Vorsicht Vermieter: Das ging in die Hose!

Mietrecht

Der BGH hat aus der Zahlungsklage eines Vermieters gegen seinen ehemaligen Mieter regelrecht die Luft rausgelassen. Der im Mietrecht in Würzburg und Schweinfurt tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur stellt die bemerkenswerte Entscheidung vor (Az.: VIII ZR 214/16).

Mieter hatte Mietwohnung ordentlich gekündigt

Der Vermieter wollte die Kündigung seines Mieters u.a. deshalb nicht akzeptieren, weil der Mietvertrag vorgesehen hatte, dass sich der Mietvertrag automatisch um ein Jahr verlängert, wenn er nicht vom Vermieter vor Jahresende gekündigt wird. Wenig überraschend sahen die BGH-Richter das ordentliche Kündigungsrecht des Mannes aber als gegeben an.

Vermieter klagte auf Nutzungsentschädigung

Zurückgelassen hatte der Mann aber seine Ex-Frau, der er die Schlüssel ausgehändigt hatte. Diese blieb auch nach Ablauf der Kündigungsfrist in den Räumen zurück. Für diese Zeitspanne wollte der Vermieter Nutzungsentschädigung von seinem Ex-Mieter bekommen. Das er dies nicht so ohne weiteres kann, hat der BGH kürzlich – anders als die Darmstädter Vorinstanzen – entschieden.

Ohne Rücknahmewillen keine Nutzungsentschädigung

Mit dem Bestreiten der Wirksamkeit der Kündigung hatte der Vermieter nach Ansicht der Richter seinen Rücknahmewillen der Wohnung widerlegt. Da der Anspruch aus § 546a BGB neben dem Vorenthalten der Wohnung aber kumulativ auch den Rücknahmewillen des Vermieters fordere, sei der Anspruch ausgeschlossen.

Als Rettungsanker warfen die Richter dem Vermieter noch die Möglichkeit zu über einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegenüber dem Mieter an sein Geld zu kommen. Jedoch müsste der Mieter, der nach der Kündigungsfrist ja die Wohnung nicht mehr tatsächlich im Besitz hatte, auch etwas erlangt haben (z.B. Zahlungen von seiner Ex-Frau für die Wohnung) oder sich zumindest Unterhaltszahlungen durch den Wohnvorteil erspart haben.

Wirksamkeit der Kündigungen der Mieter nicht unberechtigt bestreiten

Tipp vom Anwalt: Haben Sie als Vermieter Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung Ihres Mieters, holen Sie sich rechtlichen Rat ein. Ein dumpfes Bestreiten kann Ihnen unter Umständen hohe Einnahmeverluste nach Auszug Ihres Mieters bescheren.

Mietrechtliche Fragen? Kontakt unter 0931/47085337 oder per Mail an richter@anwaltskanzlei-wue.de

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Die fünf schlimmsten Fehlern in Sozialversicherungsbeitragsbescheiden

Fehler in Sozialversicherungsbescheiden

Unser Experte in der Kanzlei für das Sozialversicherungsrecht Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur sagt Ihnen hier, worauf Sie aufpassen müssen: Denn Fehler in Sozialversicherungsbeitragsbescheiden sind relativ häufig und kosten  Arbeitgeber und Arbeitnehmer oft eine echte Stange an Geld. Im schlimmsten Fall sieht sich der Arbeitgeber heftigen Beitragsnachforderung sowie gegebenenfalls sogar einem Strafverfahren gegenüber und mancher Angestellter hat keine Leistungsansprüche im Falle von Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Insolvenz des Arbeitgebers gegenüber der Sozialversicherung – also dann, wenn er sie am dringendsten bräuchte! “Die fünf schlimmsten Fehlern in Sozialversicherungsbeitragsbescheiden” weiterlesen

Fehler in Eingliederungsvereinbarungen finden und sich wehren

Fehler in Eingliederungsvereinbarungen

Arbeitssuchende fühlen sich oft überfahren, wenn sie vom Jobcenter eine mehrseitige zu unterschreibende Eingliederungsvereinbarung vorgelegt bekommen. Was also tun? Unterschreiben, die Unterschrift verweigern? Auf die Barrikaden gehen? Der in Würzburg und Schweinfurt im Sozialrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. erklärt Hartz IV-Empfängern, wie sie reagieren können.

1.  Um Überlegungsfrist bitten

Keiner kann sie zwingen eine Eingliederungsvereinbarung (EGV) sofort zu unterschreiben. Dem Gesetz nach muss der Eingliederungsvereinbarung sogar eine Verhandlungsphase vorausgehen, vgl. § 15 SGB II.

Tipp vom Anwalt: Bitten Sie den Sachbearbeiter sich das Dokument in Ruhe zuhause durchlesen zu können und mit Jemanden zu besprechen. Unterschreiben Sie also nicht vorschnell, wenn Sie die Regelungen nicht gleich voll durchschaut haben.

2. Ihre Bedenken schriftlich darlegen

Wie so oft gilt beim Jobcenter: Bringen Sie Ihre Bedenken schriftlich (Faxbeleg beweist etwa den Zugang) vor!

Häufige Probleme sind:

  • Die Eingliederungsvereinbarung geht auf Ihre individuelle berufliche, persönliche und gesundheitliche Situation gar nicht oder nur unzureichend ein (sog. Potentialanalyse)
  • mit Ihnen wurde gar nicht “verhandelt”
  • die EGV hat eine unangemessen lange Laufzeit von mehr als mindestens sechs Monaten (vgl. BSG vom 14.02.2013, Az.: B 14 AS 195/11 R)
  • die Ihnen auferlegten Verpflichtungen sind zu unbestimmt

3. Widerspruch einlegen gegen Eingliederungsverwaltungsakt

Oft kommt es dazu, dass bei einer nichtzustandegekommenen Eingliederungsvereinbarung diese als Verwaltungsakt erlassen wird. Oft wird dabei aber ein völlig neuer Inhalt vorgegeben, der gar nicht mit Ihnen besprochen war (vgl. SG Stuttgart vom 21.05.2014, Az.: S 18 AS 2698/14). Dann fehlt aber wiederum die Verhandlungsphase.

Manchmal fehlen aber auch Ausführungen, warum die vorgeschlagene EGV als Verwaltungsakt erlassen wurde.

Lesen Sie zu den Sanktionen hier: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2017/09/25/sanktionen-durch-das-jobcenter-und-wie-sie-sich-wehren/

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Update wegen neuem Urteil: Die fünf häufigsten Fehlern bei den Unterkunftskosten von Sozialhilfe- und Hartz IV-Empfängern

Hartz IV

Unterkunfts- und Heizkosten

Wohnen ist teuer und die Kosten der Unterkunft für Hartz IV-Empfänger, die ohnehin nur wenig Geld zur Verfügung haben, eine besondere finanzielle  Herausforderung.Viele Hartz IV-Empfänger bekommen Miete und Heizkosten nicht voll vom Amt erstattet. In vielen Fällen zu Unrecht, wie Anwalt Christopher Richter in diesem Beitrag erläutert.  “Update wegen neuem Urteil: Die fünf häufigsten Fehlern bei den Unterkunftskosten von Sozialhilfe- und Hartz IV-Empfängern” weiterlesen

Das interessante Urteil: Gewinnoptimierung sticht nicht Mieterrechte

Kündigung der Mietwohnung

In einem interessanten Urteil zu einer Kündigung eine Mietwohnung durch ein sich erweiterndes Modegeschäft hat der Bundesgerichtshof gestern klare rote Linien gezogen. Der in Schweinfurt und Würzburg im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen die für die Praxis vieler Unternehmen wichtige Entscheidung vor.

Verwertungskündigung muss gut begründet sein

Die das  Ladenlokal betreibende Kommanditgesellschaft wollte also mittels der Verwertugnskündigung i.S.d. § 573 III Nr. 3 BGB als Eigentümerin der Immobilie einen langjährigen Mieter loßwerden. In letzter Instanz hat der BGH jetzt dem Unternehmen einen Strich durch die Rechnung gemacht und eine Neuabwägung der Mieter- und Vermieterinteressen gefordert. Der Abriss und Neubau des Projekts verzögert sich und führt wohl zu erheblichen Mehrkosten für die Bauherrin.

Wie auf die Verwertungskündigung richtig reagieren?

Tipp vom Anwalt: Bereits im Kündigungsschreiben sollten Sie daher als Vermieter Ihre und die Interessen des Mieters sehr genau und bedacht abwägen. Umgekehrt heißt das für den MIeter, dass Sie solche Schreiben sehr genau, am Besten mit Hilfe eines Anwalts, der im Mietrecht seinen Tätigkeitsschwerpunkt hat, analysieren sollten. Zögern Sie nicht, sich zur Wehr zu setzen.

Lesen Sie hier, wie Sie auf  eine Kündigung Ihrer Mietwohnung reagierien können:  Die fünf besten Tipps vom Anwalt bei einer Vermieterkündigung – wie Sie als Mieter richtig reagieren

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Kurze rechtliche Fragen zum Mietrecht werden telefonisch unter 0931/47085337 kostenfrei beantwortet.

Sanktionen durch das Jobcenter – und wie Sie sich wehren!

Sanktionen durch das Jobcenter richtig abwehren

Sanktionen durch das Jobcenter sind ein großes Problem für viele Hartz IV-Empfänger, weil sie dadurch zumindest zeitweise unter das Existenzminimum gedrückt werden. 2016 wurden monatlich angeblich 134.390 Bezieher der Grundsicherung gekürzt. In diesen Beitrag stellt der  in Würzburg und Schweinfurt im Sozialrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur die drei häufigsten Sanktionsgründe vor und erklärt, wie Sie sich richtig wehren können:

1. Verstoß gegen Meldepflichten

Im Fall von Verstößen gegen Meldepflichten, wie das unentschuldigte Nichterscheinen zu einem Beratungsgespräch beim Jobventer wird mit einer Leistungskürzung von jeweils 10%, dh. oft 40,90 € bestraft. Die Jobcenter haben hier keine Ermessensspielraum.

Tipp von Anwalt:  Entschuldigen Sie sich rechtzeitig und legen Sie im Fall einer Sanktion rechtzeitig schriftlich Widerspruch ein, wenn Sie einen wichtigen Grund zum Fernbleiben hatten, etwa aus gesundheitlichen oder persönlichen Gründen oder den Meldezweck in der Einladung nicht konkret genug benannt wurde.

2. Verstoß gegen die Verpflichtung Arbeitsgelegenheiten wahrzunehmen

Entgegen der Ansicht von vielen Jobcenter dürfen Arbeitsuchende nicht zu allen Tätigkeiten verpflichtet werden!  Arbeitsstellen mit hohen fachlichen Anforderungen sind für Personen ohne berufliche Erfahrung oder sonstige Vorkenntnisse nicht geeignet. So hat das Sozialgericht Koblenz etwa entschieden, dass ein selbstständigerVersicherungsmakler nicht zur Betreuung von Kindern, behinderten Menschen und Senioren verdonnert werden darf (Az.: L 3 AS 99/15 B ER). Das Sozialgericht Oldenburg entschied am 03.04.13, dass eine ein Eingliederungsmaßnahme abgebrochen werden darf, die unzumutbar lang im Sinne von § 45 Abs. 2 SGB III war.
Tipp vom Anwalt: Bekommen Sie eine Leistungskürzung wegen Ihrer Ablehnung oder dem Abbruch einer unzumutbaren Arbeit, legen Sie  auf jeden Fall Widerspruch ein. Nach bisherigen Erkenntnissen sind mindestens 50 % der Strafen durch das Jobcenter hier rechtswidrig. Eine Arbeit ist nämlich dann nicht zumutbar, wenn Sie diese körperlich oder fachlich gar nicht bewältigen können. Dasselbe gilt, wenn die Arbeitsschutzvorschriften über die Dauer der Arbeitszeit, den Urlaub oder die Lohnfortzahlung im Krankheitsfalle durch den Arbeitgeber nicht eingehalten werden. Wichtige persönliche, familiäre oder gesundheitliche Gründe schließen eine Sanktionierung darüber hinaus aus.

3. Verstoß gegen Eingliederungsvereinbarung

Nicht selten dürfen Hartz IV-Empfänger eigentlich gar nicht bestraft werden, wenn sie gegen die Pflichten der sogenannten Eingliederungsvereinbarung (EGV) verstoßen. Diese ist nämlich nichtig, wenn in ihr die Eignung und individuelle Lebenssituation des Leistungsberechtigten keinen Niederschlag findet und sie keine individuellen, konkreten Leistungsangebote zur Eingliederung in Arbeit enthält (BSG von 23.06.2016, Az.: B 14 AS 30/15 R). Immer wieder gibt es auch Streit um die höchstzulässige Zahl von Bewerbungen. Zehn Bewerbungen von Arbeitssuchenden sind im Raum Würzburg, Schweinfurt, Kitzingen und Bad Kissingen im Schnitt üblich.
Tipp vom Anwalt: Arbeitssuchende unter 25 Jahren werden bei Verstößen wesentlich härter bestraft als ältere Hartz IV Empfänger (vgl. § 31a SGB II). Bereits beim ersten Verstoß entfällt die Regelleistung komplett und im Wiederholungsfall werden auch die Kosten für Unterkunft und Heizung nicht mehr bezahlt (sogenannte Totalsanktion). Betroffen verlieren im schlimmsten Fall Ihre Wohnung aufgrund auflaufender Mietschulden und laufende Ratenzahlungsvereinbarungen platzen aufgrund Geldnot. Damit wenigstens der Krankenversicherungsschutz nicht weitgehend ausfällt, sollten Lebensmittelgutscheine vom Jobcenter unbedingt beantragt werden. Die Totalsanktion ist auch innerhalb der Berater der Jobcenter umstritten. Entgegen einer weit verbreitete Ansicht sind die Sanktionsmöglichkeiten vom Bundesverfassungsgericht aber (noch) nicht als verfassungswidrig eingestuft worden (vergleiche auch Bundessozialgericht, Az.: B 14 AS 20/15 R).
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Rückblick “Fünf Wege aus der Altersarmut”

Wege aus der Altersarmut

Das Thema  Altersarmut und den eigenen Angehörigen finanziell zur Last zu fallen bewegt.  Dabei können Sie dieses Risiko erheblich verringern! Zu diesem Thema hatten wir zuletzt interessierte Bürger nach Hammelburg, Schweinfurt und zuletzt zu einer Veranstaltung des Arbeitnehmer-Bildungsverein nach Veitshöchheim eingeladen. Am 15.11.2017 (19.30 Uhr) gibt es einen weiteren Vortrag hierzu in Eschau im Nebenzimmer des Gasthauses “Zum Löwen” genau zu diesem Thema.

“Rückblick “Fünf Wege aus der Altersarmut”” weiterlesen

Rechte des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen

Mieterhöhung nach Modernisierung

Wenn der Vermieter die Wohnung modernisieren möchte, dann ist Vorsicht beim Mieter geboten. Von der Duldung der Modernisierung über eine Mieterhöhung mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens bis hin zur Kündigung droht Ihnen nämlich auch Ungemach.

Ihre fünf wichtigsten Reaktionsmöglichkeiten “Rechte des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen” weiterlesen

Fünf Dinge, die sie beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages beachten sollten

Fünf Dinge, die sie beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages auf jeden Fall beachten sollten

Beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages ist noch mehr Vorsicht geboten, als beim Abschluss eines Wohnraummietvertrag, denn es gibt hier eine weitgehende Vertragsfreiheit. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter LL. M.eur erklärt in diesem Beitrag daher, auf welche fünf Dinge Sie vor Abschluss eines Gewerbemietvertrages auf jeden Fall achten sollten.

Einpreisen von Miete und Nebenkosten

Der Vermieter kann Ihnen fast jede Miete unterschieben; gewerbliche Mieter werden nur vor Mietwucher durch das Gesetz geschützt. Gerade bei längerfristig befristeten Mietverträge werden zudem häufig Mietanpassungsklauseln vereinbart oder ein neutrale Dritter benannt, der die Miete festsetzt. Also Vorsicht: Nach dem BGH sind auch Klauseln, die ein einseitiges Anpassungsrecht des Vermieters vorsehen unter Umständen möglich (BGH vom zwei Zimmern Mai 2012, Aktenzeichen: XVII ZR 79/10)! Sie müssen ihre Preise so kalkulieren können, dass Sie die Mietkosten mit Ihren anderen Kosten an den Kunden weitergereicht werden können und dann immer noch ein Gewinn herauskommt! Mietzahlung sind generell unter steuerfrei, vergleiche § 4 Ziff. 12 UStG, Es sei denn, dass der Vermieter anders votiert.

Alle Nebenkosten können, anders als im Wohnraummietrecht, auf den gewerblichen Mieter umgelegt werden. Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen auch im Falle einer Pauschale dennoch wenigstens zum Teil verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Tipp vom Anwalt: Der Mieter sollte auf die Vereinbarung einer vertraglichen Ausschlussfrist – ähnlich, wie im Wohnraummietrecht – bestehen, sonst gilt für den Vermieter die übliche dreijährige Verjährung. Zudem empfiehlt sich eine Klausel, in der der Vermieter zusichert, dass die Nebenkostenvorauszahlungen angemessen sind. So ersparen Sie sich bitte Überraschungen!

Bei Formulierung des Vertragszwecks aufmerksam sein!

Im Gewerbemietrecht gibt es einiges zu beachten. Neben der Formulierung des Vertragszwecks sind bei Schriftform und Beschreibung besondere Aufmerksamkeit nötig.

Ihr primäres Ziel wird in der Regel die Unterbringung von Geschäftsräumen sein. Vereinbaren Sie den Vertragszweck dabei zu eng, laufen Sie Gefahr etwa im Falle einer Sortimentsumstellung vom Vermieter abgemahnt zu werden. Ist der Vertragszweck weiter gefasst, kann man dies als vertragsimmanente Konkurrenzschutzklausel auslegen. Mit dem Vertragszweck sichert der Vermieter gleichzeitig förmlich zu, dass die objektbezogenen Voraussetzungen von Anfang an vorliegen.Zusätzlichen empfiehlt sich freilich auch die Vereinbarung einer echten Konkurrenzschutzklausel, die in der Tendenz von der Rechtsprechung auch sehr weit ausgelegt wird (vergleiche zu einem Mietvertrag mit einem Fitnesscenter etwa OLG Frankfurt vom 27.1.2012, Aktenzeichen: 2 U 299/11).

Die Schriftform beachten!

Gewerbliche Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen sollen, sind gemäß § 550 BGB schriftlich abzuschließen. Dies bedeutet auch, dass der Mietvertrag und alle seine Anlagen fest zu verbinden sind. Die Unterschrift muss den Vertrag räumlich abschließen. Werden hier Fehler gemacht, kann dies dazu führen, dass ein langjährig befristet abgeschlossener Vertrag – unabhängig vom außerordentlichen Kündigungsrecht und verschiedenen Sonderkündigungsrechten – nach einem Jahr ordentlich gekündigt werden kann.

Tipp vom Anwalt: Gehen Sie bei einem Gewerbemietvertrag mit der Kombination aus körperlicher Verbindung und fortlaufende Nummerierung in Sachen Form sicher. Für den Fall, dass doch etwas schief läuft, empfiehlt sich aus Investitionsschutzgründen eine Regelung für Ausgleichsansprüche und eine Übernahmeklausel bezüglich Umbauten und sonstiger bauliche Einrichtungen.

Einholung von Genehmigungen!

Gewerbetreibende, deren Tätigkeit erlaubnispflichtig ist, erhalten diese Genehmigung nur, wenn Sie die relevanten gesetzlichen Vorschriften hierzu erfüllen. Diese können u.a. im Baurecht, Lebensmittel- und Hygienerecht, den Unfall- und Arbeitsschutzbestimmungen oder in diversen Verordnungen zu finden sein.

Tipp vom Anwalt: Da das Fehlen der erforderlichen Genehmigungen keinen Mietmangel darstellt, hat der Mietvertrag dennoch Bestand und Sie als gewerblicher Mieter müssen dann noch weiter Miete zahlen. Eine Klausel zur Betriebspflicht erhöht ihr wirtschaftliches Risiko noch. Der Abschluss des Gewerbemietvertrages unter der aufschiebenden Bedingung, dass dieser erst Gültigkeit erlangen soll, wenn die entsprechenden Erlaubnisse und Genehmigung erteilt werden, minimiert daher ihr wirtschaftliches Risiko.

Die Instandsetzung und Instandhaltung regeln

Nach dem gesetzlichen Leitbild muss der Vermieter die Räume in einem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben. Die Durchführung der sogenannten Schönheitsreparaturen wird hingegen vertraglich fast immer dem Mieter auferlegt. Bei Mietmängel kann auch der gewerbliche Mieter mindern – es sei denn, dieses Recht wurde vertraglich ausgeschlossen – und gegebenenfalls Schadensersatz verlangen! Bei der Geltendmachung dieser Rechte ist aber Vorsicht geboten. Für den Laien erschließt sich ohne rechtliche Beratung kaum, ob Ärgernisse, wie etwa ein angrenzender Leerstand, die Kündigung des Hauptmietvertrages bei bestehendem Untermietvertrag oder hohe Temperaturen in den eigenen Büroräumen (dazu die interessante Entscheidung des KG Berlin vom 5.3.2012, Aktenzeichen: 8 U 48/11) einen Mietmangel im rechtlichen Sinne darstellen.

Tipp vom Anwalt: Lassen Sie sich daher zur Sicherheit rechtlich beraten. Kurze rechtliche Fragen beantwortet Rechtsanwalt Richter von Kanzlei Niggl, Lamprecht und Kollegen telefonisch für Sie kostenfrei (093147085337).

Hier geht es zu unserem Ressort Miet- und WEG-Recht: Mietrecht, WEG und Pachtrecht

Dieser Beitrag stellt nur einige wichtige Punkte vor, so dass die Einholung umfassenden rechtlichen Rates im Rahmen einer Erstberatung unverzichtbar ist.