Schadensersatz wegen asbestbelasteter Wohnung

Asbestbelastete Mietwohnung

Wer in einer mit Asbest belasteten Mietwohnung lebt, der setzt sich u.a.  der Gefahr aus, dass Abbestfasern in die Lunge eindringen und dort Krankheiten auslösen. Mieter sind in einer solchen Situation nicht etwa schutzlos, sondern können gegenüber dem Vermieter von der Mangelbeseitigung über die Minderung bis zum Schadensersatz wegen Gesundheitsschäden im Einzelfall verschiedene Rechte geltend machen.

Verkehrssicherungspflicht nicht verletzten

Tipp vom Anwalt: Nach dem Verbot von asbesthaltigen Bauteilen im Jahr 1993 und dem Inkrafttreten der Richtline für die Bewertung und Sanierung schwach gebundener Asbestprodukte in Gebäuden (sog. “Asbestrichtlinie”) im Jahr 1996 gelten für den Vermieter Handlungspflichten und er muss Mieter zudem auf die Asbestbelastung zumindest hinweisen. Ansonsten verletzt er seine Verkehrssicherungspflicht (so zuletzt auch LG Berlin vom 17.01.2018, Az.: 18 S 140/16). Aus Beweisgründen sollte dies im Mietvertrag oder sonstwie schriftlich festgehalten werden und Altbauten auf ihre Asbestbelastung hin überprüft werden. Lassen Sie sich anwaltlich beraten!

Verjährung von Schadensersatzansprüchen

Altbauten könne bei Inkrafttreten neuer Grenzwerte auf Grund neuer wissenschaftlicher Erkenntnisse nachträglich mangelhaft werden, auch wenn die bei Abschluss des Mietvertrages geltenden Vorgaben und Richtlinien eingehalten worden sind. Die Verjährungsfrist beginnt in der Regel erst mit Erteilung des Warnhinweises an den Mieter zu laufen.

Tipp vom Anwalt: Bei sogenannten gestreckten Schadensersatzlagen, wenn der Schaden also vor einem Eigentumsübergang infolge Verkaufs zwar verursacht wurde, der Schadenseintritt aber erst danach erfolgt, haftet der neue Eigentümer/Vermieter. Seinen Sie daherals Erwerber kritisch bei weitreichenden Haftungsausschlussklauseln im noteriellen Kaufvertrag.

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Mietminderung auch von Hartz IV-Empfängern

Mietminderung

Die Grundsicherung, das sogenannte „Hartz IV“, erhaltende Mieter sind bei Mietmängeln ihrem Vermieter nicht schutzlos ausgeliefert. In diesem Beitrag stellt Ihnen der im Sozialrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter Ihre Reaktionsmöglickeiten  als Arbeitssuchender bei Mietmängeln vor.

KdU um Minderungsbetrag kürzen

Erhalten Sie die Kosten der Unterkunft auf Ihr Konto überwiesen, dann können Sie die Miete sofort oder im Folgemonat um den jeweiligen Minderungsbetrag kürzen. Nicht höchstrichterlich geklärt ist, ob Sie in dem Fall die Differenz dem Jobcenter zurückreichen müssen. Die Höhe des Minderungsbetrages richtet sich nach Art (z.B. Schimmel, Lärm von Nachbarn, kaputte sanitäre Einrichtungen, Probleme mit den Heizkörpern etc.) und Schwere des Mietmangels.

Bei Direktzahlung Jobcenter über Mietmangel informieren

Wird der Vermieter direkt vom Jobcenter bezahlt, muss dieses auf Ihre Information hin nur noch die um die Minderung gekürzten KdU an den Vermieter überweisen.
Keinesfalls darf das Jobcenter nach der Entscheidung des SG Karlsruhe (Aktenzeichen: S 15 As 2985/09) nach Minderung durch den Leistungsempfänger die Miete ohne Einverständnis des Kunden direkt und ungekürzt einfach an den Vermieter zahlen.
Lesen Sie hier Tipps und Tricks im Umgang mit dem Jobcenter: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2017/10/16/die-zehn-gebote-fuer-hartz-iv-empfaenger/

Minderung schlägt auf Nebenkosten durch

Tipp vom Anwalt: Da die Mietminderung auch auf die Nebenkosten durchschlägt darf das Jobcenter demnach auch nicht eine Betriebsnebenkostenabrechnung bzw.eine -nachforderung direkt und ungekürzt an den Vermieter zahlen.
Kurze rechtliche Fragen beantworten wir telefonisch kostenfrei unter 0931/47085337
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Fünf Dinge, die sie beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages beachten sollten

Fünf Dinge, die sie beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages auf jeden Fall beachten sollten

Beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages ist noch mehr Vorsicht geboten, als beim Abschluss eines Wohnraummietvertrag, denn es gibt hier eine weitgehende Vertragsfreiheit. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter LL. M.eur erklärt in diesem Beitrag daher, auf welche fünf Dinge Sie vor Abschluss eines Gewerbemietvertrages auf jeden Fall achten sollten.

Einpreisen von Miete und Nebenkosten

Der Vermieter kann Ihnen fast jede Miete unterschieben; gewerbliche Mieter werden nur vor Mietwucher durch das Gesetz geschützt. Gerade bei längerfristig befristeten Mietverträge werden zudem häufig Mietanpassungsklauseln vereinbart oder ein neutrale Dritter benannt, der die Miete festsetzt. Also Vorsicht: Nach dem BGH sind auch Klauseln, die ein einseitiges Anpassungsrecht des Vermieters vorsehen unter Umständen möglich (BGH vom zwei Zimmern Mai 2012, Aktenzeichen: XVII ZR 79/10)! Sie müssen ihre Preise so kalkulieren können, dass Sie die Mietkosten mit Ihren anderen Kosten an den Kunden weitergereicht werden können und dann immer noch ein Gewinn herauskommt! Mietzahlung sind generell unter steuerfrei, vergleiche § 4 Ziff. 12 UStG, Es sei denn, dass der Vermieter anders votiert.

Alle Nebenkosten können, anders als im Wohnraummietrecht, auf den gewerblichen Mieter umgelegt werden. Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen auch im Falle einer Pauschale dennoch wenigstens zum Teil verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Tipp vom Anwalt: Der Mieter sollte auf die Vereinbarung einer vertraglichen Ausschlussfrist – ähnlich, wie im Wohnraummietrecht – bestehen, sonst gilt für den Vermieter die übliche dreijährige Verjährung. Zudem empfiehlt sich eine Klausel, in der der Vermieter zusichert, dass die Nebenkostenvorauszahlungen angemessen sind. So ersparen Sie sich bitte Überraschungen!

Bei Formulierung des Vertragszwecks aufmerksam sein!

Im Gewerbemietrecht gibt es einiges zu beachten. Neben der Formulierung des Vertragszwecks sind bei Schriftform und Beschreibung besondere Aufmerksamkeit nötig.

Ihr primäres Ziel wird in der Regel die Unterbringung von Geschäftsräumen sein. Vereinbaren Sie den Vertragszweck dabei zu eng, laufen Sie Gefahr etwa im Falle einer Sortimentsumstellung vom Vermieter abgemahnt zu werden. Ist der Vertragszweck weiter gefasst, kann man dies als vertragsimmanente Konkurrenzschutzklausel auslegen. Mit dem Vertragszweck sichert der Vermieter gleichzeitig förmlich zu, dass die objektbezogenen Voraussetzungen von Anfang an vorliegen.Zusätzlichen empfiehlt sich freilich auch die Vereinbarung einer echten Konkurrenzschutzklausel, die in der Tendenz von der Rechtsprechung auch sehr weit ausgelegt wird (vergleiche zu einem Mietvertrag mit einem Fitnesscenter etwa OLG Frankfurt vom 27.1.2012, Aktenzeichen: 2 U 299/11).

Die Schriftform beachten!

Gewerbliche Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen sollen, sind gemäß § 550 BGB schriftlich abzuschließen. Dies bedeutet auch, dass der Mietvertrag und alle seine Anlagen fest zu verbinden sind. Die Unterschrift muss den Vertrag räumlich abschließen. Werden hier Fehler gemacht, kann dies dazu führen, dass ein langjährig befristet abgeschlossener Vertrag – unabhängig vom außerordentlichen Kündigungsrecht und verschiedenen Sonderkündigungsrechten – nach einem Jahr ordentlich gekündigt werden kann.

Tipp vom Anwalt: Gehen Sie bei einem Gewerbemietvertrag mit der Kombination aus körperlicher Verbindung und fortlaufende Nummerierung in Sachen Form sicher. Für den Fall, dass doch etwas schief läuft, empfiehlt sich aus Investitionsschutzgründen eine Regelung für Ausgleichsansprüche und eine Übernahmeklausel bezüglich Umbauten und sonstiger bauliche Einrichtungen.

Einholung von Genehmigungen!

Gewerbetreibende, deren Tätigkeit erlaubnispflichtig ist, erhalten diese Genehmigung nur, wenn Sie die relevanten gesetzlichen Vorschriften hierzu erfüllen. Diese können u.a. im Baurecht, Lebensmittel- und Hygienerecht, den Unfall- und Arbeitsschutzbestimmungen oder in diversen Verordnungen zu finden sein.

Tipp vom Anwalt: Da das Fehlen der erforderlichen Genehmigungen keinen Mietmangel darstellt, hat der Mietvertrag dennoch Bestand und Sie als gewerblicher Mieter müssen dann noch weiter Miete zahlen. Eine Klausel zur Betriebspflicht erhöht ihr wirtschaftliches Risiko noch. Der Abschluss des Gewerbemietvertrages unter der aufschiebenden Bedingung, dass dieser erst Gültigkeit erlangen soll, wenn die entsprechenden Erlaubnisse und Genehmigung erteilt werden, minimiert daher ihr wirtschaftliches Risiko.

Die Instandsetzung und Instandhaltung regeln

Nach dem gesetzlichen Leitbild muss der Vermieter die Räume in einem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben. Die Durchführung der sogenannten Schönheitsreparaturen wird hingegen vertraglich fast immer dem Mieter auferlegt. Bei Mietmängel kann auch der gewerbliche Mieter mindern – es sei denn, dieses Recht wurde vertraglich ausgeschlossen – und gegebenenfalls Schadensersatz verlangen! Bei der Geltendmachung dieser Rechte ist aber Vorsicht geboten. Für den Laien erschließt sich ohne rechtliche Beratung kaum, ob Ärgernisse, wie etwa ein angrenzender Leerstand, die Kündigung des Hauptmietvertrages bei bestehendem Untermietvertrag oder hohe Temperaturen in den eigenen Büroräumen (dazu die interessante Entscheidung des KG Berlin vom 5.3.2012, Aktenzeichen: 8 U 48/11) einen Mietmangel im rechtlichen Sinne darstellen.

Tipp vom Anwalt: Lassen Sie sich daher zur Sicherheit rechtlich beraten. Kurze rechtliche Fragen beantwortet Rechtsanwalt Richter von Kanzlei Niggl, Lamprecht und Kollegen telefonisch für Sie kostenfrei (093147085337).

Hier geht es zu unserem Ressort Miet- und WEG-Recht: Mietrecht, WEG und Pachtrecht

Dieser Beitrag stellt nur einige wichtige Punkte vor, so dass die Einholung umfassenden rechtlichen Rates im Rahmen einer Erstberatung unverzichtbar ist.