Mieterhöhungen in Schweinfurt etwas leichter zu verwirklichen

Einfacher Mietspiegel hat Indizwirkung für Ermittlung der ortsüblichen Miete

Zum 01.02.2019 wurde für Schweinfurt der einfache Mietspiegel für freifinanzierte Wohnungen neu aufgelegt. Nach Baujahr, der Ausstattung (Wohnungsqualität) und Wohnungsgröße wird dort differenziert und ein ortsüblicher Quadratmeterpreis von 3,51 € bis maximal 9,22 € bei Bezugsfertigkeit oder Neurenovierung ab 2018 und sehr guter Ausstattung ermittelt. Das Vorhandensein einer Zentralheizung hat auch eine wichtige Differenzierungsfunktion.

Wohnqualität nach Punktesystem bestimmen

Nach 12 Zeitabschnitten und einem Ausstattungsgrad von einfach bis gut wird differenziert, wobei die Wohnqualität sich nach einem Punktesystem bestimmt von einem Punkt (einfach) über mittel (2-4 Punkte), gut (5-7 Punkte und sehr gut (acht und mehr Punkte).

Ruhige Wohnlagen am Deutschhof, Hochfeld, Steinberg, Haardt, Gartenstadt und Eselshöhe

Fenster mit Isolierverglasung, ein Vollwärmeschutz oder ein Energieausweis über den Energiebedarf des Gebäudes mit A+, A oder B bis D (bis 125 kWh/(m²xa)steigern den Wohnwert natürlich beachtlich , wie aber auch ein sehr ruhige Wohnlage mit aufgelockerter Bauweise mit Grünflächen, wie man es insbesondere in den Stadtteilen Deutschhof, Hochfeld, Steinberg, Haardt, Gartenstadt und Eselshöhe antreffen kann.

Negativ auf die Wohnqualität wirken freilich ein ungünstiger Wohnungsgrundriss, eine Raumhöhe unter 2,30 m, ein fehlender Fahrstuhl ab 3 Geschossen oder Lärmbelästigungen und andere negative Umwelteinflüsse etwa an Hauptstraßen.

Tipp vom Anwalt: Ist die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben kann ggf. eine Erhöhung der Miete nach § 558 II 1 BGB erfolgen.

Entscheidung des BGH zu Mieterhöhung bei einfachem Mietspiegel

Nach einer neuen Entscheidung des BGH vom 13.02.2019 zur Begründung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete haben die Richter festgestellt, dass einem einfachem Mietspiegel immerhin eine Vermutungsfunktion zukommt (VIII ZR 245/17). In zwei Schritten sei zunächst die Einzelvergleichsmiete zu bilden und dann aufgrund konkreter Wohnwertmerkmale von dem Mittelwert Zu- oder Abschläge vorzunehmen.

Tipp vom Anwalt: Auch eine gut ausgestattete Wohnung kann bei schlechtem Instandhaltungszustand eine schlechtere Wohnqualität haben als eine nur einfach ausgestattete Wohnung bei sehr gutem Instandthaltungszustand. Als Vermieter sollten Sie in jedem Fall werterhöhende Merkmale, wie einen Gipsputz, Schallschutzfenster oder eine Schallschutzlüftung zur Begründung benennen. Eine nicht separat steuerbare Fußbodenheizung im Bad und ein Lärmimmissionen ausgesetzter Balkon können den Wohnwert hingegen in der Regel nicht erhöhen.

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Kein Recht des Mieters auf zeitgemäßes Wohnen bezüglich der Wärmedämmung

Kein Recht zur Mietminderung wegen bloßer Schimmelpilzgefahr

Der BGH hat kürzlich eine mieterunfreundliche Entscheidung getroffen: Mieter haben definitiv demnach kein Recht auf zeitgemäßes Wohnen bezüglich der Wärmedämmung (vgl. BGH vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 271/17). Der Bundesgerichtshof setzt sich damit bewusst von seiner Rechtsprechung zu den Mindestanforderungen an zeitgemäßes Wohnen bezüglich der Elektroinstallation ab.

Bauteildurchfeuchtung, schadhaftes Mauerwerk und Wärmebrücken reichten nicht

So flog ein Mieter mit seiner Klage auf einen Vorschuss für die Innendämmung  trotz Schimmelpilzbildung in mehreren Räumen als Folge einer Bauteildurchfeuchtung  auf die Nase. Zwar wies die Wohnung aus dem Jahr 1971 schadhafte Fensterblendrahmen, schadhaftes Mauerwerk mit Bauteildurchfeuchtungen und geometrische Wärmebrücken auf, dies lies die Richter jedoch kalt. Weil zur Zeit der Errichtung die DIN 4108-2:2003-07 (“Wärmeschutz und Energie-Einsparung in Gebäuden”), die im Jahr 2003 in Kraft trat und 2013 nochmal überarbeitet wurde, noch nicht galt.

Minderung kraft Gesetzes bei Schimmelpilzbildung

Die Berechtigung zur Minderung haben die Richter dem Mieter hingegen nicht abgesprochen, jedoch betont, dass allein die Gefahr einer Schimmelpilzbildung noch keinen eine Minderung rechtfertigenden  Mietmangel darstellt. Die Richter brachen auch mit der Einschätzung der Vorinstanz, die meinte, es gehöre zum Mindeststandard, dass die Wohnung mit üblichem Lüftungs- und Heizverhalten schimmelpilzfrei gehalten werden könnte. Ein mehr als zweimaliges Stroßlüften von jeweils bis zu zehn Minuten und ein Stellen der Möbel mit Abstand zu den Außenwänden kann daher den Mietern im Einzelfall durchaus zumutbar sein.

Tipp vom Anwalt: Im Mietvertrag können konkrete Vereinbarung über das Wohnverhalten getroffen werden, wie zur Beheizung bestimmter Räume oder zum Lüftungsverhalten.

Lesen Sie hier zur Klagemöglichkeiten des Mieters bei Schimmelschäden

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Schadensersatz wegen asbestbelasteter Wohnung

Asbestbelastete Mietwohnung

Wer in einer mit Asbest belasteten Mietwohnung lebt, der setzt sich u.a.  der Gefahr aus, dass Abbestfasern in die Lunge eindringen und dort Krankheiten auslösen. Mieter sind in einer solchen Situation nicht etwa schutzlos, sondern können gegenüber dem Vermieter von der Mangelbeseitigung über die Minderung bis zum Schadensersatz wegen Gesundheitsschäden im Einzelfall verschiedene Rechte geltend machen.

Verkehrssicherungspflicht nicht verletzten

Tipp vom Anwalt: Nach dem Verbot von asbesthaltigen Bauteilen im Jahr 1993 und dem Inkrafttreten der Richtline für die Bewertung und Sanierung schwach gebundener Asbestprodukte in Gebäuden (sog. “Asbestrichtlinie”) im Jahr 1996 gelten für den Vermieter Handlungspflichten und er muss Mieter zudem auf die Asbestbelastung zumindest hinweisen. Ansonsten verletzt er seine Verkehrssicherungspflicht (so zuletzt auch LG Berlin vom 17.01.2018, Az.: 18 S 140/16). Aus Beweisgründen sollte dies im Mietvertrag oder sonstwie schriftlich festgehalten werden und Altbauten auf ihre Asbestbelastung hin überprüft werden. Lassen Sie sich anwaltlich beraten!

Verjährung von Schadensersatzansprüchen

Altbauten könne bei Inkrafttreten neuer Grenzwerte auf Grund neuer wissenschaftlicher Erkenntnisse nachträglich mangelhaft werden, auch wenn die bei Abschluss des Mietvertrages geltenden Vorgaben und Richtlinien eingehalten worden sind. Die Verjährungsfrist beginnt in der Regel erst mit Erteilung des Warnhinweises an den Mieter zu laufen.

Tipp vom Anwalt: Bei sogenannten gestreckten Schadensersatzlagen, wenn der Schaden also vor einem Eigentumsübergang infolge Verkaufs zwar verursacht wurde, der Schadenseintritt aber erst danach erfolgt, haftet der neue Eigentümer/Vermieter. Seinen Sie daherals Erwerber kritisch bei weitreichenden Haftungsausschlussklauseln im noteriellen Kaufvertrag.

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Alles easy bei der Verlängerungsoption

Verlängerungsoption richtig ausüben

Bei vielen befristeten gewerblichen Mietverträge gibt es für Mieter eine Option den Gewerbemietvertrag einseitig zu verlängern. Aber wie das dann tun? Ganz entspannt per Mail? Als Fax? Oder sogar als Einschreiben?

Schriftformgebot des § 550 BGB nicht einschlägig

Der BGH hat mit Urteil vom 21.11.2018 entschieden, dass die Ausübung einer solchen Option nicht unter das Schriftformgebot des § 550 BGB fällt, weil dadurch kein neuer Mietvertrag zustande kommt (BGH vom 21.11.2018, Az.: XII ZR 78/17). Die mittels Übergabeeinschreiben versandte Optionsausübung holte der Insolvenzverwalter des Vermieters nicht von der Post ab; allerdings hatte der Mieter glücklicherweise das Schriftstück auch gefaxt.

Tipp vom Anwalt: Aus Beweisgründen des Zugangs sollte die Option zumindest als Fax mit Sendenachweis übermittelt werden! Bei einer Mail braucht es mindestens eine Eingangs- oder Lesebestätigung. Zudem muss darauf geachtet werden, ob der Vertrag für die Optionsausübung Schrift- oder Textform oder gar nichts diesbezüglich vorschreibt.

Per Fax, aber nicht Übergabeeinschreiben

Die BGH-Richter sahen die Optionsübung mittels Fax als ausreichend an, so dass die ordentliche Kündigung des Mietvertrages durch den Insolvenzverwalter unzulässig war.

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Update: Reform der Mietpreisbremse – und was das für Würzburg und Schweinfurt bedeutet

Erneute Reform der Mietpreisbremse 

Haben Mieter in unser Region von der sogenannten Mietpreisbremse bisher profitieren können? Was ändert sich durch die Reform? Der im Mietrecht tätige Anwalt Christopher Richter gibt anlässlich der Reform des Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten durch das MietAnpG einen Überblick.

Mietpreisbremse weiter wirksam

Das Urteil des AG München ( AG München, Urteil v. 21.6.2017, 414 C 26570/16), nach dem die Mietpreisbremse für 138 Städte unwirksam ist, ändert an der Wirksamkeit der Mietpreisbremse übrigens nichts, weil es sich um eine Einzelfallentscheidung handelt. Der bayerische Gesetzgeber, der hier schlampig agiert hat, hat bereits angekündigt nachzubessern. Nunmehr nachgebessert hat bereits der  Bundesgesetzgeber, weil es bislang kein Recht des Mieters gab vom Vermieter die Vorlage des alten Mietvertrages zu verlangen, um die bisherige Miete einsehen zu können. “Update: Reform der Mietpreisbremse – und was das für Würzburg und Schweinfurt bedeutet” weiterlesen

Kein Schadensersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung

Keine Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung geschuldet

Seit längerem steht fest, dass Vermieter von Mietern nicht ohne weiteres Schönheitsreparaturen oder Schadensersatz  bei Unterlassen von diesen verlangen können, wenn diese in eine unrenovierte Wohnung gezogen sind.

Kompensation für Übernahme für Schönheitsreparaturen

Standardmietverträge sind zumindest insoweit, sofern sie keine Kompensation für diese Überbürdung auf den Mieter vorsehen, diesbezüglich oft unwirksam und der Mieter kann einfach ausziehen. Eine besondere Konstellation hatte der BGH kürzlich zu entscheiden (BGH vom 22.08.2018, Az.: VIII ZR 277/16).

Vor- und Nachmieter regelten Durchführung von Schönheitsreparaturen

Dort hatte ein Vormieter mit seinem Nachmieter seinerzeit vereinbart, dass letzterer die ausstehenden Schönheitsreparaturen zu übernehmen habe. Das ganze spielte im Rahmen eines genossenschaftlichen Nutzungsverhältnis auf das das Mietrecht aber Anwendung findet. § 4 des Mietvertrages regelte: “Die Schönheitsreparaturen sind vom Mitglied auszuführen (…)”

Keine fachmännische Anstricharbeiten an Decken, Wänden und Türen

Rund fünf Jahre später kündigte auch der Nachmieter und nun verlangte der Vermieter fachmännische Anstricharbeiten an Decken, Wänden, Türen, Türrahmen und Heizköpern. Mit dem angeblich nur streifigen Nachbesserungsarbeiten des Mieters war Herr Vermieter nämlich nicht zufrieden.

Abnutzungsspuren nicht zu beseitigen

Zu Unrecht, wie nun der BGH entschied, denn die in § 4 geregelte Klausel ist unwirksam, da sie den Mieter auch zur Beseitigung von Abnutzungsspuren verpflichte, die nicht auf seinem Gebrauch beruhen. Ein angemessener Ausgleich war auch nicht durch die Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter gegeben, weil diese nicht auf das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter durchschlage. Eine solche Fernwirkung sei der Verständigung der beiden Mieter über Durchführung von Renovierungsarbeiten nicht zu entnehmen.

Keine vorzeitige Renovierung der Mietwohnung

Nach kundenfeindlichster Auslegung würde der Mieter durch eine solche Klausel gezwungen sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen und eine Wohnung vorzeitig zu renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie vom Vermieter bekommen hat.

Tipp vom Anwalt: Vermieter sollten in auslaufenden Mietverhältnissen prüfen lassen, ob sie einen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen haben. Eine Renovierungsvereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter sollte Vermieterseits also nicht einfach hingenommen werden, sondern zumindest darauf bestanden werden, dass man als Vermieter hieran beteiligt wird! Dies liegt eigentlich auch im Interesse des schuldverpflichteten Vormieters.

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Vermieter muss Internetanschluss dauerhaft gewährleisten

Neue Vermieterpflicht: Signalübertragung dauerhaft gewährleisten!

Dieses Urteil ist für Mieter Gold wert: Ein Vermieter muss dauerhaft gewährleisten, dass die Wohnung mit Telefon und Internet versorgt wird, wenn beim Einzug eine Telefondose vorhanden war. Dies gilt selbst dann, wenn der Mietvertrag dazu schweigt.

Gesamtschuld Vermieter mit Telefonunternehmen

Diese für Mieter wichtige Entscheidung hat der Bundesgerichtshof nicht nur kürzlich getroffen (Urteil vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 17/18), sondern zugleich festgestellt, dass es auch unerheblich ist für diese Pflicht des Vermieters, wenn der Mieter im Hinblick auf die Verkabelung gegen das Telefonunternehmen Ansprüche hat, weil dann nur eine gesamtschuldnerische Verpflichtung vorläge. Der Mieter kann sich seinen Gläubiger also aussuchen!

Instandhaltungspflicht auch für defekte Leitung außerhalb Mietwohnung

Wenn die defekte Leitung außerhalb des Mietobjekts liegt, rechtfertigt das genauso wenig eine Leistungsverweigerung des Vermieters, wie der Umstand, dass verschiedene Gerichte bei einem derartigen späteren Defekt nur eine Pflicht des Vermieters zur Duldung der Reparatur durch den Mieter angenommen hatten. Dieser Rechtsprechung hat der BGH jetzt den Boden entzogen und betont, dass den Vermieter aus § 535 I 2 BGB  die Pflicht trifft die Signalübertragung eines bestehenden Anschlusses dauerhaft zu gewährleisten.

Update wegen neuem BGH-Urteil zu “Die 10 häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnung”

Fehler in Betriebsnebenkostenabrechnungen

Sie können richtig Geld sparen

Schätzungsweise jede zweite Betriebskostenabrechnung enthält Fehler. In diesem zweiteiligen Beitrag   stellt Ihnen Rechtsanwalt Christopher Richter diesmal  zehn häufige Fehler bei der Umlage von Betriebskosten durch Ihren Vermieter vor. “Update wegen neuem BGH-Urteil zu “Die 10 häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnung”” weiterlesen

Update: Mieterhöhung bei fehlendem Mietspiegel tückenreich

Austausch der Einbauküche rechtfertigt nicht immer Mieterhöhung

Für Vermieter ist die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit vielen Tücken versehen, insbesondere wenn kein qualifizierter Mietspiegel für die Gemeinde vorhanden ist, in der die Wohnung liegt.

Vergleichsmiete bei fehlendem qualifiziertem Mietspiegel schwer ermittelbar

In letzterem Fall sind zum Beweis der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Vermieter mindestens drei Mietwohnungen mit genauer Adressbezeichnung zu nennen, die in Lage, Ausstattung – einschließlich der energetischen –  und Größe vergleichbar sind. Was die Ausstattung angeht, kommt es allein auf den objektiven Wohnwert der, dem Mieter zur Verfügung gestellten Wohnung an und nicht auf irgendwelche Vereinbarungen im Mietvertrag mit denen der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt wird (so BGH-Urteil vom 24.10.2018, Az.: VIII ZR 52/18).

Vereinbarungen im Mietvertrag

Tipp vom Anwalt: Solche Vereinbarungen im Mietvertrag können sogar nach § 558 VI BGB unwirksam sein! Vermieter können aber bei einer konkreten Mieterhöhung mit dem Mieter abweichend vom § 558 BGB eine Vereinbarung treffen!

So drang der Vermieter, der nach § 558 BGB die Zustimmung seines Mieters zu einer Mieterhöhung verlangte, nicht durch, als er er die Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete um mehr als 90 € unter anderem mit der nun vorhandenen modernen Küchenausstattung begründete. Zuvor hatten die Mietparteien vereinbart, der MIeter dürfe die bereits eingebaute Einbauküche nach Einzug auf eigene Kosten durch eine neue ersetzen. Die alte Küche wurde vom Sohn des Vermieter übrigens verkauft, wobei der Mieter am Erlös nicht beteiligt wurde.

Einfacher Mietspiegel hat Indizwirkung

Tipp vom Anwalt: Nach einer neuen Entscheidung des BGH vom 13.02.2019 hat ein einfacher Mietspiegel, wie er etwa für die Stadt Schweinfurt kürzlich neu aufgelegt wurde, zumindest eine Indizwirkung für die Ermittlung der ortsüblichen Miete (VIII ZR 245/17).

Hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/rechtsgebiete/mietrecht/

Schadensersatz wegen Nichtaufklärung über Sozialbindung einer Wohnung

Sozialbindung als Rechtsmangel

Ein Verkäufer hat seinen Käufer darüber aufzuklären, wenn eine Wohnung wegen der Förderung aus öffentlichen Mitteln der Sozialbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) unterliegt, was zur Folge hat, dass eine Kostenmiete zu ermitteln ist und grds. nur Mieter mit Berechtigungsschein eine Wohnung bekommen dürfen. Dies hat der BGH in siener Entscheidung vom 14.09.2018 nun klargestellt (Az.: V ZR 165/17).

Wohnungsbindungsgesetz schränkt Eigentumsfreiheit ein

Die Sozialbindung stellt nämlich einen Rechtsmangel i.S.d. § 435 BGB dar und wird wohl eher nicht von den engen Haftungsausschlüssen für Mietsachmängel ausgeschlossen. Im Übrigen können solche Haftungsausschlüsse bei arglistigem Verschweigen unwirksam sein, ohne dass es darauf ankäme, ob zwischen der Täuschung und der Kaufabsicht ein unmittelbarer Zusammenhang bestehen müsse.

Ansprüche rechtzeitig geltend machen

Freilich muss der Käufer dann seine Ansprüche rechtzeitig in der bei Vorsatz geltenden dreijährigen Verjährungsfrist geltend machen die zum Jahresende des Jahres beginnt, indem der Käufer Kenntnis von der Sozialbindung erhält. Dies kann etwa auch durch ein Informationsschreiben der zuständigen Kommune erfolgen, selbst er dieses nur als Abschrift eines Briefes an seinen Verkäufer erhält.

Tipp vom Anwalt: Lesen Sie daher Schreiben der Kommunen im Hinblick auf ihre Mietwohnung sorgfältig und holen Sie sich im Zweifel anwaltliche Beratung ein.