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WEG-Recht: Kaschieren von Mängeln nicht zulässig

Notwendige Instandsetzung über das Gericht durchgesetzt

WEG-Mitglieder müssen Beschlüsse nicht hinnehmen, die letztlich nur dazu führen gravierende Mängel zu kaschieren. Diese nicht allzu unerwartete Feststellung hat der BGH noch zur alten Rechtslage getroffen (BGH-Urteil vom 04.05.2018, Az.: V ZR 203/17). Die Entscheidung hat aber auch nach dem WEMoG weiter Bedeutung.

Feuchtigkeitsschäden sind zu beseitigen

Drei Teileigentümer des Erdgeschosses eines über 100 Jahre altem Hamburger Gemeinschaftsgebäudes hatten sich gegen verschiedene mehrheitlich gefasste Beschlüsse zur Wehr gesetzt, die unter anderem die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden und die Einbringung einer Horizontalsperre im Mauerwerk ablehnten und stattdessen auf die Einholung eines weiteren Privatgutachtens setzten.

Verstoß gegen Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung

Diese ablehnenden Beschlüsse würden gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen, waren sich die Richter sicher. Eine Sanierung müsse zu einer Ursachenbeseitigung nach heutigem Baustandard führen. Daher wurden die Beschlüsse gem. § 21 VIII WEG durch das Gericht mittels Gestaltungsurteil ersetzt.

Beachte: Anders ist dies dem Grundsatz nach beim Schallschutz, wo nur der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltende technische Schallschutz gewährleistet werden muss, es sei denn es findet eine umfassende Baumaßnahme statt, die nahe an einen Neubau herankommt.

Wegen Durchfeuchtungen zum Aufenthalt ungeeignet

Vorliegend war entscheidend, dass die Kläger ihr Sondereigentum wegen der gravierenden Mängeln des Gemeinschaftseigentums nicht nutzen konnten, weil wegen der massiven Durchfeuchtungen der Aufenthalt von Menschen nicht mehr möglich war. Dabei spielte auch keine Rolle, dass das Gebäude hier sehr alt war.

Leistungsfähigkeit der anderen WEG-Mitglieder beachten

Tipp vom Anwalt: Wohnungseigentümer haben bei der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums einen Gestaltungsspielraum. Wenn hierfür bauliche Eingriffe erforderlich sind, gilt das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Mittels 2/3-Mehrheit könnnen auch die Nichtzustimmenden zu einer Kostenbetiligung zumindest im Grundsatz gezwungen werden, wobei dann immer noch auf die Leistungsfähigkeit derWohnungseigentümer Rücksicht zu nehmen ist,

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Achtung: Nach einer weiteren neueren Entscheidung des BGH dürfen Wohnungseigentümergemeinschaften grds. nicht zum Nachteil eines Eigentümers Verbote erlassen das gemeinsame Eigentum vertragsgemäß zu nutzen (BGH vom 15.10.2021, Az.: V ZR 225/20). So etwas in Beschlussform zu regeln, auch wenn dies der Verkehrssicherheit bzw. dem Brandschutz dient, wird häufig nicht möglich sein.