Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung

 BGH lockerte Anforderungen an Modernisierungsankündigung


Der Bundesgerichtshof hat die Voraussetzungen an ein formell ordnungsgemäßes Modernisierungsankündigungsschreiben gem. Paragraph 555c BGB gelockert. Im konkreten Fall wollte eine Vermieterin die bisherigen Gasthermen und Gasherde durch eine Zentralheizung mit Gas – Brennwertkessel sowie Elektroherds ersetzen.

Neue Zentralheizung zur Energieeinsparung

Im Ankündigungsschreiben war jedoch nur eine allgemeine Berechnung der Energieeinsparung für die gesamten Gebäudekomplex enthalten.Die Mieterin hatte dieser daher widersprochen, da ihr die energetischen Maßnahmen nicht ausreichend sinnvoll erschienen.

Zu Unrecht wie der BGH nun entschieden hat und gab der Klage auf Duldung der Maßnahme des Vermieters statt. Anders als die Vorinstanz sah Deutschlands oberstes Zivilgericht nicht einen angeblich fehlenden Bezug der bauliche Maßnahme im Hinblick auf die konkret betroffene Wohnung des Mieters. Die Heizkosteneinsparung habe der Mieter an Hand der gemachten Angaben nämlich leicht selber errechnen können. Dass hier ausnahmsweise aufgrund baulichen Zuschnitts oder Ausstattungsmerkmale der Wohnung doch eine  konkrete Berechnung erfolgen musste seinicht plausibel. Der Einbau eines Elektroherdes war im übrigen nur eine notwendige Begleitmaßnahme der Heizungsmodernisierung, so die Richter (BGH vom 20.5.2020, Aktenzeichen VIII ZR 55/19).

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Mittel gegen Kinder- und Jugendarmut

Mittel gegen Kinder- und Jugendarmut

Kinder und Jugendliche in Hartz IV-Haushalten bis zum 18 Geburtstag können Anspruch auf Leistungen für Teilhabe am sozialen und kulturellen Leben in Höhe von 15 Euro haben.

Tipp: In Ausnahmefällen wird es werden sogar die Kosten für Ausrüstungen für bestimmte Sportarten übernommen.

Leistungen für Bildung

Und dies alles neben der Hartz IV-Regelleistung! Solche Personen bis 25 Jahre erhalten unter Umständen automatisch Leistungen für Bildung, wie für Schulausflüge und mehrtägige Klassenfahrten, Schulbedarf in Höhe von 100 € zum 1. August und weiteren 50 € zum 1. Februar jeden Jahres, die erforderlichen tatsächlichen Aufwendungen für die Schülerbeförderungskosten und mehr Aufwendungen für gemeinschaftliche Mittagsverpflegung. Auf Antrag gibt es sogar die Übernahme der Kosten fürangemessene Lernförderung bei Schülern zur Ergänzung schulischer Angebote. Wird über diese Leistungen nicht im Bescheid über Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes gleich mitentschieden, so ist in dem betreffenden Bescheid ein Hinweis zu geben, vergleiche Paragraph 41 Abs. 3 S. 2 SGB II.

Kostenersatz für Schulbücher und Laptops

Neben dem Kosten für Schulbedarf haben Schüler bis 25 Jahre in Hartz IV-Haushalten unter Umständen Kostenersatzanspruch für Schulbücher und im Einzelfall auch für einen intenetfähigen Laptop.

Tipp: Muss der Hartz IV-Empfänger in Vorleistung gehen, obwohl er den Antrag ans Jobcenter rechtzeitig gestellt hat, gibt ihm Paragraph 30 SGB II einen Kostenersatzanspruch.

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Fitnesscenter wehrte Sozialversicherungsbeitragsnachforderung ab

Unbillige Härte durch staatlich erzwungene Betriebsschließung

Das LSG Bayern hat am 06.05.2020 ein interessantes Urteil im Eilverfahren im Bereich der Nachforderung von Sozialversicherungsbeiträgen erlassen und zugleich ein Urteil des Sozialgerichts München aufgehoben (Az.: L 7 BA 58/20 B ER). Die Entscheidung ist bahnbrechend, weil sie nicht nur aktuelle Bezüge zur aktuellen coronabedingten Wirtschaftskrise aufweist, sondern eine Zäsur zur bisherigen Linie der Rechtsprechung darstellt, die ansonsten regelmäßig dem Liquiditätsinteresse der Sozialversicherungskassen gegenüber dem angeschlagener Unternehmen den Vorzug einräumt.

Selbständige oder angestellte Fitnesstrainer?

Ein Fitnessstudio-Betreiber mit mehreren Filialen erhält im Zuge des Urteils über 7.000 € an gezahlten Sozialbeiträgen vorläufig zurück. Seine Tätigkeit umfasste  die Durchführung eines funktionellen Trainingskonzepts bzw die eines Fitnesstrainers für Kleingruppentraining. Aufgrund einer Betriebsprüfung kam die Rentenversicherung zu dem Ergebnis, dass es sich bei der Tätigkeit der Fitnesstrainer um keine selbständige, sondern um eine abhängige Beschäftigung handelte. Sie forderte durch Bescheid Beiträge zu allen Zweigen der Sozialversicherung nach. Die Nachforderung wurde aufgrund einer Einzugsermächtigung, die der zuständigen Einzugsstelle eingeräumt war, vom Konto der Antragstellerin eingezogen.

Tipp vom Anwalt: Legen Sie in einer solchen Situation auch gegen den Beitragsnachforderungsbescheid Widerspruch ein.

Liquiditätsengpass infolge Corona-Krise?

Die Antragstellerin hatte vorm Sozialgericht München u.a. eine unbillige Härte durch die Zahlung der Beiträge eingewandt. Der behauptete Liquiditätsengpass aufgrund der Corona-Krise interessierte das Sozialgericht jedoch wenig, da es auf Bundes- und auf Landesebene ja Sofortprogramme gäbe, um solche Liquiditätsengpässe zu überbrücken.

Totaler Einnahmeausfall durch erzwungene Schließung aufgrund Allgemeinverfügung

Das sah die Klägerseite freilich anders: Bei ihrem Fitnesscenter handele es sich um ein  grundsätzlich gesundes Unternehmen, welches nur durch die staatlich erzwungene Schließung aufgrund der Allgemeinverfügung der Bayerischen Staatsregierung seit Mitte März in Schwierigkeiten gerate sei. Da durch die Schließung auch der Vergütungsanspruch gegenüber den Kunden nach § 326 BGB untergehe, müsse das Fitnessstudio mit einem Totalausfall all ihrer Einnahmen rechnen. Diese Situation habe die Antragstellerin bis April nur überstanden, weil die Gesellschafter über den totalen Gehaltsverzicht hinaus 7 000 EUR einbezahlt hatten.

Wiedereröffnung der Studios im Blick

Die  laufenden Zahlungen in höhe eines kleinen fünfstelligen Betrages  konnten zuletzt aus den noch vorhandenen flüssigen Mitteln bestritten werden (allein für Gehälter fielen 8.000 € an). Im Laufe des Monats Mai fielen weitere Betriebsausgaben an, die lediglich dann vollständig gezahlt werden könnten, wenn auf die streitige Beitragsnachforderung zurückgegriffen werden könnte. Die Existenz des Betriebes bis zur  erwartenden Wiedereröffnung der Studios könnte nur mit der begehrten Rückzahlung gesichert werden und das Fitnesscenter sei “über dem Berg”.

Beschränkungen durch Allgemeinverfügung kein Sonderfall?

Die Fitnessstudio-Kette hatte bereits alle für eine Wiedereröffnung notwendigen Voraussetzungen geschaffen, im Hinblick auf die zu erwartenden Auflagen, insbesondere die Anzahl der trainierenden Personen im Verhältnis zur Fläche reduziert. Die Sozialversicherung zeigte sich trotz dieser ganzen Umstände eiskalt und betonte auch aktuell bestehe ein öffentliches Interesse am sofortigen Vollzug der Beitragsschulden.  Ein Sonderfall läge trotz Corona nicht vor. So sei die Beitragsnachforderung nicht geeignet, die laufenden Betriebskosten des Fitness-Studios auf längere Sicht auszugleichen. Und es sei auch nicht absehbar, wann die Antragstellerin ihren Betrieb wieder fortführen könne. Im Insolvenzfall sei die Beitragsforderung jedenfalls nicht mehr realisierbar. Gerade in der aktuellen Krisensituation sei zu berücksichtigen, dass Beitragsforderungen, die heute nicht realisiert würden zu einem späteren Zeitpunkt überhaupt nicht mehr durchsetzbar sein würden.

Beitragsnachforderung unbillige Härte im Einzelfall

Anders sah dies das bayerischen Landessozialgericht hier, da die Vollziehung für die abgabepflichtigen Fitnessstudios eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte. Die Erfolgsaussichten in der Hauptsache sah es als offen, da die für die Antragstellerin ausgeübte Tätigkeit als Fitnesstrainer sowohl als abhängige Beschäftigung als auch als selbstständige Tätigkeit ausgeübt werden könne. Die Antragstellerin habe glaubhaft gemacht, dass das Festhalten an der sofortigen Vollziehung der Beitragsnachforderung eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte für sie zur Folge hätte. Dabei sei zunächst zu berücksichtigen, dass die aktuelle finanzielle Situation der Antragstellerin auf staatliche Maßnahmen (zur Bekämpfung des neuen Coronavirus) zurückgeht, die keine spezifische Ursache im Betrieb der Antragstellerin habe, sondern ausschließlich im öffentlichen Interesse erfolgten. Die Klägerin habe durch verschiedene Maßnahmen, wie den Verzicht der Geschäftsführer auf Gehalt, die Einzahlung privater Mittel durch die Gesellschafter auch alles versucht um den entstandenen Liquiditätsengpass anders zu beseitigen.

Fortbestehen des Betriebs im Interesse der Solidargemeinschaft

Das Landessozialgericht betonte, dass das Fortbestehen des Betriebs d mit mehreren Arbeitnehmern und monatlichen Beiträgen zur Sozialversicherung im vierstelligen Bereich im Interesse der Solidargemeinschaft stehe.  Die fehlende Rückzahlung würde das Fortbestehen des Betriebs der Antragstellerin und damit der von ihr eingegangenen sozialversicherungsbeitragspflichtigen Beschäftigungsverhältnisse gefährden.

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Soforthilfe wird auf Hartz IV angerechnet?

Soforthilfe kein anrechenfreies Einkommen

Noch fehlen eigene Regeln, wie mit dem Zufluss der Soforthilfe während des Bezuges von Hartz IV umzugehen ist. Nach derzeitiger Gesetzeslage, da sind sich viele Sozialrechtler einig, muss die Soforthilfe auf Hartz IV als Einkommen angerechnet werden.

Dennoch Hartz IV-Antrag stellen?

Eine missliche Lage für die Personen, die auf die Soforthilfe noch warten und  wegen nicht mehr vorhandener liquider Mittel. Sozialleistungen beantragen müssen. Diese müssen mit Aufrechnungs – und später Erstattungsbescheiden rechnen. Meldet man den Zufluss der Soforthilfe zudem nicht Rechtzeitig gerät man  in die Gefahr sich einem Strafverfahren wegen Sozialbetrugs auszusetzen.

Zuflusszeitpunkt entscheidend

Tipp vom Anwalt: Wird der Antrag auf Hartz IV erst nach Zufluss der Soforthilfe gestellt, gilt diese wohl als nicht anrechenbares Vermögen. In diesem Fall taucht der Betrag auch in der verkürzten Vermögensprüfung auch im Hartz IV-Antrag nicht auf, so dass sich auch bei Nichtangabe die Gefahr eines Strafverfahrens weiter minimiert.

Im Einzelfall Widerspruch sinnvoll

Tipp vom Anwalt: Da die Rechtslage noch nicht hinreichend klar ist, legen Sie gegen die Aufrechnung – beziehungsweise Erstattungsbescheide des Jobcenters  unbedingt Widerspruch ein.

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Corona-Entscheidung des SG Konstanz: Kein Anspruch auf Zuschlag für Notbedarf

Anspruch auf Corona-Notbedarfszuschlag?

In vielen Beiträgen wird Hartz IV-Empfängern empfohlen einen Antrag auf Mehrbedarf wegen der Corona-Krise zu stellen. Zumindest das SG Konstanz hat in einer Eilentscheidung diesem Ansinnen nun einen Strich durch die Rechnung gemacht.

Der klagende 1955 geborene Antragsteller hatte sich mit Schreiben vom 28. Februar 2020 an sein Jobcenter gewandt und beantragte unter Hinweis auf die Corona-Pandemie zusätzliche Leistungen für eine Notbevorratung von Lebensmitteln für etwa zehn Tage, für eine Mundschutzmaske und für Desinfektionsmittel. Der Antrag wurde mit Bescheid vom 2. März 2020 mit der Begründung abgelehnt, es handle sich um keine Leistung des SGB II. Widerspruch war nicht erhoben worden.

Notbevorratung für Toilettenpapier, Nudeln und Mehl

Drei Wochen später beantragte der Kläger einen Vorschuss seines Arbeitslosengeldes II für die gewünschte Notbevorratung. Zur Begründung führte er aus, er habe in den Supermärkten einen regelrechten Ansturm erlebt.  Wir kennen das alle: Vor allem Toilettenpapier, Nudeln oder Mehl sind kaum mehr zu bekommen. Dennoch lehnte das Jobcenter die Gewährung eines Darlehens für eine Lebensmittelbevorratung mit der Begründung ab, die beantragte Leistung sei durch den Regelbedarf abgedeckt.

Hamsterkäufe führen zu Knappheit

Ende März 2020 hatte der Antragsteller Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz bei Gericht gestellt. Zur Begründung führt er aus, durch den Corona-Virus sei es zu einer bundesweltweiten Krise gekommen. Durch “Hamsterkäufe” sind in den Supermärkten billige Produkte an Grundnahrungsmitteln wie Reis, Nudeln, Feuchttüchern, Fleisch, Konserven, Seife und Toilettenpapier ausverkauft. Viele Bürger sind gezwungen, teurere Produkte zu kaufen. Statt einer 500 g-Packung Nudeln für 0,45 EUR musste er zuletzt eine Packung für 2,70 EUR kaufen müssen. Preise wie 2,40 EUR für eine Salatgurke oder 1,00 EUR für eine einzelne Orange seien vor kurzem im Discounter noch undenkbar gewesen. Hygieneartikel und spezielle Schutzmasken bzw. -kleidung sind  auf dem freien Markt zu den gewohnten Preisen auch nicht mehr zu beschaffen.

“Prepper” nun überall

Das Bundesamt für Bevölkerungsschutz und Katastrophenhilfe rate zu einer Notbevorratung von Lebensmittel und Wasser für mindestens zehn Tage, was mehrere hundert Euro koste. Und komme es tatsächlich zu einer “häuslichen Quarantäne”, dürften infizierten Verdachtsfälle ihre Wohnung mindestens 14 Tage lang nicht verlassen und keinen direkten Kontakt zur Außenwelt haben. Infizierten Verdachtsfällen werde seitens der Regierung geraten, ggf. Freunde und Verwandte zu bitten, ihnen Lebensmittel vor die Türe zu stellen. Im besten Fall ernährten sich Betroffene von ihren Notvorräten.

SG Konstanz: Kein Anspruch auf Mehrbedarf fürs “Hamstern”

Die hier allein in Frage kommenden Mehrbedarfe betreffen nach § 21 Abs. 1 SGB II Bedarfe nach § 21 Abs. 2 bis 7 SGB II, die nicht durch den Regelbedarf abgedeckt sind. Näher zu prüfen ist dabei nur ein Leistungsbedarf nach § 21 Abs. 6 SGB II. Nach dieser Vorschrift wird bei Leistungsberechtigten ein Mehrbedarf anerkannt, soweit im Einzelfall ein unabweisbarer, laufender, nicht nur einmaliger besonderer Bedarf besteht. Handelt es sich hingegen nicht um einen laufenden, sondern um einen einmaligen Bedarf, kann nach § 24 Abs. 1 SGB II ein Darlehen für einen vom Regelbedarf zur Sicherung des Lebensunterhalts umfassten und nach den Umständen unabweisbaren Bedarf gewährt werden.

Eine Frage der Eigenverantwortung

Das Bundesamt für Bevölkerungsschutz und Katastrophenhilfe rät zwar in der Tat zu einem Notvorrat an Lebensmitteln und Getränken für 14 Tage, es handelt sich jedenfalls um keinen unabweisbaren Bedarf, für den das Jobcenter gesondert Leistungen als Zuschuss bzw. Darlehen zu erbringen hätte. Vielmehr liegt eine solche Bevorratung im Bereich der eigenverantwortlichen Entscheidung jedes Bürgers.

Notvorrat aus dem Regelsatz aufbauen?

Dem Leistungsberechtigten ist es, wenn er sich für einen solchen Notvorrat entscheidet, zumutbar, diesen zeitlich gestaffelt aufzubauen und nach und nach aus den ihm gewährten Regelleistungen zu bezahlen. Auf der anderen Seite ist es ihm möglich, Lebensmittel und sonstige Produkte aus dem Notvorrat, deren Haltbarkeit abläuft, nach und nach zu verbrauchen und dadurch Aufwendungen für ihren Ersatz auszugleichen.Etwas Anderes folge auch nicht aufgrund der Einschränkungen, welche die Corona-Pandemie aktuell für die deutsche Bevölkerung mit sich bringt.

 “Corona kein Anlass für hamstern”

Nach der Verordnung der Landesregierung über infektionsschützende Maßnahmen gegen die Ausbreitung des Virus SARS-Cov-2 (Corona-Verordnung – CoronaVO) vom 17. März 2020 (in der Fassung vom 28. März 2020) bestehen zwar Einschränkungen für den Aufenthalt im öffentlichen Raum (§ 3 der Verordnung). Eine allgemeine Ausgangssperre ist jedoch nicht angeordnet worden. Zu den weiterhin geöffneten Einrichtungen gehören der Einzelhandel für Lebensmittel und Getränke einschließlich Bäckereien, Metzgereien, Hofläden, weiterhin Wochenmärkte sowie Apotheken und Drogerien (§ 4 Abs. 3 Nr. 1, 2 und 6 der Verordnung). Damit ist es möglich, regelmäßig einkaufen zu gehen und den Bedarf an Lebensmitteln und weiteren wichtigen Gegenständen des täglichen Bedarfs zu decken, so der Richter. Niemand sei daher gezwungen, allein aufgrund der Corona-Pandemie Vorräte anzulegen, die über dasjenige hinausgehen, was in einem Haushalt auch sonst üblich ist.

Situation für Hartz IV-Empfänger bei Ausgangssperre

Auch bei einer Verschärfung der Hygienemaßnahmen spreche nichts dafür, dass Menschen das Haus nicht mehr verlassen dürfen, um Lebensmittel einzukaufen. So ist es in Ländern, deren Beschränkungen derzeit weitergehen noch  möglich, Einkäufe für den persönlichen Bedarf vorzunehmen und dafür aus dem Haus zu gehen.

 Notvorberratung bei “häuslicher Quarantäne”

Wenn man sich  abgesondert in der  Wohnung aufhalten muss (“häusliche Quarantäne”) aufgrund einer entsprechenden Anordnung der hierfür zuständigen Behörden bzw. Gesundheitsämtern wegen eine Infektion oder zumindest den konkreten Verdacht hätte im Gegenzug auch Anspruch gegen die Behörde ihm die notwendigen Lebensmittel zu lassen. Diese, jedenfalls die allgemeinen Ordnungsbehörden, stehen dann in der Pflicht, die abgesonderten Personen mit den notwendigen Lebensmitteln zu versorgen, so dass Gericht. Ein unabweisbarer Mehrbedarf besteht auch nicht, weil Lebensmittel infolge der Corona-Pandemie allgemein teurer geworden sind.

Versorgungsprobleme aufgrund logistischer Probleme

Die Handelsketten versichern, dass dies an noch nicht angepassten logistischen Abläufen liegt. Es liegen explizit keine Versorgungsprobleme vor, die Versorgung mit Lebensmitteln ist weiterhin gesichert. Der Handel hat zugesichert, auf die verstärkte Nachfrage zu reagieren und das Sortiment aufzustocken.” Auch nach den Angaben der Bundesregierung sei die Versorgung mit Lebensmitteln in Deutschland gesichert. Das schließe nicht aus, dass in einzelnen Geschäften, an einzelnen Tagen bestimmte besonders nachgefragte Lebensmittel ausverkauft sind.

Kartoffeln statt Nudeln, Masken einfach selber basteln

Dem Antragsteller ist es aber in einem solchen Fall zuzumuten, für eine kurze Zeit auf andere Lebensmittel, etwa auf Kartoffeln statt Nudeln, auszuweichen oder auf andere Geschäfte bzw. Einkaufsmöglichkeiten als die gewohnten zurückzugreifen. Zusätzliche Aufwendungen für Hygiene (Seife, Reinigungs-, Desinfektionsmittel) sowie auf Schutzmasken und Schutzkleidung seien kein unabweisbarer Bedarf.  Angesichts der Corona-Pandemie wird allgemein empfohlen, Abstand von anderen Personen zu halten, Berührungen zu vermeiden, bestimmte Regeln beim Husten und Nießen einzuhalten und sich regelmäßig die Hände zu waschen. Die Aufwendungen für Seife und vergleichbare Reinigungsmittel sind im Regelbedarf enthalten, so das Gericht. Schutzmasken, die ihren Träger wirksam vor Corona-Viren schützen (sog. FFP3-Masken), oder gar spezielle Schutzkleidung sind derzeit im allgemeinen Handel kaum erhältlich.  Schutzmasken, die dem FFP3-Standard nicht entsprechen und teilweise selbst aus Stoff hergestellt werden können, dienen dem Schutz anderer vor einer möglichen Infektion durch den Verwender der Maske.

Maskenpflicht

Die Verpflichtung, diese zu tragen, wird derzeit öffentlich diskutiert, ist aber bisher nicht umgesetzt worden. Unabhängig hiervon ist angesichts der Verpflichtung großer Teile der Bevölkerung zum Tragen solcher Masken in der Öffentlichkeit nicht zu erkennen, dass Anforderungen gestellt werden, die den Bürgern übermäßige Kosten auferlegen. Harzt IV-Emfänger können ihre Ausgaben umschichten, im Übrigen seien aus Baumwolle selbst geschneiderte Masken, Schals, Tücher, Buffs etc. ausreichend zum Schutz.

Tipp vom Anwalt: Dies ist noch eine Einzelentscheidung eines einzelnen Sozialgerichts ohne bundesweite Bindungskraft. Kämpfen Sie daher weiter um Ihre Rechte!

Mehr Infos unter: https://www.anwaltskanzlei-wue.de/rechtsgebiete/hartz-iv/

Mit Fortgeltungsbeschluss Blockaden aufheben

Fortgeltungsbeschluss verhindert Finanzierungslücken

In Wohnungseigentümergemeinschaften kommt es nicht selten zu solch schlimmen Streit,  dass einzelne Gruppen Beschlüsse blockieren und es so zu Liquiditätslücken im Wirtschaftsbetrieb kommt, etwa wenn für das folgende Kalenderjahr nicht rechtzeitig ein Wirtschaftsplan aufgestellt werden kann.

Bisheriger Wirtschaftsplan gilt fort

Der Beschluss, dass der bisherige Wirtschaftsplan so lange Gültigkeit hat bis ein neuer aufgestellt ist, ist laut BGH zulässig (BGH-Urteil vom 14.12.2019, Az.: V ZR 2/18). Denn die durch Auslaufen des alten Wirtschaftsplans ansonsten entstehende Liquiditätslücke können nur vermeiden werden, wenn der aktuelle Wirtschaftsplan – der ja die Grundlage für die Vorschusspflicht der Wohnungseigentümer bildet – weitergilt. Der BGH hat nunmehr festgestellt, dass ein solcher Beschluss nicht mal zeitlich zu befristen ist.

Tipp vom Anwalt: Die einzelnen Wohnungseigentümer können freilich ihren Anspruch auf die Aufstellung eines neuen Wirtschaftsplans gem. § 43 WEG gerichtlich durchsetzen.

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Hinweis: Der BGH hat jedoch nicht explizit klargestellt, dass diese Beschlüsse nicht anfechtbar sind!

Ein Kaschieren von Mängeln ist in der WEG nicht zulässig

Notwendige Instandsetzung über das Gericht durchgesetzt

WEG-Mitglieder müssen Beschlüsse nicht hinnehmen, die letztlich nur dazu führen gravierende Mängel zu kaschieren. Diese nicht allzu unerwartete Feststellung hat der BGH kürzlich wieder mal getroffen (BGH-Urteil vom 04.05.2018, Az.: V ZR 203/17).

Feuchtigkeitsschäden sind zu beseitigen

Drei Teileigentümer des Erdgeschosses eines über 100 Jahre altem Hamburger Gemeinschaftsgebäudes hatten sich gegen verschiedene mehrheitlich gefasste Beschlüsse zur Wehr gesetzt, die unter anderem die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden und die Einbringung einer Horizontalsperre im Mauerwerk ablehnten und stattdessen auf die Einholung eines weiteren Privatgutachtens setzten.

Verstoß gegen Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung

Diese ablehnenden Beschlüsse würden gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen, waren sich die Richter sicher. Eine Sanierung müsse zu einer Ursachenbeseitigung nach heutigem Baustandard führen. Daher wurden die Beschlüsse gem. § 21 VIII WEG durch das Gericht mittels Gestaltungsurteil ersetzt.

Tipp vom Anwalt: Anders ist dies dem Grundsatz nach beim Schallschutz, wo nur der Zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltende technische Schallschutz gewährleistet werden muss.

Wegen Durchfeuchtungen zum Aufenthalt ungeeignet

Vorliegend war entscheidend, dass die Kläger ihr Sondereigentum wegen der gravierenden Mängeln des Gemeinschaftseigentums nicht nutzen konnten, weil wegen der massiven Durchfeuchtungen der Aufenthalt von Menschen nicht mehr möglich war. Der Zweck der Gemeinschaftsordnung wurde daher nicht mehr gesichert werden. Dabei spielte auch keine Rolle, dass das Gebäude hier sehr alt war.

Leistungsfähigkeit der anderen WEG-Mitglieder beachten

Tipp vom Anwalt: Wohnungseigentümer haben bei der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums einen Gestaltungsspielraum, so dass das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist und zumindest im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der anderen Wohnungseigentümer Rücksicht zu nehmen ist.

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Dachfenster nicht einfach einbauen

Rückbau baulicher Veränderungen in der WEG durchsetzen

Dachfenster einbauen ohne vorher einen Beschluss der WEG-Gemeinschaft einzuholen ist keine gute Idee. Ein WEG-Mitglied, dass sich wegen der veränderten Optik des Dachs und der erfolgten Verletzung der Dachhaut gestört fühlt, kann die Beseitigung und den Rückbau selbst gegen den Willen der restlichen WEG-MItglieder verlangen!

Lesen Sie hier dieses Interessante Urteil auf Beseitigung einer Markise.

Beschluss der WEG-Gemeinschaft vor Baumaßnahme

Dies hat der BGH kürzlich klargestellt (BGH-Urteil vom 26.10.2018, Az.: V ZR 328/17). Ein WEG-Mitglied hatte in einem Müncher Mehrfamilienhaus insgesamt drei Dachfenster einbauen lassen ohne vorher einen Beschluss der WEG-Gemeinschaft einzuholen. Mehrere Wohnungseigentümer waren damit nicht einverstanden und verlangten den Rückbau. Es begann, wie so häufig im WEG-Recht, ein Kreuzzug der WEG-Mitglieder durch viele Instanzen.

Vergemeinschaftung von Individualansprüchen

Ein nachträglich gefasster Genehmigungsbeschluss der Baumaßnahme wurde zunächst erfolgreich angefochten. Später gab es einen neuen Beschluss einer Mehrheit der WEG-Mitglieder die Rechte der einzelnen Mitglieder der WEG auf Geltendmachung von Schadensersatz gem. § 10 VI 3 WEG an sich zu ziehen (sog. Vergemeinschaftung) wurde ebenfalls angefochten.

Lesen Sie hier mehr zu Anfechtung von WEG-Beschlüssen

Klage auf Entfernung und Wiederherstellugn des bisherigen Zustands

Da hatten mehrere WEG-Mitglieder aber bereits auf Entfernung der Dachfenster und Wiederherstellung des bisherigen Zustandes gem. §§ 1004, 823 BGB geklagt. Das Recht dazu haben die einzelnen WEG-Mitglieder grundsätzlich stellte der BGH jetzt klar. Der Prozess auf Rückbau sei aber auszusetzen, solange über die Anfechtungsklage gegen den zweiten Beschluss noch nicht rechtskräftig entschieden sei.

Tipp vom Anwalt: Ein Beschluss der WEG-Gemeinschaft die Rechte eines WEG-Mitgliedes auf Geltendmachung von Schadensersatz an sich zu ziehen kann nichtig sein, wenn dies erst nach der Klageerhebung eines WEG-Mitglieds auf Beseitigung und Wiederherstellung erfolgt. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn in einer Abwägung die Interessen der WEG-Gemeinschaft an einer gemeinsamen Durchsetzung die Interessen des einzelnen Klägers an seiner Klage nicht deutlich überwiegen und der Beschluss rechtmissbräuchlich erfolgte, etwa nur um die Klage des Einzelnen zu torpedieren. Eine gekorene Ausübungsbefugnis der WEG-Gemeinschaft durch einen Vergemeinschaftsbeschluss zu schaffen, birgt also u.U. Risiken. Die Situation ist also kompliziert; lassen Sie sich daher in jedem Fall in einer solchen Situation umfassend anwaltlich beraten!

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Schadensersatz wegen asbestbelasteter Wohnung

Asbestbelastete Mietwohnung

Wer in einer mit Asbest belasteten Mietwohnung lebt, der setzt sich u.a.  der Gefahr aus, dass Abbestfasern in die Lunge eindringen und dort Krankheiten auslösen. Mieter sind in einer solchen Situation nicht etwa schutzlos, sondern können gegenüber dem Vermieter von der Mangelbeseitigung über die Minderung bis zum Schadensersatz wegen Gesundheitsschäden im Einzelfall verschiedene Rechte geltend machen.

Verkehrssicherungspflicht nicht verletzten

Tipp vom Anwalt: Nach dem Verbot von asbesthaltigen Bauteilen im Jahr 1993 und dem Inkrafttreten der Richtline für die Bewertung und Sanierung schwach gebundener Asbestprodukte in Gebäuden (sog. “Asbestrichtlinie”) im Jahr 1996 gelten für den Vermieter Handlungspflichten und er muss Mieter zudem auf die Asbestbelastung zumindest hinweisen. Ansonsten verletzt er seine Verkehrssicherungspflicht (so zuletzt auch LG Berlin vom 17.01.2018, Az.: 18 S 140/16). Aus Beweisgründen sollte dies im Mietvertrag oder sonstwie schriftlich festgehalten werden und Altbauten auf ihre Asbestbelastung hin überprüft werden. Lassen Sie sich anwaltlich beraten!

Verjährung von Schadensersatzansprüchen

Altbauten könne bei Inkrafttreten neuer Grenzwerte auf Grund neuer wissenschaftlicher Erkenntnisse nachträglich mangelhaft werden, auch wenn die bei Abschluss des Mietvertrages geltenden Vorgaben und Richtlinien eingehalten worden sind. Die Verjährungsfrist beginnt in der Regel erst mit Erteilung des Warnhinweises an den Mieter zu laufen.

Tipp vom Anwalt: Bei sogenannten gestreckten Schadensersatzlagen, wenn der Schaden also vor einem Eigentumsübergang infolge Verkaufs zwar verursacht wurde, der Schadenseintritt aber erst danach erfolgt, haftet der neue Eigentümer/Vermieter. Seinen Sie daherals Erwerber kritisch bei weitreichenden Haftungsausschlussklauseln im noteriellen Kaufvertrag.

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