Vermieter muss Internetanschluss dauerhaft gewährleisten

Neue Vermieterpflicht: Signalübertragung dauerhaft gewährleisten!

Dieses Urteil ist für Mieter Gold wert: Ein Vermieter muss dauerhaft gewährleisten, dass die Wohnung mit Telefon und Internet versorgt wird, wenn beim Einzug eine Telefondose vorhanden war. Dies gilt selbst dann, wenn der Mietvertrag dazu schweigt.

Gesamtschuld Vermieter mit Telefonunternehmen

Diese für Mieter wichtige Entscheidung hat der Bundesgerichtshof nicht nur kürzlich getroffen (Urteil vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 17/18), sondern zugleich festgestellt, dass es auch unerheblich ist für diese Pflicht des Vermieters, wenn der Mieter im Hinblick auf die Verkabelung gegen das Telefonunternehmen Ansprüche hat, weil dann nur eine gesamtschuldnerische Verpflichtung vorläge. Der Mieter kann sich seinen Gläubiger also aussuchen!

Instandhaltungspflicht auch für defekte Leitung außerhalb Mietwohnung

Wenn die defekte Leitung außerhalb des Mietobjekts liegt, rechtfertigt das genauso wenig eine Leistungsverweigerung des Vermieters, wie der Umstand, dass verschiedene Gerichte bei einem derartigen späteren Defekt nur eine Pflicht des Vermieters zur Duldung der Reparatur durch den Mieter angenommen hatten. Dieser Rechtsprechung hat der BGH jetzt den Boden entzogen und betont, dass den Vermieter aus § 535 I 2 BGB  die Pflicht trifft die Signalübertragung eines bestehenden Anschlusses dauerhaft zu gewährleisten.

Unbeschädigte Verpackung und Ladehilfsmittel aus Schadensersatzforderung auszunehmen

Unbeschädigte Verpackung und Ladehilfsmittel verringern Schadensersatzforderung

Ladungssicherung kann beim Unfall helfen das Transportgut zu sichern. Aber selbst wenn es dennoch zu einem Totalschaden des Transportgutes kommt, sind unbeschädigte und wiederverwendbare Ladehilfsmittel sowie Verpackungen des Versenders vom Schadensersatz ausgenommen. Dieser Umstand kam einem Frachführer, der von seinem Auftraggeber in Regress genommen wurde, zugute. Das ist die Quintessenz aus einem neuen BGH-Urteil vom 11.10.2018 (Az.: I ZR 18/18).

Zunächst Regress gegen den Absender durch die Porsche AG

So kam der Unfallschaden an 72 Porsche-Motoren dem beklagten österreichischen Frachtführer, dessen Auftraggeber seinerseits von der Porsche AG in Regress genommen wurde, weniger teuer als erwartet:  Statt der eingeklagten fast 190.000  €, waren es am Ende  nur rund 127.000 €, die er an Schadensersatz an seinen Hauptfrachtführer leisten musste. Nach den Handelsrechnngen waren die Motoren übrigens sogar fast 300.000 € wert!

Schadenshöhe wird abstrakt nach Sonderziehungsrechten ermittelt und begrenzt

Da der Schaden im entgeltlichen grenzüberschreitenden Straßenverkehr zwischen zwei CMR-Staaten entstand, fand die CMR Anwendung, die in Art. 17 i.V.m. 25 Nr. 2 CMR eine Haftungsgrenze für den Totalverlust der Facht für den Frachtführer während seiner Obhutszeit auf 8,33 Sonderziehungsrechte je Kilogramm festlegt, wenn dieser nicht vorsätzlich gehandelt hat. Das war vorliegend der Fall, da die Ladung zwischen dem Übernahmeort Gyoer in Ungarn und dem Ablieferungsort bei einer Spedition in Leipzig zerstört wurde.

Mitgeführte unbeschädigte Transportgestelle zählen nicht zum Rohgewicht nach Art. 23 CMR

Im vorliegenden Fall lag zudem nur ein Teilverlust vor, weil die mitgeführten Transportgestelle durch den Unfall nicht beschädigt wurden und wiederverwendbar blieben. Daher wurde von den, der Schadensersatzforderung des Klägers zugrunde gelegten 17.928 kg Rohgewicht (= Rein(Netto) + Taragewicht) vom  BGH die 5.400 kg für die zwölf unbeschädigt gebliebenen Motorengestelle abgezogen. Nur der Schaden für die 72 völlig zerstörten Motoren mit einem Gesamtgewicht von 12.528 kg blieben daher als  Rechengröße  stehen. Der Restwert des Metallschrotts der Motoren soll übrigens angeblich 10.000 € betragen haben.

Tipp vom Anwalt: Das Sonderziehungsrecht beträgt derzeit 1,2211 €/kg (vgl. http://szr.wechselkurseuro.com/, Stand 24.11.2018). Da es für den Wert auf den Tag der Verkündung des letztinstanzlichen Urteils ankommt, kann eine Verfahrensbeschleunigung oder -verzögerung im Einzelfall ihre Forderung erhöhen!

Auch Container, Paletten und Transportgestelle ausnehmen

Der BGH hat mit dieser neuen Entscheidung zum einen klargestellt, dass die Haftungsbegrenzung Art. 23 Ziff 3 CMR auch im Falle des Teilverlusts anwendbar ist und zum anderen, dass das Gewicht unbeschädigt gebliebener Verpackungs- und Lademittel bei Ermittlung der Haftungshöchstsumme u.U. nicht einzurechnen ist. Die BGH-Richter stützen dies zurecht auf das schadensrechtliche Bereicherungsverbot. Die Entscheidung gilt auch andere Verpackungs- und Lademittel, wie Container, Paletten und Transportgestelle, wenn sie als selbständiger Teil der Sendung anzusehen sind.

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Polizisten spielten Gerichtsvollzieher

Wenn Polizisten gegen Rechtslage handeln

(Pm) Wer gegen die Polizei klagt, der steht oft auf verlorenen Posten. Einen echten Erfolg konnten Entgegen ein Arzt mit seinem Anwalt von der Kanzlei Niggl, Lamprecht und Kollegen vorm Verwaltungsgericht Würzburg erzielen gegen mehrere Polizeibeamte, die ihre Pflichten massiv verletzt hatten und gegen die klare Rechtslage – trotz mehrfacher anwaltlicher Belehrung – handelten. Die Männer müssen sich auch Dienstaufsichtsbeschwerden stellen. Es ist auch damit zu rechnen, dass die Strafanzeigen gegen die Polizisten demnächst wieder aufgenommen werden.

Hausarzt wurde vom Vermieter gekündigt

Was war passiert? Ein Hausarzt aus dem Landkreis Würzburg war mit seiner Vermieterin in Streit geraten und die hatte ihm den Gewerbemietvertrag gekündigt – freilich ohne Räumungsklage zu erheben. Nachdem die dem Mieter gesetzte Frist abgelaufen war, erstattete die Frau Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch und die anrückenden Polizisten erteilten dem aus allen Wolken fallenden Mieter einen Platzverweis. Ob sie zudem noch die Ingewahrsamnahme und Zwangsmittel androhten ist streitig. Die Praxisschlüssel kassierten die Beamten der PI Würzburg-Land auch ein.

Polizei ergriff polizeiliche Maßnahmen ohne Räumungstitel

Der am anderen Tag bei der PI und der Polizeidirektion anrufende Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur stieß mit dem Argument auf taube Ohren die Polizisten dürften ohne Räumungsurteil gar nicht so agieren und quasi Gerichtsvollzieher ohne Urteil spielen. Zurecht. Wie das VG Würzburg jetzt in einem Hinweis in der mündlichen Verhandlung diesen Monat betonte: „Es gibt schon Gerichtsentscheidungen des Reichsgerichts, die das so klarstellen!“

Platzverweise und Sicherstellung rechtswidrig

Somit sei auch der am Folgetag erteilte Platzverweis und die Sicherstellung der Schlüssel rechtswidrig und verletzten den klagenden Hausarzt in seinen Rechten.

Polizist warf Anwaltsschreiben in Papierkorb

Für Stirnrunzeln auf der Richterbank sorgte, dass der als Zeuge aussagende Polizist zugab, Faxe des Anwaltes Richter im Vorfeld weggeworfen zu haben. Ob dies bereits den Verdacht der Urkundenunterdrückung darstellt und die Akte frisiert wurde, bleibt zu prüfen.

Polizeipräsidium verweigerte Entschuldigung

Von der Beklagtenvertreterin des Polizeipräsidiums Unterfranken kam jedenfalls keine Entschuldigung, sondern sie beantragte Klagabweisung. Der Folgetermin Am Verwaltungsgericht Würzburg ist der 25.01.19, 12:45 Uhr.

Sozialleistungen für Ausländer

Sozialhilfe für illegal eingereiste Ausländer?

Dem Anspruch auf Hartz IV von eingereisten Ausländern ohne Aufenthaltstitel steht in der Regel zunächst der Leistungsausschluss  nach § 7 Abs 1 Satz 2 SGB II in entgegen. Für die ersten drei Monate des Aufenthalts in Deutschland gibt es also kein Hartz IV.

Sozialhilfe gegebenenfalls nach Ermessen

Von den Leistungen nach dem SGB XII sind sie aber nicht grundsätzlich ausgeschlossen. In Betracht kommen nämlich Ermessensleistungen nach § 23 Abs 1 Satz 3 SGB XII durch das Sozialamt, wenn Hilfebedürftigkeit des Ausländers besteht und wenn ein geduldeter und deshalb verfestigter Aufenthalts in Deutschland nach Ablauf von sechs Monaten seit der Einreise vorliegt.  Zudem kommt bereits im Einzelfall früher Ermessensreduzierung auf Null in Betracht kommt (so Bundessozialgericht, Az.: B 14 AS 32/17 R).

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Familiengeldstreit aus Sicht der Hartz IV-Empfänger

Widerspruch gegen Anrechnung des Familiengeldes

Der Streit um das Familiengeld zwischen dem Bundesland Bayern und dem Bund eskaliert. Während das Bundessozialministerium dem Freistaat nun die Auszahlung jeweils 250 €/Kind verweigern möchte, bleiben die Betroffenen noch mit vielen offenen Fragen zurück. Lesen Sie hier zu unseren Rechtstipp:

Widerspruch einlegen

Hartz IV-Bescheide, in denen die Anrechnung des Familiengeldes – das ab September das bisherige Betreuungsgeld ersetzt – bereits vorgenommen wird, sollten Betroffene mit dem Widerspruch angreifen, obwohl diese Bescheide wohl voraussichtlich rechtmäßig sind. Dies ist gleichwohl sinnvoll, da eine Änderung des Bundesgesetzes demnächst erfolgen könnte und der Eintritt der Bestandskraft Ihres Verwaltungsaktes verhindert werden sollte. Zudem haben Sozialgerichte dazu noch nicht entschieden.

Tipp vom Anwalt: Bei vorläufigen Bescheiden  beantragen Sie zeitnah den Erlass eines endgültigen VAs Und legen Widerspruch ein!

Erfolg später ein Aufhebungs- und Erstattungsbescheid wegen dem ausgezahlten Familiengeld sollten Sie gegen diesen auf jeden Fall auch mit dem Widerspruch vorgehen, weil die SGB II- Regelleistung von Ihnen vor den Hintergrund der Aussagen der bayerischen Sozialministerin wohl gutgläubig verbraucht wurde. Wenn schon die Sozialministerin Schreyer sich auf den Standpunkt stellt, dass das bayerische Familiengeld nicht anrechenbar ist, wird man von einem Hartz IV-Empfänger wohl nicht  erwarten können, dass er die Worte der CSU- Ministerin als Wahlkampfgeplauder durchschaut.

 

Ein neues Rechtsgutachten der bayerischen Staatsregierung besagt übrigens, dass eine Anrechnung rechtswidrig ist. Es verwundert nicht, weil wie kann es sein, dass in einem Gebiet von Bayern eine Anrechnung erfolgt, nur weil es keine Optionskommune ist, im anderen schon. Die Zeiten des Landrechts sind doch eigentlich schon überwunden! Hartz IV-Empfänger dürfen nicht allein wegen ihrer aktuellen geographischen Herkunft benachteiligt werden. Gesetze müssen einheitlich angewendet werden und es hat das Meistbegünstigungsprinzip zu gelten!

Gute Erfolgsaussichten für Klagen und Widersprüche

Das Sozialgericht Würzburg hat kürzlich für die Klage einer Hartz IV-Empfängerin gegen die Anrechnung des Familiengeldes Prozesskostenhilfe bewilligt, was bedeutet, dass es gute Erfolgsaussichten der Klage sieht. Einige Jobcenter bitten bereits die Hartz IV-Empfänger einem Ruhen der Widerspruchsverfahren zuzustimmen bis eine Entscheidung des BSG vorliegt, was bedeutet, dass sie sich mittlerweile selber sehr unsicher sind über die Rechtmäßigkeit der Anrechnung.

Hast Du mal ne´ Wohnung für nen´ Euro??

Zahlung des Jobcenters ließ Vermieterkündigung platzen

Ein Euro-Jobs kennen wir mittlerweile. Ein-Euro-Mietwohnungen sind in Zeiten explodierender Mietpreise eher ungewöhnlich. In diesem BGH-Fall vom 15.05.2018 (Az.: VIII ZR 150/17), vorgestellt von dem im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt Christopher Richter, ging es um dieses etwas sonderbar anmutende Mietkonstrukt.

Dingliches Wohnrecht wurde wieder aufgehoben

Der frühere Eigentümer hatte sein Vierfamilienhaus gegen Vereinbarung eines unentgeltlichen dinglichen Wohnrecht an einer Dachgeschosswohnung für die Dauer von fünf Jahren zu einem mittleren sechsstelligen Kaufpreis an den jetzigen Vermieter übertragen. Später wurde das Wohnrecht aufgehoben und ein Mietvertrag zu einer symbolischen Miete von einem Euro sowie einer Nebenkostenvorauszahlung von 220€/Monat bei einem fünfjährigen Kündigungsausschluss vereinbart.

Kündigung wegen Mietrückständen

Als der Mieter drei Monatsmieten und Vorauszahlungen in Rückstand geriet, kündigte der Vermieter außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich gem. § 573 II Nr. 1 BGB. Mit seiner späteren Räumungsklage war er zunächst erfolgreich, bis das Oberlandesgericht und der BGH ihm die Suppe versalzten.

Objektiver Mietwert höher als 1 Euro

Die ordentliche Kündigung war vom Tisch, weil diese Kündigung vertraglich ausgeschlossen war. Zwar war der Mieter unstreitig mit mehr als zwei Monatsmieten über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten im Rückstand, jedoch läge nach Ansicht der Richter der höheren Instanzen ein atypischer Fall vor, der so von § 543 II 1 Nr. 3 i.V.m. § 569 III Nr. 1 BGB nicht vorgesehen sei. Denn vorliegend habe die Nettomiete von einem Euro lediglich symbolische Bedeutung und bilde nicht den objektiven Mietwert der Wohnung ab, der bei mindestens 900 € läge. Demnach erreiche der Zahlungsrückstand von 663€ nicht mal die Höhe einer objektiven Nettomonatsmiete.

Übernahmeerklärung für Mietschulden

Letztendlich hat aber die Übernehmeerklärung der Mietschulden durch die Stadt Frankfurt der außerordentlichen Kündigung den Boden entzogen, wie die BGH-Richter in einem Hinweisbeschluss klarstellten. Der Vermieter nahm daraufhin die Revision zurück.

Tipp vom Anwalt: Bevor Sie solche abenteuerlichen Konstruktionen in Mietverträgen wählen, lassen Sie sich besser zuvor umfassend rechtlich beraten!

Hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht: Mietrecht

 

Logistiker: Last-Minute-Tipps zur RiL 2014/47

Ladungssicherheit im Fokus der RiL 2014/47

Logistiker, Versender und Frachtunternehmer beschäftigen im Moment viele Fragen zur neuen Richtlinie 2014/47 (“Directrive of Road Worthiness”), die im Juni in Kraft tritt, die die Unterwegskontrollen für die Ladungssicherung und Ladungsstabilität auf Nutzfahrzeugen regelt. Diese wendet sich in erster Linie an Polizei und BAG, die die Einhaltung von § 22 StVO kontrollieren.

Qualität der EUMOS-Norm 40509 wird Standard

Nach dieser neuen Direktive wird eine europäische Norm, die einem Vergleich mit der EUMOS-Norm 40509 stand halten muss – diese wird in der Anlage der Richtlinie sogar erwähnt – zum allgemeinen Standard der Ladungssicherheit. Die EUMOS-Norm  verlangt, dass die Verpackung sicherstellen muss, dass eine permanente Deformation von unter 5 %, eine elastische Deformation von unter 10 % und eine verschiebung der einzelnen Lagen unter 2 % (sog. vertical gap) während des Transportes ständig gewährleistet sein muss. Und auch im Rahmen dieser Toleranzen darf es zu keiner Produktbeschädigung kommen. Es muss also ein Beschleiunigungstest durchgeführt werden, wobei eine Probepalette auf eine Ladeplattform gesetzt wird und dann die Steifigkeit der palettierten Gütern mit horizontalen Trägheitskräften quantifiziert werden muss.

hier mehr lesen zur technischen Unterwegskontrolle: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2018/05/10/eu-ril-2014-47-und-ihre-folgen-fuer-logistiker/

Nachweis der Ladeeinheitenstabiltiät mitzuführen

Während des Transportes muss ein neuerdings ein Nachweis der Ladeeinheitenstabilität geführt werden. Ansonsten drohen nach der EU-Richtlinie Sanktionen wie Geldstrafen bis hin zum Entzug der Transportgenehmigung. Allerdings hat der deutsche Gesetzgeber die Bußgeldvorschriften noch nicht angepasst, so dass derzeit wohl ein gewisses Umsetzungsdefizit und damit Rechtsunsicherheit besteht. Das bedeutet aber, dass fortan jede Fracht hinsichtlich ihrer Ladungsstabilität getestet und zertifiziert sein muss. Im Fall eines Verstoßes, wird die Haftung auf den Hersteller, also auf Ihr Unternehmen verlagert, wenn nicht-zertizierte unfallverursachende Ladungen versendet wird, ohne dass genaue Klarheit über die bußgeldrechtlichen Folgen besteht.

Bußgeldumfang und Sanktionen bei Verstößen noch unklar

Weitere Haftende sind alle am Logistikprozess beteiligten Akteuere, vom Verpacker über den Verlader über das Verkehrsunternehmen bis zum Fahrzeugführer. Der genaue Umfang möglicher neuer Bußgelder und weiterer Sanktionen ist bis dato jedoch noch unklar.

Anforderungen, die an den Versender nun gestellt werden müssen:

– Ladungssicherung hat oberste Priorität

– zur Überprüfung der Ladungssicherheit müssen ausgebildete Fachkräfte eingesetzt werden

– es sollen technische Unterwegskontrollen durchgeführt werden und Nachweise dieser Kontrollen mitgeführt werden

Hier geht es zu unserem Ressort Transport- und Speditionsrecht: Transport- und Speditionsrecht

 

Arbeitnehmer auf Abwegen verlieren Unfallversicherungsschutz

Unfallversicherung bei Wegeunfall

Wer kennt das nicht? Todmüde von der Arbeit heim, im Zug einschlafen und dann ein paar Stationen weiteraufwachen als man eigentlich aussteigen wollte. Das Thüringische Landessozialgericht hat jetzt entschieden, dass im Falle eines Unfalls in diesem Fall kein Unfallversicherungsschutz bestehen kann. Der im Sozialrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen dieses interessante Urteil vor.

Von Zug erfasst auf Nachhauseweg

Eine Mittvierzigerin, Fleischfachverkäuferin, kehrte nach der Frühschicht und vorangegangener Tagschicht übermüdet nach Hause. In der Regionalbahn schlief sie ein und erwachte erst wieder eine Station später als geplant. Zu dem auf dem anderen Gleis stehenden Zug – in entgegengesetzter Richter – nahm sie die Abkürzung über die Gleise und wurde durch eine rangierende Lok erfasst und so stark verletzt, dass sie noch am Unfallort verstarb.

Klage auf Hinterbliebenenleistungen nach § 63 I SGB VII

Die Klage der Hinterbliebenen auf Gewährung von Hinterbliebenenleistungen nach § 63 I 1 SGB VII wurde nun von den Sozialrichtern abgewiesen. Die Frau habe sich nämlich auf einem Abweg – in entgegengesetzter Richtung – zum Nachhauseweg befunden. Als der Unfall passierte sei sie auch noch nicht auf den gewöhnlichen Nachhauseweg zurückgekehrt.

Abweg oft nicht versichert

Ein Umweg, also ein verkehrsbedingtes Ausweichen, sei ebensowenig der Grund für das Weiterfahren gewesen, wie ein “betriebsbedingter Schlafmangel”. Damit wichen die Richter von einer Entscheidung des Sozialgericht Gelsenkirchen ab (Az.: S 13 U 53/02), wo eine Arbeitnehmerin nach einer Nachtschicht auch auf dem Nachhauseweg einschlief und die Unfallversicherung die  verunfallte Klägerin entschädigen musste.

Eigenwirtschaftliche Gründe statt Schichtplan

Hier aber sahen die Sozialrichter eigenwirtschaftliche Gründe für das Einschlafen. Weder der Schichtwechsel, noch äußere Umstände, wie Dunkelheit oder entsprechende Außentemperaturen seien für das Einschlafen wesentlich gewesen.

Tipp vom Anwalt: Versuchen Sie in solchen Situationen unbedingt die damalige Situation vor dem Unfall zu rekapitulieren und trage Sie Umstände vor, die das Einschlafen des Unfallversicherten begünstigt haben.

Wegeunfall nicht auf direkter Wegstrecke

Weil der Unfall nicht auf der üblicherweise genutzten direkten Wegstrecke zwischen Arbeitsstätte und Wohnung erfolgte, war der Wegeunfall hier also nicht versichert.

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Ohne Konflikt mit Vermieter als Startup im Homeoffice

Mietrecht für Startups

Für Startups und Existenzgründer sind langjährige Gewerbemietverträge oft ein Graus. Um das finanzielle Risiko zu verringern, wird die eigene Geschäftsidee daher oft im Nebenerwerb von den eigenen vier Wänden aus als Homeoffice betrieben.

Business im Homeoffice starten

Je nachdem, welchen Umfang und Außenwirkung die berufliche Tätigkeit entfaltet, gibt es verschiedene rechtliche Probleme. In diesem Beitrag von Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. soll es vorallem um die mietrechtlichen Herausforderungen gehen.

Food-Startups und Online-Shops müssen aufpassen

Zunächst sollte – bevor das Start-Up seine Tätigkeit aufnimmt, der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden, um sich nicht des Vorwurf des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung auszusetzen. Dabei kann bereits die geplante Tätigkeit beschrieben werden und mitgeteilt werden, ob mit Lärm, Gerüchen oder Publikumsverkehr zu rechnen ist. Insbesondere Food-StartUps, die aus der eigenen Wohnungsküche heraus starten oder Online-Shops, die im Bastelraum hergestellte Produkte verkaufen, sind hier also gefordert.

Dem Existenzgründern kann gekündigt werden

Wenn dies nicht getan wird, muss damit gerechnet werden, dass der Vermieter den Existenzgründer abmahnt und ggf. kündigt. Dies gilt generell auch, wenn nur einzelne Räume oder Raumteile für die Gründungsidee in Beschlag genommen werden.

Onlineshops auf Ebay oder Amazon müssen aufpassen

Der Vermieter wird zustimmen müssen, wenn die betriebliche Nutzung nicht nach außen hin in Erscheinung tritt und keine konkreten Störungen der Nachbarschaft zu erwarten sind. Gerade bei Online-Shops kommt es also auf den Einzelfall an, ob diese erlaubnispflichtig sind: Werden etwa fremde Waren zuhause gelagert, ist die Situation anders, als wenn nur eigene Waren verkauft werden. Einen Unterschied macht es auch, wenn häufig Paketzusteller ins Haus kommen oder weniger störend über eine Packstation operiert wird. Schließlich spielen auf Fragen, wie ob über eine starke Beeinflussung des gemeinschaftlichen Internetzugangs und ob ein Schild am Eingang samt Publikumsverkehr die Nachbarn stören können. Schließlich spielt auch eine Rolle, welche Gewinnhöhe Sie mit Ihrem Startup erzielen. Der Powerseller auf ebay oder Amazon wird also u.U. Schwierigkeiten bekommen.

Tipp vom Anwalt: Für den Umstand, dass keine vertragsmäßige Wohnnutzung mehr vorliegt, trägt der Vermieter die Beweislast.

Baurecht kann Ihrem business entgegenstehen

Im Umkehrschluss wird der Vermieter nicht zustimmen, wenn Störungen der Nachbarschaft nicht auszuschließen oder eine Beanspruchung  der Mietwohnung durch die gewerbliche Tätigkeit zu erwarten ist. In diesem Zusammenhang wird auch das Baurecht eine wichtige Rolle spielen, denn je nachdem, ob sie sich in einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) oder einem Reinen Wohngebiet (WR), einem Misch-, Dorf- oder sonstigem Gebiet befinden, gibt Ihnen die Baunutzungsverordnung verschiedene Schranken vor. Für freie Berufe, wie Journalisten, Dolmetscher, Ärzte ,Hebammen, Steuerberater, Auktionator oder Anwälte,  sieht die Baunutzungsverordnung (BauNVO) Erleichterungen und Ausnahmen vor. Ebenfalls kann der Bebauungsplan Abweichendes regeln.

Tipp vom Anwalt: Daher empfiehlt sich eine Rückfrage beim Bauamt bzw. dem Bauordnungsamt, um Untersagungsverfügungen oder ein Bußgeld zu vermeiden. Zum Teil existieren auch Zweckentfremdungssatzungen.

Dem Vermieter einen Gewerbezuschlag zahlen

Im Übrigen sollte beim Mietzweck, wenn Sie sich vorstellen können ein eigenes business aus den eigenen Vier-Wänden zu starten, entsprechend angepaßt werde und maximal ein Erlaubnisvorbehalt für den Vermieter festgeschrieben werden. Im Umkehrschluss dürfte eine Klausel im Mietvertrag, die jegliche gewerbliche Tätigkeit generell untersagt nach Expertenmeinung unwirksam sein. Aus taktischen Gründen empfiehlt sich manchmal dem Vermieter einen Gewerbezuschlag zu zahlen.

Prostitution oder Thai-Massage – Arbeiten am Abend

Nach ständiger Rechtsprechung ist die Ausübung der Prostitution in der eigenen Wohnung unzulässig. Bei Thai-Massage  kommt es auf den Einzelfall an. Ebenfalls unübersichtlich ist die Situation bei Tagesmüttern. Unzulässig ist es auch die eigene Mietwohnung zur Bürogemeinschaft umzufunktionieren oder . Büroarbeiten am Abend oder am Wochenende sind hingegen klar zulässig. Ebenso gelegentliche Geschäftsessen zuhause und geschäftliche Telefonate. In der Rechtsprechung wurde auch schon schon die teilgewerbliche Nutzung als bewegungstherapeutische Praxis und astrologische Beratung als zulässig erachtet.

Situation in der WEG

Tipp vom Anwalt: Für Eigentumswohnungen, wo in der Teilungserklärung der Zweck als Wohnung festgeschrieben ist, ist eine teilgewerbliche Nutzung dennoch möglich. Um Streitigkeiten gleichwohl zu vermeiden, ist es sinnvoll in der Gemeinschaftsordnung Regelungen zur teilgewerblichen Nutzung und ggf. zur Verwalterzustimmung hierzu, festzulegen.

Hier geht es zu unserm Ressort Mietrecht: Mietrecht

 

Jobcenter verlangt vom Vermieter Miete zurück

Jobcenter mit Erstattungsanspruch gegen Vermieter

Dass das Jobcenter vor dem Sozialgericht verklagt wird, ist sicher der häufigere Fall. Dass das Jobcenter mal vor der Abteilung für Mietsachen am Amtsgericht klagt und versucht überbezahlte Miete vom Vermieter zurückzuverlangen daher eher ungewöhnlich. Der im Miet- und Hartz IV-Recht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen die ungewöhnliche Entscheidung vor (BGH vom 31.01.2018, Az.: VIII ZR 39/17).

Direktzahlung der Miete an Vermieter

Das Jobcenter hatte nach Beendigung des Mietvertrages durch seinen Kunden die Mieter versehentlich weiter an den Vermieter gezahlt. Der Mieter hatte es nach § 22 VII SGB II zuvor angewiesen den Vermieter direkt zu befriedigen. Genau von diesem forderte von diesem nun 860 € zurück. Der jedoch dachte aber gar nicht daran, sondern rechnete mit eigenen angeblichen Gegenforderungen gegen den “Hartzer” auf.

Keine Aufrechnung gegen das Jobcenter

Nachdem das Amtsgericht noch den Direktanspruch des Jobcenters gegen den Vermieter ablehnte, kam das Landgericht Kiel zur gegenteiligen Ansicht. Auf Gericht und auf hoher See ist man manchmal in Gottes Hand. Der Vermieter habe das Geld auch nicht behalten dürfen, weil er wissen musste, das er keinen Anspruch mehr darauf hat. Für den Gegenanspruch des Vermieters war das Jobcenter hingegen nicht der richtige Aufrechnungsgegner.

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