Schadensersatz wegen Nichtaufklärung über Sozialbindung einer Wohnung

Sozialbindung als Rechtsmangel

Ein Verkäufer hat seinen Käufer darüber aufzuklären, wenn eine Wohnung wegen der Förderung aus öffentlichen Mitteln der Sozialbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) unterliegt, was zur Folge hat, dass eine Kostenmiete zu ermitteln ist und grds. nur Mieter mit Berechtigungsschein eine Wohnung bekommen dürfen. Dies hat der BGH in siener Entscheidung vom 14.09.2018 nun klargestellt (Az.: V ZR 165/17).

Wohnungsbindungsgesetz schränkt Eigentumsfreiheit ein

Die Sozialbindung stellt nämlich einen Rechtsmangel i.S.d. § 435 BGB dar und wird wohl eher nicht von den engen Haftungsausschlüssen für Mietsachmängel ausgeschlossen. Im Übrigen können solche Haftungsausschlüsse bei arglistigem Verschweigen unwirksam sein, ohne dass es darauf ankäme, ob zwischen der Täuschung und der Kaufabsicht ein unmittelbarer Zusammenhang bestehen müsse.

Ansprüche rechtzeitig geltend machen

Freilich muss der Käufer dann seine Ansprüche rechtzeitig in der bei Vorsatz geltenden dreijährigen Verjährungsfrist geltend machen die zum Jahresende des Jahres beginnt, indem der Käufer Kenntnis von der Sozialbindung erhält. Dies kann etwa auch durch ein Informationsschreiben der zuständigen Kommune erfolgen, selbst er dieses nur als Abschrift eines Briefes an seinen Verkäufer erhält.

Tipp vom Anwalt: Lesen Sie daher Schreiben der Kommunen im Hinblick auf ihre Mietwohnung sorgfältig und holen Sie sich im Zweifel anwaltliche Beratung ein.

Update wegen neuem BSG-Urteil: Abschlagsfreie Altersrente für langjährig Beschäftigte

Abschlagsfreie Altersrente für langjährig Versicherte

Ein 63-Jähriger Mann hatte mit seiner Entscheidung nach Altersteilzeitarbeit eine Altersrente mit einem Abschlag von 10,8 % zu wählen so richtig danebengelangt. Denn rund acht Monate später hatte die GroKo im Rahmen des RV-Leistungsverbesserungsgesetzes die abschlagsfreie Rente für langjährig Versicherte mit 45 Beitragsjahren eingeführt.

Tipp vom Anwalt: Die 45-jährige Wartezeit kann ausnahmsweise auch  durch Zeiten der Arbeitslosigkeit erfüllt werden, sofern diese vor dem 01.07.2014 liegen! Dies hat das Bundessozialgericht kürzlich klargestellt, letzteres gilt für die letzten beiden Beitragsjahre vor dem Renteneintritt jedoch nur, wenn der Arbeitgeber insolvent wurde oder seine Geschäftstätigkeit vollständig eingestellt hat. Wird hingegen nur eine Niederlassung geschlossen und der Arbeitnehmer in dem Zuge gekündigt, wird nicht die gesamte Betriebstätigkeit eingestellt. Das musste ein Außendienstmitarbeiter eines bundesweit tätigen Bildungsdienstleisters kürzlich erfahren (BSG vom 28.06.2018, Az.: B 5 R 25/17 R)

Wechsel der Rentenart schwierig

Kein Problem, dachte sich der Mann und beantragte nun diese. Damit biss er aber auf Granit bei der Deutschen Rentenversicherung, die ihn an den bestandskräftigen Bescheid erinnerte und an den Umstand, dass der Wechsel von einer Rentenart in die nächste außerhalb des § 300 SGB VI grundsätzlcih ausgeschlossen ist.

Nicht mit mir”, dachte sich der Mann wiederum und ließ nach erfolglosem Widerspruch zunächst Klage beim Sozialgericht Augsburg und dann Berufung beim Landessozialgericht einlegen. Der Mann landete zweimal eine böse Bauchlandung.

Verschiedene Renten wegen Alter

Lesen Sie den § 34 IV SGB VI, schrieben die Sozialrichter dem Kläger in Stammbuch, der den Wechsel von einer in die andere Rentenart wegen Alters in eine andere Rente wegen Alters nach bestandskräftigem Rentenbescheid ausschließe. Der keilte durchaus bauernschlau zurück: “Nein! Die abschlagsfreie Rente ist keine andere Rentenart! Lediglich der Abschlag ist angepasst worden!”

Unterschiedliches Inkrafttreten und Berechnung des Zugangsfaktors

Damit sorgte er aber nur für Kopfschütteln auf der Richterbank, die ihm entgegenhielten, dass es sich bei der Rente nach § 236b SGB V selbstverständlich um eine andere Altersrente handle, da neben anderer Rechtsgrundlage u.a auch eine andere Berechnung des Zugangsfaktors geregelt worden sei. Unterschiede gäbe es auch beim Inkrafttreten der Regelungen.

Hinweis vom Anwalt: Eventuell bestehende Beitragslücken nachträglich durch Nachzahlung freiwilliger Beiträge zu schließen ist gemäß dem LSG Baden-Württemberg (Az.: L 10 R 2182/16) nach Ablauf der Zahlungsfrist hierfür nicht möglich, wenn nicht ausnahmsweise ein besonderer Härtefall vorliegt.

Finanzierungsgrundlagen der gesetzlichen Rentenversicherung

Verfassungswidrig sei diese Regelung keinesfalls, so die Sozialrichter. Die Finanzierungsgrundlagen der gesetzlichen Rentenversicherung seien zu stabilisieren und die Funktionsfähigkeit des Systems zu gewährleisten. Dem würde entgegenstehen, wenn Rentner einfach so von einer Rentenart in die andere wechseln könnten.

Dieses Urteil wurde Ihnen vorgestellt von dem in Würzburg und Schweinfurt im Sozial- und Rentenversicherungsrecht tätigen Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur.

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Update (Teil 2)… die häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnungen

Betriebsnebenkostenabrechnung

Lesen Sie hier Beitrag 1 zu den Fehlern in der Nebenkostenabrechnung: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2017/06/26/immer-wieder-falsch-10-typische-fehler-in-ihrer-betriebsnebenkostenabrechnung/

6. Umlage der Kosten für Gebäudereinigung

Ihr Vermieter kann grundsätzlich alle Kosten auf den Mieter umlegen, die ihm durch die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Teil des Gebäudes entstehen, insbesondere das Treppenhaus. Nach Auskunft des deutschen Mieterbundes sind dies 2,04 € pro Quadratmeter im Jahr hierfür normal.  Umlagefähig sind etwa die Kosten der zur Reinigung notwendig Putzmittel und die Betriebskosten die hierzu eingesetzten Maschinen. In der Regel darf der Vermieter einmal im Monat das Treppenhaus reinigen lassen darf, wenn es die Miete nicht vereinbarungsgemäß selber machen müssen. Eine Reinigung mehr als zweimal pro Woche dürfte daher zuviel sein. Kosten einer besonderen Verschmutzung, wie nach einer Baumaßnahme, Graffitibeseitigung oder einer Überschwemmung hingegen bleiben ohnehin am Vermieter hängen. “Update (Teil 2)… die häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnungen” weiterlesen

Verweigerte Mitwirkung führt zu niedrigerer KdU bei BG-Mitgliedern

Neues BSG-Urteil: Ausnahme vom Kopfteilungsprinzip bei verweigerter Mitwirkung

Unterkunftskosten bei Hartz IV

Ein häufiger Streitpunkt zwischen Hartz IV-Empfängern und den Jobcentern ist die angemessene Höhe der Unterkunftskosten (lesen Sie hierzu mehr: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2018/01/05/mietobergrenzen-nur-bei-schluessigem-konzept/).

Das Kopfteilungsprinzip und seine Ausnahmen

Doch auch wenn hierzu Einigkeit besteht, kann es Probleme geben, wenn ein Mitglied der Bedarfsgemeinschaft nicht nur vorübergehend abwesend ist, wenn es eine (Voll-)Sanktionierung gegen ihn gibt oder Mietschulden als einmalige Leistung für die Sicherung der Unterkunft von der Behörde gezahlt werden (zu letzterem: BSG vom 18.11.2014, Az.: B 4 AS 3/14 R). Jetzt hatte das BSG über einen Fall zu entscheiden, wo die Individualansprüche der anderen Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft nicht erhöht wurde, nachdem einem Hartz IV-Empfänger die Leistungen wegen fehlender Mitwirkung nach § 66 SGB I gesperrt wurden.

Die Verletzung von Mitwirkungspflichten eines BG-Mitglieds nach § 66 I SGB I

 

Zurecht, wie das Bundessozialgericht jetzt feststellte (BSG vom 14.2.2018, Az.: B 14 AS 17/17 R). Die Bedarfsgemeinschaft als hier nichtfunktionierende Einstandsgemeinschaft müsse ihr nichtmitwirkendes Mitglied in die Verantwortung nehmen oder die Konsequenzen seines Verhaltens tragen. Mit ihrer Rüge der Verletzung von § 22 SGB II drangen die Kläger daher nicht durch.

Tipp vom Anwalt: Haben Sie ein Mitglied der Bedarfsgemeinschaft, das seinen Mitwirkungspflichten nicht nachkommt? Drängen Sie auf eine Auflösung der Bedarfsgemeinschaft und holen Sie sich Rat von Ihrem Sachbearbeiter oder einem auf das SGB II spezialisierten Anwalt!

Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung, sondern dient der Vorstellung der Rechtsberatungsdienstleistungen der Kanzlei Niggl, Lamprecht & Kollegen. Lassen Sie sich daher in jedem Fall individuell von RA Christopher Richter, LL.M.Eur.  beraten. Für Richtigkeit und Vollständigkeit der Infos wird nicht gehaftet. Mehr Infos hier: Hartz IV

Hast Du mal ne´ Wohnung für nen´ Euro??

Zahlung des Jobcenters ließ Vermieterkündigung platzen

Ein Euro-Jobs kennen wir mittlerweile. Ein-Euro-Mietwohnungen sind in Zeiten explodierender Mietpreise eher ungewöhnlich. In diesem BGH-Fall vom 15.05.2018 (Az.: VIII ZR 150/17), vorgestellt von dem im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt Christopher Richter, ging es um dieses etwas sonderbar anmutende Mietkonstrukt.

Dingliches Wohnrecht wurde wieder aufgehoben

Der frühere Eigentümer hatte sein Vierfamilienhaus gegen Vereinbarung eines unentgeltlichen dinglichen Wohnrecht an einer Dachgeschosswohnung für die Dauer von fünf Jahren zu einem mittleren sechsstelligen Kaufpreis an den jetzigen Vermieter übertragen. Später wurde das Wohnrecht aufgehoben und ein Mietvertrag zu einer symbolischen Miete von einem Euro sowie einer Nebenkostenvorauszahlung von 220€/Monat bei einem fünfjährigen Kündigungsausschluss vereinbart.

Kündigung wegen Mietrückständen

Als der Mieter drei Monatsmieten und Vorauszahlungen in Rückstand geriet, kündigte der Vermieter außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich gem. § 573 II Nr. 1 BGB. Mit seiner späteren Räumungsklage war er zunächst erfolgreich, bis das Oberlandesgericht und der BGH ihm die Suppe versalzten.

Objektiver Mietwert höher als 1 Euro

Die ordentliche Kündigung war vom Tisch, weil diese Kündigung vertraglich ausgeschlossen war. Zwar war der Mieter unstreitig mit mehr als zwei Monatsmieten über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten im Rückstand, jedoch läge nach Ansicht der Richter der höheren Instanzen ein atypischer Fall vor, der so von § 543 II 1 Nr. 3 i.V.m. § 569 III Nr. 1 BGB nicht vorgesehen sei. Denn vorliegend habe die Nettomiete von einem Euro lediglich symbolische Bedeutung und bilde nicht den objektiven Mietwert der Wohnung ab, der bei mindestens 900 € läge. Demnach erreiche der Zahlungsrückstand von 663€ nicht mal die Höhe einer objektiven Nettomonatsmiete.

Übernahmeerklärung für Mietschulden

Letztendlich hat aber die Übernehmeerklärung der Mietschulden durch die Stadt Frankfurt der außerordentlichen Kündigung den Boden entzogen, wie die BGH-Richter in einem Hinweisbeschluss klarstellten. Der Vermieter nahm daraufhin die Revision zurück.

Tipp vom Anwalt: Bevor Sie solche abenteuerlichen Konstruktionen in Mietverträgen wählen, lassen Sie sich besser zuvor umfassend rechtlich beraten!

Hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht: Mietrecht

 

Auf die tatsächliche Mietfläche kommt es an

Miete und Nebenkosten bei kleinerem Wohnraum

So können Sie Geld sparen!

Nicht selten enthalten Mietverträge Formulierungen, wie „Die Wohnfläche ist mit … m² vereinbart“ oder „Die Wohnfläche beträgt ca. … m².“

Ist nun die Wohnfläche kleiner, als vereinbart, können Sie nicht nur u.U. die Miete mindern, sondern – wenn Nebenkosten, wie üblich, ganz oder teilweise nach der Wohnfläche umgelegt werden, darf Ihr Vermieter nur die tatsächlich vorhandenen Quadratmeter als zugrunde legen.

Tipp vom Anwalt: Erheben Sie rechtzeitig Einwand gegen eine Nebenkostenabrechnung, die eine zu große Wohnfläche für Ihre Wohnung ansetzt und behalten Sie einen nachvollziehbaren Betrag von der nächsten Nebenkostenvorauszahlung ein. Ggf. muss Ihre Nebenkostenvorauszahlung sogar nach unten angepasst werden!

Verteilungsgerechtigkeit im Betriebskostenrecht

Dies hat der Bundesgerichtshof kürzlich in seinem Urteil vom 30.05.2018 (Az.: VIII ZR 220/17) klargestellt. Dabei ging es aber um den umgekehrten Fall, dass ein Mieter auf einer größeren als in dem aus dem Jahr 1984 stammenden Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche wohnte, wobei der Vermieter dann zurecht nach dem größeren tatsächlichen Wohnwert abrechnen durfte. Die Berechnung die der Mieter  anhand der vertraglich vereinbarten Wohnfläche vornahm, verwarf der BGH – genau wie seine Aufrechnung gegen die Miete mit einem behaupteten Guthaben aus Betriebskosten. Der Vermieter der seine Mietforderung zunächst über das Mahnverfahren und schließlich vor dem Amtsgericht verfolgte, war letztendlich über drei Instanzen erfolgreich.

Beschaffenheitsvereinbarungen sind subjektive Elemente

Das folgte aus dem Prinzip der größtmöglichen Verteilungsgerechtigkeit im Betriebskostenrecht. Es laufe hier nach objektiven Maßstäben;  subjektive Elemente, wie vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarungen,  sind hier auszublenden. Etwas anderes folge auch nicht aus § 7 HeizkostenV, die verschiedene Abrechnungsmöglichkeiten erlaube.

Tipp vom Anwalt: Die Bestimmung der tatsächlichen Wohnfläche ist gar nicht so einfach, wenn etwa Dachschrägen, Balkone oder Wintergarten vorhanden sind. Lesen Sie hierzu diese interessante Entscheidung: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2018/03/26/bei-zu-kleinen-wohnungen-miete-zurueck-erhalten/

Im Spannungsfeld wischen einer interessensgerechten Verteilung von Bettriebskosten und der Verteilungsgerechtigkeit, ist nunmehr klargestellt, dass auf die tatsächliche Mietfläche abzustellen ist.

Tipp vom Anwalt: Es ist zudem unzulässig, wenn der Vermieter Leerstände aus der Gesamtwohnfläche herausrechnet. Diese gehen zu seinen Lasten.

Hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/rechtsgebiete/mietrecht/

Vermieter klagte wegen Schimmel, Rost und Kalkablagerungen

Vermieterfreundliche Entscheidung gegen  Chaos-Mietern

Der BGH hat kürzlich entschieden, dass ein Vermieter nach dem Auszug sofort Schadensersatz von seinem Mieter verlangen kann , wenn dieser die Mietwohnung beschädigt hat. Eine Frist zur Beseitigung muss nicht gesetzt werden (Az.: VIII ZR 157/17). Der Mieter darf die Wohnung also in jedem Zustand zurückgeben und der Vermieter hat die Wahl, ob er Schadensersatz verlangt, um Fachfirmen zur Mängelbeseitigung zu beauftragen – oder das Geld einfach einzustreichen – beziehungsweise dem Mieter noch eine Chance gibt die Schäden zu beseitigen.

Mieter hatte Mietwohnung beschädigt

Was der Mieter aus Hohenroht (Landkreis Rhön-Grabfeld) konkret angestellt hatte, war der breiten Öffentlichkeit bisher nicht bekannt gegeben worden. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. hat sich daher die Ausgangsentscheidung des Amtsgerichts Bad Neustadt a.d. Saale besorgt (Az.: 1 C 471/12) und stellt Ihnen die wichtigen Details des Falls vor.

Schimmelbildung, beschädigte Einbauküche und Rostschäden

Nach einem über achtjährigen Mietverhältnis trennten sich Vermieter und Mieter zunächst einvernehmlich, ca. drei Wochen nach Vertragsende war die Wohnungsübergabe. Streit gab es rasch über den Zustand der 15 Jahre alten Einbauküche, einen rostbesetzten Spiegelschrank, die Toilettenbrille und den Spülkasten, eine beschädigte Steckdose, Abplatzungen an der Heizung in der Küche und vorallem um Schimmelpilzbildungen im Wohnzimmer, den beiden Kinderzimmern, dem Schlafzimmer und dem Bad.

Selbständiges Beweisverfahren vor Wohnungsübergabe

Bereits vor der Wohnungsübergabe hatte der Vermieter über seinen Anwalt Dr. Martin ein selbständiges Beweisverfahren angestoßen, wobei es aber über  fünf Monate dauerte, bis es zum ersten Ortstermin kam. Die Gutachterin kam zum Ergebnis, dass ein fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten die maßgebliche Ursache für die Schimmelbildung war.

Mietausfall und Schimmelbeseitigungskosten

Nochmal drei Monate dauerte es bis der Vermieter den Mieter zur Schadensersatzzahlung von stolzen 15.675,95 € aufforderte, darunter auch einen stattlichen Betrag für Mietausfallschaden. Der Anwalt der Mieterseite, Manfred Schneider, konnte nicht mit seiner Behauptung durchdringen, dass der Schimmel Folge eines Baumangels sei. Sein Mandant musste hier letztlich 2.760 € an Schadensersatz leisten, wobei die Gutachterin darauf verzichtete eine Langzeitmessung durchzuführen.

Lebensdauer von Möbeln und Elektroteilen

Im Hinblick auf den Wert der Küche zog die Gutachterin die Lebensdauertabelle des Schweizer Mieterinnen- und Mieterverbands herbei, die eine maximale Lebensdauer von 15 Jahren für Möbel und zehn Jahre Jahre für Teile der Elektrogeräte veranschlagte. Das Gericht folgte dem später mit dem Hinweis, dass die Küche nur eine solche von mittlerer Qualität sei (beschichtete Spanplatten).

Schadensersatz für verschmutzten Spülkasten abgelehnt

Der Vermieter klagte schließlich auf 13.358 € ein samt 899,40 € für vorgerichtliche Anwaltskosten, wobei er letztlich nur ca. die Hälfte bekam, aber auch keine Erstattung der Rechtsanwaltskosten.  2.250 € bekam der Vermieter letztlich als Mietausfallschaden zugesprochen. Auf die Nase fiel er hingegen mit seinm Ziel des Schadensersatzes für den verschmutzten Spülkasten, da dieser wegen bereits vorhandener Verfärbungen aufgrund UV-Einstrahlung nach Ansicht des Richters Rauh ohnehin wertlos war. Am kaputten Toilettensitz konnten die Eigentumsverhältnisse nicht geklärt werden; bezüglich des Spiegelschranks war die Lebensdauer bereits überschritten.

Schadensersatz für verkalkte Armaturen

Weil das Wasser in Hohenroht einen niedrigen Härtegrad hat, kam die Gutachterin zur Festellung – der sich das Gericht anschloß – dass die stark verkalkten Armaturen auf unsachgemäßen Gebrauch zurückzuführen sei und hier unter Berücksichtigung der Lebensdauer von 20 Jahren ein Schadensersatz von 61 € zu leisten sei. Im Hinblick auf die defekte Steckdose war nicht mehr aufzuklären, ob diese bereits bei Einzug vorhanden war. Beim rostbefallenen Heizkörper sprach das Gericht dem Vermieter ebenfalls einen Schadensersatzanspruch (100 €) ohne den Abzug alt für neu zu, weil ein Heizkörper keinem Verschleiss unterliege.

Aufrechnung mit Kosten für Gasinspektion und Spülmaschinenreparatur

Weil der Vermieter es versäumt hatte dem Mieter die Übernahme von Schönheitsreperaturen aufzubürden, konnte Letzterer aber noch mit Rechnungen für eine Gasinspektion und eine Spülmaschinenreperatur aufrechnen.

Tipp vom Anwalt: Vereinbaren Sie daher immer bereits im Mietvertrag, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen tragen muss. Lassen Sie sich bei der nicht einfachen Formulierung hier von einem Profi im Mietrecht unterstützen und übernehmen Sie nicht vorschnell Vertragsmuster aus dem Internet.

Ersetzungsbefugnis des Vermieters

Weil das Landgericht Schweinfurt die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen hatte, stellten die Karlsruher Richter klar, dass der Vermieter dem Mieter keine Frist zur Schadensbeseitigung nach Entdeckung von Schäden setzen muss. Sie schrieben der Beklagtenseite folgendes ins Stammbuch: Durch diese Ersetzungsbefugnis  des Vermieters werden nicht nur Abwicklungsstreitigkeiten darüber vermieden, ob eine Schadensbeseitigung des Schädigers gelungen ist und vom Geschädigten als tauglich akzeptiert werden muss. Die Ersetzungsbefugnis sichert dem Geschädigten gerade auch das ihm zustehende Recht, sich bei Ausführung der Schadensbeseitigung ausschließlich an seinen eigenen Wiederherstellungsinteressen zu orientieren und sich nicht auf ein gegenläufiges Interesse des Schädigers etwa an einer möglichst kostengünstigen und deshalb in ihrer Tauglichkeit nicht ohne Weiteres zweifelsfreien Wiederherstelung einlassen zu müssen. Dementsprechend kann der Geschädigte seine Ersetzungsbefugnis grundsätzlich auch ohne Angabe von Gründen ausüben, muss sich für die getroffene Wahl also nicht rechtfertigen und sich auch sonst zu ihrer Umsetzung nicht mit dem Schädiger ins Benehmen setzen.

Dieser Betrag stellt keine Rechtberatung dar, sondern dient der Vorstellung der Rechtsberatungsdienstleistungen der Kanzlei Niggl, Lamprecht und Kollegen. Für Richtigkeit und Vollständigkeit der Ausführungen wird daher nicht gehaftet.

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Untermietvertrag läuft trotz Kündigung des Hauptvertrages weiter

Ausnahme bei gewerblicher Weitervermietung

Mit seiner Räumungsklage auf die Nase gefallen ist ein Neueigentümer eines Wohnblocks, den der Voreigentümer an einen Unternehmen vermietet hatte, das die Wohnungen dort seit den 60er-Jahren zu fairen Konditionen an seine Angestellten untervermietet hatte (BGH vom  17.01.2018, Az.: VIII ZR 241/16).

Normalerweise teilt Untermietvertrag Schicksal des Hauptmietvertrages

Bei Untervermietung ist es so, dass dieses Mietverhältnis grundsätzlich das Schicksal des Hauptmietvertrages teilt – fällt dieser weg, dann hat auch der Untermietvertrag keine Bestand mehr. Eine Ausnahme hiervon sieht der § 565 BGB vor, wenn nach dem Hauptvertrag eine gewerbliche Weitervermietung erfolgen soll.  Verereinbart der Zwischenmieters dann eine Wohnraummiete finden alle mieterschützenden Regelungen Anwendung.

Werkwohnung unterliegt Mieterschutzregeln

So ging es auch dem Neueigentümer, der zwar den Hauptmietvertrag beenden konnte und dann automatisch als neuer Vermieter in den Mietvertrag eintrat. Dass der Mieter mittlerweile gar nicht mehr Arbeitnehmer war, sondern bereits Pensionist, änderte nichts, weil er nach der Sozialregelung auch nach dem Ausscheiden aus dem Betrieb die Wohnung weiternutzen durfte.

Bei Vermietung an eigene Arbeitnehmer wirtschaftliches Eigeninteresse

Anders als die Vorinstanzen sah der BGH den § 565 BGB direkt und nicht etwa nur entsprechend anwendbar. Selbstverständlich habe der neue Eigentümer als Rechtsnachfolger des ursprünglichen ein wirtschaftliches Eigeninteresse gehabt, denn die Vermietung an die eigenen Angestellten war ein Element der Mitarbeiterbindung.

Tipp vom Anwalt: Will  der Vermieter Sie als Untervermieter vor die Tür setzen, dann kann der § 565 BGB ein Hebel sein, dies zu verhindern. Lassen Sie sich daher im Einzelfall beraten!

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Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der Präsentation der Rechtsberatungsangebote der Kanzlei Niggl, Lamprecht & Kollegen. Lassen Sie sich daher immer individuell rechtlich beraten. Kurze rechtliche Fragen beantworten wir telefonisch unter 0931/47085337 für Sie kostenfrei.

Böswilligen WEG-Mitgliedern das Wohnungseigentum entziehen

Entzug von Wohnungseigentums  nach 18 I WEG

Seine Nachbarn kann man sich selten aussuchen, das gilt auch für die Mitglieder einer WEG-Gemeinschaft. Schlecht anwaltlich beraten waren zwei Mitglieder einer WEG-Gemeinschaft aus Wiesbaden,  die einem WEG-Mitglied, das sich aufführte „ wie die offene Hose“, seine Eigentumswohnung nach §  18 Abs. 1 WEG entziehen wollten (BGH-Urteil vom 25.01.2018, Az.: V ZR 141/17).

Hausgeldschulden und Straftaten

 Der „Störenfried“ hatte erhebliche Rückstände beim Wohngeld und mehrfach den Hausmeister bedroht und beleidigt.  Abgemahnt wurde aber nur wegen der Schulden.

Keine Abmahnung wegen Pöbeleien

Die Klage auf den Entziehung des Wohnungseigentum stützte sich aber auf beide Gründe!  Daher wurde das Ausgangsurteil auf Entziehung des Wohnungseigentum  in der Berufung aufgehoben.
Tipp vom Anwalt: Mahnen Sie den  Wohnungseigentümer in solchen Fällen zu Sicherheit immer ab! Weil die Entziehung des  Eigentums  das letzte Mittel gegen einen gemeinschaftsschädigenden Wohnungseigentümer sein darf, sind zuvor alle bestehenden und zumutbaren Möglichkeiten zu Unterbindung störenden Verhaltens auszuschöpfen!
Sprich:  Dem Wohnungseigentümer muss sein Fehlverhalten vor Augen geführt und ihm Gelegenheit zu einer Verhaltensänderung gegeben werden. Nur einem böswillige Mitglied der WEG kann das Eigentum entzogen werden.

Fortgesetzte Pöbeleien während Rechtsstreit

Da der Störenfried hier sein renitentes  Verhalten aber während des Rechtsstreits nach Aktenlage weiter fortsetzte,  war nach Ansicht der Richter am Bundesgerichtshof die Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich, denn es musste ihm klar sein, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft sein rabiates Verhalten nicht länger hinnehmen will.
Eine Abmahnung habe in einem solchen Sonderfall eines derart böswilligen Menschen regelmäßig keine Aussicht darauf, dass der Störer das störende Verhalten künftig unterbindet, betonten die Karlsruher Richter.
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Arbeitnehmer auf Abwegen verlieren Unfallversicherungsschutz

Unfallversicherung bei Wegeunfall

Wer kennt das nicht? Todmüde von der Arbeit heim, im Zug einschlafen und dann ein paar Stationen weiteraufwachen als man eigentlich aussteigen wollte. Das Thüringische Landessozialgericht hat jetzt entschieden, dass im Falle eines Unfalls in diesem Fall kein Unfallversicherungsschutz bestehen kann. Der im Sozialrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen dieses interessante Urteil vor.

Von Zug erfasst auf Nachhauseweg

Eine Mittvierzigerin, Fleischfachverkäuferin, kehrte nach der Frühschicht und vorangegangener Tagschicht übermüdet nach Hause. In der Regionalbahn schlief sie ein und erwachte erst wieder eine Station später als geplant. Zu dem auf dem anderen Gleis stehenden Zug – in entgegengesetzter Richter – nahm sie die Abkürzung über die Gleise und wurde durch eine rangierende Lok erfasst und so stark verletzt, dass sie noch am Unfallort verstarb.

Klage auf Hinterbliebenenleistungen nach § 63 I SGB VII

Die Klage der Hinterbliebenen auf Gewährung von Hinterbliebenenleistungen nach § 63 I 1 SGB VII wurde nun von den Sozialrichtern abgewiesen. Die Frau habe sich nämlich auf einem Abweg – in entgegengesetzter Richtung – zum Nachhauseweg befunden. Als der Unfall passierte sei sie auch noch nicht auf den gewöhnlichen Nachhauseweg zurückgekehrt.

Abweg oft nicht versichert

Ein Umweg, also ein verkehrsbedingtes Ausweichen, sei ebensowenig der Grund für das Weiterfahren gewesen, wie ein “betriebsbedingter Schlafmangel”. Damit wichen die Richter von einer Entscheidung des Sozialgericht Gelsenkirchen ab (Az.: S 13 U 53/02), wo eine Arbeitnehmerin nach einer Nachtschicht auch auf dem Nachhauseweg einschlief und die Unfallversicherung die  verunfallte Klägerin entschädigen musste.

Eigenwirtschaftliche Gründe statt Schichtplan

Hier aber sahen die Sozialrichter eigenwirtschaftliche Gründe für das Einschlafen. Weder der Schichtwechsel, noch äußere Umstände, wie Dunkelheit oder entsprechende Außentemperaturen seien für das Einschlafen wesentlich gewesen.

Tipp vom Anwalt: Versuchen Sie in solchen Situationen unbedingt die damalige Situation vor dem Unfall zu rekapitulieren und trage Sie Umstände vor, die das Einschlafen des Unfallversicherten begünstigt haben.

Wegeunfall nicht auf direkter Wegstrecke

Weil der Unfall nicht auf der üblicherweise genutzten direkten Wegstrecke zwischen Arbeitsstätte und Wohnung erfolgte, war der Wegeunfall hier also nicht versichert.

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