Dachfenster nicht einfach einbauen

Rückbau baulicher Veränderungen in der WEG durchsetzen

Dachfenster einbauen ohne vorher einen Beschluss der WEG-Gemeinschaft einzuholen ist keine gute Idee. Ein WEG-Mitglied, dass sich wegen der veränderten Optik des Dachs und der erfolgten Verletzung der Dachhaut gestört fühlt, kann die Beseitigung und den Rückbau selbst gegen den Willen der restlichen WEG-MItglieder verlangen!

Lesen Sie hier dieses Interessante Urteil auf Beseitigung einer Markise.

Beschluss der WEG-Gemeinschaft vor Baumaßnahme

Dies hat der BGH kürzlich klargestellt (BGH-Urteil vom 26.10.2018, Az.: V ZR 328/17). Ein WEG-Mitglied hatte in einem Müncher Mehrfamilienhaus insgesamt drei Dachfenster einbauen lassen ohne vorher einen Beschluss der WEG-Gemeinschaft einzuholen. Mehrere Wohnungseigentümer waren damit nicht einverstanden und verlangten den Rückbau. Es begann, wie so häufig im WEG-Recht, ein Kreuzzug der WEG-Mitglieder durch viele Instanzen.

Vergemeinschaftung von Individualansprüchen

Ein nachträglich gefasster Genehmigungsbeschluss der Baumaßnahme wurde zunächst erfolgreich angefochten. Später gab es einen neuen Beschluss einer Mehrheit der WEG-Mitglieder die Rechte der einzelnen Mitglieder der WEG auf Geltendmachung von Schadensersatz gem. § 10 VI 3 WEG an sich zu ziehen (sog. Vergemeinschaftung) wurde ebenfalls angefochten.

Lesen Sie hier mehr zu Anfechtung von WEG-Beschlüssen

Klage auf Entfernung und Wiederherstellugn des bisherigen Zustands

Da hatten mehrere WEG-Mitglieder aber bereits auf Entfernung der Dachfenster und Wiederherstellung des bisherigen Zustandes gem. §§ 1004, 823 BGB geklagt. Das Recht dazu haben die einzelnen WEG-Mitglieder grundsätzlich stellte der BGH jetzt klar. Der Prozess auf Rückbau sei aber auszusetzen, solange über die Anfechtungsklage gegen den zweiten Beschluss noch nicht rechtskräftig entschieden sei.

Tipp vom Anwalt: Ein Beschluss der WEG-Gemeinschaft die Rechte eines WEG-Mitgliedes auf Geltendmachung von Schadensersatz an sich zu ziehen kann nichtig sein, wenn dies erst nach der Klageerhebung eines WEG-Mitglieds auf Beseitigung und Wiederherstellung erfolgt. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn in einer Abwägung die Interessen der WEG-Gemeinschaft an einer gemeinsamen Durchsetzung die Interessen des einzelnen Klägers an seiner Klage nicht deutlich überwiegen und der Beschluss rechtmissbräuchlich erfolgte, etwa nur um die Klage des Einzelnen zu torpedieren. Eine gekorene Ausübungsbefugnis der WEG-Gemeinschaft durch einen Vergemeinschaftsbeschluss zu schaffen, birgt also u.U. Risiken. Die Situation ist also kompliziert; lassen Sie sich daher in jedem Fall in einer solchen Situation umfassend anwaltlich beraten!

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Staat stiehlt sich aus Verantwortung

Der Staat kann´s: Bedürftigkeitseinrede ohne Grenze

Wer mit staatlichen Stellen öfters zu tun hat, der weiß es: Wenn zwei dasselbe tun, ist es noch immer nicht das gleiche. Während der einfache Bürger sich an die Regeln halten muss, nimmt sich der Staat mehr Freiheiten. Der Bundesgerichtshof hat dem Staat hierfür kürzlich Rückendeckung gegeben (Urteil v. 14.12.2018, Az.: V ZR 309/17).

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte mehrere Anerkenntnisurteile erwirkt gegen Vater Staat, der  als Nachlassverwalter für ein WEG-Mitglied ohne Erben den herrenlosen Nachlass übernehmen musste. Nachdem der Staat das in Rechnung gestellte Wohngeld zunächst zahlte, verweigerte er nach einigen Monaten die Zahlung.

Die Vollstreckungsgegenklage des Staates gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft unter Berufung auf die Bedürftigkeitseinrede des § 1990 I BGB  war erfolgreich, weil  die Wohngeldschulden hier Nachlassverbindlichkeiten des Erblassers seien und keine Eigenverbindlichkeiten des Staates. Die Ausnahme, dass der Staat die Wohnung zu eigenen Zwecken genutzt habe, lag nicht vor 10

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Beseitigungsanspruch gegen Markise

Beseitigungsanspruch gegen unerlaubt angebrachte Markise

WEG-Gemeinschaften sind ein Quell immerwährender Streitigkeiten. Wenn ein WEG-Mitglied noch der Rechtsanwaltschaft angehört, kann man davon ausgehen, dass der Konflikte dann auch beim Mietgericht landet. So auch hier (AG München vom 18.04.2018 (Az.: 481 C 16896/17 WEG).

Beseitigungsanspruch gegen bauliche Veränderung

So verklagte eine Anwältin erfolgreich einen Verpächter, dass der seinem Pächter dazu anhalte eine Außenmarkise zu entfernen, die dieser seit über einem Jahr über der Außenterasse angebracht hatte. Und weil ein Rechtsanwalt keine halben Sachen macht, wurde gleich – erfolglos –  die Einstellung des Restauranbetriebes über 22 Uhr hinaus begehrt.

Außenmarkise muss entfernt werden

Weil die klagende Anwältin ein Zimmer zu Wohnzwecken über dem Anbringungsort der Markise hatte, fühlte sie sich von den Motorengeräuschen und Vibrationen beim Ein- und Ausfahren der Markise gestört. Und natürlich auch von der Blendwirkung der Markise. Als Retourkutsche wollte der verklagte Verpächter dann der Anwältin mittels Widerklage die Nutzung dieses Zimmers zu Wohnzwecken verbieten – und machte damit eine Bauchlandung. Dazu sogleich.

Eingriff in Gebäudesubstanz

Jedenfalls muss der Verpächter für die Entfernung der Markise sorgen, da hier in der Tat ein Beseitigungsanspruch gem. § §§ 1004 ggf.  i.V. m. § 14 Nr. 1 WEG besteht. Die Markise griff durch ihre feste Verankerung in der Außenwand und das Stützgerüst im Boden in die Gebäudesubstanz ein. Weil es hier am Gemeinschaftsbeschluss der WEG fehlte, war die bauliche Veränderung materiell rechtswidrig.

Gebrauchsregelungen in Teilungserklärung

Die anderen Streitpunkte wurden vom Gericht sozusagen in die Tonne getreten, weil Gebrauchsregelungen in der Teilungserklärung, die Nutzung der Gewerbeeinheiten auch zu anderen Zwecken, ohne Einschränkung ermöglichten.

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Hohe Sanierungskosten stehen Sanierungsbeschluss der WEG nicht unbedingt entgegen

Schäden am Gemeinschaftseigentum

Weist das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen. Das hat der für das WEG-Recht zuständige BGH-Senat kürzlich entscheiden (Urteil vom 4. Mai 2018 – V ZR 203/17).

Gewerbeobjekte waren von Durchfeuchtung betroffen

Die Kläger sind die waren Eigentümer und Vermieter drei Teileigentumseinheiten in einem Altbau, die sie mit Gewerbemietvertrag als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur vermieteten. Weil die Wände Durchfeuchtungen aufweisten, holten sie  ein Gutachten eines Ingenieurbüros und  eines Architekten ein, die ergaben, dass die  fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze dafür die Ursache waren. In der Eigentümerversammlung wurde der Antrag  auf Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden jedoch abgelehnt.

Anspruch auf Sanierung aus § 21 IV WEG

Das war nicht richtig, wie die BGH-Richter jetzt feststellten, weil weil die Kläger natürlcih einen Anspruch auf die Sanierung des Gemeinschaftseigentums haben, da dadurch das Sondereigentum beeinträchtigt wurde. Die Innen- und Außenwände der Teileigentumseinheiten waren massiv durchfeuchtet, wobei die Ursache in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum lagen.

Hohe Sanierungskosten nicht unbedingt Hindernis

Die Sanierung war den anderen WEG-Mitgliedern nach Meinung der Richter auch zuzumuten. Denn ist der Erhalt der Gebäudesubstanz gefährdet, muss ohnehin saniert werden. Dem stündenen auch nicht die  mit 300.000 € bezifferten hohen Sanierungskosten entgegen, zumal im konkreten Fall nicht ersichtlich sei, dass sie völlig außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz im Allgemeinen  stehen. Eine “Opfergrenze” für einzelne Wohnungseigentümer ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohnehin nicht anzuerkennen.

Tipp vom Anwalt: Im Einzelfall können  Wohnungseigentümer unter strengen Voraussetzungen eine Anpassung der in einer  Teilungserklärung möglicherweise vorgesehenen Zweckbestimmung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangen. Ob Mängel vom Sondereigentümer dann unter Umständen hingenommen werden müssten, und ob unverhältnismäßige Kosten der Instandsetzung dazu führen können, ist dann ausnahmsweise denkbar.

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Wenn der Hausverwalter haften muss

Haftung des Hausverwalters

Die Tendenz der Mietgerichte geht dahin immer häufiger Hausverwaltern die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen, auch wenn der Mieter eigentlich die WEG verklagt hat. Der im Immobilien- und Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur., stellt Ihnen die häufigsten Konstellationen vor, in denen der Hausverwalter die Prozesskosten nach § 49 I WEG aus seiner eigenen Schatulle berappen musste.

Fehler bei WEG-Beschlüssen

Werden nicht hinreichend bestimmte Beschlussanträge gefasst oder der Beschluss nicht von der Tagesordnung gedeckt ist, dann muss der Hausverwalter hierfür fast immer haften, wenn es zur (erfolgreichen) Anfechtung des Beschlusses kommt. Gleiches gilt, wenn das Protokoll das Abstimmungsergebnis fehlerhaft festhält oder bei der Ermittlung des Abstimmungsergebnis – dazu zählt auch die jederzeitige Erfassung der Beschlussfähigkeit – Fehler passieren. Fehlt zudem die Beschlussfähigkeit, etwa weil bei einer WEG mit mehreren Wohngebäuden nur eine Teil-Eigentümergemeinschaft abstimmt, haftet in der Regel der Verwalter.

Grundsatz der Nichtöffentlichkeit und fehlende Beschlusskompetenz

Auch die Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit von Wohnungseigentümerversammlungen ist ein grobes Foul, also wenn Dritte auf den Beschluss Einfluss nehmen konnten und zuvor kein Geschäftsordnungsbeschluss herbeigeführt wurde, die ihnen ausnahmsweise die Anwesenheit gestattet. Zu achten ist zudem auch darauf, dass von Stimmrechtsvollmachten nicht willkürlich Gebrauch gemacht wird. Die nur per Fax übersandte Vollmacht reicht nach der Rechtsprechung nicht. Im Zweifel sollte der Hausverwalter auf seine Bedenken im Hinblick auf die Wirksamkeit oder Nichtigkeit gem. § 24 IV 2 WEG eines Beschlusses hinweisen, auch dann, wenn er meint eine Mehrheitsentscheidung sei vorliegend nicht möglich.

Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch den Verwalter

Ändert der Hausverwalter eigenmächtig den Kostenverteilungsschlüssel bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ist das ein Fehler, der dementsprechend von den Mietgerichten geahndet wird.

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Ohne Konflikt mit Vermieter als Startup im Homeoffice

Mietrecht für Startups

Für Startups und Existenzgründer sind langjährige Gewerbemietverträge oft ein Graus. Um das finanzielle Risiko zu verringern, wird die eigene Geschäftsidee daher oft im Nebenerwerb von den eigenen vier Wänden aus als Homeoffice betrieben.

Business im Homeoffice starten

Je nachdem, welchen Umfang und Außenwirkung die berufliche Tätigkeit entfaltet, gibt es verschiedene rechtliche Probleme. In diesem Beitrag von Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. soll es vorallem um die mietrechtlichen Herausforderungen gehen.

Food-Startups und Online-Shops müssen aufpassen

Zunächst sollte – bevor das Start-Up seine Tätigkeit aufnimmt, der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden, um sich nicht des Vorwurf des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung auszusetzen. Dabei kann bereits die geplante Tätigkeit beschrieben werden und mitgeteilt werden, ob mit Lärm, Gerüchen oder Publikumsverkehr zu rechnen ist. Insbesondere Food-StartUps, die aus der eigenen Wohnungsküche heraus starten oder Online-Shops, die im Bastelraum hergestellte Produkte verkaufen, sind hier also gefordert.

Dem Existenzgründern kann gekündigt werden

Wenn dies nicht getan wird, muss damit gerechnet werden, dass der Vermieter den Existenzgründer abmahnt und ggf. kündigt. Dies gilt generell auch, wenn nur einzelne Räume oder Raumteile für die Gründungsidee in Beschlag genommen werden.

Onlineshops auf Ebay oder Amazon müssen aufpassen

Der Vermieter wird zustimmen müssen, wenn die betriebliche Nutzung nicht nach außen hin in Erscheinung tritt und keine konkreten Störungen der Nachbarschaft zu erwarten sind. Gerade bei Online-Shops kommt es also auf den Einzelfall an, ob diese erlaubnispflichtig sind: Werden etwa fremde Waren zuhause gelagert, ist die Situation anders, als wenn nur eigene Waren verkauft werden. Einen Unterschied macht es auch, wenn häufig Paketzusteller ins Haus kommen oder weniger störend über eine Packstation operiert wird. Schließlich spielen auf Fragen, wie ob über eine starke Beeinflussung des gemeinschaftlichen Internetzugangs und ob ein Schild am Eingang samt Publikumsverkehr die Nachbarn stören können. Schließlich spielt auch eine Rolle, welche Gewinnhöhe Sie mit Ihrem Startup erzielen. Der Powerseller auf ebay oder Amazon wird also u.U. Schwierigkeiten bekommen.

Tipp vom Anwalt: Für den Umstand, dass keine vertragsmäßige Wohnnutzung mehr vorliegt, trägt der Vermieter die Beweislast.

Baurecht kann Ihrem business entgegenstehen

Im Umkehrschluss wird der Vermieter nicht zustimmen, wenn Störungen der Nachbarschaft nicht auszuschließen oder eine Beanspruchung  der Mietwohnung durch die gewerbliche Tätigkeit zu erwarten ist. In diesem Zusammenhang wird auch das Baurecht eine wichtige Rolle spielen, denn je nachdem, ob sie sich in einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) oder einem Reinen Wohngebiet (WR), einem Misch-, Dorf- oder sonstigem Gebiet befinden, gibt Ihnen die Baunutzungsverordnung verschiedene Schranken vor. Für freie Berufe, wie Journalisten, Dolmetscher, Ärzte ,Hebammen, Steuerberater, Auktionator oder Anwälte,  sieht die Baunutzungsverordnung (BauNVO) Erleichterungen und Ausnahmen vor. Ebenfalls kann der Bebauungsplan Abweichendes regeln.

Tipp vom Anwalt: Daher empfiehlt sich eine Rückfrage beim Bauamt bzw. dem Bauordnungsamt, um Untersagungsverfügungen oder ein Bußgeld zu vermeiden. Zum Teil existieren auch Zweckentfremdungssatzungen.

Dem Vermieter einen Gewerbezuschlag zahlen

Im Übrigen sollte beim Mietzweck, wenn Sie sich vorstellen können ein eigenes business aus den eigenen Vier-Wänden zu starten, entsprechend angepaßt werde und maximal ein Erlaubnisvorbehalt für den Vermieter festgeschrieben werden. Im Umkehrschluss dürfte eine Klausel im Mietvertrag, die jegliche gewerbliche Tätigkeit generell untersagt nach Expertenmeinung unwirksam sein. Aus taktischen Gründen empfiehlt sich manchmal dem Vermieter einen Gewerbezuschlag zu zahlen.

Prostitution oder Thai-Massage – Arbeiten am Abend

Nach ständiger Rechtsprechung ist die Ausübung der Prostitution in der eigenen Wohnung unzulässig. Bei Thai-Massage  kommt es auf den Einzelfall an. Ebenfalls unübersichtlich ist die Situation bei Tagesmüttern. Unzulässig ist es auch die eigene Mietwohnung zur Bürogemeinschaft umzufunktionieren oder . Büroarbeiten am Abend oder am Wochenende sind hingegen klar zulässig. Ebenso gelegentliche Geschäftsessen zuhause und geschäftliche Telefonate. In der Rechtsprechung wurde auch schon schon die teilgewerbliche Nutzung als bewegungstherapeutische Praxis und astrologische Beratung als zulässig erachtet.

Situation in der WEG

Tipp vom Anwalt: Für Eigentumswohnungen, wo in der Teilungserklärung der Zweck als Wohnung festgeschrieben ist, ist eine teilgewerbliche Nutzung dennoch möglich. Um Streitigkeiten gleichwohl zu vermeiden, ist es sinnvoll in der Gemeinschaftsordnung Regelungen zur teilgewerblichen Nutzung und ggf. zur Verwalterzustimmung hierzu, festzulegen.

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Tipp vom Anwalt zum Geldsparen: Die fünf schlimmsten Fehler in Hausgeldabrechnungen

Hausgeldabrechnung

Hausgeldabrechnungen enthalten häufig Fehler, was für WEG-Mitglieder erhebliche unnötige Kosten bedeutet. Oft werden sie von Wohnungseigentümern aber nicht erkannt. Der im Miet- und WEG-Recht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter hat ihnen die, seiner Erfahrung nach fünf häufigsten Fehler in einer „big five“ zusammengetragen. Beachten Sie: Es geht hier oft um viel Geld und zwar Ihres! “Tipp vom Anwalt zum Geldsparen: Die fünf schlimmsten Fehler in Hausgeldabrechnungen” weiterlesen