📞 0931 470 85 337

Gute Urteile für Mietschuldner

Interessante Urteile für Mietschuldner

Mit zwei positiven Urteilen für Mietschuldner haben Mietgerichte zuletzt für Aufsehen gesorgt. Der in Würzburg und Schweinfurt im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen die beiden Entscheidungen vor und ordnet sie in den Instanzenzug ein.

Nach Gericht beseitigt Nachzahlung von Mietschulden Kündigung der Mietwohnung

Brandaktuell ist die Entscheidung des LG Berlin, das am 13.10.2017 entschieden hat, dass eine hilfsweise ordentlichen Kündigung nicht mehr möglich ist, wenn der Mieter auf eine vorrangig fristlose Kündigung hin innerhalb der zweimonatigen Schonfrist nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Mietschuld vollständig bezahlt. Beim Zugang der fristlosen Kündigung solle es nämlich an eine Mietverhältnis fehlen, so dass die ordentliche Kündigung “ins Leere” gehe (Az.: 66 S 90/17). Da die Revision zum BGH zugelassen wurde, ist aber fraglich, ob diese Entscheidung Bestand haben wird.

Teilzahlung der Mietschulden vor Zugang Kündigung reichte nach LG

Noch spektakulärer war die Entscheidung des Landgerichts Potsdam aus dem Jahr 2016, nach der ein Mieter, der auf seine Mietschulden eine Teilzahlung vornimmt, so dass der Gesamtrückstand (knapp) unter die Grenzen der § 543 II 1 Nr. 3 BGB absinkt, einer berechtigten firistlosen Kündigung des Mietverhältnisses bis zum Zugang der Kündigung die Wirkung zu nehmen. Mieter und Vermieter waren hier aneinander geraten, nachdem der Mieter wegen eines abgenutzten und schadhaften Teppichs die Miete minderte. Zudem gab es Zoff um Betriebsnebenkostennachforderungen und der Weigerung des Mieters diese zu bezahlen. Vor Zugang der daraufhin erfolgten Kündigung der Zweizimmerwohnung zahlte der Mieter einen Teil der Miete nach.

BGH sprang Vermieter bei und  hob Urteil des LG auf

Die Räumungsklage und die Widerklage wurden nach der abschließenden Entscheidung des BGH aber aufgehoben (Az.: VIII ZR 193/16). Sowohl Gesetzesgeschichte, wie auch der Geist der Norm ergäben eindeutig, dass nur im Falle einer vollständigen Begleichung der Mietschulden vor Zugang der wirksamen Kündigung der Mietwohnung diese entfallen lassen würde. Dabei sei die vertraglich vereinbarte Miete und nicht die tatsächliche gezahlte aufgrund wirksamer Minderung die für die Schwellenwerte entscheidende.

Zahlung vor Kündigungszugang und Schonfristzahlung

Tipp vom Anwalt: Bei einer Minderung aufgrund Mietmängeln ist als weiter Vorsicht geboten. Eine vollständige Zahlungseinstellung ist nicht akzeptabel. Bei einer Nachzahlung der Schuld muss tatsächlich der gesamte Mietrückstand bezahlt werden. Dabei gibt es neben der Möglichkeit der Zahlung vor Zugang der Kündigung noch dei sog. Schonfristzahlung des § 569 III Nr. 2 BGB.

Hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht: Mietrecht

Kurze rechtliche Fragen werden unter 0931/47085337  für Sie kostenfrei beantwortet.

Vorsicht Vermieter: Das ging in die Hose!

Mietrecht

Der BGH hat aus der Zahlungsklage eines Vermieters gegen seinen ehemaligen Mieter regelrecht die Luft rausgelassen. Der im Mietrecht in Würzburg und Schweinfurt tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur stellt die bemerkenswerte Entscheidung vor (Az.: VIII ZR 214/16).

Mieter hatte Mietwohnung ordentlich gekündigt

Der Vermieter wollte die Kündigung seines Mieters u.a. deshalb nicht akzeptieren, weil der Mietvertrag vorgesehen hatte, dass sich der Mietvertrag automatisch um ein Jahr verlängert, wenn er nicht vom Vermieter vor Jahresende gekündigt wird. Wenig überraschend sahen die BGH-Richter das ordentliche Kündigungsrecht des Mannes aber als gegeben an.

Vermieter klagte auf Nutzungsentschädigung

Zurückgelassen hatte der Mann aber seine Ex-Frau, der er die Schlüssel ausgehändigt hatte. Diese blieb auch nach Ablauf der Kündigungsfrist in den Räumen zurück. Für diese Zeitspanne wollte der Vermieter Nutzungsentschädigung von seinem Ex-Mieter bekommen. Das er dies nicht so ohne weiteres kann, hat der BGH kürzlich – anders als die Darmstädter Vorinstanzen – entschieden.

Ohne Rücknahmewillen keine Nutzungsentschädigung

Mit dem Bestreiten der Wirksamkeit der Kündigung hatte der Vermieter nach Ansicht der Richter seinen Rücknahmewillen der Wohnung widerlegt. Da der Anspruch aus § 546a BGB neben dem Vorenthalten der Wohnung aber kumulativ auch den Rücknahmewillen des Vermieters fordere, sei der Anspruch ausgeschlossen.

Als Rettungsanker warfen die Richter dem Vermieter noch die Möglichkeit zu über einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegenüber dem Mieter an sein Geld zu kommen. Jedoch müsste der Mieter, der nach der Kündigungsfrist ja die Wohnung nicht mehr tatsächlich im Besitz hatte, auch etwas erlangt haben (z.B. Zahlungen von seiner Ex-Frau für die Wohnung) oder sich zumindest Unterhaltszahlungen durch den Wohnvorteil erspart haben.

Wirksamkeit der Kündigungen der Mieter nicht unberechtigt bestreiten

Tipp vom Anwalt: Haben Sie als Vermieter Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung Ihres Mieters, holen Sie sich rechtlichen Rat ein. Ein dumpfes Bestreiten kann Ihnen unter Umständen hohe Einnahmeverluste nach Auszug Ihres Mieters bescheren.

Mietrechtliche Fragen? Kontakt unter 0931/47085337 oder per Mail an richter@anwaltskanzlei-wue.de

hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht: Mietrecht