Fünf Dinge, die sie beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages beachten sollten

Fünf Dinge, die sie beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages auf jeden Fall beachten sollten

Beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages ist noch mehr Vorsicht geboten, als beim Abschluss eines Wohnraummietvertrag, denn es gibt hier eine weitgehende Vertragsfreiheit. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter LL. M.eur erklärt in diesem Beitrag daher, auf welche fünf Dinge Sie vor Abschluss eines Gewerbemietvertrages auf jeden Fall achten sollten.

Einpreisen von Miete und Nebenkosten

Der Vermieter kann Ihnen fast jede Miete unterschieben; gewerbliche Mieter werden nur vor Mietwucher durch das Gesetz geschützt. Gerade bei längerfristig befristeten Mietverträge werden zudem häufig Mietanpassungsklauseln vereinbart oder ein neutrale Dritter benannt, der die Miete festsetzt. Also Vorsicht: Nach dem BGH sind auch Klauseln, die ein einseitiges Anpassungsrecht des Vermieters vorsehen unter Umständen möglich (BGH vom zwei Zimmern Mai 2012, Aktenzeichen: XVII ZR 79/10)! Sie müssen ihre Preise so kalkulieren können, dass Sie die Mietkosten mit Ihren anderen Kosten an den Kunden weitergereicht werden können und dann immer noch ein Gewinn herauskommt! Mietzahlung sind generell unter steuerfrei, vergleiche § 4 Ziff. 12 UStG, Es sei denn, dass der Vermieter anders votiert.

Alle Nebenkosten können, anders als im Wohnraummietrecht, auf den gewerblichen Mieter umgelegt werden. Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen auch im Falle einer Pauschale dennoch wenigstens zum Teil verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Tipp vom Anwalt: Der Mieter sollte auf die Vereinbarung einer vertraglichen Ausschlussfrist – ähnlich, wie im Wohnraummietrecht – bestehen, sonst gilt für den Vermieter die übliche dreijährige Verjährung. Zudem empfiehlt sich eine Klausel, in der der Vermieter zusichert, dass die Nebenkostenvorauszahlungen angemessen sind. So ersparen Sie sich bitte Überraschungen!

Bei Formulierung des Vertragszwecks aufmerksam sein!

Im Gewerbemietrecht gibt es einiges zu beachten. Neben der Formulierung des Vertragszwecks sind bei Schriftform und Beschreibung besondere Aufmerksamkeit nötig.

Ihr primäres Ziel wird in der Regel die Unterbringung von Geschäftsräumen sein. Vereinbaren Sie den Vertragszweck dabei zu eng, laufen Sie Gefahr etwa im Falle einer Sortimentsumstellung vom Vermieter abgemahnt zu werden. Ist der Vertragszweck weiter gefasst, kann man dies als vertragsimmanente Konkurrenzschutzklausel auslegen. Mit dem Vertragszweck sichert der Vermieter gleichzeitig förmlich zu, dass die objektbezogenen Voraussetzungen von Anfang an vorliegen.Zusätzlichen empfiehlt sich freilich auch die Vereinbarung einer echten Konkurrenzschutzklausel, die in der Tendenz von der Rechtsprechung auch sehr weit ausgelegt wird (vergleiche zu einem Mietvertrag mit einem Fitnesscenter etwa OLG Frankfurt vom 27.1.2012, Aktenzeichen: 2 U 299/11).

Die Schriftform beachten!

Gewerbliche Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen sollen, sind gemäß § 550 BGB schriftlich abzuschließen. Dies bedeutet auch, dass der Mietvertrag und alle seine Anlagen fest zu verbinden sind. Die Unterschrift muss den Vertrag räumlich abschließen. Werden hier Fehler gemacht, kann dies dazu führen, dass ein langjährig befristet abgeschlossener Vertrag – unabhängig vom außerordentlichen Kündigungsrecht und verschiedenen Sonderkündigungsrechten – nach einem Jahr ordentlich gekündigt werden kann.

Tipp vom Anwalt: Gehen Sie bei einem Gewerbemietvertrag mit der Kombination aus körperlicher Verbindung und fortlaufende Nummerierung in Sachen Form sicher. Für den Fall, dass doch etwas schief läuft, empfiehlt sich aus Investitionsschutzgründen eine Regelung für Ausgleichsansprüche und eine Übernahmeklausel bezüglich Umbauten und sonstiger bauliche Einrichtungen.

Einholung von Genehmigungen!

Gewerbetreibende, deren Tätigkeit erlaubnispflichtig ist, erhalten diese Genehmigung nur, wenn Sie die relevanten gesetzlichen Vorschriften hierzu erfüllen. Diese können u.a. im Baurecht, Lebensmittel- und Hygienerecht, den Unfall- und Arbeitsschutzbestimmungen oder in diversen Verordnungen zu finden sein.

Tipp vom Anwalt: Da das Fehlen der erforderlichen Genehmigungen keinen Mietmangel darstellt, hat der Mietvertrag dennoch Bestand und Sie als gewerblicher Mieter müssen dann noch weiter Miete zahlen. Eine Klausel zur Betriebspflicht erhöht ihr wirtschaftliches Risiko noch. Der Abschluss des Gewerbemietvertrages unter der aufschiebenden Bedingung, dass dieser erst Gültigkeit erlangen soll, wenn die entsprechenden Erlaubnisse und Genehmigung erteilt werden, minimiert daher ihr wirtschaftliches Risiko.

Die Instandsetzung und Instandhaltung regeln

Nach dem gesetzlichen Leitbild muss der Vermieter die Räume in einem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben. Die Durchführung der sogenannten Schönheitsreparaturen wird hingegen vertraglich fast immer dem Mieter auferlegt. Bei Mietmängel kann auch der gewerbliche Mieter mindern – es sei denn, dieses Recht wurde vertraglich ausgeschlossen – und gegebenenfalls Schadensersatz verlangen! Bei der Geltendmachung dieser Rechte ist aber Vorsicht geboten. Für den Laien erschließt sich ohne rechtliche Beratung kaum, ob Ärgernisse, wie etwa ein angrenzender Leerstand, die Kündigung des Hauptmietvertrages bei bestehendem Untermietvertrag oder hohe Temperaturen in den eigenen Büroräumen (dazu die interessante Entscheidung des KG Berlin vom 5.3.2012, Aktenzeichen: 8 U 48/11) einen Mietmangel im rechtlichen Sinne darstellen.

Tipp vom Anwalt: Lassen Sie sich daher zur Sicherheit rechtlich beraten. Kurze rechtliche Fragen beantwortet Rechtsanwalt Richter von Kanzlei Niggl, Lamprecht und Kollegen telefonisch für Sie kostenfrei (093147085337).

Hier geht es zu unserem Ressort Miet- und WEG-Recht: Mietrecht, WEG und Pachtrecht

Dieser Beitrag stellt nur einige wichtige Punkte vor, so dass die Einholung umfassenden rechtlichen Rates im Rahmen einer Erstberatung unverzichtbar ist.

Auf Ladungs- und Beförderungssicherheit achten

Ladungssicherheit und Beförderungssicherheit

Ladungs- und Beförderungssicherheit bleiben auch weiter im Fokus der Aufmerksamkeit der Gerichte. Das OLG Saarbrücken hat kürzlich entschieden, dass der Fahrer von seinem Schadensersatzanspruch gegen den Versender wegen Mitverschulden keine Abstriche machen muss, obwohl er seinen Hinweis auf eine mögliche unsichere Ladungssicherheit vom Versender zerstreuen lässt (OLG Saarbrücken vom 08.02.2017, Az.: 5 U 29/16).

Absender haftet für Verpackungsmängel

Die Richter aus dem Saarland hatten über eine Fall zu entscheiden, wo nur mit fünf Spanngurten verzurrte Bleche in einer Rechtskurve so verrutschten, dass sie den Aufbau und Plane des LKWs beschädigten. Die Schadensersatzklage des Frachtführers nach § 414 HBG wurde in der Berufung voll bestätigt, weil die Verpackung des Absenders ungenügend war, weil die Bleche entweder in einen Verschlag oder liegend in einem Kistenboden unter Anbringung von Stutzhölzern zu befestigen gewesen wären.

Entscheidungen von Gerichten zur Ladungssicherheit

Damit bestätigte das Gericht den Grundsatz, dass der Absender für die Ladungssicherheit, der Frachtführer aber für die Beförderungssicherheit verantwortlich ist. Folgende zwei Entscheidungen aus den Bereichen Schwer- bzw. Sondertransporte sowie Lebensmitteltransporte zeigen dies eindeutig.

Besondere Hinweispflichten bei Schwerlasttransportem

Das OLG Bamberg (Az.: 3 U 2/13) hatte sich am 09.04.2014 mit einem Schwertransport eines 46,60 Meter langen und 50 Tonnen schweren Brückenträgers zu befassen, den der Fuhrunternehmer erst auf der Baustelle abgelehnt hatte, weil der vom Absender angebotene Transportbock zur Fixierung des Stahlträgers auf seinem LKW nach Ansicht des Fahrers ungeeignet war. Mit seiner Schadensersatzklage wegen der Bauverzögerung landete der Absender dann eine Bauchlandung: „Es ist gem. § 412 I 1 HGB Sache des Absenders für eine beförderungssichere Verladung zu sorgen“, wiederholten die Richter das Grundprinzip der Ladungssicherheit in ihrem Urteil. Zwar habe der Fuhrunternehmer bei Schwerlasttransporten Hinweispflichten im Vorfeld auf erkennbare Mängel der Beförderungssicherheit hinzuweisen, doch müssen diese ihm dann als Nichtwarenfachmann auch ins Auge springen. Bei Spezialfrachten (50 t Last) und schwierigen Transportbedingungen (gebogene Träger) gibt es zwar eine Koordinationspflicht des Fuhrunternehmers für die Kompatibilität zwischen Transportmitteln und Transportfahrzeug zu sorgen. Für die Kompatibilität zwischen Transportmittel und Transportgut hat der Fuhrunternehmer aber nicht zu sorgen, betonten die Richter aus Mittelfranken. Und weil sie die Transportböcke als Verpackung im Sinne von § 411 HGB einstuften, sahen sie die Verantwortung für die fehlende Beförderungssicherheit alleine beim Kläger und wiesen dessen Klage ab.

Tipp vom Anwalt

Daher nicht nur bei Sondertransporten im Vorfeld des Transportauftrages eingereichte Unterlagen des Absenders über Transportgut und -mittel auf evidente Fehler der Kompatibilität zwischen Transportfahrzeug und -mittel prüfen.

Bei Lebensmitteltransporten auf richtige Stauung achten

Der Grundsatz, dass der Frachtführer grds. nur für die Betriebssicherheit, der Absender aber für die Beförderungssicherheit des Gutes verantwortlich ist, gilt auch im Bereich der Lebensmitteltransporte. Dazu eine Entscheidung des OLG Köln vom 20.03.2012 (Az.: 3 U 2/11) zur Beförderungssicherheit bekannt, die  Nach der Entscheidung musste ein Frachtführer für die Beschädigung von Lebensmittelkonserven in Dosen und Gläsern folglich nicht haften, weil der Absender als Warenspezialist das zu transportierende Gut nicht so gestaut und befestigt hatte, dass es nicht durch eine normale, vertragskonforme beförderungsbedingte Einflüsse geschädigt wird. „Die (…) Stauung der Trays mit den Konservengläsern und der Palette mit Fischkonserven barg die Gefahr, dass durch die vorhandene Staulücken innerhalb der Stapelung und die vorhandene Abtreppung nach hinten Bewegungsspielräume vorhanden waren, die bei entsprechenden Transportbewegungen, mit denen insbesondere auf dem Seetransport gerechnet werden musste (Rollbewegungen), aber auch bei Kurvenfahrten des Lkw, zu einer Verschiebung von Ladungsteilen führen konnte. Aufgrund der Stauweise erfolgte keine Entkopplung des Druckes bei seitlicher Krafteinwirkung/Gewichtsverlagerungen, wiesie bei Kurvenfahren oder Rollbewegungen des Schiffes auftreten können“, schrieb das Gericht dem Kläger ins Stammbuch und wies seine Klage ab.

Tipp vom Anwalt

Die Stappelung von Papptrays, die an der Seite mit offener Folie versehen sind, ist nicht beförderungssicher! Um Ärger im Nachhinein zu vermeiden den Absender darauf hinweisen, dass er die Ware anders verpacken muss. Bei fehlender Einsicht des Absenders den Vorgang sauber dokumentieren.

Hier geht es zu unserem Ressort Transport- und Speditionsrecht: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/rechtsgebiete/transport-und-speditionsrecht/

 

Fünf Gründe warum Ihr Reha-Antrag abgelehnt wird – und wie Sie doch Recht bekommen

Die fünf häufigsten Gründe, warum Ihr Reha-Antrag abgelehnt wird – und wie Sie zu Ihrem Recht kommen

Angeblich mehr als 10.000 verschiedene Leistungen stehen jedem Kassenpatienten hierzulande zu. Einige Leistungen sind an bestimmte Krankheitsbilder geknüpft oder können erst ab einem bestimmten Alter in Anspruch genommen werden, besonders im Falle der Vorsorge. Auf eine Kur etwa hat man in der Regel beispielsweise erst nach 15 Beitragsjahren Anspruch. “Fünf Gründe warum Ihr Reha-Antrag abgelehnt wird – und wie Sie doch Recht bekommen” weiterlesen

Probleme mit dem BaföG – und Ihre Lösung!

BaföG

Jeder 3. Student oder Auszubildende in Deutschland erhält BaföG. BaföG gibt es grundsätzlich höchstens zehn Semester lang, wenn kein Ausnahmegrund wie Schwangerschaft, Kindererziehung oder eine Behinderung vorliegt. Hiervon müssen bis zu 10.000 € fünf Jahre nach Studienende zurückgezahlt werden und zwar zu Raten von mindestens 105 €/Monat. Der im Sozialrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. gibt Ihnen fünf Rechtstipps, auf die Sie im Zusammenhang mit Ihrer BaföG-Förderung achten sollten. “Probleme mit dem BaföG – und Ihre Lösung!” weiterlesen

Rechtstipp vom Anwalt: Aufpassen beim Umzug

Schäden bei Umzügen

Wer sich beim Umzug die Dienste eines professionellen Umzugsunternehmens bedient, der tut gut daran, sich im Vorfeld über die rechtliche Situation zu informieren. Im Falle von Schäden schauen Verbraucher oft in die Röhre. Rechtsanwalt Christopher Richter LL.M.Eur, der im Transportrecht tätig ist, erklärt Ihnen, worauf Sie achten müssen: “Rechtstipp vom Anwalt: Aufpassen beim Umzug” weiterlesen

Tipp vom Anwalt: Auch privat auf Ladungssicherheit achten!

Auch privat auf Ladungssicherung achten

Auch Otto-Normal-Bürger kommen häufig mit dem Transportrecht in Berührung, etwa dann,  wenn wir Gegenstände mit dem eigenen PKW transportieren oder ein Umzugsunternehmen für den Wohnungswechsel beauftragen. Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen  die Tücken der Ladungssicherung bei eigenen Transporten mit dem PKW, dem Wohnmobil oder einem Dachgepäckträger vor und erklärt, worauf Sie bei der Ladungssicherung achten müssen. “Tipp vom Anwalt: Auch privat auf Ladungssicherheit achten!” weiterlesen

Update- neues Bauvertragsrecht seit 01.01.2017: Fünf Dinge auf die Sie beim Hausbau dennoch unbedingt weiter achten müssen!

Rechtstipp zum Hausbau: Update Reformgesetz für Bauverträge seit 01.01.2017 in Kraft

Wer bauen möchte, dann muss auf vieles achten. Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Alptraum wird.
Auf diese fünf Dinge sollten Sie mindestens achten. “Update- neues Bauvertragsrecht seit 01.01.2017: Fünf Dinge auf die Sie beim Hausbau dennoch unbedingt weiter achten müssen!” weiterlesen

Tipp vom Anwalt: Wege aus der Altersarmut – vorzeitige Vermögensübertragung am Beispiel Ihres Häuschens

In vergangenen Beiträgen hatten wir Ihnen schon schon Wege aus der Altersarmut vorge stellt. Heute soll es um die Möglichkeit gehen aus einer Rente als Gegenleistung für eine vorweggenommene Erbfolge, also wenn Sie Ihr Häuschen vorzeitig z.B. an Ihr Kind übergeben, in einem Übergabevertrag gehen. Rechtsanwalt Christopher Richter erklärt Ihnen kurz, worauf Sie hier u.a. achten müssen. “Tipp vom Anwalt: Wege aus der Altersarmut – vorzeitige Vermögensübertragung am Beispiel Ihres Häuschens” weiterlesen

Tipp vom Anwalt: Die fünf häufigsten Fehler in Rentenbescheiden

Erwerbsminderungsrente

Fehler in Rentenversicherungsbescheiden

Rentner aufgepasst: Fehler in Rentenbescheiden kommen immer wieder vor. Die Zahlen schwanken zwischen 10 % – 50 %. Der im Sozialrecht und Rentenrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur stellt die fünf häufigsten Fehler in Rentenversicherungsbescheiden vor. “Tipp vom Anwalt: Die fünf häufigsten Fehler in Rentenbescheiden” weiterlesen