Personenverschiedenheit von Eigentümer und Vermieter gefährlich

Nachträglicher Verstoß gegen Schriftform

Schnell wechselnde Eigentümer auf Vermieterseite können für gewerbliche Mieter teils drastische Folgen haben, wenn Vermieter und Eigentümer nicht wirtschaftlich identisch sind. Das hat ein vor dem BGH verhandelter Fall (Az.: XII ZR 84/20, Urteil vom 27.10.2021 gezeigt). Dort war u.a. die Räumungsklage des aktuellen Eigentümers gegen einen Verein als Mieter erfolgreich. Der Verein hatte von einer Grundstücksgesellschaft im Januar 2008 ein ca. 4.000 m² großes Grundstück auf zehn Jahre befristet “gepachtet”.

Tipp vom Anwalt: Wird eine Grundstücksfläche nicht zur Fruchtziehung überlassen, dann handelt es sich trotz fälschlicher Bezeichnung häufig um einen Gewerbemietvertrag!

Eigentümerin war bei Vertragsschluss jedoch eine andere Gesellschaft (P), die das Grundstück erst rund 5 Monate später an die nunmehrige Klägerin veräußerte. Diese kündigte nun den Mietvertrag.

Der mietende Verein hielt der Klägerseite den Ausschluss der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit infolge Befristung gem. §§ 578, 550 BGB entgegen. Zu Unrecht, wie jetzt der BGH entschied und den Beklagten zur Herausgabe verurteilte. Denn mangels wirtschaftlichem Interesse der bisherigen Eigentümerin P bei Vertragsschluss des “Pachtvertrages” sei das Mietverhältnis nicht kraft Gesetzes § 566 I BGB (analog) auf die neue Eigentümerin übergegangen, sondern neu entstanden. Daher liege jetzt auch auch ein Verstoß gegen die Schriftform vor und das Mietverhältnis sei ordentlich kündbar.

Achtung: Anders kann dies dann sein, wenn der Eigentümer zur Vermietung seines Grundstücks einen Hausverwalter einsetzt, aber offiziell Vermieter bleibt. 

Tipp vom Anwalt: Als Mieter können Sie mit dem Abschluss einer rechtsgeschäftlichen Vertragsübernahme dafür sorgen, dass der neue Eigentümer in den zwischen bisherigen Eigentümer und Mieter geschlossenen Mietvertrag eintritt.

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Tipps für Ihren Pachtvertrag

Tipps für den Abschluss eines Pachtvertrages

Der Pachtvertrag stellt eine Alternative zum Gewerbemietvertrag dar. Wollen Sie etwa eine voll ausgestattete Gaststätte oder ein Einzelhandelsgeschäft mit Warenlager übernehmen oder möchten Sie als Unternehmer ihre Firma etwa bei Eintritt in den Ruhestand nicht verkaufen, sondern einen Nachfolger finden, der einen Teil des Umsatzes Ihnen zukommen lässt, dann kann ein Pachtvertrag eine Alternative – auch zum Unternehmenskauf – sein.

In diesem Beitrag stellt Ihnen der im Gewerbemietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. ) drei Dinge vor, die Sie  im Pachtvertrag auf jeden Fall regeln sollen.

1. Regelung einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung

Der Pächter darf die Erträge/Gewinne des Betriebs ziehen, solange er dies ordnungsgemäß macht. Was man unter “ordnungsgemäß” versteht, kann geregelt werden. Hier könnten neben einer Betriebspflicht weitere Vorgaben vom Verpächter an den Pächter im Pachtvertrag gemacht werden. Wird, wie häufig, eine Umsatzpacht vereinbart, dann sollte hier besondere Aufmerksamkeit an die Gestaltung der Klauseln gelegt werden.

Tipp vom Anwalt: Pächter haben kein Recht zur Untervermietung, wenn diese nicht vertraglich erlaubt wurde. Pächter können dann nicht bei Verweigerung der Untervermietung kündigen. Denken Sie auch an solche Dinge!

2. Gewährleistung und Haftung

Ähnlich, wie im Gewerbemietrecht, sind Sie bei der Vertragsgestaltung recht frei. Standard ist es die Haftung für anfängliche Mängel auszuschließen und auch Pächterrechte, wie das Minderungs- oder Aufrechnungsrecht, abzubedingen.

Lesen Sie hierzu auch unseren Beitrag zu den Rechtstipps bei Abschluss eines Gewerbemietvertrages:

3. Gefahrtragung des zufälligen Untergangs von Inventar

Grundsätzlich ist der Verpächter für den Ersatz von Inventar  verantwortlich, wenn es vom Pächter nicht bei Pachtübergang  mitübernommen wurde. Das kann je nachdem auf Mieter- oder Vermieterseite zu zukünftigen Kostenbelastungen führen, wenn Gegenstände kaputt gehen.

Tipp vom Anwalt: Wird gar kein oder nur unbedeutendes Inventar mitübernommen, kann der Abschluss eines Gewerbemietvertrages eine bessere Alternative sien.

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Kontakt: 0931/47085337 oder richter@anwaltskanzlei-wue.de