Kein Schadensersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung

Keine Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung geschuldet

Seit längerem steht fest, dass Vermieter von Mietern nicht ohne weiteres Schönheitsreparaturen oder Schadensersatz  bei Unterlassen von diesen verlangen können, wenn diese in eine unrenovierte Wohnung gezogen sind.

Kompensation für Übernahme für Schönheitsreparaturen

Standardmietverträge sind zumindest insoweit, sofern sie keine Kompensation für diese Überbürdung auf den Mieter vorsehen, diesbezüglich oft unwirksam und der Mieter kann einfach ausziehen. Eine besondere Konstellation hatte der BGH kürzlich zu entscheiden (BGH vom 22.08.2018, Az.: VIII ZR 277/16).

Vor- und Nachmieter regelten Durchführung von Schönheitsreparaturen

Dort hatte ein Vormieter mit seinem Nachmieter seinerzeit vereinbart, dass letzterer die ausstehenden Schönheitsreparaturen zu übernehmen habe. Das ganze spielte im Rahmen eines genossenschaftlichen Nutzungsverhältnis auf das das Mietrecht aber Anwendung findet. § 4 des Mietvertrages regelte: “Die Schönheitsreparaturen sind vom Mitglied auszuführen (…)”

Keine fachmännische Anstricharbeiten an Decken, Wänden und Türen

Rund fünf Jahre später kündigte auch der Nachmieter und nun verlangte der Vermieter fachmännische Anstricharbeiten an Decken, Wänden, Türen, Türrahmen und Heizköpern. Mit dem angeblich nur streifigen Nachbesserungsarbeiten des Mieters war Herr Vermieter nämlich nicht zufrieden.

Abnutzungsspuren nicht zu beseitigen

Zu Unrecht, wie nun der BGH entschied, denn die in § 4 geregelte Klausel ist unwirksam, da sie den Mieter auch zur Beseitigung von Abnutzungsspuren verpflichte, die nicht auf seinem Gebrauch beruhen. Ein angemessener Ausgleich war auch nicht durch die Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter gegeben, weil diese nicht auf das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter durchschlage. Eine solche Fernwirkung sei der Verständigung der beiden Mieter über Durchführung von Renovierungsarbeiten nicht zu entnehmen.

Keine vorzeitige Renovierung der Mietwohnung

Nach kundenfeindlichster Auslegung würde der Mieter durch eine solche Klausel gezwungen sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen und eine Wohnung vorzeitig zu renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie vom Vermieter bekommen hat.

Tipp vom Anwalt: Vermieter sollten in auslaufenden Mietverhältnissen prüfen lassen, ob sie einen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen haben. Eine Renovierungsvereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter sollte Vermieterseits also nicht einfach hingenommen werden, sondern zumindest darauf bestanden werden, dass man als Vermieter hieran beteiligt wird! Dies liegt eigentlich auch im Interesse des schuldverpflichteten Vormieters.

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Vermieter muss Internetanschluss dauerhaft gewährleisten

Neue Vermieterpflicht: Signalübertragung dauerhaft gewährleisten!

Dieses Urteil ist für Mieter Gold wert: Ein Vermieter muss dauerhaft gewährleisten, dass die Wohnung mit Telefon und Internet versorgt wird, wenn beim Einzug eine Telefondose vorhanden war. Dies gilt selbst dann, wenn der Mietvertrag dazu schweigt.

Gesamtschuld Vermieter mit Telefonunternehmen

Diese für Mieter wichtige Entscheidung hat der Bundesgerichtshof nicht nur kürzlich getroffen (Urteil vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 17/18), sondern zugleich festgestellt, dass es auch unerheblich ist für diese Pflicht des Vermieters, wenn der Mieter im Hinblick auf die Verkabelung gegen das Telefonunternehmen Ansprüche hat, weil dann nur eine gesamtschuldnerische Verpflichtung vorläge. Der Mieter kann sich seinen Gläubiger also aussuchen!

Instandhaltungspflicht auch für defekte Leitung außerhalb Mietwohnung

Wenn die defekte Leitung außerhalb des Mietobjekts liegt, rechtfertigt das genauso wenig eine Leistungsverweigerung des Vermieters, wie der Umstand, dass verschiedene Gerichte bei einem derartigen späteren Defekt nur eine Pflicht des Vermieters zur Duldung der Reparatur durch den Mieter angenommen hatten. Dieser Rechtsprechung hat der BGH jetzt den Boden entzogen und betont, dass den Vermieter aus § 535 I 2 BGB  die Pflicht trifft die Signalübertragung eines bestehenden Anschlusses dauerhaft zu gewährleisten.

Update wegen neuem BGH-Urteil zu “Die 10 häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnung”

Fehler in Betriebsnebenkostenabrechnungen

Sie können richtig Geld sparen

Schätzungsweise jede zweite Betriebskostenabrechnung enthält Fehler. In diesem zweiteiligen Beitrag   stellt Ihnen Rechtsanwalt Christopher Richter diesmal  zehn häufige Fehler bei der Umlage von Betriebskosten durch Ihren Vermieter vor. “Update wegen neuem BGH-Urteil zu “Die 10 häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnung”” weiterlesen

Mieterhöhung bei fehlendem Mietspiegel tückenreich

Austausch der Einbauküche rechtfertigt nicht immer Mieterhöhung

Für Vermieter ist die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit vielen Tücken versehen, insbesondere wenn kein qualifizierter Mietspiegel für die Gemeinde vorhanden ist, in der die Wohnung liegt.

Vergleichsmiete bei fehlendem qualifiziertem Mietspiegel schwer ermittelbar

In letzterem Fall sind zum Beweis der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Vermieter mindestens drei Mietwohnungen mit genauer Adressbezeichnung zu nennen, die in Lage, Ausstattung – einschließlich der energetischen –  und Größe vergleichbar sind. Was die Ausstattung angeht, kommt es allein auf den objektiven Wohnwert der, dem Mieter zur Verfügung gestellten Wohnung an und nicht auf irgendwelche Vereinbarungen im Mietvertrag mit denen der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt wird (so BGH-Urteil vom 24.10.2018, Az.: VIII ZR 52/18).

Tipp vom Anwalt: Solche Vereinbarungen im Mietvertrag können sogar nach § 558 VI BGV unwirksam sein! Vermieter können aber bei einer konkreten Mieterhöhung mit dem Mieter abweichend vom § 558 BGB eine Vereinbarung treffen!

So drang ein Vermieter, der nach § 558 BGB die Zustimmung seines Mieters zu einer Mieterhöhung verlangte, nicht durch, als er er die Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete um mehr als 90 € unter anderem mit der nunvorhandenen modernen Küchenausstattung begründete. Zuvor hatten die Mietparteien vereinbart, der MIeter dürfe die bereits eingebaute Einbauküche nach Einzug auf eigene Kosten durch eine neue ersetzen. Die alte Küche wurde vom Sohn des Vermieter übrigens verkauft, wobei der Mieter am Erlös nicht beteiligt wurde.

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Schadensersatz wegen Nichtaufklärung über Sozialbindung einer Wohnung

Sozialbindung als Rechtsmangel

Ein Verkäufer hat seinen Käufer darüber aufzuklären, wenn eine Wohnung wegen der Förderung aus öffentlichen Mitteln der Sozialbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) unterliegt, was zur Folge hat, dass eine Kostenmiete zu ermitteln ist und grds. nur Mieter mit Berechtigungsschein eine Wohnung bekommen dürfen. Dies hat der BGH in siener Entscheidung vom 14.09.2018 nun klargestellt (Az.: V ZR 165/17).

Wohnungsbindungsgesetz schränkt Eigentumsfreiheit ein

Die Sozialbindung stellt nämlich einen Rechtsmangel i.S.d. § 435 BGB dar und wird wohl eher nicht von den engen Haftungsausschlüssen für Mietsachmängel ausgeschlossen. Im Übrigen können solche Haftungsausschlüsse bei arglistigem Verschweigen unwirksam sein, ohne dass es darauf ankäme, ob zwischen der Täuschung und der Kaufabsicht ein unmittelbarer Zusammenhang bestehen müsse.

Ansprüche rechtzeitig geltend machen

Freilich muss der Käufer dann seine Ansprüche rechtzeitig in der bei Vorsatz geltenden dreijährigen Verjährungsfrist geltend machen die zum Jahresende des Jahres beginnt, indem der Käufer Kenntnis von der Sozialbindung erhält. Dies kann etwa auch durch ein Informationsschreiben der zuständigen Kommune erfolgen, selbst er dieses nur als Abschrift eines Briefes an seinen Verkäufer erhält.

Tipp vom Anwalt: Lesen Sie daher Schreiben der Kommunen im Hinblick auf ihre Mietwohnung sorgfältig und holen Sie sich im Zweifel anwaltliche Beratung ein.

Update (Teil 2)… die häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnungen

Betriebsnebenkostenabrechnung

Lesen Sie hier Beitrag 1 zu den Fehlern in der Nebenkostenabrechnung: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2017/06/26/immer-wieder-falsch-10-typische-fehler-in-ihrer-betriebsnebenkostenabrechnung/

6. Umlage der Kosten für Gebäudereinigung

Ihr Vermieter kann grundsätzlich alle Kosten auf den Mieter umlegen, die ihm durch die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Teil des Gebäudes entstehen, insbesondere das Treppenhaus. Nach Auskunft des deutschen Mieterbundes sind dies 2,04 € pro Quadratmeter im Jahr hierfür normal.  Umlagefähig sind etwa die Kosten der zur Reinigung notwendig Putzmittel und die Betriebskosten die hierzu eingesetzten Maschinen. In der Regel darf der Vermieter einmal im Monat das Treppenhaus reinigen lassen darf, wenn es die Miete nicht vereinbarungsgemäß selber machen müssen. Eine Reinigung mehr als zweimal pro Woche dürfte daher zuviel sein. Kosten einer besonderen Verschmutzung, wie nach einer Baumaßnahme, Graffitibeseitigung oder einer Überschwemmung hingegen bleiben ohnehin am Vermieter hängen. “Update (Teil 2)… die häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnungen” weiterlesen

Hast Du mal ne´ Wohnung für nen´ Euro??

Zahlung des Jobcenters ließ Vermieterkündigung platzen

Ein Euro-Jobs kennen wir mittlerweile. Ein-Euro-Mietwohnungen sind in Zeiten explodierender Mietpreise eher ungewöhnlich. In diesem BGH-Fall vom 15.05.2018 (Az.: VIII ZR 150/17), vorgestellt von dem im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt Christopher Richter, ging es um dieses etwas sonderbar anmutende Mietkonstrukt.

Dingliches Wohnrecht wurde wieder aufgehoben

Der frühere Eigentümer hatte sein Vierfamilienhaus gegen Vereinbarung eines unentgeltlichen dinglichen Wohnrecht an einer Dachgeschosswohnung für die Dauer von fünf Jahren zu einem mittleren sechsstelligen Kaufpreis an den jetzigen Vermieter übertragen. Später wurde das Wohnrecht aufgehoben und ein Mietvertrag zu einer symbolischen Miete von einem Euro sowie einer Nebenkostenvorauszahlung von 220€/Monat bei einem fünfjährigen Kündigungsausschluss vereinbart.

Kündigung wegen Mietrückständen

Als der Mieter drei Monatsmieten und Vorauszahlungen in Rückstand geriet, kündigte der Vermieter außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich gem. § 573 II Nr. 1 BGB. Mit seiner späteren Räumungsklage war er zunächst erfolgreich, bis das Oberlandesgericht und der BGH ihm die Suppe versalzten.

Objektiver Mietwert höher als 1 Euro

Die ordentliche Kündigung war vom Tisch, weil diese Kündigung vertraglich ausgeschlossen war. Zwar war der Mieter unstreitig mit mehr als zwei Monatsmieten über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten im Rückstand, jedoch läge nach Ansicht der Richter der höheren Instanzen ein atypischer Fall vor, der so von § 543 II 1 Nr. 3 i.V.m. § 569 III Nr. 1 BGB nicht vorgesehen sei. Denn vorliegend habe die Nettomiete von einem Euro lediglich symbolische Bedeutung und bilde nicht den objektiven Mietwert der Wohnung ab, der bei mindestens 900 € läge. Demnach erreiche der Zahlungsrückstand von 663€ nicht mal die Höhe einer objektiven Nettomonatsmiete.

Übernahmeerklärung für Mietschulden

Letztendlich hat aber die Übernehmeerklärung der Mietschulden durch die Stadt Frankfurt der außerordentlichen Kündigung den Boden entzogen, wie die BGH-Richter in einem Hinweisbeschluss klarstellten. Der Vermieter nahm daraufhin die Revision zurück.

Tipp vom Anwalt: Bevor Sie solche abenteuerlichen Konstruktionen in Mietverträgen wählen, lassen Sie sich besser zuvor umfassend rechtlich beraten!

Hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht: Mietrecht

 

Auf die tatsächliche Mietfläche kommt es an

Miete und Nebenkosten bei kleinerem Wohnraum

So können Sie Geld sparen!

Nicht selten enthalten Mietverträge Formulierungen, wie „Die Wohnfläche ist mit … m² vereinbart“ oder „Die Wohnfläche beträgt ca. … m².“

Ist nun die Wohnfläche kleiner, als vereinbart, können Sie nicht nur u.U. die Miete mindern, sondern – wenn Nebenkosten, wie üblich, ganz oder teilweise nach der Wohnfläche umgelegt werden, darf Ihr Vermieter nur die tatsächlich vorhandenen Quadratmeter als zugrunde legen.

Tipp vom Anwalt: Erheben Sie rechtzeitig Einwand gegen eine Nebenkostenabrechnung, die eine zu große Wohnfläche für Ihre Wohnung ansetzt und behalten Sie einen nachvollziehbaren Betrag von der nächsten Nebenkostenvorauszahlung ein. Ggf. muss Ihre Nebenkostenvorauszahlung sogar nach unten angepasst werden!

Verteilungsgerechtigkeit im Betriebskostenrecht

Dies hat der Bundesgerichtshof kürzlich in seinem Urteil vom 30.05.2018 (Az.: VIII ZR 220/17) klargestellt. Dabei ging es aber um den umgekehrten Fall, dass ein Mieter auf einer größeren als in dem aus dem Jahr 1984 stammenden Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche wohnte, wobei der Vermieter dann zurecht nach dem größeren tatsächlichen Wohnwert abrechnen durfte. Die Berechnung die der Mieter  anhand der vertraglich vereinbarten Wohnfläche vornahm, verwarf der BGH – genau wie seine Aufrechnung gegen die Miete mit einem behaupteten Guthaben aus Betriebskosten. Der Vermieter der seine Mietforderung zunächst über das Mahnverfahren und schließlich vor dem Amtsgericht verfolgte, war letztendlich über drei Instanzen erfolgreich.

Beschaffenheitsvereinbarungen sind subjektive Elemente

Das folgte aus dem Prinzip der größtmöglichen Verteilungsgerechtigkeit im Betriebskostenrecht. Es laufe hier nach objektiven Maßstäben;  subjektive Elemente, wie vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarungen,  sind hier auszublenden. Etwas anderes folge auch nicht aus § 7 HeizkostenV, die verschiedene Abrechnungsmöglichkeiten erlaube.

Tipp vom Anwalt: Die Bestimmung der tatsächlichen Wohnfläche ist gar nicht so einfach, wenn etwa Dachschrägen, Balkone oder Wintergarten vorhanden sind. Lesen Sie hierzu diese interessante Entscheidung: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2018/03/26/bei-zu-kleinen-wohnungen-miete-zurueck-erhalten/

Im Spannungsfeld wischen einer interessensgerechten Verteilung von Bettriebskosten und der Verteilungsgerechtigkeit, ist nunmehr klargestellt, dass auf die tatsächliche Mietfläche abzustellen ist.

Tipp vom Anwalt: Es ist zudem unzulässig, wenn der Vermieter Leerstände aus der Gesamtwohnfläche herausrechnet. Diese gehen zu seinen Lasten.

Hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/rechtsgebiete/mietrecht/

Vermieter klagte wegen Schimmel, Rost und Kalkablagerungen

Vermieterfreundliche Entscheidung gegen  Chaos-Mietern

Der BGH hat kürzlich entschieden, dass ein Vermieter nach dem Auszug sofort Schadensersatz von seinem Mieter verlangen kann , wenn dieser die Mietwohnung beschädigt hat. Eine Frist zur Beseitigung muss nicht gesetzt werden (Az.: VIII ZR 157/17). Der Mieter darf die Wohnung also in jedem Zustand zurückgeben und der Vermieter hat die Wahl, ob er Schadensersatz verlangt, um Fachfirmen zur Mängelbeseitigung zu beauftragen – oder das Geld einfach einzustreichen – beziehungsweise dem Mieter noch eine Chance gibt die Schäden zu beseitigen.

Mieter hatte Mietwohnung beschädigt

Was der Mieter aus Hohenroht (Landkreis Rhön-Grabfeld) konkret angestellt hatte, war der breiten Öffentlichkeit bisher nicht bekannt gegeben worden. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. hat sich daher die Ausgangsentscheidung des Amtsgerichts Bad Neustadt a.d. Saale besorgt (Az.: 1 C 471/12) und stellt Ihnen die wichtigen Details des Falls vor.

Schimmelbildung, beschädigte Einbauküche und Rostschäden

Nach einem über achtjährigen Mietverhältnis trennten sich Vermieter und Mieter zunächst einvernehmlich, ca. drei Wochen nach Vertragsende war die Wohnungsübergabe. Streit gab es rasch über den Zustand der 15 Jahre alten Einbauküche, einen rostbesetzten Spiegelschrank, die Toilettenbrille und den Spülkasten, eine beschädigte Steckdose, Abplatzungen an der Heizung in der Küche und vorallem um Schimmelpilzbildungen im Wohnzimmer, den beiden Kinderzimmern, dem Schlafzimmer und dem Bad.

Selbständiges Beweisverfahren vor Wohnungsübergabe

Bereits vor der Wohnungsübergabe hatte der Vermieter über seinen Anwalt Dr. Martin ein selbständiges Beweisverfahren angestoßen, wobei es aber über  fünf Monate dauerte, bis es zum ersten Ortstermin kam. Die Gutachterin kam zum Ergebnis, dass ein fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten die maßgebliche Ursache für die Schimmelbildung war.

Mietausfall und Schimmelbeseitigungskosten

Nochmal drei Monate dauerte es bis der Vermieter den Mieter zur Schadensersatzzahlung von stolzen 15.675,95 € aufforderte, darunter auch einen stattlichen Betrag für Mietausfallschaden. Der Anwalt der Mieterseite, Manfred Schneider, konnte nicht mit seiner Behauptung durchdringen, dass der Schimmel Folge eines Baumangels sei. Sein Mandant musste hier letztlich 2.760 € an Schadensersatz leisten, wobei die Gutachterin darauf verzichtete eine Langzeitmessung durchzuführen.

Lebensdauer von Möbeln und Elektroteilen

Im Hinblick auf den Wert der Küche zog die Gutachterin die Lebensdauertabelle des Schweizer Mieterinnen- und Mieterverbands herbei, die eine maximale Lebensdauer von 15 Jahren für Möbel und zehn Jahre Jahre für Teile der Elektrogeräte veranschlagte. Das Gericht folgte dem später mit dem Hinweis, dass die Küche nur eine solche von mittlerer Qualität sei (beschichtete Spanplatten).

Schadensersatz für verschmutzten Spülkasten abgelehnt

Der Vermieter klagte schließlich auf 13.358 € ein samt 899,40 € für vorgerichtliche Anwaltskosten, wobei er letztlich nur ca. die Hälfte bekam, aber auch keine Erstattung der Rechtsanwaltskosten.  2.250 € bekam der Vermieter letztlich als Mietausfallschaden zugesprochen. Auf die Nase fiel er hingegen mit seinm Ziel des Schadensersatzes für den verschmutzten Spülkasten, da dieser wegen bereits vorhandener Verfärbungen aufgrund UV-Einstrahlung nach Ansicht des Richters Rauh ohnehin wertlos war. Am kaputten Toilettensitz konnten die Eigentumsverhältnisse nicht geklärt werden; bezüglich des Spiegelschranks war die Lebensdauer bereits überschritten.

Schadensersatz für verkalkte Armaturen

Weil das Wasser in Hohenroht einen niedrigen Härtegrad hat, kam die Gutachterin zur Festellung – der sich das Gericht anschloß – dass die stark verkalkten Armaturen auf unsachgemäßen Gebrauch zurückzuführen sei und hier unter Berücksichtigung der Lebensdauer von 20 Jahren ein Schadensersatz von 61 € zu leisten sei. Im Hinblick auf die defekte Steckdose war nicht mehr aufzuklären, ob diese bereits bei Einzug vorhanden war. Beim rostbefallenen Heizkörper sprach das Gericht dem Vermieter ebenfalls einen Schadensersatzanspruch (100 €) ohne den Abzug alt für neu zu, weil ein Heizkörper keinem Verschleiss unterliege.

Aufrechnung mit Kosten für Gasinspektion und Spülmaschinenreparatur

Weil der Vermieter es versäumt hatte dem Mieter die Übernahme von Schönheitsreperaturen aufzubürden, konnte Letzterer aber noch mit Rechnungen für eine Gasinspektion und eine Spülmaschinenreperatur aufrechnen.

Tipp vom Anwalt: Vereinbaren Sie daher immer bereits im Mietvertrag, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen tragen muss. Lassen Sie sich bei der nicht einfachen Formulierung hier von einem Profi im Mietrecht unterstützen und übernehmen Sie nicht vorschnell Vertragsmuster aus dem Internet.

Ersetzungsbefugnis des Vermieters

Weil das Landgericht Schweinfurt die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen hatte, stellten die Karlsruher Richter klar, dass der Vermieter dem Mieter keine Frist zur Schadensbeseitigung nach Entdeckung von Schäden setzen muss. Sie schrieben der Beklagtenseite folgendes ins Stammbuch: Durch diese Ersetzungsbefugnis  des Vermieters werden nicht nur Abwicklungsstreitigkeiten darüber vermieden, ob eine Schadensbeseitigung des Schädigers gelungen ist und vom Geschädigten als tauglich akzeptiert werden muss. Die Ersetzungsbefugnis sichert dem Geschädigten gerade auch das ihm zustehende Recht, sich bei Ausführung der Schadensbeseitigung ausschließlich an seinen eigenen Wiederherstellungsinteressen zu orientieren und sich nicht auf ein gegenläufiges Interesse des Schädigers etwa an einer möglichst kostengünstigen und deshalb in ihrer Tauglichkeit nicht ohne Weiteres zweifelsfreien Wiederherstelung einlassen zu müssen. Dementsprechend kann der Geschädigte seine Ersetzungsbefugnis grundsätzlich auch ohne Angabe von Gründen ausüben, muss sich für die getroffene Wahl also nicht rechtfertigen und sich auch sonst zu ihrer Umsetzung nicht mit dem Schädiger ins Benehmen setzen.

Dieser Betrag stellt keine Rechtberatung dar, sondern dient der Vorstellung der Rechtsberatungsdienstleistungen der Kanzlei Niggl, Lamprecht und Kollegen. Für Richtigkeit und Vollständigkeit der Ausführungen wird daher nicht gehaftet.

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Mietaufhebungsvertrag zum Nachteil des Untermieters kann sittenwidrig sein

Mietaufhebungsvertrag im Einzelfall sittenwidrig

Wer einen Untermietvertrag hat, ist generell gegenüber dem Vermieter in schwacher Position. Der BGH hatte sich jetzt mit einem Fall zu beschäftigten, wo es um einen Verein mit einem möglicherweise zeitlich befristeten Nutzungsrecht (strittig) für eine städtische Immobilie ging, die an einen – quasi dem Verein als Hauptmieter-  vorgeschaltene GmbH vermietet wurde (BGH vom 18.04.18, Az.: XII ZR 76/18).

Vermietung war Minus-Geschäft

Weil das Konstrukt jahrelang ein „Minus-Geschäft“ war, entschlossen sich die vermietende Stadt und die GmbH einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen, wobei an den GmbH-Geschäftsführer – der zeitweise auch Vereinsvorsitzender war – ein Millionenbetrag als Abstandszahlung gegen Übertragung der GmbH-Anteile (sog. Share-Deal) erfolgte. Weil der Verein die Räumung des Geländes später verweigerte, landete der Fall schließlich vor Gericht. Gegen die Räumungsklage wehrte sich der Verein zudem mit einer Widerklage auf Feststellung, dass der ihn benachteiligende Mietaufhebungsvertrag sittenwidrig sei.

BGH: Mietaufhebungsvertrag war nicht sittenwidrig

Letztlich landete der beklagte Verein eine “doppelte Bauchlandung”: Die Karlsruher Richter sahen die Räumungsklage als begründet an, weil dem Räumungsanspruch infolge des Mietaufhebungsvertrages kein sonstiges (Besitz)recht des Vereins am Mietobjekt entgegenstünde. Anders als die Vorinstanz wollte der BGH keine Sittenwidrigkeit in dem Abschluss des Aufhebungsvertrages erkennen. Zum einen sei dessen Abschluss objektiv nachvollziehbar, weil das gewählte Konstrukt zum Betreiben einer Rennsportbahn mit dem Rennsportverein als durchführender Veranstalter ein Verlustgeschäft sei und der Verkauf des Geländes an den DFB der Stadt Frankfurt dagegen Millionen in die Taschen spielen würde.

Verleitung zum Vertragsbruch war folgenlos

Zum Zweiten führe auch die Millionenzahlung nicht zur Sittenwidrigkeit, weil  die hohe Schwelle für das mit einem besonderen Maß an Rücksichtlosigkeit praktizierte Verleitung eines Dritten zum Vertragsbruch vorliegend nicht überschritten sei: Denn die Beendigung des Durchführungsvertrag zwischen GmbH und Verein verschlechterte die Rechtsstellung des Letzteren nicht, da der Geschäftsbesorgungsvertrag zeitnah gekündigt werden konnte. Denn der Geschäftsbesorgungsvertrag sah – anders als von der Revision vermutet – nur eine Vertragslaufzeit als Höchstlaufzeit vor, wobei der Vertrag aber jeweils zum Halbjahr mit Zwei-Monats-Frist von beiden Seiten gekündigt werden konnte.

Millionenzahlung an ehemaligen GmbH-Geschäftsführer

Dass der Umstand, dass ein Millionenbetrag an den mit dem Verein teilweise verflochtenen GmbH-Geschäftsführer ein „Geschmäckle“ hatte, verneinten die BGH-Richter zwar nicht, jedoch sei ein so verwerfliches Verhalten zum Nachteil des Vereins, das zur Sittenwidrigkeit des Mietaufhebungsvertrages führen musste, nicht erkennbar. Schließlich hatte der GmbH-Geschäftsführer aus seinem Privatvermögen größere Beträge aufgewendet den Mietgegenstand instandzuhalten und zu setzen. Hierfür sei die Zahlung auch eine Kompensation. Ein massives Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung liege daher nicht offensichtlich vor.

Tipp vom Anwalt: Wenn Sie einen Untermietvertrag abschließen, sollten Sie daher zum einen für einen bestimmten Zeitraum das Recht auf ordentliche Kündigung ausschließen und zum zweiten mit dem Vermieter – wenn möglich vereinbaren – dass sie das Recht zur Weiternutzung der Mietsache erhalten, wenn der Hauptmietvertrag beendet wird.

Dieser Beitrag dient der Präsentation der Rechtsberatungsdienstleistungen der Kanzlei Niggl, Lamprecht & Kollegen und stellt keine Rechtsberatung dar. Für Richtigkeit und Vollständigkeit wird daher nicht gehaftet. Haben Sie selber ein rechtliches Problem, lassen Sie sich bitte rechtlich beraten.

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