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Mietrecht

Mietrecht

Mietrechtliche Beratung und Vertretung für Mieter und Vermieter, WEG-Gemeinschaften und Verwalter

Eine kurze rechtliche Frage wird telefonisch für Sie kostenfrei beantwortet!

Mietrecht ist kompliziert und es geht zugleich für viele Mieter oft um ihre Existenz und für Vermieter um den Erhalt ihres Eigentums oder ihrer berechtigten Mietforderungen. Ohne erfahrenen Anwalt sind Sie hier oftmals verloren.

In dieser schwierigen Situation erhalten Sie von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Christopher Richter, LL.M.Eur, rasch kompetente Hilfe. Die persönliche  Beratung findet nach Ihrer Wahl in unserem Hauptsitz in Würzburg oder  in unseren Besprechungsraum in  Schweinfurt  statt.

Ohne gerichtlichen Titel, den Sie am leichtesten über einen Anwalt erlangen, kann der Vermieter Sie nicht ohne weiteres vor die Tür setzen. Umgekehrt steht der gerichtliche Mieterschutz dem Vermieter vor der Rückerlangung seines Eigentums als Hürde häufig entgegen. Verbessern Sie Ihre Ausgangssituation durch ein Mandat beim Experten für Immobilienrecht.

Die Situation vor den Amtsgerichten, wo Wohnraumstreitigkeiten vorallem verhandelt werden, ist komplex, so dass trotz nichtbestehendem Anwaltszwang keiner Partei des Rechtsstreits zu empfehlen ist ohne Anwalt aufzutreten.

Kündigung der Mietwohnung

Wenn vom Vermieter die Kündigung erklärt wurde, ist  unser guter Rat für Sie hilfreich. Denn sich selber vor dem Würzburger Mietgericht zu vertreten, das in der Tendenz eine eher mieterfeindliche Rechtsprechung hat, ist keine gute Idee. Ohne ausreichende Prozesserfahrung werden Sie als Rechtssuchender nicht gehört und müssen damit rechnen zu unterliegen. Durch die anwaltliche Hilfe von Rechtsanwalt Christopher Richter verbessern Sie von Anfang an Ihre rechtliche Ausgangsposition.

Gründe für die Kündigung

Die fünf häufigsten Kündigungsgründe im Mietrecht finden Sie hier

Lesen Sie hier zur Verwertungskündigung

Unser auf das Mietrecht spezialisierte Rechtsanwalt und Fachanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur, stärkt Ihre Position und Interessen und verbessert Ihre Lage  im Räumungsprozess nachhaltig. Unser Erfahrung nach ist der Streit um Abmahnungen, Nebenkostenabrechnungen oder Mieterhöhungsverlangen erst der Auftakt für einen später folgenden Räumungsprozess.

Von Rechtsanwalt Richter erhalten Sie hierzu kompetente Beratung: Gängelungen von Vermietern werden Sie sich dann nicht mehr gefallen lassen; genau wie ein Vermieter einem Messi, Chaos-Mieter oder Mietnomaden nicht mehr hilflos gegenübersteht.

Lesen Sie hier diese neuen Entscheidungen zu Mietschuldnern

Wichtige Neuerung: Mietern kann für den Zeitraum vom 1. April an bis 30. Juni 2020 nicht wegen ausgefallener Mietzahlungen aufgrund der Corona-Pandemie gekündigt werden. Die Miete bleibt für diesen Zeitraum jedoch weiterhin fällig und es können auch Verzugszinsen entstehen. Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April – 30. Juni 2020 müssen bis zum 30. Juni 2022 beglichen werden, sonst kann den Mietern wieder gekündigt werden! Mieter müssen zudem im Streitfall glaubhaft machen, dass die Nichtleistung der Miete auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruht.

Eigenbedarfskündigung

Ungeschickt formulierte Kündigungen, insbesondere wegen Eigenbedarf, rächen sich später. Vermieter erhalten bei uns wertvolle Tipps dies richtig zu machen. Mietern zeigen wir die Fehler auf, die ungeschickte Begründungen des Eigenbedarfs aufweisen. Nach einer neuen Entscheidung des LG Berlin muss der Vermieter nicht mehr zwingend eine vorhandene Alternativwohnung anbieten (vgl. Az.: 67 S 323/16). Jedoch müssen Überlassungs- und Nutzungswillen im Zeitpunkt des Kündigungsschreibens nachweisbar vorliegen (so AG München vom 13.04.2018, Az.: 433 C 16581/17).

Achtung: Fällt der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist weg hat der Vermieter eine Hinweispflicht an den ausziehenden Mieter. Zieht ein anderer Mieter ein als im Kündigungsschreiben angekündigt besteht ggf. ein Schadensersatzanspruch für den Mieter. Lesen Sie hier mehr

Räumungsverlangen durch neuen Eigentümer

In Situationen, wo ihr Vermieter nicht gleichzeitig der Eigentümer der Mietwohnung ist und nun ein Immobilienverkauf an einen neuen Eigentümer stattfindet, kann dies erhebliche Bedeutung auch für Ihren Wohnraummietvertrag haben. Jedoch sind Sie auch hier nicht rechtlos gestellt.

Lesen Sie hierzu mehr

Alternativen zur Kündigung

Eine clevere Möglichkeit Mieter loszuwerden ist für Vermieter der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages. Aber auch hier gibt es Einiges zu beachten.

Lesen Sie hier eine interessante BGH-Entscheidung zur Sittenwidrigkeit eines Mietaufhebungsvertrages

Achtung! Lesen Sie hier zu dieser Haftungsfalle für Vermieter im Falle der nicht akzeptierten Mieterkündigung

Räumungsklage

Wenn der Mieter nicht freiwillig geht, dann muss Räumungsklage erhoben werden. Verschiedene Räumungsschutzvorschriften stellen den Vermieter vor schwierige rechtliche Probleme. Selbst bei einer sicher geglaubten Mietforderung können plötzlich auftauchende Gegenansprüche aus Mietminderung oder andere zur Aufrechnung gestellte Gegenansprüche des Mieters den sicher geglaubten Anspruch zu Fall bringen. Sie bekommen bei uns in der Beratung passgenau das Wissen, das Sie benötigen. Das Stirnrunzeln, das der Widerspruch des Mieters bei Ihnen auslöst können wir auflösen.

Verteidigungsstrategien

Mieter sind einer Kündigung nicht hilflos ausgesetzt. Die fünf besten Tipps auf eine Vermieterkündigung zu reagieren finden Sie hier

Auch die Kündigung von Hartz IV-Empfängern ist manchmal nicht unproblematisch. Lesen Sie hier mehr

Mieterrechte

Das BGB und der Mietvertrag regeln die Rechte und Pflichten als Mieter eigentlich recht weitgehend. Dennoch herrscht hier immer bei Betroffenen Unwissenheit.

Bestellerprinzip und überhöhte Ablöse- und Abstandszahlungen

Immer wieder versuchen Vermieter die Kosten Ihres Maklers auf die Mieter unrechtmäßig abzuwälzen. Gleichzeitig versuchen Vormieter manchmal Ihre Nachmieter mit überzogenen Ablösen für Einbauküchen, verbautes Parkett oder ähnliches “abzuzocken.” Lesen Sie hier diese Infos zum Bestellerprinzip bei Makergebühren und unrechtmäßigen Abstandszahlungen:

Streit im laufenden Mietverhältnis

Immer wieder kommt es zu Streitigkeiten, ob bei der Abrechnung von Betriebsnebenkosten, Mängeln an der Mietwohnung, Schönheitsreparaturen oder der Frage, wie weit die Instandhaltungspflicht des Vermieters reicht.

Lesen Sie hier zur dauerhaften Sicherstellung des Internet- und Telefonanschlusses

Lesen Sie hier  diese Entscheidungen des BGH zur Instandhaltungspflicht des Vermieters bei unrenoviert übergebener Wohnung

Betriebsnebenkostenabrechnung

Häufig geraten Vermieter und Mieter über die Betriebsnebenkostenabrechnung in Streit. Die Rechtsprechung ist hier derart verästelt und die Gesetze derartig verzweigt, vom BGB über Heizkostenverordnung, dass Sie gut daran tun sich von einem im Mietrecht erfahrenen Anwalt, wie Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur., der Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht ist, beraten zu lassen.

Lesen Sie hier Teil 1 unseres Beitrages zu den zehn häufigsten Fehlern in Betriebsnebenkostenabrechnungen
Lesen Sie hier den Teil 2

Im Falle einer tatsächlich kleineren Mietwohnung als vertraglich vereinbart müssen Sie ggf. weniger Betriebskosten zahlen. Mehr hierzu hier

 Mieterhöhung  nach Modernisierung oder Erhöhung auf die ortsübliche Miete

Erst nach Ende einer Baumaßnahme kann der Vermieter eine erhöhte Miete wegen Modernisierung verlangen. Ein ungeschickt formuliertes Modernisierungsankündigungsschreiben führt dazu, dass der Vermieter gem. § 559b II 2 Nr. 1 BGB zumindest zeitweise an Liquidität verliert. Lassen Sie sich daher schon in diesem frühen Stadium rechtlich beraten (zur Trennbarkeit von Modernisierungsmaßnahmen, BGH vom 28.04.2021, Az.: VIII ZR 5/20).

Viele Vermieter haben auch oft Probleme ein Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Miete richtig zu formulieren und verlieren den Überblick. Zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsschreibens muss dieses begründet sein. Ob die Begründung sich nach einem Mietspiegel oder mindestens drei Vergleichswohnungen richten muss, ist von Kommune zu Kommune unterschiedlich. Entscheidend bei Vorliegen eines Mietspiegels ist die Entwicklung der Mieten in einem Sechs-Jahreszeitrum nach § 558 II BGB  seit Zugang des Mieterhöhungsschreibens (zuvor).  In den letzten drei Jahren darf es zudem nur eine Erhöhung von maximal 20% gegeben und die Nettokaltmiete muss seit mindestens 15 Monaten  unverändert sein. Es gibt also für Vermieter zahlreiche rechtliche Klippen, die Ihnen Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Christopher Richter, LL.M.Eur, als Ihr kompetenter Steuermann, hilft richtig zu umschiffen. Umgekehrt gibt es für Mieter zahlreiche Angriffsstellen einem Mieterhöhungsverlangen entgegenzutreten (dazu ausführlich BGH vom 26.05.2021, Az.: VIII ZR 93/20). Nach einer neueren BGH-Entscheidung haben die Karlsruher Richter die formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsschreiben aber wieder etwas gesenkt (BGH vom 07.07.2021, Az.: VIII ZR 167/20).

Lesen Sie hierzu hier diese interessante Entscheidung

Lesen Sie diese  BGH-Urteil zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete bei fehlendem Mietspiegel oder nur einfachem Mietspiegel.

Lesen Sie hier: Die fünf häufigsten Fehler bei Mieterhöhungsverlangen nach Modernisierung

Auch als Mieter sind Sie in diesen Situationen nicht ungeschützt. Von einer möglichen Mietminderung während der Modernisierung über die Wahrnehmung des Sonderkündigungsrecht, das Berufen auf einen Härtefall über die Beantragung einer einstweiligen Verfügung auf Unterlassung hält das Gesetz eine ganze Reihe von Handlungsalternativen bereit, bei deren passgenauer Auswahl Ihnen Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Christopher Richter zur Seite steht.

Lesen Sie hier mehr zu Ihren Rechten als Mieter im Falle von Modernisierungsmaßnahmen

Als Mieter müssen Sie nicht jede Modernisierungsmieterhöhung schlucken. Die Frage, ob tatsächlich eine Modernisierung vorliegt oder nur eine Instandhaltungsmaßnahme, klären wir für Sie, genau wie, ob staatliche Zuschüsse von den Gesamtkosten in Abzug gebracht wurden oder ob bei einer modernisierenden Instandsetzung der Abzug “neu für alt” vorgenommen wurde.

Lesen Sie hier diese neue interessante BGH-Entscheidung:

Es gibt aber auch Situationen, in denen Mieter die Zustimmung zu baulichen Maßnahmen verlangen können, vorallem bei Installation einer Ladeinfrastruktur für E-Autos und Hybridautos, bei Herstellung von Barrierefreiheit und Schutz gegen Einbrüche.

Lesen Sie den Fall zur einer Ladestation für E-Autos hier

Mietpreisbremse und Kappungsverordnung

Häufig versuchen Vermieter auch mit Verweis auf eine angeblich niedrige Miete diese zu erhöhen. Die Vertragsfreiheit ist im Mietrecht durch den Gesetzgeber stark eingeschränkt, so dass dieser nicht einseitig jede Mieterhöhung durchsetzen kann.

Eine Bilanz der Mietpreisbremse  lesen Sie hier

Dort wo die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete bei Neuvermietungen grds. nur 10% über der ortsüblichen Miete liegen, vgl. § 556d BGB. Hält sich der Vermieter nicht an die Mietpreisbremse, muss er ggf. eine überhöhte Miete auch für die Vergangenheit nach § 556g BGB zurückbezahlen. Eine Alternative um Mieterhöhungen regelmäßig zu erhalten ist die Vereinbarung einer Indexmiete gem. § 557b BGB, die sich am Monatsverbraucherindex orientiert (wenn diese denn wirksam vereinbart wird, dazu BGH vom 26.05.2021, Az.: VIII ZR 42/20).

Erstattung der Kosten der Unterkunft durch das Jobcenter, Wohngeld für Geringverdiener

Mittellosen Menschen müssen die Jobcenter oder das Sozialamt die tatsächlichen Kosten der Unterkunft zahlen, soweit diese angemessen sind. Das führt aber immer wieder zu viel Streit. Rechtsanwalt Christopher Richter hilft Ihnen dabei, dass das Amt Ihnen alle Positionen der Unterkunft bezahlt, die Ihnen auch zustehen. Einkommensschwache Mieter haben ggf. einen Wohngeldanspruch. Die Stadt Würzburg gehört zur Kathegorie IV, die Stadt Schweinfurt zu Kathegorie II der Mietobergrenzen. Lassen Sie sich beraten!

Lesen Sie hier mehr zum Wohngeld

Lesen Sie zu den fünf häufigsten Fehlern bei den Unterkunftskosten von Hartz IV-Empfängern

Bitte beachten Sie hier die neue Entscheidung des SG Reutlingen, wonach das Jobcenter die Kosten der Schädlingsbeseitigung (hier Bettwanzen) übernehmen muss.

Vorsicht Haftungsfalle: Nach ständiger Rechtsprechung darf der Vermieter nicht mit einem Betriebs- oder Heizkostenguthaben gegen die Mietschulden seines SGB II-Leistungen (sog. Hartz IV) beziehenden Mieters aufrechnen.  hier mehr

Mietminderung bei Mängeln

Ein wichtiges Recht für Mieter ist die Mietminderung, die bei Mietmängeln, wie bei Heizungsausfall,  Schimmel oder etwa einer kleineren Wohnfläche der  Mietwohnung als im Mietvertrag vereinbart  kraft Gesetzes eintritt.

Lesen Sie diese neue Entscheidung bei  falschen Wohnflächenangaben

Bei Schimmelbildung gibt es die Möglichkeit die Miete zu mindern: mehr

Lassen Sie sich anwaltlich hinsichtlich der richtigen Minderungshöhe beraten, um keine berechtigte Kündigung zu provozieren!

Übrigens können auch Hartz IV-Empfänger mindern: mehr hier

Schadensersatz bei Schäden als Folge einer mangelhaften Wohnung

Entsteht Ihnen aufgrund des Zustands der Wohnung ein Vermögensschaden oder an Ihrer Gesundheit  kann Ihnen ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zustehen, etwa bei Asbestbelastung der Wohnung (vgl. hierzu etwa Erkrankung an Multipler Sklerose infolge asbesthaltiger Floor-Flex-Platten , LG Berlin vom 17.01.2018, Az.: 18 S 140/16).

Im beendeten Mietverhältnis

Aber auch nach einem Auszug gibt es noch ein breites Feld an Konfliktmöglichkeiten zwischen Mieter und Vermieter: Der Streit um Schönheitsreparaturen, die Rückzahlung der Kaution und Schadensersatz wegen angeblicher Beschädigungen. Durch uns werden Sie sich sicherer und selbstbewusster fühlen nach einer umfassenden Beratung.

Lesen Sie hier zum Schadensersatz nach “kalter Räumung”

Lesen Sie hier, wie Sie Schadensersatzforderungen des Vermieters nach Übernahme einer unrenovierten Wohnung auch im Einzelfall abwehren

Insbesondere die Rückforderung der Kaution ist oft mit Schwierigkeiten belegt, wenn der Vermieter – auch fälschlich – Gegenansprüche z.B. aus Schadensersatz behauptet. Die vielfach verbreitete Regel, dass spätestens sechs Monate nach Auszug die Kaution fällig wird, gilt dann keinesfalls (vgl. hierzu etwa AG Dortmund vom 13.03.2018, Az.: 425 C 5350/17). Hier müssen Mieter am sinnvollsten über eine Stufenklage nach Aufforderung des Vermieters über die Kaution abzurechnen ihr Recht durchsetzen.

Zu ihren Rechten als Vermieter, wenn Mieter die Mietwohnung mit Schimmel, Rost und Kalkablagerungen zurücklassen.:  hier

Gründung von Senioren- und Pflege-WGs

Im Trend aufgrund der demographischen Entwicklung liegen die Gründung von Senioren-WGs,  Demenz-Wohngemeinschaften oder ambulant betreuten Wohngemeinschaften. Hier gibt es eine Vielzahl an Vorschriften, vom Mietrecht weit hinein  ins Sozialrecht und das Vereinsrecht, was Gründungsinteressierte oft verwirrt. Lassen Sie sich die Situation von Rechtsanwalt Christopher Richter für Sie ordnen, so dass Sie Ihren Traum vom gemeinsamen Wohnen doch erreichen.

Lesen Sie zur Gründung einer Senioren-WG diesen Rechtstipp

Mietverhältnis bei Insolvenz

Wenn ihr Mieter oder Vermieter Insolvenzantrag stellen, tauchen neue Fragen für Ihr Mietverhältnis auf, wie etwa wie mit Mietrückständen umzugehen ist, ob das Mietverhältnis noch gekündigt werden kann und ob und wer für die Instandhaltung nunmehr zuständig ist. Rechtsanwalt Christopher Richter, der durch den Besuch des Lehrgangs zum Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht im Jahr 2022 über die aktuellsten Kenntnisse verfügt hilft ihnen in dieser schwierigen Lage ihre Rechte zu sichern und zu erhalten. Rechtsanwalt Richter unterstützt sie ebenso, wenn ein Gewerbebetrieb unter Zwangsverwaltung gestellt wird als Ansprechpartner gegenüber Gläubigern, Zwangsverwalter oder Schuldner. Unser Leistungsspektrum wird ergänzt durch die Übernahme von Prozessen mietrechtlicher Natur für oder gegen den Insolvenzschuldner oder im Auftrag von Insolvenzverwaltern.

Anwaltskosten

Die Anwaltskosten übernimmt in der Regel Ihre Rechtschutzversicherung, soweit vorhanden. Bei Ihrem vollen Erfolg im Prozess müssen ohnehin alle Kosten die unterlegene Gegenseite tragen. Für arme Bürger, Hartz-IV-Empfänger oder Sozialhilfeempfänger gibt es mit Beratungs- und Prozesskostenhilfe staatliche Angebote, dass Ihre Rechtsverfolgung Sie praktisch nichts kostet. Haben Sie Fragen? Rufen Sie an. Kurze rechtliche Fragen werden für Sie telefonisch kostenfrei beantwortet.

kurzer unverbindlicher Anruf?  0931/47085337 oder per mail an richter (at)anwaltskanzlei-wue.de

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