Update: Rechte des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen

Mieterhöhung nach Modernisierung

Wenn der Vermieter die Wohnung modernisieren möchte, dann ist Vorsicht beim Mieter geboten. Von der Duldung der Modernisierung über eine Mieterhöhung mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens bis hin zur Kündigung droht Ihnen nämlich auch Ungemach.

Ihre fünf wichtigsten Reaktionsmöglichkeiten

Sich auf einen Härtefall berufen

Kein scharfes Schwert ist das Berufen auf einen Härtefall, denn das geht ins Leere, wenn der Vermieter mit der Modernisierung nur den allgemeinen Standard herstellt (z.B. wohl ein Anschluss einer Gas-Etagenheizung an Anlagen der Kraft-Wärme-Kupplung gespeiste Fernwärmenetz(str.) oder er die Arbeiten wegen einer Gesetzesänderung (z.B. Verpflichtung zum Einbau eines neuen Heizkessels aufgrund der Energieeinsparverordnung) vornehmen muss. Ein Härtefall liegt vor, wenn die Modernisierungsmaßnahme nach einer Abwägung aller Interessen den Mieter oder einen Familienangehörigen unangemessen beeinträchtigen würde. Dies kann mal der Fall sein, wenn Leben und Gesundheit eines Mieters ansonsten gefährdet würden (vgl. Bverfg WuM 1992, 104). Auch wenn den Vorteilen einer Baumaßnahme wesentliche Nachteile gegenüber stehen, wie etwa drohende Feuchtigkeitsschäden durch den Einbau von Isolierglasfenstern, kann mal eine Härte vorliegen. Aufgrund der zu erwartenden Kosten wird dies in der Regel so einfach nicht gelingen, zumal ohnehin nur 11% der Gesamtkosten jährlich und anteilig umgelegt werden können.

Tipp vom Anwalt: Berufen sie sich auf den Härtefalleinwand bis spätestens zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungskündigung folgt.

Das Sonderkündigungsrecht wahrnehmen

Kündigen können Sie im unbefristeten Mietverhältnis ja ohnehin immer. Im befristeten (selten) gibt ihnen § 561 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht zum Ablauf des übernächsten Monats.

Eine einstweilige Verfügung beantragen

Müssen Sie eine rechtswidrige Modernisierungsmaßnahme nicht dulden, sondern können mit einer einstweiligen Verfügung einen Modernisierungsstopp erreichen. In einigen, nicht unerheblichen Fällen wird der Mieter nämlich in seinem Besitz gestört, etwa auch durch Lärm-, Geruchs- und Staubimmissionen oder sonstige Gebrauchsbeeinträchtigungen.

Tipp vom Anwalt: Erheben Sie zuvor Widerspruch gegen das Modernisierungsankündigungsschreiben, wenn dieses pauschale Behauptungen oder nicht nachvollziehbare Begründungen enthält. Manche angekündigten Modernisierungen sind auch gar keine solchen, sondern entpuppen sich als Luxusmaßnahmen etc.

 

Die Miete mindern

Modernisierungsmaßnahmen können dazu führen, dass Sie das Recht haben die Miete zu mindern. Eine Ausnahme für drei Monate gilt freilich bei einer Modernisierungsmaßnahme zur Energieeinsparung in Bezug auf die Mietsache (vgl. § 555b Nr. 1 BGB), wie die Umstellung der Heizung von zentraler Ölheizung auf Fernwärme, der Wärmedämmung von Außenfassade oder Dachboden oder dem Einbau eines Regenauffangbeckens zur Brauchwassergewinnung.

Tipp vom Anwalt: In nicht wenigen Fällen kann eine Dämmmaßnahme („Dämmwahn“) von vornherein gar nicht zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen. Wenn das Modernisierungsankündigungsschreiben hier bloße Behauptungen hat, sollten sie dies monieren. Die Kosten kann der Vermieter jedenfalls dann nicht umlegen.

Eine Modernsierungsvereinbarung verhandeln

Der Königsweg ist manchmal, wenn Mieter im Vorfeld mit dem Vermieter eine Vereinbarung über die Details der Maßnahme aushandeln (vgl. § 555f BGB). In einer Modernisierungsvereinbarung müssen gem. § 555 f BGB die zeitliche (Wichtig: Beginn und Ende!) und technische Durchführung der Maßnahmen angeben werden. Mit etwas Verhandlungsgeschick können Sie sogar eine geringere Mieterhöhung als die 11% durchsetzen. Sie haben auch die Möglichkeit Vereinbarung für die täglichen Arbeitszeiten der Arbeiter zu treffen. Auch die Höhe der neuen Betriebskosten, die durch die Modernisierung entstehen, kann festgelegt werden. Man kann wichtige Randaspekte besprechen, wie ob Ihnen eine Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt wird, Sie Hilfe erhalten für das Umräumen und Abdecken Ihrer Sachen und für die Reinigungsarbeiten oder eine eine Entschädigung für den Aufwand, den Sie haben. Besonders geschickte Verhandler bringen den Vermieter dazu auf sein Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarf und wegen unzureichender Wirtschaftlichkeit zu verzichten.

Tipp vom Anwalt: Nach einem neuen  interessanten Urteil des BGH vom 17.05.2017 (Az.: VIII ZR 29/16) können Mieter u.U. eine Mieterhöhungsvereinbarung widerrufen, wenn diese im Rahmen einer Haustürsituation abgeschlossen wird. Sie können dann sogar – bis maximal ein Jahr und 14 Tage – die mehr überwiesene Miete rückwirkend zurückverlangen!!!

Hinweis: Diese Aufstellung ist nicht abschließend und stellt die subjektive Meinung des Autors dar. Keinesfalls ersetzt dieser Artikel eine Beratung für den Einzelfall. Eine Haftung für Richtigkeit und Vollständigkeit der Ausführungen kann daher nicht übernommen werden.

 

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