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Mietaufhebungsvertrag zum Nachteil des Untermieters kann sittenwidrig sein

Mietaufhebungsvertrag im Einzelfall sittenwidrig

Wer nur einen Untermietvertrag hat, ist gegenüber dem Vermieter des Hauptmieters in einer schwachen Position. Der BGH hatte sich  mit einem Fall zu beschäftigten, indem einem Verein  ein möglicherweise zeitlich befristetes Nutzungsrecht (strittig) von einem  GmbH als Hauptmieter über ein städtisches Grundstück überlassen wurde  (BGH vom 18.04.18, Az.: XII ZR 76/18).

Vermietung war Minus-Geschäft

Weil das Konstrukt jahrelang ein „Minus-Geschäft“ war, entschlossen sich die vermietende Stadt und die GmbH einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen, wobei an den GmbH-Geschäftsführer – der zeitweise auch Vereinsvorsitzender war – ein Millionenbetrag als Abstandszahlung gegen Übertragung der GmbH-Anteile (sog. Share-Deal) erfolgte. Weil der Verein die Räumung des Geländes später jedoch verweigerte, landete der Fall schließlich doch vor Gericht. Gegen die Räumungsklage wehrte sich der Verein zudem mit einer Widerklage auf Feststellung, dass der ihn benachteiligende Mietaufhebungsvertrag sittenwidrig sei.

BGH: Mietaufhebungsvertrag war nicht sittenwidrig!

Letztlich verlor der Verein in doppelter Hisicht: Die Karlsruher Richter sahen die Räumungsklage als begründet an, weil dem Räumungsanspruch infolge des Mietaufhebungsvertrages kein  (Besitz)recht des Vereins am Mietobjekt entgegenstünde. Anders als die Vorinstanz erkannte der BGH keine Sittenwidrigkeit in dem Abschluss des Aufhebungsvertrages. Zum einen sei dessen Abschluss objektiv nachvollziehbar, weil das gewählte Konstrukt zum Betreiben einer Rennsportbahn mit dem Rennsportverein als durchführender Veranstalter ein Verlustgeschäft für die GmbH sei und der Verkauf des Geländes an den DFB der Stadt Frankfurt dagegen Millionen in die Taschen spielen würde.

Verleitung zum Vertragsbruch war folgenlos

Zum Zweiten führe auch die Millionenzahlung nicht zur Sittenwidrigkeit, weil  die hohe Schwelle für das mit einem besonderen Maß an Rücksichtlosigkeit praktizierte Verleitung eines Dritten zum Vertragsbruch nach Ansicht des BGH vorliegend nicht erreicht sei.

Millionenzahlung an ehemaligen GmbH-Geschäftsführer

Der Umstand, dass ein gezahlter Millionenbetrag an den mit dem Verein teilweise verflochtenen GmbH-Geschäftsführer ein „Geschmäckle“ haben könnte, wiesen die BGH-Richter zwar nicht zurück, jedoch sei ein “so verwerfliches Verhalten zum Nachteil des Vereins, das zur Sittenwidrigkeit des Mietaufhebungsvertrages führen musste”, nicht erkennbar. Schließlich habe der GmbH-Geschäftsführer aus seinem Privatvermögen größere Beträge aufgewendet den Mietgegenstand instandzuhalten und instandzu etzen. Hierfür sei die Zahlung auch eine Kompensation gewesen. Ein massives Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung liege daher nicht offensichtlich vor.

Tipp vom Anwalt: Wenn Sie einen Untermietvertrag abschließen, sollten Sie daher zum einen für einen bestimmten Zeitraum das Recht auf ordentliche Kündigung ausschließen und zum zweiten mit dem Vermieter des Hauptvermieters vereinbaren, dass sie das Recht zur Weiternutzung der Mietsache erhalten, wenn der Hauptmietvertrag beendet wird.

Dieser Beitrag dient der Präsentation der Rechtsberatungsdienstleistungen der Kanzlei am Theater und stellt keine Rechtsberatung dar. Für Richtigkeit und Vollständigkeit wird daher nicht gehaftet. Haben Sie selber ein rechtliches Problem, lassen Sie sich bitte rechtlich beraten.

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