Vorsicht: Schadensersatz nach unprofessioneller Zwangsräumung droht!

Schadensersatz nach eigenmächtiger Zwangsräumung

Wer die in einem durch Zwangsversteigerung erworbenen  Haus befindlichen Gegenstände nicht dokumentiert, läuft Gefahrmit hohen Schadensersatzforderungen konfrontiert zu werden (BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 175/16).  Damit haben der BGH die Rechtsprechung aus dem Mietrecht einfach auf die vorgenannte Konstellation übertragen, erklärt der in Würzburg und Schweinfurt im MIetrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur.

Für Zwangsräumung den Gerichtsvollzieher einschalten

In dem vor dem BGH entschiedenen Fall hatte der Ersteigerer das Haus ohne Hinzuziehung eines Gerichtsvollziehers in Besitz genommen und durch eine private Firma räumen lassen. Einen Teil der vorgefundenen Einrichtungs- und Kunstgegenstände wurde in n ein Auktionshaus gegeben, der Rest vernichtet. Die vormalige Eigentümerin hatte zunächt die Herausgabe einer Vielzahl von Gegenständen verlangt, im wesentlichen Bilder und Möbel und schließlich  Schadensersatz in Höhe von über einer halben Millionen Euro wegen der Nichtherausgabe von Gegenständen verlangt.

Nach dem BGH haftet der  Ersteigerer tatsächlich auf Schadensersatz. Er hatte laut den Karsruher Richtern in verbotener Eigenmacht gehandelt, weil er das in der Zwangsversteigerung erworbene Haus ohne Einschaltung eines Gerichtsvollziehers in Besitz genommen und die vorgefundenen Einrichtungs- und Kunstgegenstände eigenmächtig hatte wegschaffen lassen.

Schadensersatz nach “kalter Räumung”

Die ehemalige Eigentümerin konnte  sich dabei auf eine Erleichterung der Beweislast berufen. Zwar muss grundsätzlichderjenige, der Schadensersatz wegen verbotener Eigenmacht verlangt, die anspruchsbegründenden Tatsachen nach den allgemeinen Regeln darlegen und beweisen. Für Fälle der sogenannten „kalten Räumung“, wenn also der Vermieter die Wohnung eines Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Räumungstitels in verbotener Eigenmacht in Besitz nimmt, gilt dies aber nicht. Dann muss der Vermieter nämlich, dafür zu sorgen, dass die Gegenstände des Mieters nicht beschädigt werden oder verloren gehen. Zudem muss er ein aussagekräftiges Verzeichnis der Gegenstände aufstellen und deren Wert schätzen lassen.

Inventarisierungspflicht des Vermieters

Kommt der Vermieter seiner Inventarisierungspflicht nicht nach, muss er beweisen, inwieweit Bestand, Zustand und Wert der Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen. Diese Grundsätze gelten auch, wenn – wie hier – ein Ersteher in der Zwangsversteigerung die ersteigerte Immobilie und die vom Zuschlagsbeschluss nicht erfassten Einrichtungsgegenstände ohne Hinzuziehung des Gerichtsvollziehers eigenmächtig in Besitz nimmt.

Vorschriften der Zwangsvollstreckung sind einzuhalten

Nur bei einer Vollstreckung unter Einhaltung des vorgeschriebenen Verfahrens werden die Interessen des Schuldners  gewahrt, dass der Gerichtsvollzieher die Sachen, die nicht vom Zuschlagsbeschluss erfasst sind, dem Schuldner übergibt, in Verwahrung bringt oder nach Erfassung in einem Protokoll in der Immobilie belässt. Nimmt der Ersteigerer die Immobilie hingegen unter Umgehung dieses gesetzlich vorgeschriebenen Verfahrens in Besitz, ändert dies nichts daran, dass er auf die Interessen des Schuldners Rücksicht nehmen muss. Daher obliegt es ihm, ein Verzeichnis der vorgefundenen Gegenstände aufzustellen, es sei denn, diese sind offenkundig wertlos.

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Das interessante Urteil: Gewinnoptimierung sticht nicht Mieterrechte

Kündigung der Mietwohnung

In einem interessanten Urteil zu einer Kündigung eine Mietwohnung durch ein sich erweiterndes Modegeschäft hat der Bundesgerichtshof gestern klare rote Linien gezogen. Der in Schweinfurt und Würzburg im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen die für die Praxis vieler Unternehmen wichtige Entscheidung vor.

Verwertungskündigung muss gut begründet sein

Die das  Ladenlokal betreibende Kommanditgesellschaft wollte also mittels der Verwertugnskündigung i.S.d. § 573 III Nr. 3 BGB als Eigentümerin der Immobilie einen langjährigen Mieter loßwerden. In letzter Instanz hat der BGH jetzt dem Unternehmen einen Strich durch die Rechnung gemacht und eine Neuabwägung der Mieter- und Vermieterinteressen gefordert. Der Abriss und Neubau des Projekts verzögert sich und führt wohl zu erheblichen Mehrkosten für die Bauherrin.

Wie auf die Verwertungskündigung richtig reagieren?

Tipp vom Anwalt: Bereits im Kündigungsschreiben sollten Sie daher als Vermieter Ihre und die Interessen des Mieters sehr genau und bedacht abwägen. Umgekehrt heißt das für den MIeter, dass Sie solche Schreiben sehr genau, am Besten mit Hilfe eines Anwalts, der im Mietrecht seinen Tätigkeitsschwerpunkt hat, analysieren sollten. Zögern Sie nicht, sich zur Wehr zu setzen.

Lesen Sie hier, wie Sie auf  eine Kündigung Ihrer Mietwohnung reagierien können:  Die fünf besten Tipps vom Anwalt bei einer Vermieterkündigung – wie Sie als Mieter richtig reagieren

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Kurze rechtliche Fragen zum Mietrecht werden telefonisch unter 0931/47085337 kostenfrei beantwortet.

Die fünf häufigsten Kündungsgründe im Mietrecht – und wie Sie sich wehren können

Kündigung Ihrer Mietwohnung

Tipps vom Anwalt um sich zu wehren

Die Kündigung steht am Ende, wenn es dem Vermieter endgültig reicht mit einem Mieter. Rechtsanwalt Christopher Richter hat Ihnen die aus seiner Erfahrung fünf häufigsten Kündigungsgründe für Wohnraummietverhältnisse zusammengetragen und sagt Ihnen in wenigen Zeilen, wie Sie sich richtig wehren können.
“Die fünf häufigsten Kündungsgründe im Mietrecht – und wie Sie sich wehren können” weiterlesen

Das interessante Urteil: Kündigung des Mietverhältnisses nach Tod des Hauptmieters

Nach einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung des Amtsgerichts München kann ein Vermieter den Angehörigen des Hauptmieters nach § § 563 IV BGB kündigen, wenn diese ihn nicht über den Tod informiert haben und ein wichtiger Grund in der Person des in den Mietvertrag Eintretenden vorliegt.

Im vorliegenden Fall sah das Gericht den wichtigen Grund zum einen in der Gesamtwürdigung des Verhaltens der Angehörigen und auch wegen den nicht ausgeräumten Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit (eine Gefährdung reicht aus).

Auch die einmonatige Kündigungsfrist sah das Gericht noch nicht abgelaufen, weil diese erst dann beginne, wenn der Vermieter eine ausreichende Tatsachengrundlage über den Tod des Hauptmieters habe – dies liegt regelmäßig erst vor, wenn er den Totenschein übermittelt bekommt (vg. AG München, Az.: 432 C 9516/16).

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Justizskandal am Amtsgericht Würzburg

Justizzentrum Würzburg

Justizsskandal am Amtsgericht Würzburg

Ein Richter, der den Kläger im Räumungsprozess auffordert zur Stützung seiner Behauptungen anonymisierte Beschwerdeschreiben vorzulegen. Ist das schon ein staatlich gefördertes Mobbing? So ein Vorgehen erwartet man vielleicht in Bananenrepubliken, aber sicher nicht in einem Rechtsstaat, meinen Sie? Am Würzburger Amtsgericht wird aber genau diese Methode durch den Richter am Amtsgericht Wittler praktiziert. Ein Befangenheitsgesuch gegen den Richtern scheiterte am Widerstand des Landgerichts. Dass weder der Beklagte noch dessen Anwalt die angeblichen Beschwerdeschreiben bislang zur Kenntnis zugesandt bekommen haben ist der nächste Justizskandal in dieser Posse. Geheimverhandlungen sind bislang eigentlich nur in Unrechtsstaaten üblich – ob sich dies jetzt ändert wird die Zukunft zeigen. Akteneinsicht in die Gerichtsakte hat Rechtsanwalt Richter bereits beantragt!

Die fünf schlimmsten Fehler in Wohnraummietkündigungen

Wohnraummietkündigung durch den Vermieter

Sie wollen einen Mieter loswerden und wissen nicht wie? Oder sich gegen eine unberechtigte Kündigung Ihrer Mietwohnung wehren? Immer wieder kommt es vor, dass Räumungsklagen von Vermietern nicht erfolgreich sind, weil Kardinalfehler im Vorfeld der Kündigung begangen worden sind. Rechtsanwalt Christopher Richter hat Ihnen die, seiner Erfahrungnach,  fünf schlimmsten Fehler in Wohnraummietkündigungen zusammengetragen. “Die fünf schlimmsten Fehler in Wohnraummietkündigungen” weiterlesen

Die fünf besten Tipps vom Anwalt bei einer Vermieterkündigung – wie Sie als Mieter richtig reagieren

Kündigung Ihrer Mietwohnung

Ihre Reaktionsmöglichkeiten empfohlen vom Anwalt

Was tun, wenn die Mietkündigung ins Haus flattert? Zunächst mal braucht bei Wohnraummietverhältnissen der Vermieter in der Regel einen Kündigungsgrund um den Mietvertrag zu lösen. Was Sie tun können, insbesondere wenn Sie sich als Mieter in der Vergangenheit auch nicht ganz korrekt verhalten haben, erklärt Ihnen Anwalt Christopher Richter; LL.M.Eur in diesem Beitrag.

Hier finden Sie fünf Lösungswege, die Sie in keinem Lehrbuch finden! “Die fünf besten Tipps vom Anwalt bei einer Vermieterkündigung – wie Sie als Mieter richtig reagieren” weiterlesen