📞 0931 470 85 337

Modernisierung? aber bitte nur in Maßen!

Modernisierungen sind nicht grenzenlos zu dulden

In diesem Fall hatte eine Entwicklungsgesellschaft 13 Reihenhäuser erworben, die sie umfangreich in über 13 Wochen umgestalten wollte. Am Ende sollte die Miete sich fast verfünffachen auf 2.149,99 €! Unser im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter stellt die interessante Entscheidung vor.

BGH vereinte Duldungspflicht der Mieter für

So plante die Entwicklungsgesellschaft neben umfangreichen Wärmedämmungsmaßnahmen, die Ertüchtigung der Elektroinstallation, den EInbau neue sanitärer Einrichtungen und vorallem die Veränderung des Zuschnittes der Wohnungen durch Entfernung von Wänden und den Einbau einer neuen Treppe. Dazu kam ein Abriss eines Nebengebäudes und der Einbau einer Gasetagenheizung. Das war dann sogar dem grundsätzlich vermieterfreundlichen BGH zuviel (BGH vom 21.11.2017, Az.: VIII ZR 28/17).

Tipp vom Anwalt: Immer wieder sehen sich Mieter großen Mieterhöhungsverlangen Ihrer Vermieter nach Modernisierungen ihrer Wohnung ausgesetzt. Bis zu 11% der Gesamtkosten jährlich, nunmehr aktuell 8%, können Vermieter an sie weiterreichen. Der Gesetzgeber hat eine neue Kappungsgrenze geschaffen, so dass innerhalb von sechs Jahren die Miete pro Quadratmeter nur um 3€ ansteigen darf, im Einzelfall sogar weniger.

Die Entwicklungsgesellschaft scheiterte mit ihrem Gesamtkonzept der Modernisierung auf voller Linie, weil die Anwälte, ob bewusst oder unbewusst, es versäumt hatten, wenigstens die als Instandhaltungsmaßnahmen von den Mietern zu duldenden Arbeiten mittels Hilfsanträgen geltend zu machen.

Lesen sie hier mehr

Tipp vom Anwalt: Nach dem MietAnpG gilt bei kleinen Modernisierungen bis 10.000 € ein vereinfachtes Berechnungsverfahren, wonach Vermieter pauschal 30 % der Kosten abziehen können und den Rest als Modernisierungskosten umlegen!

Veränderung von Zuschnitt und Grundriss veränderte Mietsache weitgehend

Tipp vom Anwalt: Bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen, deren Zustimmung der Mieter verweigert, das Gesamtpaket prozessual in die verschiedenen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen aufsplitten.

Eine zu duldende Modernisierung sahen die Richter des BGH in dem Gesamtpaket nicht, weil es zwar über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustandes hinausgeht, jedoch die Mietsache aufgrund des veränderten Zuschnitts und des Grundrisses so verändert, dass etwas Neues entsteht.

Lesen Sie hier mehr zu Ihren Rechten

Auch aus § 242 BGB leiteten die Richter am Bundesgerichtshof keine Duldungspflicht des Mieters ab.

Hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht

Die Gewinninteressen des Vermieters haben Grenzen. Lesen Sie diesen interessanten Fall: Das interessante Urteil: Gewinnoptimierung sticht nicht Mieterrech

Standgeld

Standgeld

Backgroundcheck Standgeld: Der Empfänger schuldet grundsätzlich zur Fracht ein Standgeld wegen Überschreitung der Entladezeit, wenn der Absender das Entladen schuldet und der Frachtführer von der Verzögerung Mitteilung gemacht hat. Oder wenn das Standgeld vertraglich vereinbart wurde.

Rechtliche Lage in den CMR-Staaten unterschiedlich

Der Standgeldanspruch entfällt, jedoch wenn die Zeitüberschreitung in den Verantwortungsbereich des Absenders fällt. Dies ist etwa nicht der Fall, wenn der Frachtführer die Verladung und Entladung übernommen hat und er sich deshalb Defekte seiner Ladehilfsmittel, den Krankenstand oder Streik seiner Arbeitnehmer zurechnen lassen muss. Beim Auftreten von neutralen Verzögerungen, wie etwa einer rechtswidrigen Beschlagnahme des LKWs an der Grenze, ist die Rechtslage in den verschiedenen CMR-Staaten unterschiedlich (siehe unten).

Angemessenheit des Standgeldes

Die Angemessenheit der Vergütung bemisst sich dann grds. an den am Ort der Entladezeit üblichen Sätze, wenn die angemessene Vergütung nicht aus dem Mittel von Fahrerlohn zuzüglich Spesen und Auslösungen sowie etwaigen betriebsabhängigen Kosten ermittelt wird. Von 33 Euro/Stunde (Amtsgericht Bonn) über 66 Euro/Stunde (Amtsgericht Villingen) bis 60 Euro/Stunde (Amtsgericht Mannheim) reichen die Sätze, die deutsche Gerichte pauschal als angemessen akzeptieren. Der österreichische OGH hat kürzlich sogar 200 Euro als Standgeld für angemessen erachtet.

Standgeld und Ladungssicherung

Vorsicht bei der Ladungssicherung: Da dem Gesetz nach der Absender die beförderungssichere Verladung schuldet, fallen Verzögerungen in die Sphäre des Frachtführers, wenn mangels ausreichender Weisungen des Frachtführers betriebsunsicher verladen wird und nachträglich eine betriebssichere Ladung vorgenommen werden muss. Hier entfällt der Standgeldanspruch!

Widersprechende Standgeldregeln in AGBs

Fall des AG Mannheim:  Der Frachtführer führte für den Absender einen Transport innerhalb Deutschlands durch. Der Auftrag kann zunächst telefonisch zu Stande, danach übersandte die Absenderin per Mail ihren Transportauftrag, den der Frachtführer schriftlich bestätigte In den gegenseitig übersandten AGBs befanden sich widersprechende Bedingungen zur Zahlung von Standgeld. Als Ladetermin wurde ein Zeitraum von 13:00 Uhr bis 14:00 Uhr festgelegt. Gleichwohl wurde erst um 14:45 Uhr mit der Beladung begonnen und diese um 15:10 Uhr beendet worden, obwohl der Frachtführer bereits vor 12:00 Uhr zum Ladeort gekommen war und sich ladebereit gemeldet hatte. Für die entstandene Verzögerung möchte der Frachtführer ein Standgeld von 30 Euro/halbe Stunde vom Empfänger haben.

AG Mannheim entschied zugunsten des Frachtführers

Zurecht, wie das Gericht unter Verweis auf die Standgeldvereinbarung und § 412 III HGB feststellte, weil der Frachtführer zu Beginn des Zeitintervalls ladebereit an der Verladestelle bereitstand. Auf diesen Zeitpunkt und nicht das Ende des Zeitintervalls sei abzustellen, um einen geordneten Ladebetrieb und Frachtumschlag sicherzustellen. Ansonsten müsste der Frachtführer ja auch bei großzügig bemessenen Ladeterminen – solche können mehrere Stunden erreichen oder auch nur den Tag angeben – erst nach stundenlangem Zuwarten mit der Verladung beginnen.

Vertragliche Regeln zum Standgeld treffen

Praxishinweis: Vertraglich sollten die Voraussetzungen und die Höhe von Standgeldern vereinbart werden, denn das deutsche Recht trifft mit § 421 III HGB nur eine grundsätzliche Regelung. Zum Teil ging die Praxis bisher sogar davon aus, dass pauschal maximal zwei Stunden Wartzezeit für die Beladung und maximal zwei Stunden für die Entladung bei Komplettladungen von Fahrzeugen mit einem zulässigen Gesamtgewicht bis 40 Tonnen ein angemessener Zeitraum seien und zu keinem Standgeldanspruch führen. Daher: Gestalten Sie die Rechtslage für sich um!

CMR kennt originären Standgeldanspruch nicht

Vorsicht: Im internationalen Straßengüterverkehr sieht die CMR zwar einen Kostenersatzanspruch für reine Verladekosten vor, nicht aber für das Standgeld (str.). Daher sollten Sie im internationalen Straßengüterverkehr immer eine Standgeldvereinbarung treffen, da in den CMR-Staaten nur teilweise ein Handelsbrauch dahingehend besteht, dass Standgeld gezahlt werden muss.

Transporte nach Österreich

Dazu eine interessante Entscheidung des OGH Wiens vom 17.04.2013: Der Empfänger hatte den Frachtführer mit dem Transport von 20.000 kg gebrauchten Stahlrohren von Panama über Kiew nach Österreich zu Frachtkosten von 1.350,00 Euro. beauftragt. Frachtführer und Empfänger kannten sich, da diese vor über vier Jahren regelmäßig bei Rußlandtransporten zusammengearbeitet hatten (damals ca. 500 LKWLadungen/Jahr). Aus irgendwelchen Gründen endete die Zusammenarbeit. In den AGBs des Frachtführers war seinerzeit folgende Klausel enthalten:  „Die Frachtrate versteht sich zuzüglich der der vereinbarten Kosten für Zusatzleistungen und zuzüglich der üblichen Nebenspesen. Standgeld in GUS, TR, Kaukasus-Republiken bzw. Orientländer: 24 Stunden frei für Be-/Entladung (inkl. Zollformalitäten) in Westeuropa, 48 Stunden frei für Be-/Endtladung (inkl. Zollformalitäten) in GUS, TR, KaukasusRepubliken bzw. Orientländern. Darüber hinaus verreichnen wir 420 Euro pro angefangene 24 Stunden.“

Beschlagnahme der Fracht durch Zoll

Über Frachtpreise und Bedingungen wurde zwischen Empfänger und Frachtführer nicht gesprochen. In seiner Auftragsbestätigung verwies der Frachtführer aber auf seine AGBs, denen der Empfänger nicht widersprach. Es kam dann zum erwarteten Chaos: An der ukrainischen Grenze wurde der Sattelschlepper mit den Stahlrohren vom Zoll fünf Monate lang zu Unrecht beschlagnahmt, weil die Grenzer die Ladung als Abfall eingestuft hatten. Erst auf den Beschluss eines ungarischen Verwaltungsgerichts gab die Staatsanwaltschaft die Ladung frei. Daraufhin forderte der Frachtführer von dem Empfänger ein Standgeld für 167 Tage in Höhe von 33.400 Euro und bekam von den österreichischen Gerichten Recht.

Verzögerung während Beförderung

Warum? Nach österreichischer Rechtsauffassung gehen neutrale Ursachen, wie hier die rechtswidrige Beschlagnahme durch den Zoll, nicht zulasten des Frachtführers. In Deutschland steht zu dieser Frage eine höchstrichterliche Entscheidung noch aus. Anders als nach deutschem Verständnis kann hier auch ein Standgeldanspruch bei Verzögerungen während der Beförderung bis zum Zeitpunkt der Ablieferung entstehen, da es nach der bisherigen Rechslage in der Alpenrepublik keine Sonderregelung im dortigen HGB, wie bei uns in Deutschland gibt. Die vertragliche Standgeldvereinbarung schließlich sah der österreichische Gerichtshof dann durch den Verweis in der Auftragsbestätigung und die zwar zurückliegende, aber Jahre lang andauernde Geschäftsbeziehung zwischen Empfänger und Frachtführer als wirksam vereinbart an. Auch inhaltlich sah er die Klausel als voll wirksam an.

Vorsicht vor unwirksamen Klauseln

Praxistipp: Daher treffen Sie als Frachtführer Standgeldvereinbarungen. Lassen Sie sich dabei von einem Rechtsanwalt beraten, da Klauseln, wie „24 Stunden sind zur Be- bzw. Entladung standgeldfrei“ bereits von deutschen Gerichten als unwirksam erachtet worden sind. Auch die Abrede zwischen Absender und Frachtführer, dass die Ablieferung „frachtfrei“ zu erfolgen habe, führt nach Ansicht des AG Villingen-Schwennigen nicht dazu, dass der Standgeldanspruch gegen de Empfänger entfiele.

Hier geht es zu unserem Ressort Transport- und Speditionsrecht: https://www.anwaltskanzlei-wue.de/rechtsgebiete/transport-und-speditionsrecht/

Geringverdiener mit Kindern können Kinderzuschlag beantragen

Mit Wohngeld und Kinderzuschlag raus aus Hartz IV

Der Kinderzuschlag ist in Kombination mit dem Wohngeld ist ein interessante Möglichkeit  für Geringverdiener mit Kindern ein Abrutschen in Hartz IV zu vermeiden.  Rund 260.000 Kinder bis 25 Jahre erhalten aktuell diese Sozialleistung bis zu 170 Euro/Monat. In diesem Beitrag erklärt Ihnen der in  Würzburg und Schweinfurt im Sozialrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur, wie Sie ihn erhalten.

Familienkassen der Bundesagentur für Arbeit sind zuständig

 Zuständig für die Kinderzuschlag sind die Familienkassen der Gemeinden. Den Zuschlag erhalten Eltern, die zusammen ein höheres – um Miete sowie Versicherungskosten und Unterhaltspflichten bereinigtes – Einkommen als derzeit 900 Euro brutto haben, die aber auch die Höchsteinkommensgrenze nicht überschreiten. Kindergeld, Wohngeld sowie Leistungen aus der Pflegeversicherung werden, anders als Krankengeld, Renten oder Einnahmen des Kindes nicht miteinbezogen.

Mietkosten werden vom Einkommen abgezogen

Kinder von Hartz IV-Empfängern, aber auch Rentnern (vgl. SG Koblenz vom 18.05.2006 sind jedoch von dieser Sozialleistung ausgeschlossen (S 11 KG 14/05). Nach einer Entscheidung des Sozialgericht Münster vom 19.12.2007 (Az.: S 3 KG 19/06) sind die Mietkosten übrigens hier in voller Höhe als Abzugsposten anzuerkennen und nicht auf die angemessene Höhe zu kürzen, wenn eine Kostensenkung unzumutbar oder unmöglich ist.
Hier geht es zum Kinderzuschlag-Rechner: http://www.geldsparen.de/kinderzuschlags-rechner/

Neben Kinderzuschlag noch auf das Bildungspaket zugreifen

Auch wenn die Einkommenhöchstgrenze überschritten wird, können Antragssteller immer noch einen gekürzten Kinderzuschlag erhalten. Für jede zehn Euro Überschreitung erfolgt eine Kürzung um 5 Euro.
Tipp vom Anwalt: In der Bearbeitungszeit  der Prüfung der Ansprüche auf Kinderzuschlag muss das Jobcenter Hartz IV weiterbezahlen. Wer den Kinderzuschlag erhält übrigens noch zusätzliche Leistungen zur Bildung und Teilhabe aus dem Bildungspaket (z.B. für Klassenfahrten).
Interessant ist die zumindest irritierende Entscheidung des Sozialgericht Münster vom 01.03.2006 (Az: S 3 KG 37/05)  nach der ein geringes Einkommen nicht zugleich zum Ausschluss von Hartz IV und Wohngeld führen konnte.
Hier geht es zu unserem Ressort Sozialrecht: Sozialrecht

Wohngeld für Mieter in den Regionen Mainfranken und Main-Rhön

Wohngeld nach dem WoGG

Einkommensschwache Bürger haben gegebenenfalls gegen ihre Gemeinde Anspruch auf Wohngeld, wenn sie Mieter sind oder auf Lastenzuschuss, wenn sie ein Hausgrundstück oder ähnliches benutzen. Daher haben auch Rentner, anders als Hartz IV-Empfänger, Anspruch auf Wohngeld. 0,9 % aller bayerischen Haushalte beziehen bereits Wohngeld!

Hartz IV-Empfänger haben Anspruch auf Bezahlung angemessener Kosten der Unterkunft. Hier zu den KdU

Sozialrechtliche Leistung für Mieter

Fachanwalt für Sozialrecht Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen in diesem Beitrag diese interessante Sozialleistung vor und erklärt, wie Sie sie bekommen und in welcher Höhe.

Mieter, Untermieter oder Heimbewohner erhalten den Mietzuschuss, Haus- oder Wohnungseigentümer den sogenannten Lastenzuschuss. Die Mehrheit der Antragssteller sind erfahrungsgemäß Mieter, deren Anspruch sich danach richtet mit wie vielen Haushaltsmitgliedern sie zur Miete wohnen wie hoch die Miete ist und vorallem wie hoch das Gesamteinkommen ist.

Wohngeld in Schweinfurt, Würzburg und Bad Kissingen

Die zuschussfähige Miete bestimmt sich nach Bruttokaltmiete und den sonstigen Nebenkosten, also ohne Warmwasser und Haushaltsenergie. Dabei gibt es Höchstbeträge der Miete, die nach sechs Kategorien gestaffelt sind. In Würzburg etwa gehört zur Kategorie IV, so dass eine Wohnung bei drei Mietern  nicht mehr als 708 € Bruttokaltmiete (inkl. Entlastung Heizkosten, Klima­komponente dann 907,80 €) kosten darf. Bei 4 Bewohnern 825 € (inkl. Entlastung Heizkosten, Klima­komponente 1057,20 €).

Die Stadt Schweinfurt  zählt zur Kategorie II, dort gibt es bei drei Bewohnern bis 501,00 € bzw. 700,80 € (inkl. Entlastung Heizkosten, Klima­komponente) und bei vier Bewohnern 825,00 € bzw. 1.057,20 €.

Auch die  Stadt Bad Kissingen und der Landkreis Würzburg gehören zur Kathegorie 2.

Wohngeld in Bad Neustadt, Karlstadt und den Haßbergen

Die Kreise Bad Neustadt, Karlstadt, Haßberge und der Landkreis Schweinfurt zählen zur ersten Kategorie (3 Personen: 501 € bzw. 700,80 €; 4 Personen: 584 €  bzw. 816,20 €).

Wohngeldstellen die Berechnung überlassen

Tipp vom Anwalt: Wegen Abzugspauschalen (bei Arbeitnehmern ein jährliche Steuerfreibetrag von 1.000 € etwa), Freibeträgen etc. ist das persönliche Gesamteinkommen für den Laien nicht rechtssicher ermittelbar. Kindergeld und Kinderzuschlag, Pflegegeld sowie Steuerrückzahlenungen zählen ohnehin nicht mit. Dagegen aber Unterhalt, Renten oder Pensionen und irgendwelche Einmalzahlungen. Nach einer Entscheidung des VG Braunschweig vom 26.02.2015 dürfen jedoch nur tatsächlich zur Verfügung stehende Einkünfte berücksichtigt werden und nicht etwa Kapitalerträge von gar nicht verfügbaren Sparkonten (Az.: 3 A 166/14).

Sie sehen: Es ist kompliziert! Überlassen Sie die Berechnung daher zunächst den Profis in den Wohngeldstellen und suchen Sie nur im Falle von Unstimmigkeiten hier anwaltliche Hilfe.

Unterlagen gleich mitvorlegen

Ausländer erhalten übrigens auch je nach ihrem Aufenthaltsort Wohngeld. Bei Selbständigen berechnet sich das Gesamteinkommen nach dem Gewinn der letzten drei Jahre. Gewöhnlich müssen neben Mietbescheinigung vom Vermieter, dem Mietvertrag, der Verdienstbescheinigung vom Arbeitgeber oder anderen Einkommensnachweise im Einzelfall Kontoauszüge, der Schwerbehindertenausweis und Darlehensverträge mit ersichtlichen monatlichen Belastungen vorgelegt werden.

Tipp vom Anwalt: Veränderungen, etwa der Miethöhe, bei der Zahl der Haushaltsmietglieder oder ihrem Einkommen teilen Sie unbedingt der Wohngeldstelle zeitnah mit, um ein Strafverfahren nach dem Entdecken durch den automatischen Datenabgleich zu vermeiden. Wer Falschaussagen zu seiner Lebenssituation macht, der muss damit rechnen, dass ihm das Wohngeld ganz versagt wird, wie der spektakuläre Fall einer am RTL2 „Frauentausch“ teilgenommenen Antragsstellerin vor dem Verwaltungsgericht Berlin (Az.: VG 21 K 285.14) gezeigt hat.

Wohngeld auch für Mieter mit Vermögen!

Wenn das Wohngeld weniger als zehn Euro beträgt bekommen Sie nichts. Ebenfalls kann es Probleme geben, wenn Sie erhebliches Vermögen besitzen. Die Verwaltungen setzen die Schwelle hier großzügig bei 60.000 € an und bei zusätzlichen 30.000 € für jedes weitere Haushaltsmitglied. Im Einzelfall lässt sich dies herrlich gerichtlich anfechten. 84.000 € sind nach dem Verwaltungsgericht Berlin vom 18.01.2011 jedenfalls zuviel (Az.: VG 21 K 431.10).

Tipp vom Anwalt: Wohngeldempfänger sollten gleich mit überprüfen lassen, ob sie Anspruch auf Rundfunkgebührenbefreiung haben!

Tipps zum Umgang mit Sozialämtern und Jobcentern. hier lesen:

Mehr Fragen zum Sozialrecht?

0931/47085337 oder richter@anwaltskanzlei-wue.de

hier geht es zu unserem Ressort Sozialrecht

Lotterie gesetzliche Unfallversicherung

Gesetzliche Unfallversicherung

Betroffene empfinden die gesetzliche Unfallversicherung oftmals als Lotterie, ob nach deren Entscheidung ein Arbeitsunfall vorliegt und so für die Rehabilitation und Verletztengeld gem. § 45 SGB VII gezahlt wird. Der in Würzburg und Schweinfurt im Sozialrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen hier zwei überraschende Entscheidungen aus dem Bereich der gesetzlichen Unfallversicherung vor.

Der Sturz vom Müllauto kein Arbeitsunfall i.S.d. § 8 I SGB VII

Eine gute Vorbereitung, bereits bei der Antragsstellung, ist alles. Ein Mitte 30-Jähriger könnte, wenn die höheren Instanzen die Entscheidung des Sozialgerichts Landshut bestätigen, ruiniert sein, weil sein Sturz beim Einladen von Sperrmüll nicht als Arbeitsunfall anerkannt wurde (SG Landshut vom 27.02.2017, Az.: S 13 U 133/15). Der Sturz sei auf ein innere Ursache des Versicherten, nämlich aufgrund Schwindels und allgemeinen Unwohlseins, zurückzuführen.

Krampfanfall als Ursache nicht nachgewiesen

Das “Genick gebrochen” hatte dem Kläger die Zeugenaussage seines Kollegens, der mehrfach erklärte, der Kläger sei nicht gestolpert, sondern praktisch aus heiterem Himmel umgefallen.

Innere als die wesentliche Ursache schädlich

Mit einer anderen Argumentation, nämlich etwa der Erklärung, dass eine besonders stinkende Tonne das Unwohlsein des Klägers hervorgerufen hat, wäre aber auch eine andere Entscheidung denkbar gewesen; daher sollte man sich als Betroffener in solchen Fällen nur von einem im Sozialrecht erfahrenen Rechtsanwalt vertreten lassen.

Autounfall beim Sonntagsspaziergang ist Arbeitsunfall

Auf den ersten Blick ist es daher überraschend, dass das Sozialgericht Düsseldorf kürzlich einen Sonntagsspaziergang als Arbeitsunfall einstufte (SG Düsseldorf vom 20.06.2017, Az.: S 6 U 545/14).

Auch bei Rehabilitationsmaßnahme gesetzlich unfallversichert

Der Anfang 60-Jährige hielt sich zur stationären Rehabilitation in einem Rehabilitationszentrum auf. Am Therapie freien Sonntag überquerte er einen Zebrastreifen vor der Klinik und wurde von einem PKW so schlimm angefahren, dass er u.a. eine Lungenkonfusion und diverse Zahnfrakturen erlitt. Die gesetzliche Unfallversicherung wollte zunächst nicht zahlen, weil der Spaziergang eine eigenwirtschaftlich, unversicherte Tätigkeit sei.

Nach erfolglosem Widerspruch erhob der Mann Klage vorm Sozialgericht  und obsiegte. Der sachliche Zusammenhang zur Therapiemaßnahme war nicht aufgehoben durch den therapiefreien Sonntag, urteilte der Sozialrichter, denn der Spaziergang diente dem stark übergewichtigen Mann – auch nach Empfehlung der Ärtzte – sein Behandlungsziel zu erreichen.

Tipp vom Anwalt:

Lassen Sie sich daher bereits bei der Antragsstellung bei der gesetzlichen Unfallversicherung beraten. Im Falle des Widerspruches und der Klage kommt es gerade bei der Frage der Kausalität auf eine kluge Argumentation an, weil die gesetzliche Unfallversicherung jedes falsche Wort im Zweifel auf die Goldwaage legt und Ihren Anspruch dann rasch ablehnt. Lassen Sie sich daher kompetent beraten.

Kontakt: richter@anwaltskanzlei-wue.de

Tel.: 0931/47085337

hier geht es zu unserem Ressort Sozialrecht: Sozialrecht

Gute Urteile für Mietschuldner

Interessante Urteile für Mietschuldner

Mit zwei positiven Urteilen für Mietschuldner haben Mietgerichte zuletzt für Aufsehen gesorgt. Der in Würzburg und Schweinfurt im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen die beiden Entscheidungen vor und ordnet sie in den Instanzenzug ein.

Nach Gericht beseitigt Nachzahlung von Mietschulden Kündigung der Mietwohnung

Brandaktuell ist die Entscheidung des LG Berlin, das am 13.10.2017 entschieden hat, dass eine hilfsweise ordentlichen Kündigung nicht mehr möglich ist, wenn der Mieter auf eine vorrangig fristlose Kündigung hin innerhalb der zweimonatigen Schonfrist nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Mietschuld vollständig bezahlt. Beim Zugang der fristlosen Kündigung solle es nämlich an eine Mietverhältnis fehlen, so dass die ordentliche Kündigung “ins Leere” gehe (Az.: 66 S 90/17). Da die Revision zum BGH zugelassen wurde, ist aber fraglich, ob diese Entscheidung Bestand haben wird.

Teilzahlung der Mietschulden vor Zugang Kündigung reichte nach LG

Noch spektakulärer war die Entscheidung des Landgerichts Potsdam aus dem Jahr 2016, nach der ein Mieter, der auf seine Mietschulden eine Teilzahlung vornimmt, so dass der Gesamtrückstand (knapp) unter die Grenzen der § 543 II 1 Nr. 3 BGB absinkt, einer berechtigten firistlosen Kündigung des Mietverhältnisses bis zum Zugang der Kündigung die Wirkung zu nehmen. Mieter und Vermieter waren hier aneinander geraten, nachdem der Mieter wegen eines abgenutzten und schadhaften Teppichs die Miete minderte. Zudem gab es Zoff um Betriebsnebenkostennachforderungen und der Weigerung des Mieters diese zu bezahlen. Vor Zugang der daraufhin erfolgten Kündigung der Zweizimmerwohnung zahlte der Mieter einen Teil der Miete nach.

BGH sprang Vermieter bei und  hob Urteil des LG auf

Die Räumungsklage und die Widerklage wurden nach der abschließenden Entscheidung des BGH aber aufgehoben (Az.: VIII ZR 193/16). Sowohl Gesetzesgeschichte, wie auch der Geist der Norm ergäben eindeutig, dass nur im Falle einer vollständigen Begleichung der Mietschulden vor Zugang der wirksamen Kündigung der Mietwohnung diese entfallen lassen würde. Dabei sei die vertraglich vereinbarte Miete und nicht die tatsächliche gezahlte aufgrund wirksamer Minderung die für die Schwellenwerte entscheidende.

Zahlung vor Kündigungszugang und Schonfristzahlung

Tipp vom Anwalt: Bei einer Minderung aufgrund Mietmängeln ist als weiter Vorsicht geboten. Eine vollständige Zahlungseinstellung ist nicht akzeptabel. Bei einer Nachzahlung der Schuld muss tatsächlich der gesamte Mietrückstand bezahlt werden. Dabei gibt es neben der Möglichkeit der Zahlung vor Zugang der Kündigung noch dei sog. Schonfristzahlung des § 569 III Nr. 2 BGB.

Hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht: Mietrecht

Kurze rechtliche Fragen werden unter 0931/47085337  für Sie kostenfrei beantwortet.

Vorsicht Vermieter: Das ging in die Hose!

Mietrecht

Der BGH hat aus der Zahlungsklage eines Vermieters gegen seinen ehemaligen Mieter regelrecht die Luft rausgelassen. Der im Mietrecht in Würzburg und Schweinfurt tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur stellt die bemerkenswerte Entscheidung vor (Az.: VIII ZR 214/16).

Mieter hatte Mietwohnung ordentlich gekündigt

Der Vermieter wollte die Kündigung seines Mieters u.a. deshalb nicht akzeptieren, weil der Mietvertrag vorgesehen hatte, dass sich der Mietvertrag automatisch um ein Jahr verlängert, wenn er nicht vom Vermieter vor Jahresende gekündigt wird. Wenig überraschend sahen die BGH-Richter das ordentliche Kündigungsrecht des Mannes aber als gegeben an.

Vermieter klagte auf Nutzungsentschädigung

Zurückgelassen hatte der Mann aber seine Ex-Frau, der er die Schlüssel ausgehändigt hatte. Diese blieb auch nach Ablauf der Kündigungsfrist in den Räumen zurück. Für diese Zeitspanne wollte der Vermieter Nutzungsentschädigung von seinem Ex-Mieter bekommen. Das er dies nicht so ohne weiteres kann, hat der BGH kürzlich – anders als die Darmstädter Vorinstanzen – entschieden.

Ohne Rücknahmewillen keine Nutzungsentschädigung

Mit dem Bestreiten der Wirksamkeit der Kündigung hatte der Vermieter nach Ansicht der Richter seinen Rücknahmewillen der Wohnung widerlegt. Da der Anspruch aus § 546a BGB neben dem Vorenthalten der Wohnung aber kumulativ auch den Rücknahmewillen des Vermieters fordere, sei der Anspruch ausgeschlossen.

Als Rettungsanker warfen die Richter dem Vermieter noch die Möglichkeit zu über einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegenüber dem Mieter an sein Geld zu kommen. Jedoch müsste der Mieter, der nach der Kündigungsfrist ja die Wohnung nicht mehr tatsächlich im Besitz hatte, auch etwas erlangt haben (z.B. Zahlungen von seiner Ex-Frau für die Wohnung) oder sich zumindest Unterhaltszahlungen durch den Wohnvorteil erspart haben.

Wirksamkeit der Kündigungen der Mieter nicht unberechtigt bestreiten

Tipp vom Anwalt: Haben Sie als Vermieter Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung Ihres Mieters, holen Sie sich rechtlichen Rat ein. Ein dumpfes Bestreiten kann Ihnen unter Umständen hohe Einnahmeverluste nach Auszug Ihres Mieters bescheren.

Mietrechtliche Fragen? Kontakt unter 0931/47085337 oder per Mail an richter@anwaltskanzlei-wue.de

hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht: Mietrecht

 

 

Die fünf schlimmsten Fehlern in Sozialversicherungsbeitragsbescheiden

Fehler in Sozialversicherungsbescheiden

Unser Experte in der Kanzlei für das Sozialversicherungsrecht Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur sagt Ihnen hier, worauf Sie aufpassen müssen: Denn Fehler in Sozialversicherungsbeitragsbescheiden sind relativ häufig und kosten  Arbeitgeber und Arbeitnehmer oft eine echte Stange an Geld. Im schlimmsten Fall sieht sich der Arbeitgeber heftigen Beitragsnachforderung sowie gegebenenfalls sogar einem Strafverfahren gegenüber und mancher Angestellter hat keine Leistungsansprüche im Falle von Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Insolvenz des Arbeitgebers gegenüber der Sozialversicherung – also dann, wenn er sie am dringendsten bräuchte! „Die fünf schlimmsten Fehlern in Sozialversicherungsbeitragsbescheiden“ weiterlesen

Fehler in Eingliederungsvereinbarungen finden und sich wehren

Fehler in Eingliederungsvereinbarungen

Arbeitssuchende fühlen sich oft überfahren, wenn sie vom Jobcenter eine mehrseitige zu unterschreibende Eingliederungsvereinbarung vorgelegt bekommen. Was also tun? Unterschreiben, die Unterschrift verweigern? Auf die Barrikaden gehen? Der in Würzburg und Schweinfurt im Sozialrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. erklärt Hartz IV-Empfängern, wie sie reagieren können.

1.  Um Überlegungsfrist bitten

Keiner kann sie zwingen eine Eingliederungsvereinbarung (EGV) sofort zu unterschreiben. Dem Gesetz nach muss der Eingliederungsvereinbarung sogar eine Verhandlungsphase vorausgehen, vgl. § 15 SGB II.

Tipp vom Anwalt: Bitten Sie den Sachbearbeiter sich das Dokument in Ruhe zuhause durchlesen zu können und mit Jemanden zu besprechen. Unterschreiben Sie also nicht vorschnell, wenn Sie die Regelungen nicht gleich voll durchschaut haben.

2. Ihre Bedenken schriftlich darlegen

Wie so oft gilt beim Jobcenter: Bringen Sie Ihre Bedenken schriftlich (Faxbeleg beweist etwa den Zugang) vor!

Häufige Probleme sind:

  • Die Eingliederungsvereinbarung geht auf Ihre individuelle berufliche, persönliche und gesundheitliche Situation gar nicht oder nur unzureichend ein (sog. Potentialanalyse)
  • mit Ihnen wurde gar nicht “verhandelt”
  • die EGV hat eine unangemessen lange Laufzeit von mehr als mindestens sechs Monaten (vgl. BSG vom 14.02.2013, Az.: B 14 AS 195/11 R)
  • die Ihnen auferlegten Verpflichtungen sind zu unbestimmt

3. Widerspruch einlegen gegen Eingliederungsverwaltungsakt

Oft kommt es dazu, dass bei einer nichtzustandegekommenen Eingliederungsvereinbarung diese als Verwaltungsakt erlassen wird. Oft wird dabei aber ein völlig neuer Inhalt vorgegeben, der gar nicht mit Ihnen besprochen war (vgl. SG Stuttgart vom 21.05.2014, Az.: S 18 AS 2698/14). Dann fehlt aber wiederum die Verhandlungsphase.

Manchmal fehlen aber auch Ausführungen, warum die vorgeschlagene EGV als Verwaltungsakt erlassen wurde.

Lesen Sie zu den Sanktionen hier: https://www.anwaltskanzlei-wue.de/2017/09/25/sanktionen-durch-das-jobcenter-und-wie-sie-sich-wehren/

Hier geht es zu unserem Ressort Hartz IV: Hartz IV

Die fünf häufigsten Fehlern bei den Unterkunftskosten von Hartz IV-Empfängern

Hartz IV

Unterkunfts- und Heizkosten

Wohnen ist teuer und die Kosten der Unterkunft für Hartz IV-Empfänger, die ohnehin nur wenig Geld zur Verfügung haben, eine besondere finanzielle  Herausforderung.Viele Hartz IV-Empfänger bekommen Miete und Heizkosten nicht voll vom Amt erstattet. In vielen Fällen zu Unrecht, wie Anwalt Christopher Richter in diesem Beitrag erläutert.  „Die fünf häufigsten Fehlern bei den Unterkunftskosten von Hartz IV-Empfängern“ weiterlesen

Das interessante Urteil: Gewinnoptimierung sticht nicht Mieterrechte

Kündigung der Mietwohnung

In einem interessanten Urteil zu einer Kündigung eine Mietwohnung durch ein sich erweiterndes Modegeschäft hat der Bundesgerichtshof gestern klare rote Linien gezogen. Der in Schweinfurt und Würzburg im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen die für die Praxis vieler Unternehmen wichtige Entscheidung vor.

Verwertungskündigung muss gut begründet sein

Die das  Ladenlokal betreibende Kommanditgesellschaft wollte also mittels der Verwertugnskündigung i.S.d. § 573 III Nr. 3 BGB als Eigentümerin der Immobilie einen langjährigen Mieter loßwerden. In letzter Instanz hat der BGH jetzt dem Unternehmen einen Strich durch die Rechnung gemacht und eine Neuabwägung der Mieter- und Vermieterinteressen gefordert. Der Abriss und Neubau des Projekts verzögert sich und führt wohl zu erheblichen Mehrkosten für die Bauherrin.

Wie auf die Verwertungskündigung richtig reagieren?

Tipp vom Anwalt: Bereits im Kündigungsschreiben sollten Sie daher als Vermieter Ihre und die Interessen des Mieters sehr genau und bedacht abwägen. Umgekehrt heißt das für den MIeter, dass Sie solche Schreiben sehr genau, am Besten mit Hilfe eines Anwalts, der im Mietrecht seinen Tätigkeitsschwerpunkt hat, analysieren sollten. Zögern Sie nicht, sich zur Wehr zu setzen.

Lesen Sie hier, wie Sie auf  eine Kündigung Ihrer Mietwohnung reagierien können:  Die fünf besten Tipps vom Anwalt bei einer Vermieterkündigung – wie Sie als Mieter richtig reagieren

Hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht: Mietrecht, WEG und Pachtrecht

Kurze rechtliche Fragen zum Mietrecht werden telefonisch unter 0931/47085337 kostenfrei beantwortet.

Sanktionen durch das Jobcenter – und wie Sie sich wehren!

Sanktionen durch das Jobcenter richtig abwehren

Sanktionen durch das Jobcenter sind ein großes Problem für viele Hartz IV-Empfänger – seit 2022 Bürgergeldempfänger – , weil sie dadurch zumindest zeitweise unter das Existenzminimum gedrückt werden. 2016 wurden monatlich angeblich 134.390 Bezieher der Grundsicherung gekürzt. Mit dem neuen Bürgergeldgesetz wurden die Regel hier geändert, vgl. § 31a SGB II.
In diesen Beitrag stellt Fachanwalt für Sozialrecht Christopher Richter, LL.M.Eur die drei häufigsten Sanktionsgründe vor und erklärt, wie Sie sich richtig wehren können:

1. Verstoß gegen Meldepflichten

Im Fall von Verstößen gegen Meldepflichten, wie das unentschuldigte Nichterscheinen zu einem Beratungsgespräch beim Jobventer wird mit einer Leistungskürzung von jeweils 10%, dh. oft 50,20  € bestraft. Die Jobcenter haben hier keine Ermessensspielraum. Mit dem neuen Bürgergeld beträgt die Kürzungsdauer jedoch nur einen Monat.

Tipp von Anwalt:  Entschuldigen Sie sich rechtzeitig und legen Sie im Fall einer Sanktion rechtzeitig schriftlich Widerspruch ein, wenn Sie einen wichtigen Grund zum Fernbleiben hatten, etwa aus gesundheitlichen oder persönlichen Gründen oder den Meldezweck in der Einladung nicht konkret genug benannt wurde.

2. Verstoß gegen die Verpflichtung Arbeitsgelegenheiten wahrzunehmen

Achtung: Ab 01.07.2023 wird die Nichtteilnahme an Arbeitsgelegenheiten (1 €-Jobs) nicht mehr sanktioniert.
Bis dahin gilt:
Entgegen der Ansicht von vielen Jobcenter dürfen Arbeitsuchende nicht zu allen Tätigkeiten verpflichtet werden!  Arbeitsstellen mit hohen fachlichen Anforderungen sind für Personen ohne berufliche Erfahrung oder sonstige Vorkenntnisse nicht geeignet. So hat das Sozialgericht Koblenz etwa entschieden, dass ein selbstständigerVersicherungsmakler nicht zur Betreuung von Kindern, behinderten Menschen und Senioren verdonnert werden darf (Az.: L 3 AS 99/15 B ER). Das Sozialgericht Oldenburg entschied am 03.04.13, dass eine ein Eingliederungsmaßnahme abgebrochen werden darf, die unzumutbar lang im Sinne von § 45 Abs. 2 SGB III war.
Tipp vom Anwalt: Ihre dem Jobcenter bekannten gesundheitlichen Einschränkungen sind in der Eingliederungsvereinbarung mitzuerfassen und – auch wenn das nicht passiert – bei der Unterbreitung von Stellenangeboten Ihnen gegenüber zu berücksichtigen. Ist unklar, ob Ihnen die amtlicherseits vorgegebenen Tätigkeit  zumutbar ist, dann dürfen Sie auch nicht bei Arbeitsangebotablehnung sanktioniert werden (SG Magdeburg vom 06.09.2021, Az. S 20 AS 1031/18).

3. Verstoß gegen Kooperationsplang (früher: Eingliederungsvereinbarung)

Mit dem Bürgergeld ist ein Kooperationsplan an die  Stelle der Eingliederungsvereinbarung getreten.  Nunmehr dürfen Bürgergeldempfänger bestraft werden, wenn sie gegen die Pflichten des sogenannten  Kooperationsplans verstoßen.
Dieser wird aber wohl rechtswidrig sein, wenn in ihm die Eignung und individuelle Lebenssituation des Leistungsberechtigten keinen Niederschlag findet und er keine individuellen, konkreten Leistungsangebote zur Eingliederung in Arbeit enthält (BSG von 23.06.2016, Az.: B 14 AS 30/15 R). Es wird wohl weiter auch Streit um die höchstzulässige Zahl von Bewerbungen geben. Zehn Bewerbungen von Arbeitssuchenden sind  im Schnitt üblich.
Tipp vom Anwalt: Arbeitssuchende unter 25 Jahren werden bei Verstößen wesentlich härter bestraft als ältere Hartz IV Empfänger (vgl. § 31a SGB II). Bereits beim ersten Verstoß entfällt die Regelleistung komplett und im Wiederholungsfall werden auch die Kosten für Unterkunft und Heizung nicht mehr bezahlt (sogenannte Totalsanktion). Betroffen verlieren im schlimmsten Fall Ihre Wohnung aufgrund auflaufender Mietschulden und laufende Ratenzahlungsvereinbarungen platzen aufgrund Geldnot. Damit wenigstens der Krankenversicherungsschutz nicht weitgehend ausfällt, sollten Lebensmittelgutscheine vom Jobcenter unbedingt beantragt werden. Die Totalsanktion ist auch innerhalb der Berater der Jobcenter umstritten. Entgegen einer weit verbreitete Ansicht sind die Sanktionsmöglichkeiten vom Bundesverfassungsgericht aber (noch) nicht als verfassungswidrig eingestuft worden (vergleiche auch Bundessozialgericht, Az.: B 14 AS 20/15 R).
Hier geht es zu unserem Ressort Hartz IV: https://www.anwaltskanzlei-wue.de/rechtsgebiete/hartz-iv/

Rückblick “Fünf Wege aus der Altersarmut”

Wege aus der Altersarmut

Das Thema  Altersarmut und den eigenen Angehörigen finanziell zur Last zu fallen bewegt.  Dabei können Sie dieses Risiko erheblich verringern! Zu diesem Thema hatten wir zuletzt interessierte Bürger nach Hammelburg, Schweinfurt und zuletzt zu einer Veranstaltung des Arbeitnehmer-Bildungsverein nach Veitshöchheim eingeladen. Am 15.11.2017 (19.30 Uhr) gibt es einen weiteren Vortrag hierzu in Eschau im Nebenzimmer des Gasthauses “Zum Löwen” genau zu diesem Thema.

„Rückblick “Fünf Wege aus der Altersarmut”“ weiterlesen

Rechte des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen

Mieterhöhung nach Modernisierung

Wenn der Vermieter die Wohnung modernisieren möchte, dann ist Vorsicht beim Mieter geboten, denn der Vermieter kann danach die Miete erhöhen. Von der Duldung der Modernisierung über eine Mieterhöhung – mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens – bis hin sogar zur Kündigung!

Ihre fünf wichtigsten Reaktionsmöglichkeiten: „Rechte des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen“ weiterlesen

Fünf Dinge, die sie beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages beachten sollten

Fünf Dinge, die sie beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages auf jeden Fall beachten sollten!

Beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages mehr Aufmerksamkeit geboten, als beim Abschluss eines Wohnraummietvertrag, denn es gibt hier eine weitgehende Vertragsfreiheit. Der im Gewerbemietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter LL.M.Eur erklärt in diesem Beitrag daher, auf welche fünf Dinge Sie bei Abschluss eines Gewerbemietvertrages auf jeden Fall achten sollten.

Einpreisen von Miete und Nebenkosten

Der Vermieter kann Ihnen fast jede Miete vorgeben; gewerbliche Mieter werden nur vor Mietwucher geschützt. Auf der anderen Seite gibt es auf Vermieterseite ein wirtschaftliches Risiko im Hinblick auf die Inflation. Gerade bei auf mehrere Jahre befristeten Mietverträge werden daher häufig Mietanpassungsklauseln oder eine Staffelmiete vereinbart oder ein neutrale Dritter benannt, der die neue Miete festsetzt.

Alle laufenden Nebenkosten können, anders als im Wohnraummietrecht, auf den gewerblichen Mieter umgelegt werden. Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen auch im Falle einer Pauschale dennoch wenigstens zum Teil verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Tipp vom Anwalt: Der Mieter sollte auf die Vereinbarung einer vertraglichen Ausschlussfrist – ähnlich, wie im Wohnraummietrecht – bestehen, sonst gilt für den Vermieter die im Bürgerlichen Recht übliche dreijährige Verjährung.

Bei Formulierung des Vertragszwecks aufmerksam sein!

Im Gewerbemietrecht gibt es einiges zu beachten. Neben der Formulierung des Vertragszwecks sind bei Schriftform und Mietzweck besondere Aufmerksamkeit gefragt.

Ihr primäres Ziel wird in der Regel das Betreiben eines Gewerbes sein. Vereinbaren Sie als Mieter den Vertragszweck nicht zu eng, sonst laufen Sie Gefahr, etwa im Falle einer nötigen Sortimentsumstellung, vom Vermieter abgemahnt zu werden. Ist der Vertragszweck dagegen weiter gefasst, geht damit ein  Konkurrenzschutz einher, was den Vermieter in die Bredoullie bringen kann. Mit dem Vertragszweck sichert der Vermieter zudem förmlich zu, dass die objektbezogenen Voraussetzungen von Anfang an vorliegen. Für den Gewebemieter empfiehlt sich freilich zusätzlich die Vereinbarung einer echten Konkurrenzschutzklausel, die dann in der Tendenz von der Rechtsprechung recht großzügig ausgelegt wird (vergleiche zu einem Mietvertrag mit einem Fitnesscenter etwa OLG Frankfurt vom 27.1.2012, Aktenzeichen: 2 U 299/11).

Die Schriftform beachten!

Gewerbliche Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen sollen, sind gemäß § 550 BGB schriftlich abzuschließen. Dies bedeutet auch, dass der Mietvertrag und alle seine Anlagen irgendwie zu verbinden sind, will man das Schriftformgebot einhalten. Die Unterschrift muss den Vertrag dann räumlich abschließen. Werden hier Fehler gemacht, kann dies dazu führen, dass ein langjährig befristet abgeschlossener Vertrag – unabhängig vom außerordentlichen Kündigungsrecht und verschiedenen Sonderkündigungsrechten – nach einem Jahr dennoch ordentlich gekündigt werden kann.

Tipp vom Anwalt: Stellen Sie  bei einem Gewerbemietvertrag möglichst mit der Kombination aus körperlicher Verbindung der Urkunden und fortlaufender Nummerierung sicher, dass die Schriftform eingehalten wird. Für den Fall, dass doch etwas schief läuft, empfiehlt sich aus Investitionsschutzgründen eine Regelung im Vertrag für Ausgleichsansprüche und eine Übernahmeklausel bezüglich Umbauten und sonstiger bauliche Einrichtungen.

Einholung von Genehmigungen!

Gewerbetreibende, deren Tätigkeit erlaubnispflichtig ist, erhalten diese Genehmigung nur, wenn Sie die relevanten gesetzlichen Vorschriften hierzu erfüllen. Diese können u.a. im Baurecht, Lebensmittel- und Hygienerecht, den Unfall- und Arbeitsschutzbestimmungen oder in diversen Verordnungen zu finden sein. Der Mietvertrag sollte also durchaus mit einer aufschiebenden Bedingung verstehen werden.

Tipp vom Anwalt: Da das Fehlen der erforderlichen Genehmigungen u.U. keinen Mietmangel darstellt, müssen Sie als gewerblicher Mieter müssen dann noch weiter die volle Miete zahlen. Eine vereinbarte Klausel zur Betriebspflicht erhöht ihr wirtschaftliches Risiko dann noch.

Der Abschluss des Gewerbemietvertrages unter der aufschiebenden Bedingung, dass dieser erst Gültigkeit erlangen soll, wenn die entsprechenden Erlaubnisse und Genehmigung erteilt werden, senkt dagegen ihr wirtschaftliches Risiko.

Die Instandsetzung und Instandhaltung regeln

Nach dem gesetzlichen Leitbild muss der Vermieter die Räume in einem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben. Die vereinbarte Miete gilt als Inklusivmiete. Die Durchführung der sogenannten Schönheitsreparaturen wird  vertraglich jedoch fast immer dem Mieter auferlegt. Nicht selten sind diese AGBs aber unwirksam.

Bei Mietmängel kann auch der gewerbliche Mieter dagegen seine Mieterrechte geltend machen, insbesondere mindern, es sei denn dieses Recht wurde vertraglich ausgeschlossen. Bei der Geltendmachung dieser Rechte ist zudemVorsicht geboten, weil eine unberechtigte Minderung zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages führen kann. . Für den Laien erschließt sich ohne rechtliche Beratung kaum, ob Ärgernisse, wie zu hohe Temperaturen in den eigenen Büroräumen (dazu die interessante Entscheidung des KG Berlin vom 5.3.2012, Aktenzeichen: 8 U 48/11) oder zu niedrige einen Mietmangel im rechtlichen Sinne darstellen.

Tipp vom Anwalt: Lassen Sie sich daher zur eigenen Sicherheit rechtlich beraten, bevor Sie Ihre Mieterrechte ausüben. Kurze rechtliche Fragen beantwortet Rechtsanwalt Richter telefonisch für Sie kostenfrei (093147085337).

Hier geht es zu unserem Ressort Gewerbemietrecht

Dieser Beitrag stellt nur einige wichtige Punkte vor, so dass die Einholung umfassenden rechtlichen Rates im Rahmen einer Erstberatung unverzichtbar ist.

Auf Ladungs- und Beförderungssicherheit achten

Ladungssicherheit und Beförderungssicherheit

Ladungs- und Beförderungssicherheit bleiben auch weiter im Fokus der Aufmerksamkeit der Gerichte. Das OLG Saarbrücken hat kürzlich entschieden, dass der Fahrer von seinem Schadensersatzanspruch gegen den Versender wegen Mitverschulden keine Abstriche machen muss, obwohl er seinen Hinweis auf eine mögliche unsichere Ladungssicherheit vom Versender zerstreuen lässt (OLG Saarbrücken vom 08.02.2017, Az.: 5 U 29/16).

Absender haftet für Verpackungsmängel

Die Richter aus dem Saarland hatten über eine Fall zu entscheiden, wo nur mit fünf Spanngurten verzurrte Bleche in einer Rechtskurve so verrutschten, dass sie den Aufbau und Plane des LKWs beschädigten. Die Schadensersatzklage des Frachtführers nach § 414 HBG wurde in der Berufung voll bestätigt, weil die Verpackung des Absenders ungenügend war, weil die Bleche entweder in einen Verschlag oder liegend in einem Kistenboden unter Anbringung von Stutzhölzern zu befestigen gewesen wären.

Entscheidungen von Gerichten zur Ladungssicherheit

Damit bestätigte das Gericht den Grundsatz, dass der Absender für die Ladungssicherheit, der Frachtführer aber für die Beförderungssicherheit verantwortlich ist. Folgende zwei Entscheidungen aus den Bereichen Schwer- bzw. Sondertransporte sowie Lebensmitteltransporte zeigen dies eindeutig.

Besondere Hinweispflichten bei Schwerlasttransportem

Das OLG Bamberg (Az.: 3 U 2/13) hatte sich am 09.04.2014 mit einem Schwertransport eines 46,60 Meter langen und 50 Tonnen schweren Brückenträgers zu befassen, den der Fuhrunternehmer erst auf der Baustelle abgelehnt hatte, weil der vom Absender angebotene Transportbock zur Fixierung des Stahlträgers auf seinem LKW nach Ansicht des Fahrers ungeeignet war. Mit seiner Schadensersatzklage wegen der Bauverzögerung landete der Absender dann eine Bauchlandung: „Es ist gem. § 412 I 1 HGB Sache des Absenders für eine beförderungssichere Verladung zu sorgen“, wiederholten die Richter das Grundprinzip der Ladungssicherheit in ihrem Urteil. Zwar habe der Fuhrunternehmer bei Schwerlasttransporten Hinweispflichten im Vorfeld auf erkennbare Mängel der Beförderungssicherheit hinzuweisen, doch müssen diese ihm dann als Nichtwarenfachmann auch ins Auge springen. Bei Spezialfrachten (50 t Last) und schwierigen Transportbedingungen (gebogene Träger) gibt es zwar eine Koordinationspflicht des Fuhrunternehmers für die Kompatibilität zwischen Transportmitteln und Transportfahrzeug zu sorgen. Für die Kompatibilität zwischen Transportmittel und Transportgut hat der Fuhrunternehmer aber nicht zu sorgen, betonten die Richter aus Mittelfranken. Und weil sie die Transportböcke als Verpackung im Sinne von § 411 HGB einstuften, sahen sie die Verantwortung für die fehlende Beförderungssicherheit alleine beim Kläger und wiesen dessen Klage ab.

Tipp vom Anwalt

Daher nicht nur bei Sondertransporten im Vorfeld des Transportauftrages eingereichte Unterlagen des Absenders über Transportgut und -mittel auf evidente Fehler der Kompatibilität zwischen Transportfahrzeug und -mittel prüfen.

Bei Lebensmitteltransporten auf richtige Stauung achten

Der Grundsatz, dass der Frachtführer grds. nur für die Betriebssicherheit, der Absender aber für die Beförderungssicherheit des Gutes verantwortlich ist, gilt auch im Bereich der Lebensmitteltransporte. Dazu eine Entscheidung des OLG Köln vom 20.03.2012 (Az.: 3 U 2/11) zur Beförderungssicherheit bekannt, die  Nach der Entscheidung musste ein Frachtführer für die Beschädigung von Lebensmittelkonserven in Dosen und Gläsern folglich nicht haften, weil der Absender als Warenspezialist das zu transportierende Gut nicht so gestaut und befestigt hatte, dass es nicht durch eine normale, vertragskonforme beförderungsbedingte Einflüsse geschädigt wird. „Die (…) Stauung der Trays mit den Konservengläsern und der Palette mit Fischkonserven barg die Gefahr, dass durch die vorhandene Staulücken innerhalb der Stapelung und die vorhandene Abtreppung nach hinten Bewegungsspielräume vorhanden waren, die bei entsprechenden Transportbewegungen, mit denen insbesondere auf dem Seetransport gerechnet werden musste (Rollbewegungen), aber auch bei Kurvenfahrten des Lkw, zu einer Verschiebung von Ladungsteilen führen konnte. Aufgrund der Stauweise erfolgte keine Entkopplung des Druckes bei seitlicher Krafteinwirkung/Gewichtsverlagerungen, wiesie bei Kurvenfahren oder Rollbewegungen des Schiffes auftreten können“, schrieb das Gericht dem Kläger ins Stammbuch und wies seine Klage ab.

Tipp vom Anwalt

Die Stappelung von Papptrays, die an der Seite mit offener Folie versehen sind, ist nicht beförderungssicher! Um Ärger im Nachhinein zu vermeiden den Absender darauf hinweisen, dass er die Ware anders verpacken muss. Bei fehlender Einsicht des Absenders den Vorgang sauber dokumentieren.

Hier geht es zu unserem Ressort Transport- und Speditionsrecht: https://www.anwaltskanzlei-wue.de/rechtsgebiete/transport-und-speditionsrecht/

 

Fünf Gründe warum Ihr Reha-Antrag abgelehnt wird – und wie Sie doch Recht bekommen

Die fünf häufigsten Gründe, warum Ihr Reha-Antrag abgelehnt wird – und wie Sie zu Ihrem Recht kommen

Angeblich mehr als 10.000 verschiedene Leistungen stehen jedem Kassenpatienten hierzulande zu. Einige Leistungen sind an bestimmte Krankheitsbilder geknüpft oder können erst ab einem bestimmten Alter in Anspruch genommen werden, besonders im Falle der Vorsorge. Auf eine Kur etwa hat man in der Regel beispielsweise erst nach 15 Beitragsjahren Anspruch. „Fünf Gründe warum Ihr Reha-Antrag abgelehnt wird – und wie Sie doch Recht bekommen“ weiterlesen

Probleme mit dem BaföG – und Ihre Lösung!

BaföG

Jeder 3. Student oder Auszubildende in Deutschland erhält BaföG. BaföG gibt es grundsätzlich höchstens zehn Semester lang, wenn kein Ausnahmegrund wie Schwangerschaft, Kindererziehung oder eine Behinderung vorliegt. Hiervon müssen bis zu 10.000 € fünf Jahre nach Studienende zurückgezahlt werden und zwar zu Raten von mindestens 105 €/Monat. Der im Sozialrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. gibt Ihnen fünf Rechtstipps, auf die Sie im Zusammenhang mit Ihrer BaföG-Förderung achten sollten. „Probleme mit dem BaföG – und Ihre Lösung!“ weiterlesen

Ladungssicherheit auch im Privatbereich achten

Auch privat auf Ladungssicherung achten

Nicht nur Unternehmer, sondern auch Verbraucher kommen häufig mit dem Transportrecht in Berührung, wenn sie Gegenstände mit dem eigenen PKW transportieren.  Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen  die Tücken der Ladungssicherung bei eigenen Transporten mit dem PKW, dem Wohnmobil oder einem Dachgepäckträger vor und erklärt, worauf Sie bei der Ladungssicherung achten müssen. „Ladungssicherheit auch im Privatbereich achten“ weiterlesen

Update- neues Bauvertragsrecht seit 01.01.2017: Fünf Dinge auf die Sie beim Hausbau dennoch unbedingt weiter achten müssen!

Rechtstipp zum Hausbau: Update Reformgesetz für Bauverträge seit 01.01.2017 in Kraft

Wer bauen möchte, dann muss auf vieles achten. Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Alptraum wird.
Auf diese fünf Dinge sollten Sie mindestens achten. „Update- neues Bauvertragsrecht seit 01.01.2017: Fünf Dinge auf die Sie beim Hausbau dennoch unbedingt weiter achten müssen!“ weiterlesen

Tipp vom Anwalt: Wege aus der Altersarmut – vorzeitige Vermögensübertragung am Beispiel Ihres Häuschens

In vergangenen Beiträgen hatten wir Ihnen schon schon Wege aus der Altersarmut vorge stellt. Heute soll es um die Möglichkeit gehen aus einer Rente als Gegenleistung für eine vorweggenommene Erbfolge, also wenn Sie Ihr Häuschen vorzeitig z.B. an Ihr Kind übergeben, in einem Übergabevertrag gehen. Rechtsanwalt Christopher Richter erklärt Ihnen kurz, worauf Sie hier u.a. achten müssen. „Tipp vom Anwalt: Wege aus der Altersarmut – vorzeitige Vermögensübertragung am Beispiel Ihres Häuschens“ weiterlesen

Tipp vom Anwalt: Die fünf häufigsten Fehler in Rentenbescheiden

Erwerbsminderungsrente

Fehler in Rentenversicherungsbescheiden

Rentner aufgepasst: Fehler in Rentenbescheiden kommen immer wieder vor. Die Zahlen schwanken zwischen 10 % – 50 %. Der im Sozialrecht und Rentenrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur stellt die fünf häufigsten Fehler in Rentenversicherungsbescheiden vor. „Tipp vom Anwalt: Die fünf häufigsten Fehler in Rentenbescheiden“ weiterlesen

Fünf häufige Fehler in Mieterhöhungsschreiben nach Modernisierung

Mieterhöhungen entgegentreten

Immer wieder sehen sich Mieter großen Mieterhöhungsverlangen Ihrer Vermieter nach Modernisierungen ihrer Wohnung ausgesetztBis zu 11% der Gesamtkosten jährlich, nunmehr aktuell 8%, können Vermieter an sie weiterreichen.

Tipp vom Anwalt: Der Gesetzgeber hat eine neue Kappungsgrenze geschaffen, so dass innerhalb von sechs Jahren die Miete pro Quadratmeter nur um 3€ ansteigen darf, im Einzelfall sogar weniger.

 

Nicht selten ist die Mieterhöhung aber überzogen. Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur, nennt die fünf häufigsten Fehler: „Fünf häufige Fehler in Mieterhöhungsschreiben nach Modernisierung“ weiterlesen