Wohnraummietkündigung durch den Vermieter
Sie wollen einen Mieter loswerden und wissen nicht wie? Oder sich gegen eine unberechtigte Kündigung Ihrer Mietwohnung wehren? Immer wieder kommt es vor, dass Räumungsklagen von Vermietern nicht erfolgreich sind, weil Kardinalfehler im Vorfeld der Kündigung begangen worden sind. Rechtsanwalt Christopher Richter hat Ihnen die, seiner Erfahrungnach, fünf schlimmsten Fehler in Wohnraummietkündigungen zusammengetragen.
Verwendung eines veralteten Mietvertrages
Immer wieder kommt es vor, dass Vermieter ihre Mietverträge nicht aktualisieren und diese (teilweise) gegen AGB-Recht verstoßen oder die Rechtslage nicht zugunsten des Vermieters verändert wurde. Neben unzulässigen Schönheitsreparaturregelungen kommt es auch immer wieder vor, dass in Mietverträgen die Aufrechnung des Mieters mit Gegenforderungen nicht beschränkt oder die Haftung des Vermieters für vorvertragliche Mängel nicht ausgeschlossen wurde. Bei der Räumungsklage wegen Mietschulden kann ein geschickter Mieter mit halbwegs passabel vorgetragenen Gegenforderungen Ihre Räumungsklage durchaus mal den Boden entziehen. Nach einer neuen Entscheidung des Amtsgerichts Nürnberg ist die allgemeine Klausel, dass “Tierhaltung nicht gestattet” sei, in Mietverträgen unwirksam (Az.: 30 C 5357/16).
Tipp vom Anwalt: Sind mehrere Vermieter, etwa als Miteigentümer, müssen alle Vermieter die Kündigung gemeinsam erklären. Dass gilt auch dann, wenn einer der Vermieter bereits seinen Miteigentumsanteil auf den Anderen übertragen hat (vgl. dazu jüngst BGH vom 09.01.2019, Az.: VIII ZB 26/17).
Sie dokumentieren zu wenig
Messis, Chaos-Mieter, Streithansel und Mietrüpel – sie alle sind dem Vermieter ein Graus. Doch Recht haben und Recht vor Gericht bekommen sind dann zwei Stiefel, wenn Sie die Lärm- oder Geruchsbelästigungen nicht sauber nachweisen können. Welche Verstöße gegen die Hausordnung hat der Mieter begangen? Wann, wie oft und wie laut war es? Welche Gerüche waren es und wie intensiv? Wer kann das bezeugen? Gibt es Tonband- oder Fotoaufnahmen? Haben Sie den Mieter ordnungsgemäß abgemahnt und was war seine Reaktion darauf?
Tipp vom Anwalt: Hier Aktenordner und Notizbücher zu füllen mag nervig sein, es überzeugt aber im Streitfall dann den Richter und macht Sie glaubwürdig. Nach neuerer Rechtsprechung ist die Führung eines Lärmtagebuchs nicht mehr erforderlich, aber weiter zu empfehlen.
Sie wählen nicht den sichersten Kündigungsweg
Die Eigenbedarfskündigung muss gut begründet werden, so dass Nutzungswille und Nutzungsinteresse klar erkennbar und nachvollziehbar sein müssen. Erst dann kann sich das vorrangige Erlangungsinteresse des Vermieters vorm Bestandsinteresse des Mieters durchsetzen (vgl. dazu jüngst AG München vom 26.07.2018, kAz.: 433 C 19586/17). Wenn der Vermieter aber mit im gleichen Haus wohnt, hat er gegenüber dem Mieter nach § 573a II BGB u.U. ein Sonderkündigungsrecht, so dass er ihm ohne Angaben von Gründen kündigen darf. Allerdings verlängert sich dann oft die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate. Die Frist ist aber dann gemäß § 549 Abs.2 Nr. 2 BGB kürzer, wenn der vermietetem Wohnraum durch den Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet wurde. Im Falle von Gewerbemietverträgen brauchen Sie natürlich dem Gesetz nach gar keinen Kündigungsgrund.
Achtung: Nach einer anstehenden Entscheidung des BGH könnte eine Klausel im Hausgrundstückkaufvertrag mit dem vorherigen Eigentümer, die insbesondere das Recht zur Eigenbedarfskündigung ausschließt auch die erleichterte Kündigung nach § 573a II BGB mitumfassen. In einem derartigen Fall könnte sich der Mieter nämlich auf den Immobilienkaufvertrag als Vertrag zugungsten Dritter nach § 328 BGB berufen. Es bleibt also spannend (vgl. Az.: VIII ZR 109/18).
Sie haben nicht auf den Sozialwiderspruch des Mieters hingewiesen
Das wichtigste Gegenrecht des Mieters ist oft das Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel. In bestimmten Fällen kann sich auch bei einer berechtigten Vermieterkündigung der Mieter hierauf berufen, wenn seine Härtegründe schwerer wiegen als das Kündigungsinteresse des Vermieters. Ohne diesen Hinweis kann der Mieter noch in der mündlichen Verhandlung des Räumungsprozesses seinen Widerspruch erklären.
Wäre der Widerspruch berechtigt, würden Sie den Prozess verlieren und müssten somit für alle Prozesskosten aufkommen. Es ist deshalb im eigenen Interesse, auf die Sozialklausel im Kündigungsschreiben hinzuweisen. Nur so erfahren Sie frühzeitig, ob sich Ihr Mieter auf eine Härte berufen kann. Folgende Musterformulierung ist zu empfehlen:
„Sie können dieser Kündigung gemäß § 574 ff. BGB schriftlich bis zum ( …) widersprechen. Ihr Widerspruch hat aber nur dann Erfolg, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Für den Fall, dass Sie Widerspruch erheben, bitte ich darum, mir die Gründe für den Widerspruch unverzüglich schriftlich mitzuteilen.“
Lesen Sie hier diesen weiteren wichtigen Rechtstipp
Tipp vom Anwalt: Nach einer neueren Entscheidung des LG Berlin müssen bei einer Eigenbedarfskündigung besondere persönliche oder wirtschaftliche Nachteile beim Vermieter vorliegen um sich in der Abwägung gegen den aus der Menschenwürde abgeleiteten Wert- und Achtungsanspruch älterer Menschen durchzusetzen (LG Berlin vom 12.03.2019, Az.: 67 S 345/18).
Vor Mietvertragsschluss und Wohnungsübergabe keine Mieterselbstauskunft verlangt
Mit der Selbstauskunft können Sie sich ein Bild von der Zahlungsfähigkeit des Mietinteressenten vorab machen. Bei falschen Angaben (auf zulässige Fragen) kann der Mietvertrag dann auch wegen arglistiger Täuschung angefochten werden. Das schützt Sie freilich nicht vor Mietnomaden. Daher führen Sie gleichzeitig eine Bonitätsprüfung Ihres Mieters bei dem Schuldnerverzeichnis gem. § 882f Nr. 4 ZPO durch. Vermieter haben nunmehr ein Recht auf Einsicht in das Schuldnerverzeichnis, da ihnen wirtschaftliche Nachteile entstehen können, wenn Mieter ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.
Tipp vom Anwalt: Lassen Sie sich zudem gleichzeitig das Einverständnis geben bei Unternehmen, wie der Schufa oder Creditreform über den Mietinteressenten Informationen einzuholen. Diese Einverständniserklärung lässt sich in die Mieterselbstauskunft einbauen, diese sollten Sie allerdings erst unterschreiben lassen, wenn die Besichtigung durchgeführt wurde und ein ernsthaftes Interesse daran besteht miteinander den Mietvertrag zu schließen.
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