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Personenverschiedenheit von Eigentümer und Vermieter gefährlich

Nachträglicher Verstoß gegen Schriftform

Schnell wechselnde Eigentümer auf Vermieterseite können für gewerbliche Mieter teils drastische Folgen haben, wenn Vermieter und Eigentümer nicht wirtschaftlich identisch sind. Das hat ein vor dem BGH verhandelter Fall (Az.: XII ZR 84/20, Urteil vom 27.10.2021 gezeigt). Dort war u.a. die Räumungsklage des aktuellen Eigentümers gegen einen Verein als Mieter erfolgreich. Der Verein hatte von einer Grundstücksgesellschaft im Januar 2008 ein ca. 4.000 m² großes Grundstück auf zehn Jahre befristet “gepachtet”.

Tipp vom Anwalt: Wird eine Grundstücksfläche nicht zur Fruchtziehung überlassen, dann handelt es sich trotz fälschlicher Bezeichnung häufig um einen Gewerbemietvertrag!

Eigentümerin war bei Vertragsschluss jedoch eine andere Gesellschaft (P), die das Grundstück erst rund 5 Monate später an die nunmehrige Klägerin veräußerte. Diese kündigte nun den Mietvertrag.

Der mietende Verein hielt der Klägerseite den Ausschluss der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit infolge Befristung gem. §§ 578, 550 BGB entgegen. Zu Unrecht, wie jetzt der BGH entschied und den Beklagten zur Herausgabe verurteilte. Denn mangels wirtschaftlichem Interesse der bisherigen Eigentümerin P bei Vertragsschluss des “Pachtvertrages” sei das Mietverhältnis nicht kraft Gesetzes § 566 I BGB (analog) auf die neue Eigentümerin übergegangen, sondern neu entstanden. Daher liege jetzt auch auch ein Verstoß gegen die Schriftform vor und das Mietverhältnis sei ordentlich kündbar.

Achtung: Anders kann dies dann sein, wenn der Eigentümer zur Vermietung seines Grundstücks einen Hausverwalter einsetzt, aber offiziell Vermieter bleibt. 

Tipp vom Anwalt: Als Mieter können Sie mit dem Abschluss einer rechtsgeschäftlichen Vertragsübernahme dafür sorgen, dass der neue Eigentümer in den zwischen bisherigen Eigentümer und Mieter geschlossenen Mietvertrag eintritt.

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Verwertungskündigung ging nicht durch

Bevor ein Vermieter die Kündigung eines Mietverhältnisses erklären darf, weil er einen Teil des Gebäudes abreißen muss, kann er ggf. gehalten sein das Gebäude zu erweitern – auch wenn sich diese Erweiterungskosten für ihn aus der Miete nicht kompensierbar sind.

So hat es der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung vom 16.12.2020 festgestellt (Az.: VIII ZR 70/19). In Braunschweig wollte ein Erbe eines ehemaligen Landarbeiterhauses den bisherigen Mieter, der für den Schleuderpreis von 60 € eine Wohnung gemietet hatte, wobei sich die Toilette außerhalb in einem Seitenflügel befand, kündigen. Dieser Seitenflügel jedoch musste u.a. aus statischen Gründen abgerissen werden und eine Erweiterung des verbleibenden Gebäudes um ein neues Badezimmer würde einen kleineren fünfstelligen Betrag kosten. Zuviel für den neuen Eigentümer, der sich aber recht pauschal auf fehlende eigene Mittel berief. Der BGH sah die Kündigung als unwirksam an, da dem Vermieter trotz der ungewöhnlich geringen Miete es zumutbar sei einmalig, diesen “überschaubaren” fünfstelligen Betrag aufzubringen.

Weder nach § 573 II Nr. 3 BGB, schon wegen der nicht erkennbaren Verwertungsabsicht, also was nach dem geplanten Abriss mit dem Gebäude passieren sollte, noch nach dem gleichberehtigt danaben stehenden Abs. I, war das Räumungsbegehren des Vermieters erfolgreich. In der Abwägung überwiegen die die Unkosten für den Vermieter als Nachteil nicht wesentlich die Nachteile für den Mieter sein Besitzrecht an der Wohnung zu verlieren.

Gewerberaumlos wider Willen

Verstoß gegen Schriftform ermöglichte Kündigung

Bei Abschluss eines befristeten Gewerbemietvertrages ist Aufmerksamkeit geboten. Meistens für den Vermieter, der sich aus wirtschaftlichen Gründen eine feste Gewerbemiete für etliche Jahre sichern will. In diesem interessanten  aktuellen BGH-Fall (BGH-Urteil vom 04.11.2020, Az.: XII ZR 4/20) war es der Mieter, der seine Gewerbeeinheit behalten wollte, dem aber ein Schriftformmangel  einen Strich durch die Rechnung machte.

Befristeter Gewerbemietvertrag schließt eigentlich ordentliche Kündigung aus

Nach einem Eigentümerwechsel erhielt der Inhaber eines Ladenlokals trotz eines bis Ende Februar 2021 befristeten Gewerbemietvertrages eine ordentliche Kündigung, die dieser nicht akzeptieren wollte. Über mehrere Instanzen hinweg landeten die Mietvertragsparteien schließlich vor dem BGH, der den Räumungsanspruch des Vermieters bestätigte.

Fehlende Anlage verstieß gegen Schriftform

Problem war, dass der genaue Mietgegenstand sich erst aus einer Anlage zum Mietvertrag ergeben sollte, aber genau diese Anlage nicht an den Mietvertrag angeheftet war. Da in dem Gebäude unter dergleichen Adresse noch andere Gewerbeeinheiten mit ähnlicher Grundfläche vermietet wurden, war das Objekt auch nicht anderweitig bestimmbar i. S. d. § 550 BGB.

Tipp vom Anwalt: Wenn Sie  einen befristeten Mietvertrag kündigen wollen, kapitulieren Sie nicht sofort, sondern lassen diesen von einem Anwalt prüfen. Nachtrag kann Mietvertrag bestimmbar machen

Auch der Rettungsanker, den die Anwälte der Beklagten auswerfen wollten, nämlich dass ein Nachtrag zum Mietvertrag das Mietobjekt bestimmbar gemacht habe, wirkte nicht. Denn in der Tat kann durch die tatsächliche Nutzung  der Umfang des Objektes in einem Nachtrag bestimmbar bezeichnet werden, jedoch hatte der Mieter zu dem Zeitpunkt schon unerlaubt untervermietet, so dass das Argument nicht mehr zog.

Einwand des Formmangels nicht treuwidrig

Damit hatte sich auch der Einwand des Mieters zerschlagen, dass die Berufung auf den Formmangel durch den Vermieter treuwidrig sei, weil auch der Mieter durch sein Verhalten schuld daran hatte, dass der Mietgegenstand nicht bestimmbar war und blieb.

Miete zurückbehalten bei Mietmängeln

Das Zurückbehaltungsrecht auf Miete bei Mängeln

Eine interessante Entscheidung für von Schimmel beeinträchtige Mieter hat BGH kürzlich getroffen (Az.: VIII ZR 250/17).

Dort hatte eine Mieter wegen Schimmel die Miete um 20 % gemindert und zusätzlich über sieben Monate hinweg 60 % der Bruttomiete über das Zurückhaltungsrecht einbehalten.

Recht nur mit Bedacht ausüben

Tipp vom Anwalt: Dieses Leistungsverweigerungsrecht unterliegt grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung. Insbesondere muss der insgesamt einbehaltenen Betrag in angemessener Relationen zur Bedeutung des Mangels stehen. Lassen Sie sich bei der Ausübung des Zurückhaltungsrechts, wie auch des Minderungsrechts, in jedem Fall anwaltlich beraten.

Vermieter reagierte mit Kündigung

Der Vermieter reagierte hierauf mit mehreren Kündigungen, zuletzt während des Prozesses.  Die Vorinstanz sah seine letzte  Kündigung wegen dem doch erheblichen Zahlungsrückstand von über 5000 € als gerechtfertigt an, zumal der Vermieter die Auffassung vertrat den Schimmelpilzbefall Ende Juli 2016 vollständig beseitigt zu haben. Nachdem das Amtsgericht zunächst nur der Zahlungsklage weitgehend stattgegeben hatte, verfolgte der Vermieter sein Räumungsbegehren erfolgreich in der Berufungsinstanz weiter. Erst der Bundesgerichtshof schließlich machte dem Vermieter aus Nordrhein-Westfalen einen Strich durch die Rechnung.

Vermieter behauptete Mangelbeseitigung

Durch die erfolgreiche Zahlungsklage sei nicht bewiesen, dass im Zeitpunkt der letzten Kündigung ein Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten im Verzug aufgelaufen ist, so die Richter vom Bundesgerichtshof. AndVers als die Vorinstanz meinten Sie, dass das Zurückhaltungsrecht nicht durch die bloße Behauptung des Vermieters, dass der Mangel beseitigt sei, seinen Zweck verfehlt habe.

Tipp vom Anwalt: Das Zurückbehaltungsrecht kann aber bei der tatsächlichen Beseitigung des Mangels enden, genau wie, wenn der Mieter dem Vermieter beziehungsweise den von ihm zur Prüfung oder Beseitigung der Mängel beauftragten Personen den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt oder sonstwie die Duldung der Mangelbeseitigung verweigert.

Update: Neue BGH-Entscheidung

Nach einer brandneuen BGH-Entscheidung vom 10.04.2019 (Az.: VIII ZR 12/18) berechtigt auch der Umstand, dass noch ein Gerichtsverfahren läuft den Mieter nicht die Mangelbeseitigung zu verweigern, weil ansonsten Beweisvereitelung drohe.  Es könne nämlich durch die Anfertigung von Lichtbildern oder durch das Zeugnis der mit der Mängelbeseitigung befassten Handwerker die Mängel auch im Nachhinein noch bewiesen werden.

Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel

Hier jedenfalls reicht die bloße Behauptung des Vermieters den Schimmel beseitigt zu haben nicht aus das Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel entfallen zu lassen. Es würde sonst völlig entwertet, meinten die BGH-Richter.

Beweislast für Vorliegen des Mangels

Tipp vom Anwalt: Nach den Entscheidungsgründen trägt der Mieter die Beweislast das im Zeitpunkt der Minderung, der Mangel noch vorliegt. Lässt sich dies und die Ursache des Schimmels durch den Vermieter nicht beweisen, wird der gesamte zurückbehaltene Betrag sofort zu nach Zahlung fällig, so dass ein die fristlose Kündigung rechtfertigender Rückstand aufläuft! Lassen Sie sich daher auf jeden Fall anwaltlich beraten, bevor sie beginnen zu mindern oder das Zurückbehaltungsrecht zu nutzen.

Hohe Hürden für sofortige Kündigung eines Vermieters mit türkischem Migrationshintergrund

Fremdenfeindliche Entgleisungen und Prügel reichten nicht für außerordentliche Kündigung

Im vorliegenden Fall mutete das Berufungsgericht einem Vermieter mit türkischem Migrationshintergrund doch einiges zu, indem es ihm in diesem Einzelfall das Recht verwehrte der Mieterseite trotz fremdenfeindlicher Zwischentöne und körperlichen Übergriffen sofort zu kündigen  (vgl. Beschlusses des OLG Frankfurts vom 11.09.2018, Az.: 2 U 55/18).

Außerordentliche Kündigung des Gewerbemietvertrages

Eine türkische Vermieterfamilie hatte einen Backshop an einen Mieter vermietet, der sich mit der Familie alsbald “in die Wolle” bekam. Die Mietparteien filmten und fotographierten sich gegenseitig und schnitten heimlich Gespräche mit. Gestützt auf ein solches – vom Mietersohn mitgeschnittenes – Tonband stellte die Anwältin der Backshop-Betreiber schließlich Strafzeige und ließ in diesem Schreiben an die Staatsanwaltschaft wohl auch fremdenfeindliche Bemerkungen fallen.

Körperverletzung und Sachbeschädigung durch Mietersohn

Als Krönung des Ganzes verprügelte der Mietersohn daraufhin noch einen der Söhne der Vermieter brutal und trat noch auf den am Boden Liegenden ein. Für so ein Verhalten gäbe es auf dem Fußballfeld die rote Karte. Zudem zertrümmerte dann noch eine Kamera der Vermieter – ob um Spuren zu verwischen ist unbekannt.

Räumungsklage schließlich erfolgreich

Für eine außerordentliche Kündigung reichten diese doch bemerkenswerten Ausfälle der Mieterseite den hessischen Richtern zwar nicht, die Räumungsklage war letztendlich als ordentliche Kündigung aber erfolgreich. Weder das Verhalten der pöbelnden Anwältin, noch des prügelnden Sohnes seien dem Gewerbemieter jedoch zuzurechnen, fanden die hessischen Richter. Ob diese Entscheidung auch so in Bayern getroffen werden würde, soll an dieser Stelle unkommentiert bleiben…

Abmahnung vor Schlägen nötig?

Auch die weitere Ausführung im Beschluss ist zweifelhaft: Zudem hätte zuvor, so das OLG, der Mieter vor der Kündigung auch noch abgemahnt werden müssen, bevor eine fristlose Kündigung in Betracht käme. Das soll man man dem Vermietersohn, der am Boden liegend mit Tritten maltretiert wurde, erklären. In der Gesamtschau – so die Richter – läge kein überwiegendes Interesse an

 

Hast Du mal ne´ Wohnung für nen´ Euro??

Zahlung des Jobcenters ließ Vermieterkündigung platzen

Ein Euro-Jobs kennen wir mittlerweile. Ein-Euro-Mietwohnungen sind in Zeiten explodierender Mietpreise eher ungewöhnlich. In diesem BGH-Fall vom 15.05.2018 (Az.: VIII ZR 150/17), vorgestellt von dem im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt Christopher Richter, ging es um dieses etwas sonderbar anmutende Mietkonstrukt.

Dingliches Wohnrecht wurde wieder aufgehoben

Der frühere Eigentümer hatte sein Vierfamilienhaus gegen Vereinbarung eines unentgeltlichen dinglichen Wohnrecht an einer Dachgeschosswohnung für die Dauer von fünf Jahren zu einem mittleren sechsstelligen Kaufpreis an den jetzigen Vermieter übertragen. Später wurde das Wohnrecht aufgehoben und ein Mietvertrag zu einer symbolischen Miete von einem Euro sowie einer Nebenkostenvorauszahlung von 220€/Monat bei einem fünfjährigen Kündigungsausschluss vereinbart.

Kündigung wegen Mietrückständen

Als der Mieter drei Monatsmieten und Vorauszahlungen in Rückstand geriet, kündigte der Vermieter außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich gem. § 573 II Nr. 1 BGB. Mit seiner späteren Räumungsklage war er zunächst erfolgreich, bis das Oberlandesgericht und der BGH ihm die Suppe versalzten.

Objektiver Mietwert höher als 1 Euro

Die ordentliche Kündigung war vom Tisch, weil diese Kündigung vertraglich ausgeschlossen war. Zwar war der Mieter unstreitig mit mehr als zwei Monatsmieten über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten im Rückstand, jedoch läge nach Ansicht der Richter der höheren Instanzen ein atypischer Fall vor, der so von § 543 II 1 Nr. 3 i.V.m. § 569 III Nr. 1 BGB nicht vorgesehen sei. Denn vorliegend habe die Nettomiete von einem Euro lediglich symbolische Bedeutung und bilde nicht den objektiven Mietwert der Wohnung ab, der bei mindestens 900 € läge. Demnach erreiche der Zahlungsrückstand von 663€ nicht mal die Höhe einer objektiven Nettomonatsmiete.

Übernahmeerklärung für Mietschulden

Letztendlich hat aber die Übernehmeerklärung der Mietschulden durch die Stadt Frankfurt der außerordentlichen Kündigung den Boden entzogen, wie die BGH-Richter in einem Hinweisbeschluss klarstellten. Der Vermieter nahm daraufhin die Revision zurück.

Tipp vom Anwalt: Bevor Sie solche abenteuerlichen Konstruktionen in Mietverträgen wählen, lassen Sie sich besser zuvor umfassend rechtlich beraten!

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Mietaufhebungsvertrag zum Nachteil des Untermieters kann sittenwidrig sein

Mietaufhebungsvertrag im Einzelfall sittenwidrig

Wer nur einen Untermietvertrag hat, ist gegenüber dem Vermieter des Hauptmieters in einer schwachen Position. Der BGH hatte sich  mit einem Fall zu beschäftigten, indem einem Verein  ein möglicherweise zeitlich befristetes Nutzungsrecht (strittig) von einem  GmbH als Hauptmieter über ein städtisches Grundstück überlassen wurde  (BGH vom 18.04.18, Az.: XII ZR 76/18).

Vermietung war Minus-Geschäft

Weil das Konstrukt jahrelang ein „Minus-Geschäft“ war, entschlossen sich die vermietende Stadt und die GmbH einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen, wobei an den GmbH-Geschäftsführer – der zeitweise auch Vereinsvorsitzender war – ein Millionenbetrag als Abstandszahlung gegen Übertragung der GmbH-Anteile (sog. Share-Deal) erfolgte. Weil der Verein die Räumung des Geländes später jedoch verweigerte, landete der Fall schließlich doch vor Gericht. Gegen die Räumungsklage wehrte sich der Verein zudem mit einer Widerklage auf Feststellung, dass der ihn benachteiligende Mietaufhebungsvertrag sittenwidrig sei.

BGH: Mietaufhebungsvertrag war nicht sittenwidrig!

Letztlich verlor der Verein in doppelter Hisicht: Die Karlsruher Richter sahen die Räumungsklage als begründet an, weil dem Räumungsanspruch infolge des Mietaufhebungsvertrages kein  (Besitz)recht des Vereins am Mietobjekt entgegenstünde. Anders als die Vorinstanz erkannte der BGH keine Sittenwidrigkeit in dem Abschluss des Aufhebungsvertrages. Zum einen sei dessen Abschluss objektiv nachvollziehbar, weil das gewählte Konstrukt zum Betreiben einer Rennsportbahn mit dem Rennsportverein als durchführender Veranstalter ein Verlustgeschäft für die GmbH sei und der Verkauf des Geländes an den DFB der Stadt Frankfurt dagegen Millionen in die Taschen spielen würde.

Verleitung zum Vertragsbruch war folgenlos

Zum Zweiten führe auch die Millionenzahlung nicht zur Sittenwidrigkeit, weil  die hohe Schwelle für das mit einem besonderen Maß an Rücksichtlosigkeit praktizierte Verleitung eines Dritten zum Vertragsbruch nach Ansicht des BGH vorliegend nicht erreicht sei.

Millionenzahlung an ehemaligen GmbH-Geschäftsführer

Der Umstand, dass ein gezahlter Millionenbetrag an den mit dem Verein teilweise verflochtenen GmbH-Geschäftsführer ein „Geschmäckle“ haben könnte, wiesen die BGH-Richter zwar nicht zurück, jedoch sei ein “so verwerfliches Verhalten zum Nachteil des Vereins, das zur Sittenwidrigkeit des Mietaufhebungsvertrages führen musste”, nicht erkennbar. Schließlich habe der GmbH-Geschäftsführer aus seinem Privatvermögen größere Beträge aufgewendet den Mietgegenstand instandzuhalten und instandzu etzen. Hierfür sei die Zahlung auch eine Kompensation gewesen. Ein massives Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung liege daher nicht offensichtlich vor.

Tipp vom Anwalt: Wenn Sie einen Untermietvertrag abschließen, sollten Sie daher zum einen für einen bestimmten Zeitraum das Recht auf ordentliche Kündigung ausschließen und zum zweiten mit dem Vermieter des Hauptvermieters vereinbaren, dass sie das Recht zur Weiternutzung der Mietsache erhalten, wenn der Hauptmietvertrag beendet wird.

Dieser Beitrag dient der Präsentation der Rechtsberatungsdienstleistungen der Kanzlei am Theater und stellt keine Rechtsberatung dar. Für Richtigkeit und Vollständigkeit wird daher nicht gehaftet. Haben Sie selber ein rechtliches Problem, lassen Sie sich bitte rechtlich beraten.

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Gute Urteile für Mietschuldner

Interessante Urteile für Mietschuldner

Mit zwei positiven Urteilen für Mietschuldner haben Mietgerichte zuletzt für Aufsehen gesorgt. Der in Würzburg und Schweinfurt im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen die beiden Entscheidungen vor und ordnet sie in den Instanzenzug ein.

Nach Gericht beseitigt Nachzahlung von Mietschulden Kündigung der Mietwohnung

Brandaktuell ist die Entscheidung des LG Berlin, das am 13.10.2017 entschieden hat, dass eine hilfsweise ordentlichen Kündigung nicht mehr möglich ist, wenn der Mieter auf eine vorrangig fristlose Kündigung hin innerhalb der zweimonatigen Schonfrist nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Mietschuld vollständig bezahlt. Beim Zugang der fristlosen Kündigung solle es nämlich an eine Mietverhältnis fehlen, so dass die ordentliche Kündigung “ins Leere” gehe (Az.: 66 S 90/17). Da die Revision zum BGH zugelassen wurde, ist aber fraglich, ob diese Entscheidung Bestand haben wird.

Teilzahlung der Mietschulden vor Zugang Kündigung reichte nach LG

Noch spektakulärer war die Entscheidung des Landgerichts Potsdam aus dem Jahr 2016, nach der ein Mieter, der auf seine Mietschulden eine Teilzahlung vornimmt, so dass der Gesamtrückstand (knapp) unter die Grenzen der § 543 II 1 Nr. 3 BGB absinkt, einer berechtigten firistlosen Kündigung des Mietverhältnisses bis zum Zugang der Kündigung die Wirkung zu nehmen. Mieter und Vermieter waren hier aneinander geraten, nachdem der Mieter wegen eines abgenutzten und schadhaften Teppichs die Miete minderte. Zudem gab es Zoff um Betriebsnebenkostennachforderungen und der Weigerung des Mieters diese zu bezahlen. Vor Zugang der daraufhin erfolgten Kündigung der Zweizimmerwohnung zahlte der Mieter einen Teil der Miete nach.

BGH sprang Vermieter bei und  hob Urteil des LG auf

Die Räumungsklage und die Widerklage wurden nach der abschließenden Entscheidung des BGH aber aufgehoben (Az.: VIII ZR 193/16). Sowohl Gesetzesgeschichte, wie auch der Geist der Norm ergäben eindeutig, dass nur im Falle einer vollständigen Begleichung der Mietschulden vor Zugang der wirksamen Kündigung der Mietwohnung diese entfallen lassen würde. Dabei sei die vertraglich vereinbarte Miete und nicht die tatsächliche gezahlte aufgrund wirksamer Minderung die für die Schwellenwerte entscheidende.

Zahlung vor Kündigungszugang und Schonfristzahlung

Tipp vom Anwalt: Bei einer Minderung aufgrund Mietmängeln ist als weiter Vorsicht geboten. Eine vollständige Zahlungseinstellung ist nicht akzeptabel. Bei einer Nachzahlung der Schuld muss tatsächlich der gesamte Mietrückstand bezahlt werden. Dabei gibt es neben der Möglichkeit der Zahlung vor Zugang der Kündigung noch dei sog. Schonfristzahlung des § 569 III Nr. 2 BGB.

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Kurze rechtliche Fragen werden unter 0931/47085337  für Sie kostenfrei beantwortet.

Vorsicht: Schadensersatz nach unprofessioneller Zwangsräumung droht!

Schadensersatz nach eigenmächtiger Zwangsräumung

Wer die in einem durch Zwangsversteigerung erworbenen  Haus befindlichen Gegenstände nicht dokumentiert, läuft Gefahrmit hohen Schadensersatzforderungen konfrontiert zu werden (BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 175/16).  Damit haben der BGH die Rechtsprechung aus dem Mietrecht einfach auf die vorgenannte Konstellation übertragen, erklärt der in Würzburg und Schweinfurt im MIetrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur.

Für Zwangsräumung den Gerichtsvollzieher einschalten

In dem vor dem BGH entschiedenen Fall hatte der Ersteigerer das Haus ohne Hinzuziehung eines Gerichtsvollziehers in Besitz genommen und durch eine private Firma räumen lassen. Einen Teil der vorgefundenen Einrichtungs- und Kunstgegenstände wurde in n ein Auktionshaus gegeben, der Rest vernichtet. Die vormalige Eigentümerin hatte zunächt die Herausgabe einer Vielzahl von Gegenständen verlangt, im wesentlichen Bilder und Möbel und schließlich  Schadensersatz in Höhe von über einer halben Millionen Euro wegen der Nichtherausgabe von Gegenständen verlangt.

Nach dem BGH haftet der  Ersteigerer tatsächlich auf Schadensersatz. Er hatte laut den Karsruher Richtern in verbotener Eigenmacht gehandelt, weil er das in der Zwangsversteigerung erworbene Haus ohne Einschaltung eines Gerichtsvollziehers in Besitz genommen und die vorgefundenen Einrichtungs- und Kunstgegenstände eigenmächtig hatte wegschaffen lassen.

Schadensersatz nach “kalter Räumung”

Die ehemalige Eigentümerin konnte  sich dabei auf eine Erleichterung der Beweislast berufen. Zwar muss grundsätzlichderjenige, der Schadensersatz wegen verbotener Eigenmacht verlangt, die anspruchsbegründenden Tatsachen nach den allgemeinen Regeln darlegen und beweisen. Für Fälle der sogenannten „kalten Räumung“, wenn also der Vermieter die Wohnung eines Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Räumungstitels in verbotener Eigenmacht in Besitz nimmt, gilt dies aber nicht. Dann muss der Vermieter nämlich, dafür zu sorgen, dass die Gegenstände des Mieters nicht beschädigt werden oder verloren gehen. Zudem muss er ein aussagekräftiges Verzeichnis der Gegenstände aufstellen und deren Wert schätzen lassen.

Inventarisierungspflicht des Vermieters

Kommt der Vermieter seiner Inventarisierungspflicht nicht nach, muss er beweisen, inwieweit Bestand, Zustand und Wert der Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen. Diese Grundsätze gelten auch, wenn – wie hier – ein Ersteher in der Zwangsversteigerung die ersteigerte Immobilie und die vom Zuschlagsbeschluss nicht erfassten Einrichtungsgegenstände ohne Hinzuziehung des Gerichtsvollziehers eigenmächtig in Besitz nimmt.

Vorschriften der Zwangsvollstreckung sind einzuhalten

Nur bei einer Vollstreckung unter Einhaltung des vorgeschriebenen Verfahrens werden die Interessen des Schuldners  gewahrt, dass der Gerichtsvollzieher die Sachen, die nicht vom Zuschlagsbeschluss erfasst sind, dem Schuldner übergibt, in Verwahrung bringt oder nach Erfassung in einem Protokoll in der Immobilie belässt. Nimmt der Ersteigerer die Immobilie hingegen unter Umgehung dieses gesetzlich vorgeschriebenen Verfahrens in Besitz, ändert dies nichts daran, dass er auf die Interessen des Schuldners Rücksicht nehmen muss. Daher obliegt es ihm, ein Verzeichnis der vorgefundenen Gegenstände aufzustellen, es sei denn, diese sind offenkundig wertlos.

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Das interessante Urteil: Gewinnoptimierung sticht nicht Mieterrechte

Kündigung der Mietwohnung

In einem interessanten Urteil zu einer Kündigung eine Mietwohnung durch ein sich erweiterndes Modegeschäft hat der Bundesgerichtshof gestern klare rote Linien gezogen. Der in Schweinfurt und Würzburg im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen die für die Praxis vieler Unternehmen wichtige Entscheidung vor.

Verwertungskündigung muss gut begründet sein

Die das  Ladenlokal betreibende Kommanditgesellschaft wollte also mittels der Verwertugnskündigung i.S.d. § 573 III Nr. 3 BGB als Eigentümerin der Immobilie einen langjährigen Mieter loßwerden. In letzter Instanz hat der BGH jetzt dem Unternehmen einen Strich durch die Rechnung gemacht und eine Neuabwägung der Mieter- und Vermieterinteressen gefordert. Der Abriss und Neubau des Projekts verzögert sich und führt wohl zu erheblichen Mehrkosten für die Bauherrin.

Wie auf die Verwertungskündigung richtig reagieren?

Tipp vom Anwalt: Bereits im Kündigungsschreiben sollten Sie daher als Vermieter Ihre und die Interessen des Mieters sehr genau und bedacht abwägen. Umgekehrt heißt das für den MIeter, dass Sie solche Schreiben sehr genau, am Besten mit Hilfe eines Anwalts, der im Mietrecht seinen Tätigkeitsschwerpunkt hat, analysieren sollten. Zögern Sie nicht, sich zur Wehr zu setzen.

Lesen Sie hier, wie Sie auf  eine Kündigung Ihrer Mietwohnung reagierien können:  Die fünf besten Tipps vom Anwalt bei einer Vermieterkündigung – wie Sie als Mieter richtig reagieren

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Kurze rechtliche Fragen zum Mietrecht werden telefonisch unter 0931/47085337 kostenfrei beantwortet.

Interessantes Urteil im Gewerbemietrecht: Shisha-Bar darf weitermachen!

Interessantes Urteil im Gewerbemietrecht: Shisha-Bar darf weitermachen!

Gemischt genutzte Gebäude mit WEG-Gemeinschaften sind per se beide geeignet heftige immerwährende mietrechtliche Streitigkeiten zu produzieren. Dass die, wie Pilze aus dem Boden schießende Shisha-Bars nicht allen gefallen und bereits die Gerichte, etwa über Räumungsklagen beschäftigen, überrascht nicht.

Shisha-Bar-Urteil des OLG Köln

Bei diesem interessanten Fall aus Köln ging es darum, ob ein Vermieter eines aus 70 Wohn- und Gewerbeeinheiten bestehenden Objekt einem Shisha-Bar-Betreiber außerordentlich kündigen konnte, u.a. deshalb, weil er vertragswidrig nicht die mietvertraglich vereinbarte Gaststätte mit Alkoholausschank betrieb, sondern ohne Vermieterzustimmung wesentliche Baumaßnahmen durchgeführt hatte. Fraglich war, ob das vom Mietzweck umfasst war.

Öffentlich-rechtliche Beschränkungen bahnen sich sich

Zuvor hatte sich schon ein heftiger Streit angebahnt: Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte schon vor Jahren den Wunsch des Shisha-Bar-Betreibers abgeschmettert einen Lüftungskanal an der Hofseite anzubringen. Jüngst hatte aber die Stadtverwaltung ihn aufgefordert eine wirksame Be- und Entlüftungsanlage einzubauen, weil das verbrennende Kohlenmonoxid der Kohle der Wasserpfeifen die Gesundheit der Gäste gefährden könnte. Zudem sei ein zweiter Fluchtweg erforderlich.

Der Vermieter verbat die erforderlichen Umbaumaßnahmen unter Verweis auf den früheren WEG-Beschluss; die Stadt hingegen erteilte dem Shisha-Bar-Betreiber eine Baugenehmigung hierfür. Der Mieter errichtete daraufhin eigenmächtig den gewünschten Kamin über sieben Stockwerke und die Abluftanlage, woraufhin der Vermieter ihm die Kündigung aufgrund des „Schwarzbaus“ erklärte. Weitere Kündigungen folgen, bis hin dazu, dass der Vermieter den Strom abstellte und erfolglos versuchte die Wasserpfeifen-Dampf-Nutzung über den Weg des einstweiligen Rechtsschutzes zu verbieten. Später erklärte der Vermieter sogar die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung.

Räumungsklage wurde abgelehnt

Das OLG Köln hat nun – anders als die Vorinstanz – die Räumungsklage abgewiesen, weil es den außerordentlichen Kündigungsgrund des § 543 I S. 2 BGB nicht verwirklicht sah . Insbesondere sei der Betrieb der Shisha-Bar keine vertragswidrige Nutzung, da das Angebot von Shisha-Pfeifen als zusätzliche Leistung erlaubt sei. Die Kölner Richter zogen eine interessante Parallele: Vor Einführung des Rauchverbotes habe der Konsum von Zigaretten oder anderen Rauchwaren auch zu keiner Abweichung der vertraglichen Einordnung eines Lokals als „Gaststätte mit Alkoholausschank“ führt – warum also wegen dem aus dem Orient importierte Trend?

Umbau ohne Vermieterzustimmung

Dass sich die rechtlichen Anforderungen ans Mietobjekt ändern, liege nicht an der Person des Betreibers, sondern entstamme Umständen, die nicht auf ihn zurückzuführen sind. Dass der Betreiber die Umbauten gegen den Willen des Vermieters vorgenommen habe, wurde vom Gericht zwar als Mietvertragsverletzung erkannt, in der Gesamtabwägung trete das Vermieterinteresse an der Vertragsbeendigung aber hinter des Mieterinteresse am Fortbestand des Vertrages zurück. Der Verstoß durch den Mieter sei also nicht so schlimm. Denn der Umbau habe dazu geführt, dass das Objekt wieder vertragsgemäß genutzt werden könne, zum anderen sei durch den Umbau die Gebäudesubstanz nicht  gefährdet worden und zu guter Letzt habe sich der Vermieter mit unberechtigten Kündigungen und Selbsthilfe in Wild-West-Manier (Strom abstellen) selber nicht gerade deeskalierend verhalten. Der Vermieter hätte, so die Kölner Richter abschließend, hätte nicht kündigen dürfen, weil das Mietobjekt erst durch die Baumaßnahmen wieder in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt wurde. Dies folge aus der allgemeinen Vertragstreue.

Schriftform bei Gewerbemietverträgen

Weitere Interessante Ausführungen enthält die Entscheidung zur Formbedürftigkeit und Schriftform (Rn. 107 ff.) sowie zum Anspruch auf Errichtung einer Behindertentoilette (Rn. 134).

In einigen Punkten erfolgreich der Vermieter dennoch, der den geplanten Bau des zweiten Fluchtweges gem. § 541 BGB untersagen lassen konnte, weil eine im Gemeinschaftseigentum der WEG-Gemeinschaft stehende Wand dadurch zerstört werden würde. Die WEG-Gemeinschaft hätte ansonsten gegen ihn u.U. einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB (nach OLG Köln vom 19.05.2017, Az.: 1 U 25/16).

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Die fünf schlimmsten Fehler in Wohnraummietkündigungen

Wohnraummietkündigung durch den Vermieter

Sie wollen einen Mieter loswerden und wissen nicht wie? Oder sich gegen eine unberechtigte Kündigung Ihrer Mietwohnung wehren? Immer wieder kommt es vor, dass Räumungsklagen von Vermietern nicht erfolgreich sind, weil Kardinalfehler im Vorfeld der Kündigung begangen worden sind. Rechtsanwalt Christopher Richter hat Ihnen die, seiner Erfahrungnach,  fünf schlimmsten Fehler in Wohnraummietkündigungen zusammengetragen. „Die fünf schlimmsten Fehler in Wohnraummietkündigungen“ weiterlesen

Die fünf besten Tipps vom Anwalt bei einer Vermieterkündigung – wie Sie als Mieter richtig reagieren

Kündigung Ihrer Mietwohnung

Ihre Reaktionsmöglichkeiten empfohlen vom Anwalt

Was tun, wenn die Mietkündigung ins Haus flattert? Zunächst mal braucht bei Wohnraummietverhältnissen der Vermieter in der Regel einen Kündigungsgrund um den Mietvertrag zu lösen. Was Sie tun können, insbesondere wenn Sie sich als Mieter in der Vergangenheit auch nicht ganz korrekt verhalten haben, erklärt Ihnen Anwalt Christopher Richter; LL.M.Eur in diesem Beitrag.

Hier finden Sie fünf Lösungswege, die Sie in keinem Lehrbuch finden! „Die fünf besten Tipps vom Anwalt bei einer Vermieterkündigung – wie Sie als Mieter richtig reagieren“ weiterlesen