Hausgeldabrechnung
Hausgeldabrechnungen enthalten häufig Fehler, was für Eigentümer erhebliche unnötige Kosten bedeutet. Oft werden sie von Wohnungseigentümern aber nicht erkannt. Der im Miet- und WEG-Recht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter hat ihnen die, seiner Erfahrung nach fünf häufigsten Fehler in einer „big five“ zusammengetragen. Beachten Sie: Es geht hier oft um viel Geld und zwar Ihres!
1. Die Hausgeldabrechnung ist unschlüssig
Am häufigsten kommt es vor, dass die Jahresabrechnung, die eine schlichte Einnahmen- und Ausgabenrechnung ist, nicht alle Einnahmen und Ausgaben ausweist. Denn selbst unberechtigte Ausgaben müssen dargestellt sein. Ebenfalls müssen die Kontostände des WEG-Kontos zu Beginn und zum Ende des Wirtschaftsjahres angegeben sein. Wenn hier ein Plus oder Minus nicht mit den Kontoständen korrespondiert, dann ist die Gesamtabrechnung falsch (sehr instruktiv: BayOlG v. 12.11.1992, Az.: 2Z BR 73/92). Wenn sich hier dann aufgrund dieses Fehlers ein zu hoher Vorschuss- oder Nachschussbetrag für das Hausgeld ergibt, dann wird ihre Beschlussanfechtungsklage erfolreich sein.
Tipp: Diese Beschlüsse können sie grundsätzlich nur innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung anfechten. Nach Fristablauf können sie aber ggf. auf eine Zweitbeschluss zwecks Korrektur dringen!
2. Es wurde kein Verteilerschlüssel angegeben oder ein unrichtiger verwendet
Dem Gesetz nach müssen die Kosten fair verteilt werden nach einem Verteilerschlüssel, der sich nach den Miteigentumsanteilen, d.h. Anteil am gesamten Gemeinschaftseigentum, richtet (vgl. § 16 II WEG). Oft enthält aber die Teilungserklärung einen abweichenden Verteilerschlüssels, der dann zu beachten ist. Der Umlageschlüssel kann grds. mit einfacher Mehrheit geändert werden, sofern nicht alle Nebenkostenpositionen verändert werden.
Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss sich zudem an die Vorgaben der Heizkostenverordnung halten, also den konkreten Verbrauch ermitteln und dann die Heizkosten in der Regel im Verhältnis 50% nach Verbrauch und 50 % nach Grundfläche verteilen. Andere Verteilungsschlüssel sind aber möglich.
Tipp: Ein Leerstand spielt bei der Verteilung bei der Verteilung im WEG-Recht keine Rolle. Grundsätzlich alle Kosten sind von allen Eigentümern anteilig zu tragen.
3. Präklusion droht: Es wurde nicht getrennt nach allgemeinen und sonstigen Betriebskosten
Wohnungseigentümer können nur die 17 Positionen aus der Betriebskostenverordnung auf ihre Mieter umlegen können und, soweit nicht vereinbart, sonstige Betriebskosten, wie die Verwaltervergütung, Kontoführungsgebühren, den Anteil der Hausmeisterkosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums oder die Anschaffungskosten seines Werkzeugs. Wird hier nicht sauber in der Einzelabrechung getrennt, sondern Ausgaben aus vermeintlichen Vereinfachungsgründen zusammengefasst, kann es Probleme geben die umlagefähigen Kosten an die Mieter weiterzugeben. Vermieter kommen sogar unter Zugzwang, weil spätestens innerhalb eines Jahres nach Ende des Verbrauchsjahres die Betriebskostenabrechnung für die Mieter erstellt werden muss. Wenn sich Verwalter zu lange mit der Abrechnung Zeit lassen kann, kann es durchaus mal zeitlich knapp werden mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung für die Mieter. Führt der Mieter berechtigt Einwendungen gegen die Rechnung, kann es wegen der Präklusion nach § 556 III 3 BGB dem Vermieter dann verwehrt sein noch bestimmte Positionen nachzufordern.
Tipp vom Anwalt: Kommt der Verwalter seiner Pflicht die Jahresabrechnung zu erstellen nicht rechzeitig nach, kann man ihn mit der Leistungsklage dazu zwingen.
4. Die Instandhaltungsrücklage wurde nicht separat ausgewiesen
Der mit dem WEMoG neu eingeführte Vermögensbericht muss die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage darstellen.Die Instandhaltungsrücklage dient der Finanzierung kostenintensiver Maßnahmen, wie einer neue Heizungsanlage oder einem neuen Fassadenanstrich. Über deren Höhe bestimmt die Wohnungseigentümerversammlung. Die Zuführungen zur Rücklage dürfen nicht auch als Ausgabeposition in der Jahresabrechnung auftauchen. Dies würde ggf. zu einer zu hohen Nachforderung führen und ist dann ein anfechtbarer Fehler! Es handelt sich nämlich um eine Einnahme der WEG.
Tipp: Achten Sie darauf, dass genügend Mittel für die Instandhaltungsrücklage angespart werden. Ist dies nicht der Fall, dann kann es dazu kommen, dass die Eigentümer bei dringendem Instandhaltungsbedarf neben der baulichen Maßnahme eine Sonderumlage beschließen müssen. Verweigern sich hier einzelne WEG-Mitglieder kann es u.U. zu übermäßiger Belastung einzelner Eigentümer und zu einem Instandsetzungsstau kommen mit der Folge, dass Mängel nicht beseitigt werden. Dies können in der Folge die Mieter der Eigentümer zum Anlass nehmen ihre Miete zu mindern, was deren Liquidität weiter verschlechtert.
Gehen Sie daher von Anfang an konsequent gegen säumige Eigentümer vor, indem Sie diese durch die WEG mahnen und ggf. verklagen. Säumigen Eigentümern kann ihr Wohneigentum entzogen werden. Wir stehen Ihnen und ihren Hausverwaltungen in dieser schwierigen Situation unterstützend anwaltlich zur Seite.
5. Fehler in der Beschlussfassung
Bei der Beschlussfassung der Vor- und Nachschusspflicht müssen zahlreiche Vorgaben, wie die dreiwöchige Ladungsfrist, die Nichtöffentlichkeit der Versammlung, die Anforderungen an die Tagesordnung und die Geeignetheit des Versammlungsortes bereits im Vorfeld der Beschlussfassung beachtet werden. Beim Antrag muss darauf geachtet werden, dass auf den richtigen Wirtschaftsplan Bezug genommen wird. Die Auszählung und die Ergebnisverkündung muss ebenfalls korrekt verlaufen.
Tipp: Beschlüsse können nur innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung angefochten werden. Zur Begründung hat man dann aber einen weiteren Monat Zeit.
Wenn Sie Hilfe beim Einklagen von Wohngeld oder dem Vorgehen gegen einen fehlerhaften Beschluss über die Vorschuss- oder Nachschusspficht haben, unterstützt Sie hierbei der in unserer Kanzlei im WEG-Recht tätige Anwalt Christopher Richter, LL.M.Eur, gerne bei der Durchsetzung Ihrer Ziele und Interessen. Herr Richter hat langjährige Erfahrung im WEG-Recht und besucht aktuell den Fachanwaltskurs für Miet- und Wohneigentumsrecht.
richter(at)anwaltskanzlei-wue(dot)de
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