Nachträglicher Verstoß gegen Schriftform

Schnell wechselnde Eigentümer auf Vermieterseite können für gewerbliche Mieter teils drastische Folgen haben, wenn Vermieter und Eigentümer nicht wirtschaftlich identisch sind. Das hat ein vor dem BGH verhandelter Fall (Az.: XII ZR 84/20, Urteil vom 27.10.2021 gezeigt). Dort war u.a. die Räumungsklage des aktuellen Eigentümers gegen einen Verein als Mieter erfolgreich. Der Verein hatte von einer Grundstücksgesellschaft im Januar 2008 ein ca. 4.000 m² großes Grundstück auf zehn Jahre befristet “gepachtet”.

Tipp vom Anwalt: Wird eine Grundstücksfläche nicht zur Fruchtziehung überlassen, dann handelt es sich trotz fälschlicher Bezeichnung häufig um einen Gewerbemietvertrag!

Eigentümerin war bei Vertragsschluss jedoch eine andere Gesellschaft (P), die das Grundstück erst rund 5 Monate später an die nunmehrige Klägerin veräußerte. Diese kündigte nun den Mietvertrag.

Der mietende Verein hielt der Klägerseite den Ausschluss der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit infolge Befristung gem. §§ 578, 550 BGB entgegen. Zu Unrecht, wie jetzt der BGH entschied und den Beklagten zur Herausgabe verurteilte. Denn mangels wirtschaftlichem Interesse der bisherigen Eigentümerin P bei Vertragsschluss des “Pachtvertrages” sei das Mietverhältnis nicht kraft Gesetzes § 566 I BGB (analog) auf die neue Eigentümerin übergegangen, sondern neu entstanden. Daher liege jetzt auch auch ein Verstoß gegen die Schriftform vor und das Mietverhältnis sei ordentlich kündbar.

Achtung: Anders kann dies dann sein, wenn der Eigentümer zur Vermietung seines Grundstücks einen Hausverwalter einsetzt, aber offiziell Vermieter bleibt.

Tipp vom Anwalt: Als Mieter können Sie mit dem Abschluss einer rechtsgeschäftlichen Vertragsübernahme dafür sorgen, dass der neue Eigentümer in den zwischen bisherigen Eigentümer und Mieter geschlossenen Mietvertrag eintritt.

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Räumungsklage des Käufers wurde abgewiesen

Der Bundesgerichtshof hat eine gewerbemieterfreundliche Entscheidung getroffen und entschieden, dass der Erwerber einer vermieteten Gewerbeimmobilie vom Eigentümer, der mit dem Vermieter nicht personenidentisch ist, diesen auch nicht kündigen konnte.

Rechte von Gewerbemietern gestärkt

Der im Gewerbemietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. , stellt Ihnen diese interessante BGH-Entscheidung vom 12. 7. 2017 (Az.: XII ZR 26/16) vor, die den Schutz von Gewerbemietern stärkt.

Befristeter Mietvertrag ging mit über

Der Gewerbemieter hatte den vierten und fünften Stock eines größeren Geschäftshauses von einer GmbH auf mehrere Jahre zeitlich befristet gemietet. Diese GmbH vermietete die Geschäftseinheiten aufgrund einer Vereinbarung einer dieses Gebäude im Immobilienbestand haltenden anderen GmbH. Die Gewerbemieterin kannte den Eigentümerin gar nicht. Nachdem der Eigentümer allerdings die Gewerbeimmobilie veräußerte, wollte die neue Eigentümerin die Mieter loßwerden und kündigte das Gewerbemeitverhältnis ordentlich. In der 1. Instanz erfolgreich, weil das Landgericht der Räumungsklage stattgegeben hatte, da es meinte, der Mietvertrag sei mangels Personenidentität von Vermieter und früherem Eigentümer nicht mitübergegangen. Es sei ein neuer Mietvertrag zustandegekommen, der aber das Schriftformgebot von § 550 BGB verletze.

Gewerbemietvertrag stand Räumungs- und Herausgabeanspruch entgegen

Bereits in der Berufung wurde die Entscheidung gekippt, die nunmehr auch vor dem BGH standhielt. Die Begründung: Dem Räumungsanspruch des neuen Eigentümers stand der über den Gewerbemietvertrag vermittelte Besitz entgegen.

Anders hier dieser Fall.

Im vorliegenden Fall war es nach den Karlsruher Richtern gerechtfertigt, die Mietverträge in entsprechender Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB so zu behandeln, als habe die veräußernde Eigentümerin die Räume vermietet. Denn der Schutz des Grundstückserwerbers vor einer Belastung seines Grundstücks mit einem Mietverhältnis, welches ihn zur Gebrauchsüberlassung verpflicht und an seiner Eigennutzung hindere, ohne dass er diese Belastung selbst eingegangen sei oder sie auf ihn zurückgehe, sei hier nicht bedroht.

Vermietung erfolgte auf Anweisung der Grundstückseigentümerin

Weil der Abschluss der Mietverträge durch die Vermieterin nur auf Anweisung der bisherigen Eigentümerin, die das Haus auch tatsächlich verwaltete, erfolgte, konnte hier ausnahmsweise der Mietvertrag auf die neue Erwerberin mitübergehen. Für dieses Ergebnis sprach insbesondere eine Zusatzvereinbarung zum Immobilienvertrag zwischen Verkäuferin und Erwerberin, nach der der Übergang der Gewerbemietverträge auf die Erwerberin gewünscht sei. Der Schutz der Erwerberin die bestimmenden Nebenabreden nicht zu kennen, scheidete daher aus.

Widerklage gegen neue Grundstückseigentümerin erfolgreich

So kam mangels Verletzung der Schriftform eine ordentliche Kündigung nicht in Betracht. Die klagende Erwerberin wurde widerklagend sogar noch auf die Rückerstattung überzahlte Miete (wegen Mietminderung), Schadensersatz und die Instandsetzung des Lastenaufzugs verdonnert.

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Tag: § 566 BGB

Personenverschiedenheit von Eigentümer und Vermieter gefährlich