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Achtung WEG-Mitglieder: Nicht vorschnell zahlen!

Haftung für Sozialverbindlichkeiten

Auf die Nase gefallen ist ein Mitglied einer WEG-Gemeinschaft, der für die WEG offene Rechnungen bezahlt hatte. Genauer gesagt hatte er eine ausstehende Versicherungsprämie im Alleingang gezahlt, nachdem die Versicherungsgesellschaft die Gebäudeversicherung wegen des Zahlungsrückstand von mehrere tausend Euro gekündigt hatte (BGH vom 28.10.2018, Az.: V ZR 279/17).

Zuvor Beschlussfassung der WEG nötig

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erstattung dieser sogenannten Sozialverbindlichkeiten* von den anderen Eigentümern stellten die Richter noch zur alten Rechtslage fest. Denn diese Kosten wurden zuvor nicht im Beschlusswege Teil des Wirtschaftsplans oder einer Instandhaltungsrücklage. Eine Haftung nach § 10 VI 1 WEG a.F. der anderen Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten des Verbandes gebe es nicht.

*Sozialverbindlichkeiten sind Ansprüche, die aus dem Gemeinschaftsverhältnissen herrühren, wie etwa die Verwaltungskosten

Durchgriff auf WEG-Mitglieder möglich

Tipp vom Anwalt: Sorgen Sie als Eigentümer vor der Erfüllung von Forderungen der Gemeinschaft dafür, dass eine Beschlussfassung zum Wirtschaftsplan oder eine Kostenregelung für die Umlage auf die WEG-Mitglieder erfolgt. Reicht das Verbandsvermögen  zur Begleichung der Verbindlichkeit dann nicht aus, dann kann es zur Durchgriff auf die Wohnungseigentümer nur kommen, wenn zuvor ein entsprechender Beschluss gefasst wurde. Lehnt die die Mehrheit einen derartigen Beschluss ab, gibt es die Möglichkeit diesen  vom Gericht im Wege der Beschlussersetzungsklage zu erstreiten.

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Staat stiehlt sich aus Verantwortung

Der Staat kann´s: Bedürftigkeitseinrede ohne Grenze

Wer mit staatlichen Stellen öfters zu tun hat, der weiß es: Wenn zwei dasselbe tun, ist es noch immer nicht das gleiche. Während der einfache Bürger sich an die Regeln halten muss, nimmt sich der Staat mehr Freiheiten. Der Bundesgerichtshof hat dem Staat hierfür kürzlich Rückendeckung gegeben (Urteil v. 14.12.2018, Az.: V ZR 309/17).

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte mehrere Anerkenntnisurteile erwirkt gegen Vater Staat, der  als Nachlassverwalter für ein WEG-Mitglied ohne Erben den herrenlosen Nachlass übernehmen musste. Nachdem der Staat das in Rechnung gestellte Wohngeld zunächst zahlte, verweigerte er nach einigen Monaten die Zahlung.

Die Vollstreckungsgegenklage des Staates gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft unter Berufung auf die Bedürftigkeitseinrede des § 1990 I BGB  war erfolgreich, weil  die Wohngeldschulden hier Nachlassverbindlichkeiten des Erblassers seien und keine Eigenverbindlichkeiten des Staates. Die Ausnahme, dass der Staat die Wohnung zu eigenen Zwecken genutzt habe, lag nicht vor 10

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Beseitigungsanspruch gegen Markise

Beseitigungsanspruch gegen unerlaubt angebrachte Markise

WEG-Gemeinschaften sind ein Quell immerwährender Streitigkeiten. Wenn ein WEG-Mitglied noch der Rechtsanwaltschaft angehört, kann man davon ausgehen, dass der Konflikte dann auch beim Mietgericht landet. So auch hier (AG München vom 18.04.2018 (Az.: 481 C 16896/17 WEG).

Beseitigungsanspruch gegen bauliche Veränderung

So verklagte eine Anwältin erfolgreich einen Verpächter, dass der seinem Pächter dazu anhalte eine Außenmarkise zu entfernen, die dieser seit über einem Jahr über der Außenterasse angebracht hatte. Und weil ein Rechtsanwalt keine halben Sachen macht, wurde gleich – erfolglos –  die Einstellung des Restauranbetriebes über 22 Uhr hinaus begehrt.

Außenmarkise muss entfernt werden

Weil die klagende Anwältin ein Zimmer zu Wohnzwecken über dem Anbringungsort der Markise hatte, fühlte sie sich von den Motorengeräuschen und Vibrationen beim Ein- und Ausfahren der Markise gestört. Und natürlich auch von der Blendwirkung der Markise. Als Retourkutsche wollte der verklagte Verpächter dann der Anwältin mittels Widerklage die Nutzung dieses Zimmers zu Wohnzwecken verbieten – und machte damit eine Bauchlandung. Dazu sogleich.

Eingriff in Gebäudesubstanz

Jedenfalls muss der Verpächter für die Entfernung der Markise sorgen, da hier in der Tat ein Beseitigungsanspruch gem. § §§ 1004 ggf.  i.V. m. § 14 Nr. 1 WEG besteht. Die Markise griff durch ihre feste Verankerung in der Außenwand und das Stützgerüst im Boden in die Gebäudesubstanz ein. Weil es hier am Gemeinschaftsbeschluss der WEG fehlte, war die bauliche Veränderung materiell rechtswidrig.

Gebrauchsregelungen in Teilungserklärung

Die anderen Streitpunkte wurden vom Gericht sozusagen in die Tonne getreten, weil Gebrauchsregelungen in der Teilungserklärung, die Nutzung der Gewerbeeinheiten auch zu anderen Zwecken, ohne Einschränkung ermöglichten.

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Böswilligen WEG-Mitgliedern das Wohnungseigentum entziehen

Entzug von Wohnungseigentums  nach 18 I WEG

Seine Nachbarn kann man sich selten aussuchen, das gilt auch für die Mitglieder einer WEG-Gemeinschaft. Schlecht anwaltlich beraten waren zwei Mitglieder einer WEG-Gemeinschaft aus Wiesbaden,  die einem WEG-Mitglied, das sich daneben benahm, seine Eigentumswohnung nach §  18 Abs. 1 WEG entziehen wollten (BGH-Urteil vom 25.01.2018, Az.: V ZR 141/17).

Hausgeldschulden und Straftaten

 Der „Störenfried“ hatte erhebliche Rückstände beim Wohngeld und mehrfach den Hausmeister bedroht und beleidigt.  Abgemahnt wurde aber nur wegen der Schulden.

Keine Abmahnung wegen Pöbeleien

Die Klage auf den Entziehung des Wohnungseigentum stützte sich aber auf beide Gründe!  Daher wurde das Ausgangsurteil auf Entziehung des Wohnungseigentum  in der Berufung aufgehoben.
Tipp vom Anwalt: Mahnen Sie den  Wohnungseigentümer in solchen Fällen zu Sicherheit immer auch wegen seines Verhaltens ab! Weil die Entziehung des  Eigentums  das letzte Mittel gegen einen gemeinschaftsschädigenden Wohnungseigentümer sein darf, sind zuvor alle bestehenden und zumutbaren Möglichkeiten zu Unterbindung störenden Verhaltens auszuschöpfen!
Sprich:  Dem Wohnungseigentümer muss sein Fehlverhalten vor Augen geführt und ihm Gelegenheit zu einer Verhaltensänderung gegeben werden. Nur einem böswillige Mitglied der WEG kann das Eigentum entzogen werden.

Fortgesetzte Pöbeleien während Rechtsstreit

Da der Störenfried hier sein renitentes  Verhalten aber während des Rechtsstreits nach Aktenlage weiter fortsetzte,  war nach Ansicht der Richter am Bundesgerichtshof die Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich, denn es musste ihm klar sein, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft sein rabiates Verhalten nicht länger hinnehmen will.
Eine Abmahnung habe in einem solchen Sonderfall eines derart böswilligen Menschen regelmäßig keine Aussicht darauf, dass der Störer das störende Verhalten künftig unterbindet, betonten die Karlsruher Richter.
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Interessantes Urteil im Gewerbemietrecht: Shisha-Bar darf weitermachen!

Interessantes Urteil im Gewerbemietrecht: Shisha-Bar darf weitermachen!

Gemischt genutzte Gebäude mit WEG-Gemeinschaften sind per se beide geeignet heftige immerwährende mietrechtliche Streitigkeiten zu produzieren. Dass die, wie Pilze aus dem Boden schießende Shisha-Bars nicht allen gefallen und bereits die Gerichte, etwa über Räumungsklagen beschäftigen, überrascht nicht.

Shisha-Bar-Urteil des OLG Köln

Bei diesem interessanten Fall aus Köln ging es darum, ob ein Vermieter eines aus 70 Wohn- und Gewerbeeinheiten bestehenden Objekt einem Shisha-Bar-Betreiber außerordentlich kündigen konnte, u.a. deshalb, weil er vertragswidrig nicht die mietvertraglich vereinbarte Gaststätte mit Alkoholausschank betrieb, sondern ohne Vermieterzustimmung wesentliche Baumaßnahmen durchgeführt hatte. Fraglich war, ob das vom Mietzweck umfasst war.

Öffentlich-rechtliche Beschränkungen bahnen sich sich

Zuvor hatte sich schon ein heftiger Streit angebahnt: Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte schon vor Jahren den Wunsch des Shisha-Bar-Betreibers abgeschmettert einen Lüftungskanal an der Hofseite anzubringen. Jüngst hatte aber die Stadtverwaltung ihn aufgefordert eine wirksame Be- und Entlüftungsanlage einzubauen, weil das verbrennende Kohlenmonoxid der Kohle der Wasserpfeifen die Gesundheit der Gäste gefährden könnte. Zudem sei ein zweiter Fluchtweg erforderlich.

Der Vermieter verbat die erforderlichen Umbaumaßnahmen unter Verweis auf den früheren WEG-Beschluss; die Stadt hingegen erteilte dem Shisha-Bar-Betreiber eine Baugenehmigung hierfür. Der Mieter errichtete daraufhin eigenmächtig den gewünschten Kamin über sieben Stockwerke und die Abluftanlage, woraufhin der Vermieter ihm die Kündigung aufgrund des „Schwarzbaus“ erklärte. Weitere Kündigungen folgen, bis hin dazu, dass der Vermieter den Strom abstellte und erfolglos versuchte die Wasserpfeifen-Dampf-Nutzung über den Weg des einstweiligen Rechtsschutzes zu verbieten. Später erklärte der Vermieter sogar die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung.

Räumungsklage wurde abgelehnt

Das OLG Köln hat nun – anders als die Vorinstanz – die Räumungsklage abgewiesen, weil es den außerordentlichen Kündigungsgrund des § 543 I S. 2 BGB nicht verwirklicht sah . Insbesondere sei der Betrieb der Shisha-Bar keine vertragswidrige Nutzung, da das Angebot von Shisha-Pfeifen als zusätzliche Leistung erlaubt sei. Die Kölner Richter zogen eine interessante Parallele: Vor Einführung des Rauchverbotes habe der Konsum von Zigaretten oder anderen Rauchwaren auch zu keiner Abweichung der vertraglichen Einordnung eines Lokals als „Gaststätte mit Alkoholausschank“ führt – warum also wegen dem aus dem Orient importierte Trend?

Umbau ohne Vermieterzustimmung

Dass sich die rechtlichen Anforderungen ans Mietobjekt ändern, liege nicht an der Person des Betreibers, sondern entstamme Umständen, die nicht auf ihn zurückzuführen sind. Dass der Betreiber die Umbauten gegen den Willen des Vermieters vorgenommen habe, wurde vom Gericht zwar als Mietvertragsverletzung erkannt, in der Gesamtabwägung trete das Vermieterinteresse an der Vertragsbeendigung aber hinter des Mieterinteresse am Fortbestand des Vertrages zurück. Der Verstoß durch den Mieter sei also nicht so schlimm. Denn der Umbau habe dazu geführt, dass das Objekt wieder vertragsgemäß genutzt werden könne, zum anderen sei durch den Umbau die Gebäudesubstanz nicht  gefährdet worden und zu guter Letzt habe sich der Vermieter mit unberechtigten Kündigungen und Selbsthilfe in Wild-West-Manier (Strom abstellen) selber nicht gerade deeskalierend verhalten. Der Vermieter hätte, so die Kölner Richter abschließend, hätte nicht kündigen dürfen, weil das Mietobjekt erst durch die Baumaßnahmen wieder in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt wurde. Dies folge aus der allgemeinen Vertragstreue.

Schriftform bei Gewerbemietverträgen

Weitere Interessante Ausführungen enthält die Entscheidung zur Formbedürftigkeit und Schriftform (Rn. 107 ff.) sowie zum Anspruch auf Errichtung einer Behindertentoilette (Rn. 134).

In einigen Punkten erfolgreich der Vermieter dennoch, der den geplanten Bau des zweiten Fluchtweges gem. § 541 BGB untersagen lassen konnte, weil eine im Gemeinschaftseigentum der WEG-Gemeinschaft stehende Wand dadurch zerstört werden würde. Die WEG-Gemeinschaft hätte ansonsten gegen ihn u.U. einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB (nach OLG Köln vom 19.05.2017, Az.: 1 U 25/16).

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