Hohe Sanierungskosten stehen Sanierungsbeschluss der WEG nicht unbedingt entgegen

Schäden am Gemeinschaftseigentum

Weist das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen. Das hat der für das WEG-Recht zuständige BGH-Senat kürzlich entscheiden (Urteil vom 4. Mai 2018 – V ZR 203/17).

Gewerbeobjekte waren von Durchfeuchtung betroffen

Die Kläger sind die waren Eigentümer und Vermieter drei Teileigentumseinheiten in einem Altbau, die sie mit Gewerbemietvertrag als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur vermieteten. Weil die Wände Durchfeuchtungen aufweisten, holten sie  ein Gutachten eines Ingenieurbüros und  eines Architekten ein, die ergaben, dass die  fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze dafür die Ursache waren. In der Eigentümerversammlung wurde der Antrag  auf Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden jedoch abgelehnt.

Anspruch auf Sanierung aus § 21 IV WEG

Das war nicht richtig, wie die BGH-Richter jetzt feststellten, weil weil die Kläger natürlcih einen Anspruch auf die Sanierung des Gemeinschaftseigentums haben, da dadurch das Sondereigentum beeinträchtigt wurde. Die Innen- und Außenwände der Teileigentumseinheiten waren massiv durchfeuchtet, wobei die Ursache in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum lagen.

Hohe Sanierungskosten nicht unbedingt Hindernis

Die Sanierung war den anderen WEG-Mitgliedern nach Meinung der Richter auch zuzumuten. Denn ist der Erhalt der Gebäudesubstanz gefährdet, muss ohnehin saniert werden. Dem stündenen auch nicht die  mit 300.000 € bezifferten hohen Sanierungskosten entgegen, zumal im konkreten Fall nicht ersichtlich sei, dass sie völlig außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz im Allgemeinen  stehen. Eine “Opfergrenze” für einzelne Wohnungseigentümer ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohnehin nicht anzuerkennen.

Tipp vom Anwalt: Im Einzelfall können  Wohnungseigentümer unter strengen Voraussetzungen eine Anpassung der in einer  Teilungserklärung möglicherweise vorgesehenen Zweckbestimmung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangen. Ob Mängel vom Sondereigentümer dann unter Umständen hingenommen werden müssten, und ob unverhältnismäßige Kosten der Instandsetzung dazu führen können, ist dann ausnahmsweise denkbar.

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Die häufigsten Fehler in WEG-Beschlüssen

Anfechtbare Fehler in WEG-Beschlüssen

Bei Ladung, Durchführung und Veröffentlichung der Beschlüsse einer Versammlung der Wohnungseigentümer können viele Fehler gemacht werden, die zur Anfechtbareit oder gar Nichtigkeit führen können. Aus dem Strauß der möglichen Fehler stellt Ihnen der im Miet- und WEG-Recht tätige Anwalt Christopher Richter einige davon vor.

Fehlerhafte Beschlussfassung

Werden von den Wohnungseigentümer etwa nicht hinreichend bestimmte Beschlussanträge gefasst oder ist der Beschluss nicht von der Tagesordnung gedeckt ist, dann wird die  Anfechtung des Beschlusses – innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist – fast immer erfolgreich sein. Gleiches gilt, wenn das Protokoll das Abstimmungsergebnis fehlerhaft festhält oder bei der Ermittlung des Abstimmungsergebnis – dazu zählt auch die jederzeitige Erfassung der Beschlussfähigkeit – Fehler passieren. Fehlt zudem die Beschlussfähigkeit, etwa weil bei einer WEG mit mehreren Wohngebäuden nur eine Teil-Eigentümergemeinschaft abstimmt, ist der Beschluss wohl sogar nichtig.

Auch die Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit von Wohnungseigentümerversammlungen ist ein grobes Foul, also wenn Dritte auf den Beschluss Einfluss nehmen konnten und zuvor vom Hausverwalter kein Geschäftsordnungsbeschluss herbeigeführt wurde, die ihnen ausnahmsweise die Anwesenheit gestattet. Zu achten ist zudem auch darauf, dass von Stimmrechtsvollmachten nicht willkürlich Gebrauch gemacht wird. Die nur per Fax übersandte Vollmacht reicht nach der Rechtsprechung nicht.

Tipp: Regen Sie die Kostentragung des Hausverwalters nach § 49 WEG an, wenn Sie sehen, dass Ihre WEG bei der Anfechtungsklage droht Schiffbruch zu erleiden.

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Wenn der Hausverwalter haften muss

Haftung des Hausverwalters

Die Tendenz der Mietgerichte geht dahin immer häufiger Hausverwaltern die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen, auch wenn der Mieter eigentlich die WEG verklagt hat. Der im Immobilien- und Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur., stellt Ihnen die häufigsten Konstellationen vor, in denen der Hausverwalter die Prozesskosten nach § 49 I WEG aus seiner eigenen Schatulle berappen musste.

Fehler bei WEG-Beschlüssen

Werden nicht hinreichend bestimmte Beschlussanträge gefasst oder der Beschluss nicht von der Tagesordnung gedeckt ist, dann muss der Hausverwalter hierfür fast immer haften, wenn es zur (erfolgreichen) Anfechtung des Beschlusses kommt. Gleiches gilt, wenn das Protokoll das Abstimmungsergebnis fehlerhaft festhält oder bei der Ermittlung des Abstimmungsergebnis – dazu zählt auch die jederzeitige Erfassung der Beschlussfähigkeit – Fehler passieren. Fehlt zudem die Beschlussfähigkeit, etwa weil bei einer WEG mit mehreren Wohngebäuden nur eine Teil-Eigentümergemeinschaft abstimmt, haftet in der Regel der Verwalter.

Grundsatz der Nichtöffentlichkeit und fehlende Beschlusskompetenz

Auch die Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit von Wohnungseigentümerversammlungen ist ein grobes Foul, also wenn Dritte auf den Beschluss Einfluss nehmen konnten und zuvor kein Geschäftsordnungsbeschluss herbeigeführt wurde, die ihnen ausnahmsweise die Anwesenheit gestattet. Zu achten ist zudem auch darauf, dass von Stimmrechtsvollmachten nicht willkürlich Gebrauch gemacht wird. Die nur per Fax übersandte Vollmacht reicht nach der Rechtsprechung nicht. Im Zweifel sollte der Hausverwalter auf seine Bedenken im Hinblick auf die Wirksamkeit oder Nichtigkeit gem. § 24 IV 2 WEG eines Beschlusses hinweisen, auch dann, wenn er meint eine Mehrheitsentscheidung sei vorliegend nicht möglich.

Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch den Verwalter

Ändert der Hausverwalter eigenmächtig den Kostenverteilungsschlüssel bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ist das ein Fehler, der dementsprechend von den Mietgerichten geahndet wird.

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