Erneute Reform der Mietpreisbremse 

Haben Mieter in unser Region von der sogenannten Mietpreisbremse bisher profitieren können? Was ändert sich durch die Reform? Der im Mietrecht tätige Anwalt Christopher Richter gibt anlässlich der Reform des Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten durch das MietAnpG einen Überblick.

Mietpreisbremse weiter wirksam

Das Urteil des AG München ( AG München, Urteil v. 21.6.2017, 414 C 26570/16), nach dem die Mietpreisbremse für 138 Städte unwirksam ist, ändert an der Wirksamkeit der Mietpreisbremse übrigens nichts, weil es sich um eine Einzelfallentscheidung handelt. Der bayerische Gesetzgeber, der hier schlampig agiert hat, hat bereits angekündigt nachzubessern. Nunmehr nachgebessert hat bereits der  Bundesgesetzgeber, weil es bislang kein Recht des Mieters gab vom Vermieter die Vorlage des alten Mietvertrages zu verlangen, um die bisherige Miete einsehen zu können.

Höhe der Altmiete ist zu nennen

Ab dem 1.1.2019 sind  Vermieter nun  verpflichtet bereits Mietinteressenten vor Vertragsabschluss unaufgefordert die Höhe der alten Miete zu nennen und darüber zu informieren, wenn sie eine Ausnahme von der Mietpreisbremse in Anspruch nehmen wollen. Ausnahmen von der Mietpreisbremse,  also die Miete in bestimmten Gebieten nur auf 10 % über der ortsüblichen Miete anzuheben, sind erlaubt bei Neuvermietungen, wenn  der Mietvertrag  bereits eine solche überhöhte Miete vorsieht, es  sich um einen Neubau handelt oder eine umfassende Modernisierung vorausging. Unterlässt der Vermieter die Mitteilung, dass er sich auf eine Ausnahme beruft, kann höchstens die nach Mietpreisbreme zulässige Miete verlangt werden. Unberücksichtigt bleiben dabei die innerhalb der Drei-Jahresfrist erfolgten Mieterhöhungen, die der Vermieter wegen Modernisierungsmaßnahmen oder erhöhter Betriebskosten verlangt.

Lesen Sie hier über Ihre Reaktionen bei geplanten Moderniserungen durch den Vermieter

Tipp vom Anwalt: Der Gesetzgeber hat die Möglichkeit des Mieters hier einen Verstoß zu rügen wesentlich durch das MietAnpG vereinfacht.

Situation in Würzburg und Schweinfurt?

Für Würzburg gilt die Mietpreisbremse; jedoch nicht aber für Schweinfurt.  Vermieter in Würzburg können sich bei einfachen Rügen von Mietern also schwerer verteidigen,  weil die Bestimmung der ortsüblichen Miete bei Mieterhöhungen so nur mithilfe von drei Vergleichswohnungen gelingen kann. Nach einer Entscheidung des Amtsgericht München vom 07.03.2018, Az.: 472 C 23258/17 , ist der MietpreisCheck von ImmobilienScout24 mangels Vergleichbarkeit mit einem Mietspiegel nicht geeignet die Ortsüblichkeit einer Miete zu beweisen.

Tipp vom Anwalt: Gegen den Vermieter haben Sie als Mieter nunmehr einen Anspruch darauf, dass er mitteilt, was er vom Vormieter verlangt hat. Verlangt der Vermieter im Schnitt deutlich mehr als 9,80 €/m² verlangt (also über 10,80 €/m²) sollten sie dies rügen, weil dann mit großer Wahrscheinlichkeit die ortsübliche Miete unzulässig überschritten wurde. In Würzburg gilt zudem – für Altverträge auch noch bis Ende Juli 2020 – die Kappungsgrenzverordnung, so dass der Vermieter, der die Miete auf das ortsübliche Niveau anheben möchte, dies innerhalb von drei Jahren nur in Höhe von maximal 15 % im Vergleich zur bisherigen Miete kann!

Tipp Anwalt: Stellen Sie vor der Unterzeichnung des Mietvertrages fest, dass die Miete wohlmöglich rechtswidrig überhöht ist, brauchen Sie das gegenüber dem Vermieter nicht vorher monieren. Nach Vertragsschluss können Sie das einfach rügen und nur das nach Mietpreisbremse Zulässige zahlen. Beruft sich der Vermieter später auf eine Ausnahme von dieser, dann kann er erst in zwei Jahren den überhöhten Mietpreis fordern.

Nunmehr einfach rügen!

Nach Unterzeichnung können Sie dies nunmehr einfach rügen. Sie  können dann ab dem Zeitpunkt der Rüge die überhöhte Miete zurückverlangen. Im Zweifel sollte Sie eine möglicherweise überhöhte Miete bis zur Rüge nur unter Vorbehalt zahlen, da bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten der Vermieter Ihnen kündigen kann, so dass Sie ein gewisses Risiko haben. Mithilfe der Rückforderungsklage gem. §§ 556g I, II, 556d BGB können Sie u.U. überhöhte Miete zurückverlangen.

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Dieser Beitrag soll Sie nur generell über Ihre Rechte informieren. Lassen Sie sich daher in jedem Fall von einem Anwalt individuell beraten. Für Richtigkeit und Vollständigkeit kann aufgrund der Komplexität dieser Materie nicht gehaftet werden.

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