Gute Urteile für Mietschuldner

Interessante Urteile für Mietschuldner

Mit zwei positiven Urteilen für Mietschuldner haben Mietgerichte zuletzt für Aufsehen gesorgt. Der in Würzburg und Schweinfurt im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen die beiden Entscheidungen vor und ordnet sie in den Instanzenzug ein.

Nach Gericht beseitigt Nachzahlung von Mietschulden Kündigung der Mietwohnung

Brandaktuell ist die Entscheidung des LG Berlin, das am 13.10.2017 entschieden hat, dass eine hilfsweise ordentlichen Kündigung nicht mehr möglich ist, wenn der Mieter auf eine vorrangig fristlose Kündigung hin innerhalb der zweimonatigen Schonfrist nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Mietschuld vollständig bezahlt. Beim Zugang der fristlosen Kündigung solle es nämlich an eine Mietverhältnis fehlen, so dass die ordentliche Kündigung “ins Leere” gehe (Az.: 66 S 90/17). Da die Revision zum BGH zugelassen wurde, ist aber fraglich, ob diese Entscheidung Bestand haben wird.

Teilzahlung der Mietschulden vor Zugang Kündigung reichte nach LG

Noch spektakulärer war die Entscheidung des Landgerichts Potsdam aus dem Jahr 2016, nach der ein Mieter, der auf seine Mietschulden eine Teilzahlung vornimmt, so dass der Gesamtrückstand (knapp) unter die Grenzen der § 543 II 1 Nr. 3 BGB absinkt, einer berechtigten firistlosen Kündigung des Mietverhältnisses bis zum Zugang der Kündigung die Wirkung zu nehmen. Mieter und Vermieter waren hier aneinander geraten, nachdem der Mieter wegen eines abgenutzten und schadhaften Teppichs die Miete minderte. Zudem gab es Zoff um Betriebsnebenkostennachforderungen und der Weigerung des Mieters diese zu bezahlen. Vor Zugang der daraufhin erfolgten Kündigung der Zweizimmerwohnung zahlte der Mieter einen Teil der Miete nach.

BGH sprang Vermieter bei und  hob Urteil des LG auf

Die Räumungsklage und die Widerklage wurden nach der abschließenden Entscheidung des BGH aber aufgehoben (Az.: VIII ZR 193/16). Sowohl Gesetzesgeschichte, wie auch der Geist der Norm ergäben eindeutig, dass nur im Falle einer vollständigen Begleichung der Mietschulden vor Zugang der wirksamen Kündigung der Mietwohnung diese entfallen lassen würde. Dabei sei die vertraglich vereinbarte Miete und nicht die tatsächliche gezahlte aufgrund wirksamer Minderung die für die Schwellenwerte entscheidende.

Zahlung vor Kündigungszugang und Schonfristzahlung

Tipp vom Anwalt: Bei einer Minderung aufgrund Mietmängeln ist als weiter Vorsicht geboten. Eine vollständige Zahlungseinstellung ist nicht akzeptabel. Bei einer Nachzahlung der Schuld muss tatsächlich der gesamte Mietrückstand bezahlt werden. Dabei gibt es neben der Möglichkeit der Zahlung vor Zugang der Kündigung noch dei sog. Schonfristzahlung des § 569 III Nr. 2 BGB.

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Vorsicht: Schadensersatz nach unprofessioneller Zwangsräumung droht!

Schadensersatz nach eigenmächtiger Zwangsräumung

Wer die in einem durch Zwangsversteigerung erworbenen  Haus befindlichen Gegenstände nicht dokumentiert, läuft Gefahrmit hohen Schadensersatzforderungen konfrontiert zu werden (BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 175/16).  Damit haben der BGH die Rechtsprechung aus dem Mietrecht einfach auf die vorgenannte Konstellation übertragen, erklärt der in Würzburg und Schweinfurt im MIetrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur.

Für Zwangsräumung den Gerichtsvollzieher einschalten

In dem vor dem BGH entschiedenen Fall hatte der Ersteigerer das Haus ohne Hinzuziehung eines Gerichtsvollziehers in Besitz genommen und durch eine private Firma räumen lassen. Einen Teil der vorgefundenen Einrichtungs- und Kunstgegenstände wurde in n ein Auktionshaus gegeben, der Rest vernichtet. Die vormalige Eigentümerin hatte zunächt die Herausgabe einer Vielzahl von Gegenständen verlangt, im wesentlichen Bilder und Möbel und schließlich  Schadensersatz in Höhe von über einer halben Millionen Euro wegen der Nichtherausgabe von Gegenständen verlangt.

Nach dem BGH haftet der  Ersteigerer tatsächlich auf Schadensersatz. Er hatte laut den Karsruher Richtern in verbotener Eigenmacht gehandelt, weil er das in der Zwangsversteigerung erworbene Haus ohne Einschaltung eines Gerichtsvollziehers in Besitz genommen und die vorgefundenen Einrichtungs- und Kunstgegenstände eigenmächtig hatte wegschaffen lassen.

Schadensersatz nach “kalter Räumung”

Die ehemalige Eigentümerin konnte  sich dabei auf eine Erleichterung der Beweislast berufen. Zwar muss grundsätzlichderjenige, der Schadensersatz wegen verbotener Eigenmacht verlangt, die anspruchsbegründenden Tatsachen nach den allgemeinen Regeln darlegen und beweisen. Für Fälle der sogenannten „kalten Räumung“, wenn also der Vermieter die Wohnung eines Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Räumungstitels in verbotener Eigenmacht in Besitz nimmt, gilt dies aber nicht. Dann muss der Vermieter nämlich, dafür zu sorgen, dass die Gegenstände des Mieters nicht beschädigt werden oder verloren gehen. Zudem muss er ein aussagekräftiges Verzeichnis der Gegenstände aufstellen und deren Wert schätzen lassen.

Inventarisierungspflicht des Vermieters

Kommt der Vermieter seiner Inventarisierungspflicht nicht nach, muss er beweisen, inwieweit Bestand, Zustand und Wert der Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen. Diese Grundsätze gelten auch, wenn – wie hier – ein Ersteher in der Zwangsversteigerung die ersteigerte Immobilie und die vom Zuschlagsbeschluss nicht erfassten Einrichtungsgegenstände ohne Hinzuziehung des Gerichtsvollziehers eigenmächtig in Besitz nimmt.

Vorschriften der Zwangsvollstreckung sind einzuhalten

Nur bei einer Vollstreckung unter Einhaltung des vorgeschriebenen Verfahrens werden die Interessen des Schuldners  gewahrt, dass der Gerichtsvollzieher die Sachen, die nicht vom Zuschlagsbeschluss erfasst sind, dem Schuldner übergibt, in Verwahrung bringt oder nach Erfassung in einem Protokoll in der Immobilie belässt. Nimmt der Ersteigerer die Immobilie hingegen unter Umgehung dieses gesetzlich vorgeschriebenen Verfahrens in Besitz, ändert dies nichts daran, dass er auf die Interessen des Schuldners Rücksicht nehmen muss. Daher obliegt es ihm, ein Verzeichnis der vorgefundenen Gegenstände aufzustellen, es sei denn, diese sind offenkundig wertlos.

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Das interessante Urteil: Gewinnoptimierung sticht nicht Mieterrechte

Kündigung der Mietwohnung

In einem interessanten Urteil zu einer Kündigung eine Mietwohnung durch ein sich erweiterndes Modegeschäft hat der Bundesgerichtshof gestern klare rote Linien gezogen. Der in Schweinfurt und Würzburg im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen die für die Praxis vieler Unternehmen wichtige Entscheidung vor.

Verwertungskündigung muss gut begründet sein

Die das  Ladenlokal betreibende Kommanditgesellschaft wollte also mittels der Verwertugnskündigung i.S.d. § 573 III Nr. 3 BGB als Eigentümerin der Immobilie einen langjährigen Mieter loßwerden. In letzter Instanz hat der BGH jetzt dem Unternehmen einen Strich durch die Rechnung gemacht und eine Neuabwägung der Mieter- und Vermieterinteressen gefordert. Der Abriss und Neubau des Projekts verzögert sich und führt wohl zu erheblichen Mehrkosten für die Bauherrin.

Wie auf die Verwertungskündigung richtig reagieren?

Tipp vom Anwalt: Bereits im Kündigungsschreiben sollten Sie daher als Vermieter Ihre und die Interessen des Mieters sehr genau und bedacht abwägen. Umgekehrt heißt das für den MIeter, dass Sie solche Schreiben sehr genau, am Besten mit Hilfe eines Anwalts, der im Mietrecht seinen Tätigkeitsschwerpunkt hat, analysieren sollten. Zögern Sie nicht, sich zur Wehr zu setzen.

Lesen Sie hier, wie Sie auf  eine Kündigung Ihrer Mietwohnung reagierien können:  Die fünf besten Tipps vom Anwalt bei einer Vermieterkündigung – wie Sie als Mieter richtig reagieren

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Interessantes Urteil im Gewerbemietrecht: Shisha-Bar darf weitermachen!

Interessantes Urteil im Gewerbemietrecht: Shisha-Bar darf weitermachen!

Gemischt genutzte Gebäude und WEG-Gemeinschaften sind per se beide geeignet heftige immerwährende mietrechtliche Streitigkeiten zu produzieren. Dass die, wie aus dem Boden schießenden Shisha-Bars nicht allen gefallen und bereits die Gerichte, etwa über Räumungsklagen beschäftigen, überrascht nicht.

Shisha-Bar-Urteil des OLG Köln

Bei diesem interessanten Fall aus Köln ging es darum, ob ein Vermieter eines aus 70 Wohn- und Gewerbeeinheiten bestehenden Objekt einem Shisha-Bar-Betreiber außerordentlich kündigen konnte, u.a. deshalb, weil er vertragswidrig nicht die mietvertraglich vereinbarte Gaststätte mit Alkoholausschank betrieb, sondern ohne Vermieterzustimmung wesentliche Baumaßnahmen durchgeführt hatte.

Zuvor hatte sich schon ein heftiger Streit angebahnt: Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte schon vor Jahren den Wunsch des Shisha-Bar-Betreibers abgeschmettert einen Lüftungskanal an der Hofseite anzubringen. Jüngst hatte schließlich die Stadtverwaltung ihn aber aufgefordert eine wirksame Be- und Entlüftungsanlage einzubauen, weil das verbrennende Kohlenmonoxid der Kohle der Wasserpfeifen die Gesundheit der Gäste gefährden könnte. Zudem sei ein zweiter Fluchtweg erforderlich. Der Vermieter verbot die erforderlichen Umbaumaßnahmen unter Verweis auf den früheren WEG-Beschluss; die Stadt hingegen erteilte dem Shisha-Bar-Betreiber eine Baugenehmigung. Der errichtete daraufhin eigenmächtig den gewünschten Kamin über sieben Stockwerke und die Abluftanlage, woraufhin der Vermieter ihm die Kündigung aufgrund des „Schwarzbaus“ erklärte. Weitere Kündigungen folgen, bis hin dazu, dass der Vermieter den Strom abstellte und erfolglos versuchte die Wasserpfeifen-Dampf-Nutzung über den Weg des einstweiligen Rechtsschutzes zu verbieten. Später erklärte der Vermieter sogar die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung.

Räumungsklage wurde abgelehnt

Das OLG Köln hat nun anders als die Vorinstanz die Räumungsklage abgeschmettert, weil es den außerordentlichen Kündigungsgrund des § 543 I S. 2 BGB nicht verwirklicht sah und daher den befristeten Gewerbemietvertrag weiter für wirksam erklärte. Insbesondere sei der Betrieb der Shisha-Bar keine vertragswidrige Nutzung, da das Angebot von Shisha-Pfeifen als zusätzliche Leistung erlaubt sei. Die Kölner Richter zogen eine interessante Parallele: Vor Einführung des Rauchverbotes habe der Konsum von Zigaretten oder andren Rauchwaren zu keiner Abweichung der vertraglichen Einordnung eines Lokals als „Gaststätte mit Alkoholausschank“ führt – warum also wegen dem aus dem Orient importierte Trend?

Umbau ohne Vermieterzustimmung

Dass sich die rechtlichen Anforderungen ans Mietobjekt ändern liege nicht an der Person des Betreibers, sondern entstamme Umständen, die nicht auf ihn zurückzuführen sind. Dass der Betreiber die Umbauten gegen den Willen des Vermieters vorgenommen habe wurde vom Gericht zwar als Mietvertragsverletzung bezeichnet, in der Gesamtabwägung trete das Vermieterinteresse an der Vertragsbeendigung aber hinter des Mieterinteresse am Fortbestand des Vertrages zurück. Denn zum einen habe erst der Umbau dazu geführt, dass das Objekt wieder vertragsgemäß genutzt werden könne, zum zweiten sei durch diese das Gebäude nicht erheblich gefährdet worden und zum dritten habe sich der Vermieter mit unberechtigten Kündigungen und Selbsthilfe in Wild-West-Manier (Strom abstellen) selber nicht astrein verhalten. Der Vermieter hätte, so die Kölner Richter knallhart, hätte nicht kündigen dürfen, weil das Mietobjekt erst durch die Baumaßnahmen wieder in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt wurde. Dies folge aus der allgemeinen Vertragstreue.

Schriftform bei Gewerbemietverträgen

Weitere Interessante Ausführungen enthält die Entscheidung zur Formbedürftigkeit und Schriftform (Rn. 107 ff.) sowie zum Anspruch auf Errichtung einer Behindertentoilette (Rn. 134).

Widerklagend erfolgreich war jedoch der Vermieter der den geplanten Bau des zweiten Fluchtweges gem. § 541 BGB untersagen lassen konnte, weil eine im Gemeinschaftseigentum der WEG-Gemeinschaft stehende Wand dadurch zerstört werden würde. Die WEG-Gemeinschaft hätte daher gegen ihn u.U. einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB (nach OLG Köln vom 19.05.2017, Az.: 1 U 25/16).

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