Mietaufhebungsvertrag zum Nachteil des Untermieters kann sittenwidrig sein

Mietaufhebungsvertrag im Einzelfall sittenwidrig

Wer einen Untermietvertrag hat, ist generell gegenüber dem Vermieter in schwacher Position. Der BGH hatte sich jetzt mit einem Fall zu beschäftigten, wo es um einen Verein mit einem möglicherweise zeitlich befristeten Nutzungsrecht (strittig) für eine städtische Immobilie ging, die an einen – quasi dem Verein als Hauptmieter-  vorgeschaltene GmbH vermietet wurde (BGH vom 18.04.18, Az.: XII ZR 76/18).

Vermietung war Minus-Geschäft

Weil das Konstrukt jahrelang ein „Minus-Geschäft“ war, entschlossen sich die vermietende Stadt und die GmbH einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen, wobei an den GmbH-Geschäftsführer – der zeitweise auch Vereinsvorsitzender war – ein Millionenbetrag als Abstandszahlung gegen Übertragung der GmbH-Anteile (sog. Share-Deal) erfolgte. Weil der Verein die Räumung des Geländes später verweigerte, landete der Fall schließlich vor Gericht. Gegen die Räumungsklage wehrte sich der Verein zudem mit einer Widerklage auf Feststellung, dass der ihn benachteiligende Mietaufhebungsvertrag sittenwidrig sei.

BGH: Mietaufhebungsvertrag war nicht sittenwidrig

Letztlich landete der beklagte Verein eine “doppelte Bauchlandung”: Die Karlsruher Richter sahen die Räumungsklage als begründet an, weil dem Räumungsanspruch infolge des Mietaufhebungsvertrages kein sonstiges (Besitz)recht des Vereins am Mietobjekt entgegenstünde. Anders als die Vorinstanz wollte der BGH keine Sittenwidrigkeit in dem Abschluss des Aufhebungsvertrages erkennen. Zum einen sei dessen Abschluss objektiv nachvollziehbar, weil das gewählte Konstrukt zum Betreiben einer Rennsportbahn mit dem Rennsportverein als durchführender Veranstalter ein Verlustgeschäft sei und der Verkauf des Geländes an den DFB der Stadt Frankfurt dagegen Millionen in die Taschen spielen würde.

Verleitung zum Vertragsbruch war folgenlos

Zum Zweiten führe auch die Millionenzahlung nicht zur Sittenwidrigkeit, weil  die hohe Schwelle für das mit einem besonderen Maß an Rücksichtlosigkeit praktizierte Verleitung eines Dritten zum Vertragsbruch vorliegend nicht überschritten sei: Denn die Beendigung des Durchführungsvertrag zwischen GmbH und Verein verschlechterte die Rechtsstellung des Letzteren nicht, da der Geschäftsbesorgungsvertrag zeitnah gekündigt werden konnte. Denn der Geschäftsbesorgungsvertrag sah – anders als von der Revision vermutet – nur eine Vertragslaufzeit als Höchstlaufzeit vor, wobei der Vertrag aber jeweils zum Halbjahr mit Zwei-Monats-Frist von beiden Seiten gekündigt werden konnte.

Millionenzahlung an ehemaligen GmbH-Geschäftsführer

Dass der Umstand, dass ein Millionenbetrag an den mit dem Verein teilweise verflochtenen GmbH-Geschäftsführer ein „Geschmäckle“ hatte, verneinten die BGH-Richter zwar nicht, jedoch sei ein so verwerfliches Verhalten zum Nachteil des Vereins, das zur Sittenwidrigkeit des Mietaufhebungsvertrages führen musste, nicht erkennbar. Schließlich hatte der GmbH-Geschäftsführer aus seinem Privatvermögen größere Beträge aufgewendet den Mietgegenstand instandzuhalten und zu setzen. Hierfür sei die Zahlung auch eine Kompensation. Ein massives Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung liege daher nicht offensichtlich vor.

Tipp vom Anwalt: Wenn Sie einen Untermietvertrag abschließen, sollten Sie daher zum einen für einen bestimmten Zeitraum das Recht auf ordentliche Kündigung ausschließen und zum zweiten mit dem Vermieter – wenn möglich vereinbaren – dass sie das Recht zur Weiternutzung der Mietsache erhalten, wenn der Hauptmietvertrag beendet wird.

Dieser Beitrag dient der Präsentation der Rechtsberatungsdienstleistungen der Kanzlei Niggl, Lamprecht & Kollegen und stellt keine Rechtsberatung dar. Für Richtigkeit und Vollständigkeit wird daher nicht gehaftet. Haben Sie selber ein rechtliches Problem, lassen Sie sich bitte rechtlich beraten.

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