Miete zurückbehalten bei Mietmängeln

Das Zurückbehaltungsrecht auf Miete bei Mängeln

Eine interessante Entscheidung für von Schimmel beeinträchtige Mieter hat BGH kürzlich getroffen (Az.: VIII ZR 250/17).

Dort hatte eine Mieter wegen Schimmel die Miete um 20 % gemindert und zusätzlich über sieben Monate hinweg 60 % der Bruttomiete über das Zurückhaltungsrecht einbehalten.

Recht nur mit Bedacht ausüben

Tipp vom Anwalt: Dieses Leistungsverweigerungsrecht unterliegt grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung. Insbesondere muss der insgesamt einbehaltenen Betrag in angemessener Relationen zur Bedeutung des Mangels stehen. Lassen Sie sich bei der Ausübung des Zurückhaltungsrechts, wie auch des Minderungsrechts, in jedem Fall anwaltlich beraten.

Vermieter reagierte mit Kündigung

Der Vermieter reagierte hierauf mit mehreren Kündigungen, zuletzt während des Prozesses.  Die Vorinstanz sah seine letzte  Kündigung wegen dem doch erheblichen Zahlungsrückstand von über 5000 € als gerechtfertigt an, zumal der Vermieter die Auffassung vertrat den Schimmelpilzbefall Ende Juli 2016 vollständig beseitigt zu haben. Nachdem das Amtsgericht zunächst nur der Zahlungsklage weitgehend stattgegeben hatte, verfolgte der Vermieter sein Räumungsbegehren erfolgreich in der Berufungsinstanz weiter. Erst der Bundesgerichtshof schließlich machte dem Vermieter aus Nordrhein-Westfalen einen Strich durch die Rechnung.

Vermieter behauptete Mangelbeseitigung

Durch die erfolgreiche Zahlungsklage sei nicht bewiesen, dass im Zeitpunkt der letzten Kündigung ein Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten im Verzug aufgelaufen ist, so die Richter vom Bundesgerichtshof. AndVers als die Vorinstanz meinten Sie, dass das Zurückhaltungsrecht nicht durch die bloße Behauptung des Vermieters, dass der Mangel beseitigt sei, seinen Zweck verfehlt habe.

Tipp vom Anwalt: Das Zurückbehaltungsrecht kann aber bei der tatsächlichen Beseitigung des Mangels enden, genau wie, wenn der Mieter dem Vermieter beziehungsweise den von ihm zur Prüfung oder Beseitigung der Mängel beauftragten Personen den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt oder sonstwie die Duldung der Mangelbeseitigung verweigert.

Update: Neue BGH-Entscheidung

Nach einer brandneuen BGH-Entscheidung vom 10.04.2019 (Az.: VIII ZR 12/18) berechtigt auch der Umstand, dass noch ein Gerichtsverfahren läuft den Mieter nicht die Mangelbeseitigung zu verweigern, weil ansonsten Beweisvereitelung drohe.  Es könne nämlich durch die Anfertigung von Lichtbildern oder durch das Zeugnis der mit der Mängelbeseitigung befassten Handwerker die Mängel auch im Nachhinein noch bewiesen werden.

Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel

Hier jedenfalls reicht die bloße Behauptung des Vermieters den Schimmel beseitigt zu haben nicht aus das Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel entfallen zu lassen. Es würde sonst völlig entwertet, meinten die BGH-Richter.

Beweislast für Vorliegen des Mangels

Tipp vom Anwalt: Nach den Entscheidungsgründen trägt der Mieter die Beweislast das im Zeitpunkt der Minderung, der Mangel noch vorliegt. Lässt sich dies und die Ursache des Schimmels durch den Vermieter nicht beweisen, wird der gesamte zurückbehaltene Betrag sofort zu nach Zahlung fällig, so dass ein die fristlose Kündigung rechtfertigender Rückstand aufläuft! Lassen Sie sich daher auf jeden Fall anwaltlich beraten, bevor sie beginnen zu mindern oder das Zurückbehaltungsrecht zu nutzen.

Kein Recht des Mieters auf zeitgemäßes Wohnen bezüglich der Wärmedämmung

Kein Recht zur Mietminderung wegen bloßer Schimmelpilzgefahr

Der BGH hat kürzlich eine mieterunfreundliche Entscheidung getroffen: Mieter haben definitiv demnach kein Recht auf zeitgemäßes Wohnen bezüglich der Wärmedämmung (vgl. BGH vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 271/17). Der Bundesgerichtshof setzt sich damit bewusst von seiner Rechtsprechung zu den Mindestanforderungen an zeitgemäßes Wohnen bezüglich der Elektroinstallation ab.

Bauteildurchfeuchtung, schadhaftes Mauerwerk und Wärmebrücken reichten nicht

So flog ein Mieter mit seiner Klage auf einen Vorschuss für die Innendämmung  trotz Schimmelpilzbildung in mehreren Räumen als Folge einer Bauteildurchfeuchtung  auf die Nase. Zwar wies die Wohnung aus dem Jahr 1971 schadhafte Fensterblendrahmen, schadhaftes Mauerwerk mit Bauteildurchfeuchtungen und geometrische Wärmebrücken auf, dies lies die Richter jedoch kalt. Weil zur Zeit der Errichtung die DIN 4108-2:2003-07 (“Wärmeschutz und Energie-Einsparung in Gebäuden”), die im Jahr 2003 in Kraft trat und 2013 nochmal überarbeitet wurde, noch nicht galt.

Minderung kraft Gesetzes bei Schimmelpilzbildung

Die Berechtigung zur Minderung haben die Richter dem Mieter hingegen nicht abgesprochen, jedoch betont, dass allein die Gefahr einer Schimmelpilzbildung noch keinen eine Minderung rechtfertigenden  Mietmangel darstellt. Die Richter brachen auch mit der Einschätzung der Vorinstanz, die meinte, es gehöre zum Mindeststandard, dass die Wohnung mit üblichem Lüftungs- und Heizverhalten schimmelpilzfrei gehalten werden könnte. Ein mehr als zweimaliges Stroßlüften von jeweils bis zu zehn Minuten und ein Stellen der Möbel mit Abstand zu den Außenwänden kann daher den Mietern im Einzelfall durchaus zumutbar sein.

Tipp vom Anwalt: Im Mietvertrag können konkrete Vereinbarung über das Wohnverhalten getroffen werden, wie zur Beheizung bestimmter Räume oder zum Lüftungsverhalten.

Lesen Sie hier zur Klagemöglichkeiten des Mieters bei Schimmelschäden

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Investor bekam Gewerbemieter nach Immobilienkauf nicht raus

Räumungsklage des Käufers wurde abgewiesen

Der Bundesgerichtshof hat eine gewerbemieterfreundliche Entscheidung getroffen und entschieden, dass der Erwerber einer Gewerbeimmobilie, der mit dem Vermieter nicht personenidentisch war, nicht nur in den Mietvertrag mit den Gewerbemietern eintreten musste, sondern diesen auch nicht kündigen konnte.

Rechte von Gewerbemietern gestärkt

Der im Gewerbemietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. , stellt Ihnen diese interessante BGH-Entscheidung vom 12. 7. 2017  (Az.: XII ZR 26/16) vor, die den Schutz von Gewerbemietern stärkt.

Befristeter Mietvertrag ging mit über

Der Gewerbemieter hatte den vierten und fünften Stock eines größeren Geschäftshauses von einer GmbH auf mehrere Jahre zeitlich befristet gemietet. Diese GmbH vermietete die Geschäftseinheiten im Auftrag und aufgrund einer Vereinbarung mit der das Gebäude im Immobilienbestand haltenden anderen GmbH an gewerbliche Mieter. Die Gewerbemieterin kannte die Eigentümerin – wie sie oft – gar nicht. Als Letztere allerdings die Gewerbeimmobilie veräußerte, wollte die neue Eigentümerin die Gewerbemieterin loßwerden und kündigte ihr. Und das zunächst mal erfolgreich, weil das Landgericht der Räumungsklage stattgegeben hatte, da es meinte, der Mietvertrag mangels Personenidentität von Vermieter und früherem Eigentümer nicht mitübergegangen sei.

Gewerbemietvertrag stand Räumungs- und Herausgabeanspruch entgegen

Bereits in der Berufung korrigierte das Gericht seine Entscheidung, die nunmehr auch vor dem BGH standhielt, weil nunmehr der über den Gewerbemietvertrag vermittelte Besitz dem Räumungsanspruch des neuen Eigentümers entgegenstand. Im vorliegenden Fall war es nämlich nach den Karlsruher Richtern gerechtfertigt, die Mietverträge in entsprechender Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB so zu behandeln, als habe die veräußernde Eigentümerin die Räume vermietet. Denn Zweck des Identitätserfordernisses sei nur der Schutz des Grundstückseigentümers vor einer Belastung seines Grundstücks mit einem Mietverhältnis, welches ihn zur Gebrauchsüberlassung verpflichte und an einer Eigennutzung hindere, ohne dass er diese Belastung selbst eingegangen sei oder sie auf ihn zurückgehe. Erfolge die Vermietung – wie hier  –  aber nicht durch den Eigentümer selbst, komme es darauf an, ob der Eigentümer die Vermietung durch den Dritten im eigenen wirtschaftlichen Interesse will und der Vermieter seinerseits kein Interesse am Fortbestand seiner Vermieterstellung nach einem Wechsel des Eigentümers hat.

Vermietung erfolgte auf Anweisung der Grundstückseigentümerin

Weil der Abschluss der Mietverträge durch die Vermieterin nur auf Anweisung der Eigentümerin, die das Haus auch tatsächlich verwaltet hat, erfolgte, konnte hier ausnahmsweise der Mietvertrag mitübergehen. Dafür sprach auch eine  Zusatzvereinbarung zum Immobilienvertrag zwischen Verkäuferin und Erwerberin, nach der der Übergang der Gewerbemietverträge auf die Erwerberin gewünscht sei. Daraus folge auch, so der BGH, dass die frühere Vermieterin kein eigenes Interesse an dem Fortbestand ihrer Vermieterstellung nach Veräußerung des Grundstücks durch die Eigentümerin gehabt habe.

Widerklage gegen neue Grundstückseigentümerin erfolgreich

Doppelt dumm lief es für die Erwerberin, die widerklagend noch teilweise auf die Rückerstattung wegen überzahlter Miete wegen Mietminderung, Schadensersatz und die Instandsetzung des Lastenaufzugs verdonnert wurde.

 

Bei zu kleinen Wohnungen Miete zurückerhalten

Mietminderung bei zu kleiner Wohnfläche

Bekanntlich können bei Balkonen, Terrassen und Dachgärten nur ein Viertel der Fläche berücksichtigen werden. In einem aktuellen Fall vor Landgericht Berlin vom 17.01.2018 (18 S 308/13) wurde es  einem Vermieter zum Verhängnis, als er die Miete um 64, 60 Euro auf die ortsübliche Miete von 507,60 Euro anheben wollte.

Mieter erhält über Widerklage Miete zurück

Nicht nur, dass seinem Ansinnen die Kappungsgrenzverordnung entgegenstand, das Gericht nahm eine von Anfang an geminderte Miete an. So konnte der Vermieter nicht nur die gewünschte Mieterhöhung nicht voll durchsetzen, sondern musste wegen einer erfolgreichen Widerklage dem Mieter die überhöhte Miete aus drei Jahren, immerhin über 1700 Euro zurückzahlen! 

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Tipp vom Anwalt: Beachten Sie die klaren Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Gem. dessen § 4 sind nur die Grundflächen
von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern vollständig, die von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern jedoch nur zur Hälfte und von unbeheizbaren Wintergärten und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen nur zur Hälfte zu berücksichtigen. Bei Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind es  in der Regel sogar nur ein Viertel!

Update: Nach einer neueren BGH-Entscheidung sind die Wohnflächenverordnung auch bei nichtpreisgebundenen Wohnraum immer heranzuziehen, denn – so wird angedeutet – können die DIN 283 oder 277 der II. Berechnungsverordnung auch über eine örtliche Übung oder eine Verkehrssitte nicht allgemeingültig werden, da diese keine in sich geschlossen Regelwerke ohne Wertungswidersprüche seien (BGH vom 17.04.19, Az.: VIII ZR 33/18).

Mietminderung auch von Hartz IV-Empfängern

Mietminderung

Die Grundsicherung, das sogenannte „Hartz IV“, erhaltende Mieter sind bei Mietmängeln ihrem Vermieter nicht schutzlos ausgeliefert. In diesem Beitrag stellt Ihnen der im Sozialrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter Ihre Reaktionsmöglickeiten  als Arbeitssuchender bei Mietmängeln vor.

KdU um Minderungsbetrag kürzen

Erhalten Sie die Kosten der Unterkunft auf Ihr Konto überwiesen, dann können Sie die Miete sofort oder im Folgemonat um den jeweiligen Minderungsbetrag kürzen. Nicht höchstrichterlich geklärt ist, ob Sie in dem Fall die Differenz dem Jobcenter zurückreichen müssen. Die Höhe des Minderungsbetrages richtet sich nach Art (z.B. Schimmel, Lärm von Nachbarn, kaputte sanitäre Einrichtungen, Probleme mit den Heizkörpern etc.) und Schwere des Mietmangels.

Bei Direktzahlung Jobcenter über Mietmangel informieren

Wird der Vermieter direkt vom Jobcenter bezahlt, muss dieses auf Ihre Information hin nur noch die um die Minderung gekürzten KdU an den Vermieter überweisen.
Keinesfalls darf das Jobcenter nach der Entscheidung des SG Karlsruhe (Aktenzeichen: S 15 As 2985/09) nach Minderung durch den Leistungsempfänger die Miete ohne Einverständnis des Kunden direkt und ungekürzt einfach an den Vermieter zahlen.
Lesen Sie hier Tipps und Tricks im Umgang mit dem Jobcenter: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2017/10/16/die-zehn-gebote-fuer-hartz-iv-empfaenger/

Minderung schlägt auf Nebenkosten durch

Tipp vom Anwalt: Da die Mietminderung auch auf die Nebenkosten durchschlägt darf das Jobcenter demnach auch nicht eine Betriebsnebenkostenabrechnung bzw.eine -nachforderung direkt und ungekürzt an den Vermieter zahlen.
Kurze rechtliche Fragen beantworten wir telefonisch kostenfrei unter 0931/47085337
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Gute Urteile für Mietschuldner

Interessante Urteile für Mietschuldner

Mit zwei positiven Urteilen für Mietschuldner haben Mietgerichte zuletzt für Aufsehen gesorgt. Der in Würzburg und Schweinfurt im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen die beiden Entscheidungen vor und ordnet sie in den Instanzenzug ein.

Nach Gericht beseitigt Nachzahlung von Mietschulden Kündigung der Mietwohnung

Brandaktuell ist die Entscheidung des LG Berlin, das am 13.10.2017 entschieden hat, dass eine hilfsweise ordentlichen Kündigung nicht mehr möglich ist, wenn der Mieter auf eine vorrangig fristlose Kündigung hin innerhalb der zweimonatigen Schonfrist nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Mietschuld vollständig bezahlt. Beim Zugang der fristlosen Kündigung solle es nämlich an eine Mietverhältnis fehlen, so dass die ordentliche Kündigung “ins Leere” gehe (Az.: 66 S 90/17). Da die Revision zum BGH zugelassen wurde, ist aber fraglich, ob diese Entscheidung Bestand haben wird.

Teilzahlung der Mietschulden vor Zugang Kündigung reichte nach LG

Noch spektakulärer war die Entscheidung des Landgerichts Potsdam aus dem Jahr 2016, nach der ein Mieter, der auf seine Mietschulden eine Teilzahlung vornimmt, so dass der Gesamtrückstand (knapp) unter die Grenzen der § 543 II 1 Nr. 3 BGB absinkt, einer berechtigten firistlosen Kündigung des Mietverhältnisses bis zum Zugang der Kündigung die Wirkung zu nehmen. Mieter und Vermieter waren hier aneinander geraten, nachdem der Mieter wegen eines abgenutzten und schadhaften Teppichs die Miete minderte. Zudem gab es Zoff um Betriebsnebenkostennachforderungen und der Weigerung des Mieters diese zu bezahlen. Vor Zugang der daraufhin erfolgten Kündigung der Zweizimmerwohnung zahlte der Mieter einen Teil der Miete nach.

BGH sprang Vermieter bei und  hob Urteil des LG auf

Die Räumungsklage und die Widerklage wurden nach der abschließenden Entscheidung des BGH aber aufgehoben (Az.: VIII ZR 193/16). Sowohl Gesetzesgeschichte, wie auch der Geist der Norm ergäben eindeutig, dass nur im Falle einer vollständigen Begleichung der Mietschulden vor Zugang der wirksamen Kündigung der Mietwohnung diese entfallen lassen würde. Dabei sei die vertraglich vereinbarte Miete und nicht die tatsächliche gezahlte aufgrund wirksamer Minderung die für die Schwellenwerte entscheidende.

Zahlung vor Kündigungszugang und Schonfristzahlung

Tipp vom Anwalt: Bei einer Minderung aufgrund Mietmängeln ist als weiter Vorsicht geboten. Eine vollständige Zahlungseinstellung ist nicht akzeptabel. Bei einer Nachzahlung der Schuld muss tatsächlich der gesamte Mietrückstand bezahlt werden. Dabei gibt es neben der Möglichkeit der Zahlung vor Zugang der Kündigung noch dei sog. Schonfristzahlung des § 569 III Nr. 2 BGB.

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Kurze rechtliche Fragen werden unter 0931/47085337  für Sie kostenfrei beantwortet.