Ohne Konflikt mit Vermieter als Startup im Homeoffice

Mietrecht für Startups

Für Startups und Existenzgründer sind langjährige Gewerbemietverträge oft ein Graus. Um das finanzielle Risiko zu verringern, wird die eigene Geschäftsidee daher oft im Nebenerwerb von den eigenen vier Wänden aus als Homeoffice betrieben.

Business im Homeoffice starten

Je nachdem, welchen Umfang und Außenwirkung die berufliche Tätigkeit entfaltet, gibt es verschiedene rechtliche Probleme. In diesem Beitrag von Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. soll es vorallem um die mietrechtlichen Herausforderungen gehen.

Food-Startups und Online-Shops müssen aufpassen

Zunächst sollte – bevor das Start-Up seine Tätigkeit aufnimmt, der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden, um sich nicht des Vorwurf des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung auszusetzen. Dabei kann bereits die geplante Tätigkeit beschrieben werden und mitgeteilt werden, ob mit Lärm, Gerüchen oder Publikumsverkehr zu rechnen ist. Insbesondere Food-StartUps, die aus der eigenen Wohnungsküche heraus starten oder Online-Shops, die im Bastelraum hergestellte Produkte verkaufen, sind hier also gefordert.

Dem Existenzgründern kann gekündigt werden

Wenn dies nicht getan wird, muss damit gerechnet werden, dass der Vermieter den Existenzgründer abmahnt und ggf. kündigt. Dies gilt generell auch, wenn nur einzelne Räume oder Raumteile für die Gründungsidee in Beschlag genommen werden.

Onlineshops auf Ebay oder Amazon müssen aufpassen

Der Vermieter wird zustimmen müssen, wenn die betriebliche Nutzung nicht nach außen hin in Erscheinung tritt und keine konkreten Störungen der Nachbarschaft zu erwarten sind. Gerade bei Online-Shops kommt es also auf den Einzelfall an, ob diese erlaubnispflichtig sind: Werden etwa fremde Waren zuhause gelagert, ist die Situation anders, als wenn nur eigene Waren verkauft werden. Einen Unterschied macht es auch, wenn häufig Paketzusteller ins Haus kommen oder weniger störend über eine Packstation operiert wird. Schließlich spielen auf Fragen, wie ob über eine starke Beeinflussung des gemeinschaftlichen Internetzugangs und ob ein Schild am Eingang samt Publikumsverkehr die Nachbarn stören können. Schließlich spielt auch eine Rolle, welche Gewinnhöhe Sie mit Ihrem Startup erzielen. Der Powerseller auf ebay oder Amazon wird also u.U. Schwierigkeiten bekommen.

Tipp vom Anwalt: Für den Umstand, dass keine vertragsmäßige Wohnnutzung mehr vorliegt, trägt der Vermieter die Beweislast.

Baurecht kann Ihrem business entgegenstehen

Im Umkehrschluss wird der Vermieter nicht zustimmen, wenn Störungen der Nachbarschaft nicht auszuschließen oder eine Beanspruchung  der Mietwohnung durch die gewerbliche Tätigkeit zu erwarten ist. In diesem Zusammenhang wird auch das Baurecht eine wichtige Rolle spielen, denn je nachdem, ob sie sich in einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) oder einem Reinen Wohngebiet (WR), einem Misch-, Dorf- oder sonstigem Gebiet befinden, gibt Ihnen die Baunutzungsverordnung verschiedene Schranken vor. Für freie Berufe, wie Journalisten, Dolmetscher, Ärzte ,Hebammen, Steuerberater, Auktionator oder Anwälte,  sieht die Baunutzungsverordnung (BauNVO) Erleichterungen und Ausnahmen vor. Ebenfalls kann der Bebauungsplan Abweichendes regeln.

Tipp vom Anwalt: Daher empfiehlt sich eine Rückfrage beim Bauamt bzw. dem Bauordnungsamt, um Untersagungsverfügungen oder ein Bußgeld zu vermeiden. Zum Teil existieren auch Zweckentfremdungssatzungen.

Dem Vermieter einen Gewerbezuschlag zahlen

Im Übrigen sollte beim Mietzweck, wenn Sie sich vorstellen können ein eigenes business aus den eigenen Vier-Wänden zu starten, entsprechend angepaßt werde und maximal ein Erlaubnisvorbehalt für den Vermieter festgeschrieben werden. Im Umkehrschluss dürfte eine Klausel im Mietvertrag, die jegliche gewerbliche Tätigkeit generell untersagt nach Expertenmeinung unwirksam sein. Aus taktischen Gründen empfiehlt sich manchmal dem Vermieter einen Gewerbezuschlag zu zahlen.

Prostitution oder Thai-Massage – Arbeiten am Abend

Nach ständiger Rechtsprechung ist die Ausübung der Prostitution in der eigenen Wohnung unzulässig. Bei Thai-Massage  kommt es auf den Einzelfall an. Ebenfalls unübersichtlich ist die Situation bei Tagesmüttern. Unzulässig ist es auch die eigene Mietwohnung zur Bürogemeinschaft umzufunktionieren oder . Büroarbeiten am Abend oder am Wochenende sind hingegen klar zulässig. Ebenso gelegentliche Geschäftsessen zuhause und geschäftliche Telefonate. In der Rechtsprechung wurde auch schon schon die teilgewerbliche Nutzung als bewegungstherapeutische Praxis und astrologische Beratung als zulässig erachtet.

Situation in der WEG

Tipp vom Anwalt: Für Eigentumswohnungen, wo in der Teilungserklärung der Zweck als Wohnung festgeschrieben ist, ist eine teilgewerbliche Nutzung dennoch möglich. Um Streitigkeiten gleichwohl zu vermeiden, ist es sinnvoll in der Gemeinschaftsordnung Regelungen zur teilgewerblichen Nutzung und ggf. zur Verwalterzustimmung hierzu, festzulegen.

Hier geht es zu unserm Ressort Mietrecht: Mietrecht

 

Update wegen neuem BGH-Urteil zu “Die 10 häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnung”

Fehler in Betriebsnebenkostenabrechnungen

Sie können richtig Geld sparen

Schätzungsweise jede zweite Betriebskostenabrechnung enthält Fehler. In diesem zweiteiligen Beitrag   stellt Ihnen Rechtsanwalt Christopher Richter diesmal  zehn häufige Fehler bei der Umlage von Betriebskosten durch Ihren Vermieter vor. “Update wegen neuem BGH-Urteil zu “Die 10 häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnung”” weiterlesen

Wohngeld für Mieter in den Regionen Mainfranken und Main-Rhön

Wohngeld nach dem WoGG

Einkommensschwache Bürger haben gegebenenfalls gegen ihre Gemeinde Anspruch auf Wohngeld, wenn sie Mieter sind oder auf Lastenzuschuss, wenn sie ein Hausgrundstück oder ähnliches benutzen. Daher haben auch Rentner, anders als Hartz IV-Empfänger, Anspruch auf Wohngeld. 0,9 % aller bayerischen Haushalte beziehen bereits Wohngeld!

Hartz IV-Empfänger haben Anspruch auf Bezahlung angemessener Kosten der Unterkunft. Hier zu den KdU: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2017/10/02/tipp-vom-anwalt-die-fuenf-haeufigsten-fehlern-bei-den-unterkunftskosten-von-hartz-iv-empfaengern/

Sozialrechtliche Leistung für Mieter

Der in Würzburg und Schweinfurt im Sozialrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen in diesem Beitrag diese interessante Sozialleistung vor und erklärt, wie Sie sie bekommen und in welcher Höhe.

Mieter, Untermieter oder Heimbewohner erhalten den Mietzuschuss, Haus- oder Wohnungseigentümer den sogenannten Lastenzuschuss. Die Mehrheit der Antragssteller sind erfahrungsgemäß Mieter, deren Anspruch sich danach richtet mit wie vielen Haushaltsmitgliedern sie zur Miete wohnen wie hoch die Miete ist und vorallem wie hoch das Gesamteinkommen ist.

Wohngeld in Schweinfurt, Würzburg und Bad Kissingen

Die zuschussfähige Miete bestimmt sich nach Bruttokaltmiete und den sonstigen Nebenkosten, also ohne Warmwasser und Haushaltsenergie. Dabei gibt es Höchstbeträge der Miete, die nach sechs Kathegorien gestaffelt sind. In Würzburg (Kathegorie IV) etwa darf eine Wohnung bei drei Mietern mit einem Gesamteinkommen von bis zu 2119 Euro nicht mehr als 626 € kosten (bei 4 Bewohnern 730 €) , in der Stadt Schweinfurt (Kathegorie II) sind es bei einem Gesamteinkommen von bis zu 1.737 Euro nur 506 € für drei Bewohner (591 € bei vier Bewohnern). Auch Bad Kissingen und der Landkreis Würzburg zählt zur Kathegorie 2, so dass hier das gleiche gilt.

Wohngeld in Bad Neustadt, Karlstadt und den Haßbergen

Die Kreise Bad Neustadt, Karlstadt, Haßberge und der Landkreis Schweinfurt zur ersten Kathegorie. Hier darf die zuschussfähige Miete für drei Bewohner nur 390 und bei vier Bewohnern nur 434 € betragen bei einem Gesamteinkommen von 2039 € bzw. 2.727 €.

Wohngeldstellen die Berechnung überlassen

Tipp vom Anwalt: Wegen Abzugspauschalen (bei Arbeitnehmern ein jährliche Steuerfreibetrag von 1.000 € etwa), Freibeträgen etc. ist das persönliche Gesamteinkommen für den Laien nicht rechtssicher ermittelbar. Kindergeld und Kinderzuschlag, Pflegegeld sowie Steuerrückzahlenungen zählen ohnehin nicht mit. Dagegen aber Unterhalt, Renten oder Pensionen und irgendwelche Einmalzahlungen. Nach einer Entscheidung des VG Braunschweig vom 26.02.2015 dürfen jedoch nur tatsächlich zur Verfügugn stehende Einkünfte berücksichtigt werden und nicht etwa Kapitalerträge von gar nicht verfügbaren Sparkonten (Az.: 3 A 166/14). Sie sehen: Es ist kompliziert! Überlassen Sie die Berechnung daher zunächst den Profis in den Wohngeldstellen und suchen Sie nur im Falle von Unstimmigkeiten hier anwaltliche Hilfe.

Unterlagen gleich mitvorlegen

Ausländer erhalten übrigens auch je nach ihrem Aufenthaltsort Wohngeld. Bei Selbständigen berechnet sich das Gesamteinkommen nach dem Gewinn der letzten drei Jahre. Gewöhnlich müssen neben Mietbescheinigung vom Vermieter, dem Mietvertrag, der Verdienstbescheinigung vom Arbeitgeber oder anderen Einkommensnachweise im Einzelfall Kontoauszüge, der Schwerbehindertenausweis und Darlehensverträge mit ersichtlichen monatlichen Belastungen vorgelegt werden.

Tipp vom Anwalt: Veränderungen, etwa der Miethöhe, bei der Zahl der Haushaltsmietglieder oder ihrem Einkommen teilen Sie unbedingt der Wohngeldstelle zeitnah mit, um ein Strafverfahren nach dem Entdecken durch den automatischen Datenabgleich zu vermeiden. Wer Falschaussagen zu seiner Lebenssituation macht, der muss damit rechnen, dass ihm das Wohngeld ganz versagt wird, wie der spektakuläre Fall einer am RTL2 „Frauentausch“ teilgenommenen Antragsstellerin vor dem Verwaltungsgericht Berlin (Az.: VG 21 K 285.14) gezeigt hat.

Wohngeld auch für Mieter mit Vermögen!

Wenn das Wohngeld weniger als zehn Euro beträgt bekommen Sie nichts. Ebenfalls kann es Probleme geben, wenn Sie erhebliches Vermögen besitzen. Die Verwaltungen setzen die Schwelle hier großzügig bei 60.000 € an und bei zusätzlichen 30.000 € für jedes weitere Haushaltsmitglied. Im Einzelfall lässt sich dies herrlich gerichtlich anfechten. 84.000 € sind nach dem Verwaltungsgericht Berlin vom 18.01.2011 jedenfalls zuviel (Az.: VG 21 K 431.10).

Tipp vom Anwalt: Wohngeldempfänger sollten gleich mit überprüfen lassen, ob sie Anspruch auf Rundfunkgebührenbefreiung haben!

Tipps zum Umgang mit Sozialämtern und Jobcentern. hier lesen: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2017/10/16/die-zehn-gebote-fuer-hartz-iv-empfaenger/

Mehr Fragen zum Sozialrecht?

0931/47085337 oder richter@anwaltskanzlei-wue.de

hier geht es zu unserem Ressort http://www.anwaltskanzlei-wue.de/rechtsgebiete/sozialrecht/

Bestellerprinzip wird von Maklern immer wieder versucht zu umgehen

Bestellerprinzip

Seit über zwei Jahren wurde vom Bundesgesetzgeber das Bestellerprinzip bei der Maklervergütung in Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) eingeführt. Hier finden sie   eine kurze Bilanz von dem in Würzburg und Schweinfurt im Mietrecht tätigen  Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur.

Was ist das Bestellerprinzip?

Bei der Vermietung von Wohnraum hat der Makler nur noch einen Anspruch auf Maklergebühr, wenn er in Textform vom Mieter hierzu beauftragt wurde und er nicht in Doppelfunktion auch für den Vermieter tätig ist. Umgehungsversuche sind gem. § 3 V WoVermittG unwirksam. So ändert sich an der Unwirksamkeit nichts, auch wenn der Makler die Gebühr als Vermittlungs- Bearbeitungs- oder Mietwechselgebühr bezeichnet.

Umgehungsversuche: Höhere Miete und Abstandszahlungen

Immer wieder versuchen findige Vermieter den Mietern die Kosten Ihres Maklers doch aufzuerlegen, indem sie eine höhere Miete fordern oder an Deals für Ablösezahlung für eingebaute Küche oder verlegten Laminat beteiligt sind. Hier setzt Ihnen aber in einigen Regionen die Mietpreisbremse oder die Kappungsverordnung Grenzen.

Lesen Sie hier zur Mietpreisbremse für Würzburg und Schweinfurt: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2017/06/01/update-nach-dem-muenchner-urteil-zweijaehriges-jubilaeum-der-mietpreisbremse-was-sie-fuer-wuerzburg-und-schweinfurt-bedeutet/

Zu teilweise unverschämten Ablöseforderungen für eigebaute Küchen und verlegtes Laminat kommt es häufig, wenn Vormieter das Recht haben sich einen Nachmieter suchen zu dürfen: Entweder unterzeichnet der Mietinteressent den Kaufvertrag oder er kommt eben nicht zum Zuge.

Tipp vom Anwalt: Lassen Sie sich die Kaufbelege bei der Unterschrift zeigen! Ist der geforderte Betrag um 50 % höher als der Zeitwert, dann ist die Kaufpreisforderung über diesen Betrag hinaus unwirksam und kann zurückgefordert werden innerhalb der Verjährungsgrenzen. Vermietet der Vermieter hingegen die Küche mit, haben Sie im Falle von deren Mängeln (z.B. kaputte Kochplatte) einen Anspruch auf kostenfrei Mängelbeseitigung. Lassen Sie sich beraten!

Steuerliche Absetzbarkeit

Vermieter können die Maklergebühr steuermindernd als Aufwand von den Mieterträgen abziehen. (Private) Mieter können dies u.U. dann, wenn der Umzug beruflich bedingt war. Kontaktieren Sie Ihren Steuerberater.

Hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht: Mietrecht, WEG und Pachtrecht

Weitere Fragen? 0931/47085337 oder per mail an richter@anwaltskanzlei-wue.de

Vorsicht: Schadensersatz nach unprofessioneller Zwangsräumung droht!

Schadensersatz nach eigenmächtiger Zwangsräumung

Wer die in einem durch Zwangsversteigerung erworbenen  Haus befindlichen Gegenstände nicht dokumentiert, läuft Gefahrmit hohen Schadensersatzforderungen konfrontiert zu werden (BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 175/16).  Damit haben der BGH die Rechtsprechung aus dem Mietrecht einfach auf die vorgenannte Konstellation übertragen, erklärt der in Würzburg und Schweinfurt im MIetrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur.

Für Zwangsräumung den Gerichtsvollzieher einschalten

In dem vor dem BGH entschiedenen Fall hatte der Ersteigerer das Haus ohne Hinzuziehung eines Gerichtsvollziehers in Besitz genommen und durch eine private Firma räumen lassen. Einen Teil der vorgefundenen Einrichtungs- und Kunstgegenstände wurde in n ein Auktionshaus gegeben, der Rest vernichtet. Die vormalige Eigentümerin hatte zunächt die Herausgabe einer Vielzahl von Gegenständen verlangt, im wesentlichen Bilder und Möbel und schließlich  Schadensersatz in Höhe von über einer halben Millionen Euro wegen der Nichtherausgabe von Gegenständen verlangt.

Nach dem BGH haftet der  Ersteigerer tatsächlich auf Schadensersatz. Er hatte laut den Karsruher Richtern in verbotener Eigenmacht gehandelt, weil er das in der Zwangsversteigerung erworbene Haus ohne Einschaltung eines Gerichtsvollziehers in Besitz genommen und die vorgefundenen Einrichtungs- und Kunstgegenstände eigenmächtig hatte wegschaffen lassen.

Schadensersatz nach “kalter Räumung”

Die ehemalige Eigentümerin konnte  sich dabei auf eine Erleichterung der Beweislast berufen. Zwar muss grundsätzlichderjenige, der Schadensersatz wegen verbotener Eigenmacht verlangt, die anspruchsbegründenden Tatsachen nach den allgemeinen Regeln darlegen und beweisen. Für Fälle der sogenannten „kalten Räumung“, wenn also der Vermieter die Wohnung eines Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Räumungstitels in verbotener Eigenmacht in Besitz nimmt, gilt dies aber nicht. Dann muss der Vermieter nämlich, dafür zu sorgen, dass die Gegenstände des Mieters nicht beschädigt werden oder verloren gehen. Zudem muss er ein aussagekräftiges Verzeichnis der Gegenstände aufstellen und deren Wert schätzen lassen.

Inventarisierungspflicht des Vermieters

Kommt der Vermieter seiner Inventarisierungspflicht nicht nach, muss er beweisen, inwieweit Bestand, Zustand und Wert der Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen. Diese Grundsätze gelten auch, wenn – wie hier – ein Ersteher in der Zwangsversteigerung die ersteigerte Immobilie und die vom Zuschlagsbeschluss nicht erfassten Einrichtungsgegenstände ohne Hinzuziehung des Gerichtsvollziehers eigenmächtig in Besitz nimmt.

Vorschriften der Zwangsvollstreckung sind einzuhalten

Nur bei einer Vollstreckung unter Einhaltung des vorgeschriebenen Verfahrens werden die Interessen des Schuldners  gewahrt, dass der Gerichtsvollzieher die Sachen, die nicht vom Zuschlagsbeschluss erfasst sind, dem Schuldner übergibt, in Verwahrung bringt oder nach Erfassung in einem Protokoll in der Immobilie belässt. Nimmt der Ersteigerer die Immobilie hingegen unter Umgehung dieses gesetzlich vorgeschriebenen Verfahrens in Besitz, ändert dies nichts daran, dass er auf die Interessen des Schuldners Rücksicht nehmen muss. Daher obliegt es ihm, ein Verzeichnis der vorgefundenen Gegenstände aufzustellen, es sei denn, diese sind offenkundig wertlos.

Hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht: Mietrecht, WEG und Pachtrecht

 

Das interessante Urteil: Gewinnoptimierung sticht nicht Mieterrechte

Kündigung der Mietwohnung

In einem interessanten Urteil zu einer Kündigung eine Mietwohnung durch ein sich erweiterndes Modegeschäft hat der Bundesgerichtshof gestern klare rote Linien gezogen. Der in Schweinfurt und Würzburg im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen die für die Praxis vieler Unternehmen wichtige Entscheidung vor.

Verwertungskündigung muss gut begründet sein

Die das  Ladenlokal betreibende Kommanditgesellschaft wollte also mittels der Verwertugnskündigung i.S.d. § 573 III Nr. 3 BGB als Eigentümerin der Immobilie einen langjährigen Mieter loßwerden. In letzter Instanz hat der BGH jetzt dem Unternehmen einen Strich durch die Rechnung gemacht und eine Neuabwägung der Mieter- und Vermieterinteressen gefordert. Der Abriss und Neubau des Projekts verzögert sich und führt wohl zu erheblichen Mehrkosten für die Bauherrin.

Wie auf die Verwertungskündigung richtig reagieren?

Tipp vom Anwalt: Bereits im Kündigungsschreiben sollten Sie daher als Vermieter Ihre und die Interessen des Mieters sehr genau und bedacht abwägen. Umgekehrt heißt das für den MIeter, dass Sie solche Schreiben sehr genau, am Besten mit Hilfe eines Anwalts, der im Mietrecht seinen Tätigkeitsschwerpunkt hat, analysieren sollten. Zögern Sie nicht, sich zur Wehr zu setzen.

Lesen Sie hier, wie Sie auf  eine Kündigung Ihrer Mietwohnung reagierien können:  Die fünf besten Tipps vom Anwalt bei einer Vermieterkündigung – wie Sie als Mieter richtig reagieren

Hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht: Mietrecht, WEG und Pachtrecht

Kurze rechtliche Fragen zum Mietrecht werden telefonisch unter 0931/47085337 kostenfrei beantwortet.

Die fünf häufigsten Kündungsgründe im Mietrecht – und wie Sie sich wehren können

Kündigung Ihrer Mietwohnung

Tipps vom Anwalt um sich zu wehren

Die Kündigung steht am Ende, wenn es dem Vermieter endgültig reicht mit einem Mieter. Rechtsanwalt Christopher Richter hat Ihnen die aus seiner Erfahrung fünf häufigsten Kündigungsgründe für Wohnraummietverhältnisse zusammengetragen und sagt Ihnen in wenigen Zeilen, wie Sie sich richtig wehren können.
“Die fünf häufigsten Kündungsgründe im Mietrecht – und wie Sie sich wehren können” weiterlesen

Rechte des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen

Mieterhöhung nach Modernisierung

Wenn der Vermieter die Wohnung modernisieren möchte, dann ist Vorsicht beim Mieter geboten. Von der Duldung der Modernisierung über eine Mieterhöhung mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens bis hin zur Kündigung droht Ihnen nämlich auch Ungemach.

Ihre fünf wichtigsten Reaktionsmöglichkeiten: “Rechte des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen” weiterlesen

Tipps für Ihren Pachtvertrag

Tipps für den Abschluss eines Pachtvertrages

Wollen Sie als Existenzgründer eine voll ausgestattete Gaststätte oder ein Einzelhandelsgeschäft mit Warenlager übernehmen oder möchte der Unternehmer sein Lebenswerk gar nicht verkaufen, sondern nur Jemand finden, der es für ihn altersbedingt weiterbetreibt, dann kann ein Pachtvertrag eine Alternative zum Unternehmenskauf sein.

In diesem Beitrag stellt Ihnen der im Mietrecht und Pachtrecht Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. (Würzburg/Schweinfurt) drei Dinge vor, die Sie für sich im Pachtvertrag regeln sollen.

1. Regelung des “Wie” einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung

Der Pächter darf die Erträge/Gewinne des Betriebs ziehen, solange er dies ordnungsgemäß macht. Wann er dies “ordnungsgemäß” macht ist oftmals offen. Hier können neben einer Betriebspflicht weitere Vorgaben vom Verpächter an den Pächter im Pachtvertrag gemacht werden. Wird eine Umsatzpacht vereinbart, dann sollte hier besondere Vorsicht an den Tag gelegt werden.

Tipp vom Anwalt: Pächter haben kein Recht zur Untervermietung, wenn dies nicht vertraglich vereinbart wurde, und können somit generell auch nicht bei Verweigerung der Untervermietung kündigen. Ggf. kann aber ein Dienstleister beschäftigt werden!

2. Gewährleistung und Haftung

Ähnlich, wie im Gewerbemietrecht, können Sie hier die Rechtslage für sich anpassen. Generell zulässig ist es die Haftung für anfängliche Mängel auszuschließen und auch Pächterrechte, wie das Minderungs- oder Aufrechnungsrecht, abzubedingen, wenn eine kluge Formulierung gewählt wird.

Lesen Sie hierzu auch unseren Beitrag zu den Rechtstipps bei Abschluss eines Gewerbemietvertrages: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2017/08/21/fuenf-dinge-die-sie-beim-abschluss-eines-gewerbemietvertrages-beachten-sollten/

3. Gefahrtragung des zufälligen Untergangs von Inventar

Grundsätzlich ist der Verpächter für den Ersatz von Inventar in diesem Fall verantwortlich, wenn es vom Pächter nicht bei Pachtübergang zum Schätzwert mitübernommen wurde.

Tipp vom Anwalt: Wird kein oder unbedeutendes Inventar mitübernommen, kann der Abschluss eines Gewerbemietvertrages die richtige Variante sein. Lassen Sie sich zur Sicherheit also beraten.

Hier geht es zu unserem Ressort Pachtrecht: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/rechtsgebiete/pachtrecht/

Kontakt: 0931/47085337 oder richter@anwaltskanzlei-wue.de

Interessantes Urteil im Gewerbemietrecht: Shisha-Bar darf weitermachen!

Interessantes Urteil im Gewerbemietrecht: Shisha-Bar darf weitermachen!

Gemischt genutzte Gebäude und WEG-Gemeinschaften sind per se beide geeignet heftige immerwährende mietrechtliche Streitigkeiten zu produzieren. Dass die, wie aus dem Boden schießenden Shisha-Bars nicht allen gefallen und bereits die Gerichte, etwa über Räumungsklagen beschäftigen, überrascht nicht.

Shisha-Bar-Urteil des OLG Köln

Bei diesem interessanten Fall aus Köln ging es darum, ob ein Vermieter eines aus 70 Wohn- und Gewerbeeinheiten bestehenden Objekt einem Shisha-Bar-Betreiber außerordentlich kündigen konnte, u.a. deshalb, weil er vertragswidrig nicht die mietvertraglich vereinbarte Gaststätte mit Alkoholausschank betrieb, sondern ohne Vermieterzustimmung wesentliche Baumaßnahmen durchgeführt hatte.

Zuvor hatte sich schon ein heftiger Streit angebahnt: Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte schon vor Jahren den Wunsch des Shisha-Bar-Betreibers abgeschmettert einen Lüftungskanal an der Hofseite anzubringen. Jüngst hatte schließlich die Stadtverwaltung ihn aber aufgefordert eine wirksame Be- und Entlüftungsanlage einzubauen, weil das verbrennende Kohlenmonoxid der Kohle der Wasserpfeifen die Gesundheit der Gäste gefährden könnte. Zudem sei ein zweiter Fluchtweg erforderlich. Der Vermieter verbot die erforderlichen Umbaumaßnahmen unter Verweis auf den früheren WEG-Beschluss; die Stadt hingegen erteilte dem Shisha-Bar-Betreiber eine Baugenehmigung. Der errichtete daraufhin eigenmächtig den gewünschten Kamin über sieben Stockwerke und die Abluftanlage, woraufhin der Vermieter ihm die Kündigung aufgrund des „Schwarzbaus“ erklärte. Weitere Kündigungen folgen, bis hin dazu, dass der Vermieter den Strom abstellte und erfolglos versuchte die Wasserpfeifen-Dampf-Nutzung über den Weg des einstweiligen Rechtsschutzes zu verbieten. Später erklärte der Vermieter sogar die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung.

Räumungsklage wurde abgelehnt

Das OLG Köln hat nun anders als die Vorinstanz die Räumungsklage abgeschmettert, weil es den außerordentlichen Kündigungsgrund des § 543 I S. 2 BGB nicht verwirklicht sah und daher den befristeten Gewerbemietvertrag weiter für wirksam erklärte. Insbesondere sei der Betrieb der Shisha-Bar keine vertragswidrige Nutzung, da das Angebot von Shisha-Pfeifen als zusätzliche Leistung erlaubt sei. Die Kölner Richter zogen eine interessante Parallele: Vor Einführung des Rauchverbotes habe der Konsum von Zigaretten oder andren Rauchwaren zu keiner Abweichung der vertraglichen Einordnung eines Lokals als „Gaststätte mit Alkoholausschank“ führt – warum also wegen dem aus dem Orient importierte Trend?

Umbau ohne Vermieterzustimmung

Dass sich die rechtlichen Anforderungen ans Mietobjekt ändern liege nicht an der Person des Betreibers, sondern entstamme Umständen, die nicht auf ihn zurückzuführen sind. Dass der Betreiber die Umbauten gegen den Willen des Vermieters vorgenommen habe wurde vom Gericht zwar als Mietvertragsverletzung bezeichnet, in der Gesamtabwägung trete das Vermieterinteresse an der Vertragsbeendigung aber hinter des Mieterinteresse am Fortbestand des Vertrages zurück. Denn zum einen habe erst der Umbau dazu geführt, dass das Objekt wieder vertragsgemäß genutzt werden könne, zum zweiten sei durch diese das Gebäude nicht erheblich gefährdet worden und zum dritten habe sich der Vermieter mit unberechtigten Kündigungen und Selbsthilfe in Wild-West-Manier (Strom abstellen) selber nicht astrein verhalten. Der Vermieter hätte, so die Kölner Richter knallhart, hätte nicht kündigen dürfen, weil das Mietobjekt erst durch die Baumaßnahmen wieder in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt wurde. Dies folge aus der allgemeinen Vertragstreue.

Schriftform bei Gewerbemietverträgen

Weitere Interessante Ausführungen enthält die Entscheidung zur Formbedürftigkeit und Schriftform (Rn. 107 ff.) sowie zum Anspruch auf Errichtung einer Behindertentoilette (Rn. 134).

Widerklagend erfolgreich war jedoch der Vermieter der den geplanten Bau des zweiten Fluchtweges gem. § 541 BGB untersagen lassen konnte, weil eine im Gemeinschaftseigentum der WEG-Gemeinschaft stehende Wand dadurch zerstört werden würde. Die WEG-Gemeinschaft hätte daher gegen ihn u.U. einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB (nach OLG Köln vom 19.05.2017, Az.: 1 U 25/16).

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