Update: Mieterhöhung bei fehlendem Mietspiegel tückenreich

Austausch der Einbauküche rechtfertigt nicht immer Mieterhöhung

Im Mietrecht kann der Vermieter die Miete nicht einfach willkürlich erhöhen. Ist die Miete vor 15 Monaten erhöht werden, kann eine Erhöhung der Miete nach § 558 II 1 BGB grds. nicht erfolgen. Für Vermieter ist die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zudem mit vielen Tücken versehen, insbesondere wenn kein qualifizierter Mietspiegel für die Gemeinde vorhanden ist, in der die Wohnung liegt.

Vergleichsmiete bei fehlendem qualifiziertem Mietspiegel schwer ermittelbar

In letzterem Fall sind zum Beweis der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Vermieter mindestens drei Mietwohnungen mit genauer Adressbezeichnung zu nennen, die in Lage, Ausstattung – einschließlich der energetischen –  und Größe vergleichbar sind. Was die Ausstattung angeht, kommt es allein auf den objektiven Wohnwert der, dem Mieter zur Verfügung gestellten Wohnung an und nicht auf irgendwelche Vereinbarungen im Mietvertrag mit denen der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt wird (so BGH-Urteil vom 24.10.2018, Az.: VIII ZR 52/18).

Vereinbarungen im Mietvertrag

Tipp vom Anwalt: Solche Vereinbarungen im Mietvertrag können sogar nach § 558 VI BGB unwirksam sein! Vermieter können aber bei einer konkreten Mieterhöhung mit dem Mieter abweichend vom § 558 BGB eine Vereinbarung treffen!

So drang der Vermieter, der nach § 558 BGB die Zustimmung seines Mieters zu einer Mieterhöhung verlangte, nicht durch, als er er die Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete um mehr als 90 € unter anderem mit der nun vorhandenen modernen Küchenausstattung begründete. Zuvor hatten die Mietparteien vereinbart, der MIeter dürfe die bereits eingebaute Einbauküche nach Einzug auf eigene Kosten durch eine neue ersetzen. Die alte Küche wurde vom Sohn des Vermieter übrigens verkauft, wobei der Mieter am Erlös nicht beteiligt wurde.

Tipp vom Anwalt: Nach einer neuen Entscheidung des BGH vom 13.02.2019 hat ein einfacher Mietspiegel, wie er etwa für die Stadt Schweinfurt kürzlich neu aufgelegt wurde, zumindest eine Indizwirkung für die Ermittlung der ortsüblichen Miete (VIII ZR 245/17).

Update: Neue BGH-Entscheidung zur Berechnung der Kappungsgrenze

Wenn die Berechtigung zur Mieterhöhung feststeht, dann kann in der Höhe immer noch die Kappungsverordnung dem Erhöhungsverlangen des Vermieters entgegenstehen. Nach einer neue BGH-Entscheidung ist dabei von der vertraglich vereinbarten Ausgangsmiete auszugehen, auch wenn wegen eines vorhandenen unbehebbaren Mietmangels der Mieter die Miete mindern kann (hier zu geringe Wohnfläche). Dabei ist es unerheblich, dass der Mangel unbehebbar war (VIII ZR 33/18).

Tipp vom Anwalt: Bei späteren Änderungen, wie im Falle von Mieterhöhungen nach §§ 557 oder 558 BGB tritt an die Stelle der Ausgangsmiete aber die zuletzt vereinbarte Miete.

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Mieterhöhungen in Schweinfurt etwas leichter zu verwirklichen

Einfacher Mietspiegel hat Indizwirkung für Ermittlung der ortsüblichen Miete

Im Mietrecht kann der Vermieter die Miete nicht einfach willkürlich erhöhen. Ist die Miete vor 15 Monaten erhöht werden, kann eine Erhöhung der Miete nach § 558 II 1 BGB grds. nicht erfolgen.

Zum 01.02.2019 wurde für Schweinfurt der einfache Mietspiegel für freifinanzierte Wohnungen neu aufgelegt. Nach Baujahr, der Ausstattung (Wohnungsqualität) und Wohnungsgröße wird dort differenziert und ein ortsüblicher Quadratmeterpreis von 3,51 € bis maximal 9,22 € bei Bezugsfertigkeit oder Neurenovierung ab 2018 und sehr guter Ausstattung ermittelt. Das Vorhandensein einer Zentralheizung hat auch eine wichtige Differenzierungsfunktion.

Wohnqualität nach Punktesystem bestimmen

Nach 12 Zeitabschnitten und einem Ausstattungsgrad von einfach bis gut wird differenziert, wobei die Wohnqualität sich nach einem Punktesystem bestimmt von einem Punkt (einfach) über mittel (2-4 Punkte), gut (5-7 Punkte und sehr gut (acht und mehr Punkte).

Ruhige Wohnlagen am Deutschhof, Hochfeld, Steinberg, Haardt, Gartenstadt und Eselshöhe

Fenster mit Isolierverglasung, ein Vollwärmeschutz oder ein Energieausweis über den Energiebedarf des Gebäudes mit A+, A oder B bis D (bis 125 kWh/(m²xa)steigern den Wohnwert natürlich beachtlich , wie aber auch ein sehr ruhige Wohnlage mit aufgelockerter Bauweise mit Grünflächen, wie man es insbesondere in den Stadtteilen Deutschhof, Hochfeld, Steinberg, Haardt, Gartenstadt und Eselshöhe antreffen kann.

Negativ auf die Wohnqualität wirken freilich ein ungünstiger Wohnungsgrundriss, eine Raumhöhe unter 2,30 m, ein fehlender Fahrstuhl ab 3 Geschossen oder Lärmbelästigungen und andere negative Umwelteinflüsse etwa an Hauptstraßen.

Tipp vom Anwalt: Ist die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben kann ggf. eine Erhöhung der Miete nach § 558 II 1 BGB erfolgen.

Entscheidung des BGH zu Mieterhöhung bei einfachem Mietspiegel

Nach einer neuen Entscheidung des BGH vom 13.02.2019 zur Begründung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete haben die Richter festgestellt, dass einem einfachem Mietspiegel immerhin eine Vermutungsfunktion zukommt (VIII ZR 245/17). In zwei Schritten sei zunächst die Einzelvergleichsmiete zu bilden und dann aufgrund konkreter Wohnwertmerkmale von dem Mittelwert Zu- oder Abschläge vorzunehmen.

Tipp vom Anwalt: Auch eine gut ausgestattete Wohnung kann bei schlechtem Instandhaltungszustand eine schlechtere Wohnqualität haben als eine nur einfach ausgestattete Wohnung bei sehr gutem Instandthaltungszustand. Als Vermieter sollten Sie in jedem Fall werterhöhende Merkmale, wie einen Gipsputz, Schallschutzfenster oder eine Schallschutzlüftung zur Begründung benennen. Eine nicht separat steuerbare Fußbodenheizung im Bad und ein Lärmimmissionen ausgesetzter Balkon können den Wohnwert hingegen in der Regel nicht erhöhen.

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Bei zu kleinen Wohnungen Miete zurückerhalten

Mietminderung bei zu kleiner Wohnfläche

Bekanntlich können bei Balkonen, Terrassen und Dachgärten nur ein Viertel der Fläche berücksichtigen werden. In einem aktuellen Fall vor Landgericht Berlin vom 17.01.2018 (18 S 308/13) wurde es  einem Vermieter zum Verhängnis, als er die Miete um 64, 60 Euro auf die ortsübliche Miete von 507,60 Euro anheben wollte.

Mieter erhält über Widerklage Miete zurück

Nicht nur, dass seinem Ansinnen die Kappungsgrenzverordnung entgegenstand, das Gericht nahm eine von Anfang an geminderte Miete an. So konnte der Vermieter nicht nur die gewünschte Mieterhöhung nicht voll durchsetzen, sondern musste wegen einer erfolgreichen Widerklage dem Mieter die überhöhte Miete aus drei Jahren, immerhin über 1700 Euro zurückzahlen! 

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Tipp vom Anwalt: Beachten Sie die klaren Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Gem. dessen § 4 sind nur die Grundflächen
von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern vollständig, die von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern jedoch nur zur Hälfte und von unbeheizbaren Wintergärten und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen nur zur Hälfte zu berücksichtigen. Bei Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind es  in der Regel sogar nur ein Viertel!

Update: Nach einer neueren BGH-Entscheidung sind die Wohnflächenverordnung auch bei nichtpreisgebundenen Wohnraum immer heranzuziehen, denn – so wird angedeutet – können die DIN 283 oder 277 der II. Berechnungsverordnung auch über eine örtliche Übung oder eine Verkehrssitte nicht allgemeingültig werden, da diese keine in sich geschlossen Regelwerke ohne Wertungswidersprüche seien (BGH vom 17.04.19, Az.: VIII ZR 33/18).

Fünf häufige Fehler in Mieterhöhungsschreiben nach Modernisierung

Mieterhöhungen entgegentreten

Immer wieder sehen sich Mieter großen Mieterhöhungsverlangen Ihrer Vermieter nach Modernisierungen ihrer Wohnung ausgesetztBis zu 11% der Gesamtkosten jährlich, nunmehr aktuell 8%, können Vermieter an sie weiterreichen.

Tipp vom Anwalt: Der Gesetzgeber hat eine neue Kappungsgrenze geschaffen, so dass innerhalb von sechs Jahren die Miete pro Quadratmeter nur um 3€ ansteigen darf, im Einzelfall sogar weniger.

 

Nicht selten ist die Mieterhöhung aber überzogen. Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur, nennt die fünf häufigsten Fehler: “Fünf häufige Fehler in Mieterhöhungsschreiben nach Modernisierung” weiterlesen