Update wegen neuem BGH-Urteil zu “Die 10 häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnung”

Fehler in Betriebsnebenkostenabrechnungen

Sie können richtig Geld sparen

Schätzungsweise jede zweite Betriebskostenabrechnung enthält Fehler. In diesem zweiteiligen Beitrag   stellt Ihnen Rechtsanwalt Christopher Richter diesmal  zehn häufige Fehler bei der Umlage von Betriebskosten durch Ihren Vermieter vor.

1. Umlage der Heizkosten    

Die Heizkosten machen zumeist den größten Betrag in Ihrer Nebenkostenabrechnung aus und führen, besonders nach kalten Monaten, teils zu erheblichen Nachforderungen durch den Vermieter.  Daher wird um diese Position erfahrungsgemäß besonders gestritten.

Der Vermieter hat in der Regel die zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung zu beachten, also mindestens 50 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen muss. Vereinzelt sehen Mietverträge sogar eine vollständige verbrauchsabhängige Abrechnung vor! Hält sich der Vermieter hieran nicht, können Sie ihre Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung auf jeden Fall um 15 % kürzen.

Der restliche, nichtverbrauchsabhängige Teil kann gemäß dem vereinbarten Verteilerschlüssel (zumeist nach Wohnfläche) umgelegt werden. Wartungskosten können pauschal mit circa 5 % der Brennstoffkosten berücksichtigt werden.

Tipp vom Anwalt: Sehen Sie die Rechnungen der Wärmelieferanten im Rahmen ihres Belegeinsichtsrechts beim Vermieter ein.  Nach einer neuen BGH-Entscheidung vom 07.02.2018 (Az.: VIII ZR 189/17) hat der Mieter sogar ein Recht auf Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer, wie der Nachbarn, im Hinblick auf die Heizkosten. Dies folgt aus der Darlegungs- und Beweislast für die Betriebsnebenkostennachforderung, wonach der Vermieter die Betriebskosten nicht nur richtig erfassen und zusammenstellen muss, sondern auch die rechtmäßige Verteilung nachweisen muss. Im zugrundeliegenden Fall sollten die Mieter nämlich, obwohl sie nur rund ein 1/7 der Gebäudefläche bewohnten fast die Hälfte der insgesamt für das Gebäude angefallenen Heizkosten tragen.12

Widersprechen Sie also rechtzeitig schriftlich bei Unstimmigkeiten. Im Schnitt wohnt eine vierköpfige Familie in Deutschland auf 97 Quadratmetern, so dass sie stutzig werden sollten, wenn sie jährlich erheblich mehr als 1233,84 € für Heizkosten zahlen. Die finanzielle Gefahr hoher Nebenkostennachforderungen können Sie durch die Vereinbarung einer höheren Betriebskostenvorauszahlungspauschale abmildern.

Update! Nach einer neueren BGH-Entscheidung (Az.: VIII ZR 220/17) darf der Vermieter nur die tatsächliche Quadratmeterzahl der Mietwohnung zugrunde legen und nicht die vertraglich vereinbarte. Ist Ihre Wohnung kleiner als vereinbart, zahlen Sie so oft weniger Betriebskosten. Lesen Sie hierzu hier bald mehr:

2. Umlage der Kosten für die Wasserversorgung

Wenn in Ihrem Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird und nicht pauschal die Formulierung „Wasserkosten“ oder „Wassergeld“ benutzt wird, dann kann der Vermieter die Nebenkosten, insbesondere die Abwasserkosten unproblematisch auf seine Mieter umlegen. Diese ergeben sich aus dem Produkt von Gebührenanteil der Gemeinde und dem Kostenanteil der bebauten Flächen.  Wird  zusätzlich noch eine Wasserpumpe betrieben, kann deren Betriebsstrom auch noch auf die Mieter umgelegt werden. Die Dachrinnenreinigung fällt jedoch nicht darunter, kann aber ausnahmsweise im Punkt „sonstige Betriebskosten“  enthalten sein (dazu später).

Nicht verlangen dürfen Vermieter von Ihnen die Kosten für Kanalanschlussgebühren und die Beiträge für die Sanierung des Kanalnetzes.

Tipp vom Anwalt: Versuchen Sie Ihren Vermieter davon zu überzeugen, für die verschiedenen Wohneinheiten Wasserzähler einzubauen, wenn sie deutlich mehr als 3,96  € pro Quadratmeter im Jahr für die Wasserversorgung zahlen.

3. Umlage der Kosten der Müllbeseitigung   

Gemäß § 2 Ziffer 8 BetrKV können die Kosten der Müllabfuhr, neben der Straßenreinigung, vom Ver- mieter grundsätzlich an  seine Mieter weitergegeben werden. Nicht umgelegt werden dürfen dabei allerdings für Kosten der Entsorgung in der Wohnung zurückgelassenen Hausrates eines Mieters und die Kosten der Anschaffung von Abfallbehältnissen. Die Kosten der Beseitigung von Gartenabfällen darf nicht doppelt in diese Position einfließen und zugleich bei der Gartenpflege kostenmäßig berücksichtigt werden.

Tipp vom Anwalt: Sind Ihre vorhandenen Abfalltonnen von der Kapazität her für Ihr Gebäude überdimensioniert, sollten Sie dies rechtzeitig beim Vermieter reklamieren. Ein Hinweis darauf ist, wenn sie jährlich für die Müllbeseitigung deutlich mehr als 2,16 € pro Quadratmeter hinblättern müssen. Sind Ihre Mülltonnen wirklich immer voll?

4. Umlage der Kosten der Warmwasserversorgung

Die Kosten hier berechnen sich aus dem Produkt von Kaltwassermenge und dem Kostenanteil für dessen Erwärmung. Ihr individueller Verbrauchsanteil ist immer über einen Warmwasserzähler oder eine andere geeignete Ausstattung, wie etwa ein funkbasiertes Ablesesystem zu erfassen. Gewöhnlich zahlen Mieter in Deutschland nicht mehr als 3,48 € pro Quadratmeter im Jahr für die Warmwasserversorgung.

Tipp vom Anwalt: Die Kosten der der Reparaturen an Einrichtungen der Warmwasserversorgung muss der Vermieter selber tragen. Wenn er aber eine Modernisierung oder eine modernisierende Instandsetzung durchführt, kann er mitunter danach die Miete erhöhen.

Lesen Sie hier, wie Sie sich gegen eine Mieterhöhung nach Modernisierung richtig wehren

5. Umlage der Kosten für die Gartenpflege

Ihr Vermieter kann die ihm entstandenen Kosten für die Pflege und Instandhaltung gärtnerisch angelegter Flächen, für Spielplätze und Grundstückszufahrten sowie die Personalkosten für die Gartenpflege, die Pflege von Spielgeräten sowie  Sitzbänken und auch für das Gießen und Wässern natürlich an seine Mieter weiterreichen. Nach der herrschenden Meinung in Rechtsprechung hat die Anschaffung von Gartengeräten aber der Vermieter zu tragen. Bei Pflanzen ist das aber nicht der Fall, wenn diese nur ersetzt werden.   Vor allem wenn die Tätigkeit auch dazu dient der Verkehrssicherheitspflicht des Vermieters nachzukommen  (z.B. das Fällen eines morschen Baums) hat einzig und allein der Vermieter hierfür zu löhnen.

Tipp vom Anwalt: Wenn in Ihrem Mietvertrag vorgesehen ist, dass sich die Mieter selber um die Gartenpflege kümmern müssen, dann darf der Vermieter hierfür auch nichts von iInen verlangen. Kümmert sich ein einzelner Mieter nicht um seine Pflichten, muss er grundsätzlich allein die Kosten einer eingeschalteten Fachfirma tragen und nicht auch die anderen Mietparteien mit.  Ebenfalls dürfen hier keine Kosten anfallen, wenn die Gartenarbeiten vereinbarungsgemäß durch den Hausmeister erledigt werden sollen.

Aktualisierung: Nach einem neuen Urteil des Landgerichtes Hamburg (Az.: 316 S77/16) reicht es freilich weiter aus, wenn der Vermieter auch am Silvestertag die Nebenkostenabrechnung des vorherigen Verbrauchsjahres einwirft. Eine Präklusion gem. § 556 III 6 BGB trete nicht ein, weil man vom Mieter erwarten könnte, auch am Silvestertag den Briefkasten noch bis 18.00 Uhr zu kontrollieren…

Lesen Sie hier Teil 2: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2017/07/04/immer-wieder-falsch-teil-2-die-zehn-haeufigsten-fehler-in-ihrer-betriebsnebenkostenabrechnungen/

Hier geht es zu unserem Ressort Miet- und WEG-Recht

 

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