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Personenverschiedenheit von Eigentümer und Vermieter gefährlich

Nachträglicher Verstoß gegen Schriftform

Schnell wechselnde Eigentümer auf Vermieterseite können für gewerbliche Mieter teils drastische Folgen haben, wenn Vermieter und Eigentümer nicht wirtschaftlich identisch sind. Das hat ein vor dem BGH verhandelter Fall (Az.: XII ZR 84/20, Urteil vom 27.10.2021 gezeigt). Dort war u.a. die Räumungsklage des aktuellen Eigentümers gegen einen Verein als Mieter erfolgreich. Der Verein hatte von einer Grundstücksgesellschaft im Januar 2008 ein ca. 4.000 m² großes Grundstück auf zehn Jahre befristet “gepachtet”.

Tipp vom Anwalt: Wird eine Grundstücksfläche nicht zur Fruchtziehung überlassen, dann handelt es sich trotz fälschlicher Bezeichnung häufig um einen Gewerbemietvertrag!

Eigentümerin war bei Vertragsschluss jedoch eine andere Gesellschaft (P), die das Grundstück erst rund 5 Monate später an die nunmehrige Klägerin veräußerte. Diese kündigte nun den Mietvertrag.

Der mietende Verein hielt der Klägerseite den Ausschluss der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit infolge Befristung gem. §§ 578, 550 BGB entgegen. Zu Unrecht, wie jetzt der BGH entschied und den Beklagten zur Herausgabe verurteilte. Denn mangels wirtschaftlichem Interesse der bisherigen Eigentümerin P bei Vertragsschluss des “Pachtvertrages” sei das Mietverhältnis nicht kraft Gesetzes § 566 I BGB (analog) auf die neue Eigentümerin übergegangen, sondern neu entstanden. Daher liege jetzt auch auch ein Verstoß gegen die Schriftform vor und das Mietverhältnis sei ordentlich kündbar.

Achtung: Anders kann dies dann sein, wenn der Eigentümer zur Vermietung seines Grundstücks einen Hausverwalter einsetzt, aber offiziell Vermieter bleibt. 

Tipp vom Anwalt: Als Mieter können Sie mit dem Abschluss einer rechtsgeschäftlichen Vertragsübernahme dafür sorgen, dass der neue Eigentümer in den zwischen bisherigen Eigentümer und Mieter geschlossenen Mietvertrag eintritt.

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Gewerberaumlos wider Willen

Verstoß gegen Schriftform ermöglichte Kündigung

Bei Abschluss eines befristeten Gewerbemietvertrages ist Aufmerksamkeit geboten. Meistens für den Vermieter, der sich aus wirtschaftlichen Gründen eine feste Gewerbemiete für etliche Jahre sichern will. In diesem interessanten  aktuellen BGH-Fall (BGH-Urteil vom 04.11.2020, Az.: XII ZR 4/20) war es der Mieter, der seine Gewerbeeinheit behalten wollte, dem aber ein Schriftformmangel  einen Strich durch die Rechnung machte.

Befristeter Gewerbemietvertrag schließt eigentlich ordentliche Kündigung aus

Nach einem Eigentümerwechsel erhielt der Inhaber eines Ladenlokals trotz eines bis Ende Februar 2021 befristeten Gewerbemietvertrages eine ordentliche Kündigung, die dieser nicht akzeptieren wollte. Über mehrere Instanzen hinweg landeten die Mietvertragsparteien schließlich vor dem BGH, der den Räumungsanspruch des Vermieters bestätigte.

Fehlende Anlage verstieß gegen Schriftform

Problem war, dass der genaue Mietgegenstand sich erst aus einer Anlage zum Mietvertrag ergeben sollte, aber genau diese Anlage nicht an den Mietvertrag angeheftet war. Da in dem Gebäude unter dergleichen Adresse noch andere Gewerbeeinheiten mit ähnlicher Grundfläche vermietet wurden, war das Objekt auch nicht anderweitig bestimmbar i. S. d. § 550 BGB.

Tipp vom Anwalt: Wenn Sie  einen befristeten Mietvertrag kündigen wollen, kapitulieren Sie nicht sofort, sondern lassen diesen von einem Anwalt prüfen. Nachtrag kann Mietvertrag bestimmbar machen

Auch der Rettungsanker, den die Anwälte der Beklagten auswerfen wollten, nämlich dass ein Nachtrag zum Mietvertrag das Mietobjekt bestimmbar gemacht habe, wirkte nicht. Denn in der Tat kann durch die tatsächliche Nutzung  der Umfang des Objektes in einem Nachtrag bestimmbar bezeichnet werden, jedoch hatte der Mieter zu dem Zeitpunkt schon unerlaubt untervermietet, so dass das Argument nicht mehr zog.

Einwand des Formmangels nicht treuwidrig

Damit hatte sich auch der Einwand des Mieters zerschlagen, dass die Berufung auf den Formmangel durch den Vermieter treuwidrig sei, weil auch der Mieter durch sein Verhalten schuld daran hatte, dass der Mietgegenstand nicht bestimmbar war und blieb.

Obdachlose wohnen nicht, sondern werden untergebracht

Unterbringung von Obdachlosen von Teilungserklärung nicht ausgeschlossen

Dass auf die Formulierung des Nutzungszwecks in der Teilungserklärung des Wohnungseigentums besondere Sorgfalt gelegt werden muss, wurde schon in anderen Beiträgen erklärt.

Dass die klagende WEG-Eigentümergemeinschaft aus Berlin  vor dem Bundesgerichtshof auf die Nase gefallen war mit ihrer Klage einem ihrer Mitglieder die gewerbliche Vermietung an eine Einrichtung, die Obdachlose tageweise unterbringt, zu verbieten, überraschte daher nicht (BGH vom 08.03.2019, Az.: V ZR 330/17).

Lesen Sie hier mehr, zur Kündigung des Mietverhältnisses bei zweckfremder Nutzung des Untervermieters im Gegensatz zur Teilungserklärung

Teilungserklärung enthielt Verbot des Wohnens

Zunächst wollte die Klägerin mit Verweis auf die Teilungserklärung der Einrichtung die Vermietung verbieten, weil der Teilungszweck das Wohnen ausgeschlossen hatte. In der Teilungserklärung wurde sogar die Nutzung als “Laden” festgeschrieben. Für die Richter war aber dieserZweck aber zu unbestimmt.

Wegen heimähnlicher Struktur kein Wohnen

Die Unterbringung von Obdachlose auch nicht dem  Bereich Wohnen zuzuordnen, sondern vielmehr eine Nutzung als Heim oder heimähnliche Einrichtung. Denn anstelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises trete eine heimähnliche Struktur mit der Zuweisung von Schlafplätzen, bestimmten Verhaltensregeln im Hinblick auf Ruhezeiten sowie die Nutzung der gemeinschaftlichen Küchen- und Sanitäreinrichtungen etc.

Tipp vom Anwalt: Daher ist auch die professionelle Unterbringung von Flüchtlingen durch Gemeinden keine dem Wohnen zuzuordnende Nutzung. Je nach der Art der Einrichtung, der baulichen Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit kann eine derartige Nutzung aber im Einzelfall doch gegen den Zweck in der Teilungserklärung verstoßen. Lassen Sie sich bei Fragen anwaltlich beraten!

Unterlassensbegehren gegen Nutzung als Gemeinschaftsunterkunft nicht erfolgreich

Auch der   Hilfsantrag, nämlich dass die Beklagte alles Erforderliche und Zumutbare zu unternehmen habe, das eine Überlassung  zu Unterkunftszwecken an Obdachlose unterbleibe, scheiterte.Der BGH nutzte den Antrag, um einen Grundsatzstreit zu klären: Auch aus dem Charakter einer Anlage und den prägenden örtlichen Verhältnissen kann eine sich eine formal im Rahmen der Zweckbestimmung haltende Nutzung generell nicht mehr verhindern lassen.

Tipp vom Anwalt: Verstoßen die untergebrachten wohnungslosen Personen hingegen gegen das Rücksichtnahmeverbot kann ein in seinem Sondereigentum betroffener Eigentümer vom Störer und dem Vermieter verlangen, dass die konkrete Beeinträchtigung unterlassen wird. Dies kann dann auch durch eine Unterlassensklage und wenn gar nichts fruchtet durch die Entziehungsklage  durchgesetzt werden.

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Schriftform bei der Verlängerungsoption?

Verlängerungsoption richtig ausüben

Bei vielen befristeten gewerblichen Mietverträge gibt es für Mieter eine Option den Gewerbemietvertrag vor Vertragsende einseitig zu verlängern. Aber wie das dann tun? Per Mail? Als Fax? Oder sogar als Einschreiben?

Schriftformgebot des § 550 BGB nicht verletzt

Der BGH hat mit Urteil vom 21.11.2018 entschieden, dass bei Ausübung einer solchen Option nicht das Schriftformgebot des § 550 BGB einzuhalten ist, weil dadurch ja kein neuer Mietvertrag zustande kommt (BGH vom 21.11.2018, Az.: XII ZR 78/17).

Lesen Sie hier diesen interessanten Fall zur Vertiefung.

Die mittels Übergabeeinschreiben versandte Optionsausübung hatte der Insolvenzverwalter des Vermieters in vor dem BGH spielenden Fall nicht von der Post abgeholt. Allerdings hatte der Mieter  das Schriftstück auch gefaxt.

Tipp vom Anwalt: Aus Beweis des Zugangs sollte die Option zumindest als Fax mit Sendenachweis übermittelt werden! Bei einer Mail braucht es mindestens eine Eingangs- oder Lesebestätigung. Zudem muss zuerst darauf geachtet werden, ob der Mietvertrag für die Optionsausübung Schrift- oder Textform vorschreibt.

Per Fax in Textform

Die BGH-Richter sahen die Optionsübung mittels Fax als ausreichend an. Der Vertrag wurde verlängert und es kam nicht zu einer Verletzung der Schriftform. Die die ordentliche Kündigung des Mietvertrages durch den Insolvenzverwalter war daher noch nicht möglich.

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Hohe Hürden für sofortige Kündigung eines Vermieters mit türkischem Migrationshintergrund

Fremdenfeindliche Entgleisungen und Prügel reichten nicht für außerordentliche Kündigung

Im vorliegenden Fall mutete das Berufungsgericht einem Vermieter mit türkischem Migrationshintergrund doch einiges zu, indem es ihm in diesem Einzelfall das Recht verwehrte der Mieterseite trotz fremdenfeindlicher Zwischentöne und körperlichen Übergriffen sofort zu kündigen  (vgl. Beschlusses des OLG Frankfurts vom 11.09.2018, Az.: 2 U 55/18).

Außerordentliche Kündigung des Gewerbemietvertrages

Eine türkische Vermieterfamilie hatte einen Backshop an einen Mieter vermietet, der sich mit der Familie alsbald “in die Wolle” bekam. Die Mietparteien filmten und fotographierten sich gegenseitig und schnitten heimlich Gespräche mit. Gestützt auf ein solches – vom Mietersohn mitgeschnittenes – Tonband stellte die Anwältin der Backshop-Betreiber schließlich Strafzeige und ließ in diesem Schreiben an die Staatsanwaltschaft wohl auch fremdenfeindliche Bemerkungen fallen.

Körperverletzung und Sachbeschädigung durch Mietersohn

Als Krönung des Ganzes verprügelte der Mietersohn daraufhin noch einen der Söhne der Vermieter brutal und trat noch auf den am Boden Liegenden ein. Für so ein Verhalten gäbe es auf dem Fußballfeld die rote Karte. Zudem zertrümmerte dann noch eine Kamera der Vermieter – ob um Spuren zu verwischen ist unbekannt.

Räumungsklage schließlich erfolgreich

Für eine außerordentliche Kündigung reichten diese doch bemerkenswerten Ausfälle der Mieterseite den hessischen Richtern zwar nicht, die Räumungsklage war letztendlich als ordentliche Kündigung aber erfolgreich. Weder das Verhalten der pöbelnden Anwältin, noch des prügelnden Sohnes seien dem Gewerbemieter jedoch zuzurechnen, fanden die hessischen Richter. Ob diese Entscheidung auch so in Bayern getroffen werden würde, soll an dieser Stelle unkommentiert bleiben…

Abmahnung vor Schlägen nötig?

Auch die weitere Ausführung im Beschluss ist zweifelhaft: Zudem hätte zuvor, so das OLG, der Mieter vor der Kündigung auch noch abgemahnt werden müssen, bevor eine fristlose Kündigung in Betracht käme. Das soll man man dem Vermietersohn, der am Boden liegend mit Tritten maltretiert wurde, erklären. In der Gesamtschau – so die Richter – läge kein überwiegendes Interesse an

 

Polizisten spielten Gerichtsvollzieher

Wenn Polizisten gegen Rechtslage handeln

(Pm) Wer gegen die Polizei klagt, der steht oft auf verlorenen Posten. Einen echten Erfolg konnten Entgegen ein Arzt mit seinem Anwalt von der Kanzlei Niggl, Lamprecht und Kollegen vorm Verwaltungsgericht Würzburg erzielen gegen mehrere Polizeibeamte, die ihre Pflichten massiv verletzt hatten und gegen die klare Rechtslage – trotz mehrfacher anwaltlicher Belehrung – handelten. Die Männer müssen sich auch Dienstaufsichtsbeschwerden stellen. Es ist auch damit zu rechnen, dass die Strafanzeigen gegen die Polizisten demnächst wieder aufgenommen werden.

Hausarzt wurde vom Vermieter gekündigt

Was war passiert? Ein Hausarzt aus dem Landkreis Würzburg war mit seiner Vermieterin in Streit geraten und die hatte ihm den Gewerbemietvertrag gekündigt – freilich ohne Räumungsklage zu erheben. Nachdem die dem Mieter gesetzte Frist abgelaufen war, erstattete die Frau Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch und die anrückenden Polizisten erteilten dem aus allen Wolken fallenden Mieter einen Platzverweis. Ob sie zudem noch die Ingewahrsamnahme und Zwangsmittel androhten ist streitig. Die Praxisschlüssel kassierten die Beamten der PI Würzburg-Land auch ein.

Polizei ergriff polizeiliche Maßnahmen ohne Räumungstitel

Der am anderen Tag bei der PI und der Polizeidirektion anrufende Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur stieß mit dem Argument auf taube Ohren die Polizisten dürften ohne Räumungsurteil gar nicht so agieren und quasi Gerichtsvollzieher ohne Urteil spielen. Zurecht. Wie das VG Würzburg jetzt in einem Hinweis in der mündlichen Verhandlung diesen Monat betonte: „Es gibt schon Gerichtsentscheidungen des Reichsgerichts, die das so klarstellen!“

Platzverweise und Sicherstellung rechtswidrig

Somit sei auch der am Folgetag erteilte Platzverweis und die Sicherstellung der Schlüssel rechtswidrig und verletzten den klagenden Hausarzt in seinen Rechten.

Polizist warf Anwaltsschreiben in Papierkorb

Für Stirnrunzeln auf der Richterbank sorgte, dass der als Zeuge aussagende Polizist zugab, Faxe des Anwaltes Richter im Vorfeld weggeworfen zu haben. Ob dies bereits den Verdacht der Urkundenunterdrückung darstellt und die Akte frisiert wurde, bleibt zu prüfen.

Polizeipräsidium verweigerte Entschuldigung

Von der Beklagtenvertreterin des Polizeipräsidiums Unterfranken kam jedenfalls keine Entschuldigung, sondern sie beantragte Klagabweisung. Der Folgetermin Am Verwaltungsgericht Würzburg ist der 25.01.19, 12:45 Uhr.

Mietaufhebungsvertrag zum Nachteil des Untermieters kann sittenwidrig sein

Mietaufhebungsvertrag im Einzelfall sittenwidrig

Wer nur einen Untermietvertrag hat, ist gegenüber dem Vermieter des Hauptmieters in einer schwachen Position. Der BGH hatte sich  mit einem Fall zu beschäftigten, indem einem Verein  ein möglicherweise zeitlich befristetes Nutzungsrecht (strittig) von einem  GmbH als Hauptmieter über ein städtisches Grundstück überlassen wurde  (BGH vom 18.04.18, Az.: XII ZR 76/18).

Vermietung war Minus-Geschäft

Weil das Konstrukt jahrelang ein „Minus-Geschäft“ war, entschlossen sich die vermietende Stadt und die GmbH einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen, wobei an den GmbH-Geschäftsführer – der zeitweise auch Vereinsvorsitzender war – ein Millionenbetrag als Abstandszahlung gegen Übertragung der GmbH-Anteile (sog. Share-Deal) erfolgte. Weil der Verein die Räumung des Geländes später jedoch verweigerte, landete der Fall schließlich doch vor Gericht. Gegen die Räumungsklage wehrte sich der Verein zudem mit einer Widerklage auf Feststellung, dass der ihn benachteiligende Mietaufhebungsvertrag sittenwidrig sei.

BGH: Mietaufhebungsvertrag war nicht sittenwidrig!

Letztlich verlor der Verein in doppelter Hisicht: Die Karlsruher Richter sahen die Räumungsklage als begründet an, weil dem Räumungsanspruch infolge des Mietaufhebungsvertrages kein  (Besitz)recht des Vereins am Mietobjekt entgegenstünde. Anders als die Vorinstanz erkannte der BGH keine Sittenwidrigkeit in dem Abschluss des Aufhebungsvertrages. Zum einen sei dessen Abschluss objektiv nachvollziehbar, weil das gewählte Konstrukt zum Betreiben einer Rennsportbahn mit dem Rennsportverein als durchführender Veranstalter ein Verlustgeschäft für die GmbH sei und der Verkauf des Geländes an den DFB der Stadt Frankfurt dagegen Millionen in die Taschen spielen würde.

Verleitung zum Vertragsbruch war folgenlos

Zum Zweiten führe auch die Millionenzahlung nicht zur Sittenwidrigkeit, weil  die hohe Schwelle für das mit einem besonderen Maß an Rücksichtlosigkeit praktizierte Verleitung eines Dritten zum Vertragsbruch nach Ansicht des BGH vorliegend nicht erreicht sei.

Millionenzahlung an ehemaligen GmbH-Geschäftsführer

Der Umstand, dass ein gezahlter Millionenbetrag an den mit dem Verein teilweise verflochtenen GmbH-Geschäftsführer ein „Geschmäckle“ haben könnte, wiesen die BGH-Richter zwar nicht zurück, jedoch sei ein “so verwerfliches Verhalten zum Nachteil des Vereins, das zur Sittenwidrigkeit des Mietaufhebungsvertrages führen musste”, nicht erkennbar. Schließlich habe der GmbH-Geschäftsführer aus seinem Privatvermögen größere Beträge aufgewendet den Mietgegenstand instandzuhalten und instandzu etzen. Hierfür sei die Zahlung auch eine Kompensation gewesen. Ein massives Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung liege daher nicht offensichtlich vor.

Tipp vom Anwalt: Wenn Sie einen Untermietvertrag abschließen, sollten Sie daher zum einen für einen bestimmten Zeitraum das Recht auf ordentliche Kündigung ausschließen und zum zweiten mit dem Vermieter des Hauptvermieters vereinbaren, dass sie das Recht zur Weiternutzung der Mietsache erhalten, wenn der Hauptmietvertrag beendet wird.

Dieser Beitrag dient der Präsentation der Rechtsberatungsdienstleistungen der Kanzlei am Theater und stellt keine Rechtsberatung dar. Für Richtigkeit und Vollständigkeit wird daher nicht gehaftet. Haben Sie selber ein rechtliches Problem, lassen Sie sich bitte rechtlich beraten.

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Investor bekam Gewerbemieter nach Immobilienkauf nicht raus

Räumungsklage des Käufers wurde abgewiesen

Der Bundesgerichtshof hat eine gewerbemieterfreundliche Entscheidung getroffen und entschieden, dass der Erwerber einer vermieteten Gewerbeimmobilie vom Eigentümer, der mit dem Vermieter nicht personenidentisch ist, diesen auch nicht kündigen konnte.

Rechte von Gewerbemietern gestärkt

Der im Gewerbemietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. , stellt Ihnen diese interessante BGH-Entscheidung vom 12. 7. 2017  (Az.: XII ZR 26/16) vor, die den Schutz von Gewerbemietern stärkt.

Befristeter Mietvertrag ging mit über

Der Gewerbemieter hatte den vierten und fünften Stock eines größeren Geschäftshauses von einer GmbH auf mehrere Jahre zeitlich befristet gemietet. Diese GmbH vermietete die Geschäftseinheiten aufgrund einer Vereinbarung einer dieses Gebäude im Immobilienbestand haltenden anderen GmbH. Die Gewerbemieterin kannte den Eigentümerin gar nicht. Nachdem der Eigentümer allerdings die Gewerbeimmobilie veräußerte, wollte die neue Eigentümerin die Mieter loßwerden und kündigte das Gewerbemeitverhältnis ordentlich. In der 1. Instanz erfolgreich, weil das Landgericht der Räumungsklage stattgegeben hatte, da es meinte, der Mietvertrag sei mangels Personenidentität von Vermieter und früherem Eigentümer nicht mitübergegangen. Es sei ein neuer Mietvertrag zustandegekommen, der aber das Schriftformgebot von § 550 BGB verletze.

Gewerbemietvertrag stand Räumungs- und Herausgabeanspruch entgegen

Bereits in der Berufung wurde die Entscheidung gekippt, die nunmehr auch vor dem BGH standhielt. Die Begründung: Dem Räumungsanspruch des neuen Eigentümers stand der über den Gewerbemietvertrag vermittelte Besitz entgegen.

Anders hier dieser Fall.

Im vorliegenden Fall war es nach den Karlsruher Richtern gerechtfertigt, die Mietverträge in entsprechender Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB so zu behandeln, als habe die veräußernde Eigentümerin die Räume vermietet. Denn der Schutz des Grundstückserwerbers vor einer Belastung seines Grundstücks mit einem Mietverhältnis, welches ihn zur Gebrauchsüberlassung verpflicht und an seiner Eigennutzung hindere, ohne dass er diese Belastung selbst eingegangen sei oder sie auf ihn zurückgehe, sei hier nicht bedroht.

Vermietung erfolgte auf Anweisung der Grundstückseigentümerin

Weil der Abschluss der Mietverträge durch die Vermieterin nur auf Anweisung der bisherigen Eigentümerin, die das Haus auch tatsächlich verwaltete, erfolgte, konnte hier ausnahmsweise der Mietvertrag auf die neue Erwerberin mitübergehen. Für dieses Ergebnis  sprach insbesondere eine  Zusatzvereinbarung zum Immobilienvertrag zwischen Verkäuferin und Erwerberin, nach der der Übergang der Gewerbemietverträge auf die Erwerberin gewünscht sei. Der Schutz der Erwerberin die bestimmenden Nebenabreden nicht zu kennen, scheidete daher aus.

Widerklage gegen neue Grundstückseigentümerin erfolgreich

So kam mangels Verletzung der Schriftform eine ordentliche Kündigung nicht in Betracht. Die klagende Erwerberin wurde widerklagend sogar noch  auf die Rückerstattung überzahlte Miete (wegen Mietminderung), Schadensersatz und die Instandsetzung des Lastenaufzugs verdonnert.
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Hohe Sanierungskosten stehen Sanierungsbeschluss der WEG nicht unbedingt entgegen

Schäden am Gemeinschaftseigentum

Weist das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung von Sonder- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen und ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, dann können einzelne Wohnungseigentümer eine Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG a.F. verlangen. Das hat der für das WEG-Recht zuständige BGH-Senat kürzlich entscheiden (Urteil vom 4. Mai 2018 – V ZR 203/17). Nach neuerem Recht ist die Beschlussfassung in einem solchen Fall sogar noch einfacher geworden.

Gewerbeobjekte waren von Durchfeuchtung betroffen

Die Kläger waren Eigentümer und Vermieter dreier Teileigentumseinheiten in einem Altbau, die sie mit Gewerbemietverträgen an eine Naturheilpraxis, eine Künstler- und eine Kommunikationsagentur vermieteten. Weil die Wände Durchfeuchtungen aufwiesen, holten sie  Gutachten eines Ingenieurbüros und  eines Architekten ein, die ergaben, dass die  fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze die Ursache für diese Durchfeuchtung waren. In der Eigentümerversammlung wurde der Antrag  auf Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden jedoch gleichwohl abgelehnt.

Tipp vom Anwalt: Entstehen dem Sondereigentümer in so einem Fall aus dem Ablehnungsbeschluss (weitere) Schäden, dann können ihm die Gegner des begehrten Beschlusses u.U. auf Schadensersatz haften.

Anspruch auf Sanierung aus § 21 IV WEG a.F.

Dieser Ablehnungsbeschluss war rechtswidrig, wie die BGH-Richter  feststellten, weil weil die Kläger einen Anspruch auf die Sanierung des Gemeinschaftseigentums hatten, da dadurch ihr Sondereigentum beeinträchtigt wurde. Denn die Innen- und Außenwände der Teileigentumseinheiten waren massiv durchfeuchtet, wobei die Ursache in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes –  und damit im Gemeinschaftseigentum lagen.

Hohe Sanierungskosten nicht unbedingt Hindernis

Die Sanierung war den anderen WEG-Mitgliedern nach Meinung der Richter auch zuzumuten. Denn ist der Erhalt der Gebäudesubstanz gefährdet, muss saniert werden. Der Zustimmungsverpflichtung zum Beschluss stünden auch nicht die  mit 300.000 € bezifferten und somit recht hohen Sanierungskosten entgegen. Zumal im konkreten Fall auch nicht ersichtlich sei, dass diese Summe völlig außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz im Allgemeinen  stehen. Eine “Opfergrenze” für einzelne Wohnungseigentümer gibt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohnehin nicht.

Tipp vom Anwalt: Ob hohe Kosten einer Instandsetzung dazu führen können einzelne nichtzustimmende WEG-Mitglieder noch von einer Kostenbeteiligung auszunehmen sind, ist nach dem Inkraften des WEMoG, vgl.  § 21 II Nr. 1 WEG n.F. kaum mehr denkbar, wenn eine 2/3-Mehrheit für die Durchführung der Maßnahme gestimmt hat.

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Ohne Konflikt mit Vermieter als Startup im Homeoffice

Mietrecht für Startups

Für Startups und Existenzgründer sind langjährige Gewerbemietverträge oft ein Graus. Um das finanzielle Risiko zu verringern, wird die eigene Geschäftsidee daher oft im Nebenerwerb von den eigenen vier Wänden aus als Homeoffice betrieben.

Business im Homeoffice starten

Je nachdem, welchen Umfang und Außenwirkung die berufliche Tätigkeit entfaltet, gibt es verschiedene rechtliche Probleme. In diesem Beitrag von Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. soll es vorallem um die mietrechtlichen Herausforderungen gehen.

Food-Startups und Online-Shops müssen aufpassen

Zunächst sollte – bevor das Start-Up seine Tätigkeit aufnimmt, der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden, um sich nicht des Vorwurf des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung auszusetzen. Dabei kann bereits die geplante Tätigkeit beschrieben werden und mitgeteilt werden, ob mit Lärm, Gerüchen oder Publikumsverkehr zu rechnen ist. Insbesondere Food-StartUps, die aus der eigenen Wohnungsküche heraus starten oder Online-Shops, die im Bastelraum hergestellte Produkte verkaufen, sind hier also gefordert.

Dem Existenzgründern kann gekündigt werden

Wenn dies nicht getan wird, muss damit gerechnet werden, dass der Vermieter den Existenzgründer abmahnt und ggf. kündigt. Dies gilt generell auch, wenn nur einzelne Räume oder Raumteile für die Gründungsidee in Beschlag genommen werden.

Onlineshops auf Ebay oder Amazon müssen aufpassen

Der Vermieter wird zustimmen müssen, wenn die betriebliche Nutzung nicht nach außen hin in Erscheinung tritt und keine konkreten Störungen der Nachbarschaft zu erwarten sind. Gerade bei Online-Shops kommt es also auf den Einzelfall an, ob diese erlaubnispflichtig sind: Werden etwa fremde Waren zuhause gelagert, ist die Situation anders, als wenn nur eigene Waren verkauft werden. Einen Unterschied macht es auch, wenn häufig Paketzusteller ins Haus kommen oder weniger störend über eine Packstation operiert wird. Schließlich spielen auf Fragen, wie ob über eine starke Beeinflussung des gemeinschaftlichen Internetzugangs und ob ein Schild am Eingang samt Publikumsverkehr die Nachbarn stören können. Schließlich spielt auch eine Rolle, welche Gewinnhöhe Sie mit Ihrem Startup erzielen. Der Powerseller auf ebay oder Amazon wird also u.U. Schwierigkeiten bekommen.

Tipp vom Anwalt: Für den Umstand, dass keine vertragsmäßige Wohnnutzung mehr vorliegt, trägt der Vermieter die Beweislast.

Baurecht kann Ihrem business entgegenstehen

Im Umkehrschluss wird der Vermieter nicht zustimmen, wenn Störungen der Nachbarschaft nicht auszuschließen oder eine Beanspruchung  der Mietwohnung durch die gewerbliche Tätigkeit zu erwarten ist. In diesem Zusammenhang wird auch das Baurecht eine wichtige Rolle spielen, denn je nachdem, ob sie sich in einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) oder einem Reinen Wohngebiet (WR), einem Misch-, Dorf- oder sonstigem Gebiet befinden, gibt Ihnen die Baunutzungsverordnung verschiedene Schranken vor. Für freie Berufe, wie Journalisten, Dolmetscher, Ärzte ,Hebammen, Steuerberater, Auktionator oder Anwälte,  sieht die Baunutzungsverordnung (BauNVO) Erleichterungen und Ausnahmen vor. Ebenfalls kann der Bebauungsplan Abweichendes regeln.

Tipp vom Anwalt: Daher empfiehlt sich eine Rückfrage beim Bauamt bzw. dem Bauordnungsamt, um Untersagungsverfügungen oder ein Bußgeld zu vermeiden. Zum Teil existieren auch Zweckentfremdungssatzungen.

Dem Vermieter einen Gewerbezuschlag zahlen

Im Übrigen sollte beim Mietzweck, wenn Sie sich vorstellen können ein eigenes business aus den eigenen Vier-Wänden zu starten, entsprechend angepaßt werde und maximal ein Erlaubnisvorbehalt für den Vermieter festgeschrieben werden. Im Umkehrschluss dürfte eine Klausel im Mietvertrag, die jegliche gewerbliche Tätigkeit generell untersagt nach Expertenmeinung unwirksam sein. Aus taktischen Gründen empfiehlt sich manchmal dem Vermieter einen Gewerbezuschlag zu zahlen.

Prostitution oder Thai-Massage – Arbeiten am Abend

Nach ständiger Rechtsprechung ist die Ausübung der Prostitution in der eigenen Wohnung unzulässig. Bei Thai-Massage  kommt es auf den Einzelfall an. Ebenfalls unübersichtlich ist die Situation bei Tagesmüttern. Unzulässig ist es auch die eigene Mietwohnung zur Bürogemeinschaft umzufunktionieren oder . Büroarbeiten am Abend oder am Wochenende sind hingegen klar zulässig. Ebenso gelegentliche Geschäftsessen zuhause und geschäftliche Telefonate. In der Rechtsprechung wurde auch schon schon die teilgewerbliche Nutzung als bewegungstherapeutische Praxis und astrologische Beratung als zulässig erachtet.

Situation in der WEG

Tipp vom Anwalt: Für Eigentumswohnungen, wo in der Teilungserklärung der Zweck als Wohnung festgeschrieben ist, ist eine teilgewerbliche Nutzung dennoch möglich. Um Streitigkeiten gleichwohl zu vermeiden, ist es sinnvoll in der Gemeinschaftsordnung Regelungen zur teilgewerblichen Nutzung und ggf. zur Verwalterzustimmung hierzu, festzulegen.

Hier geht es zu unserm Ressort Mietrecht: Mietrecht

 

Das interessante Urteil: Gewinnoptimierung sticht nicht Mieterrechte

Kündigung der Mietwohnung

In einem interessanten Urteil zu einer Kündigung eine Mietwohnung durch ein sich erweiterndes Modegeschäft hat der Bundesgerichtshof gestern klare rote Linien gezogen. Der in Schweinfurt und Würzburg im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen die für die Praxis vieler Unternehmen wichtige Entscheidung vor.

Verwertungskündigung muss gut begründet sein

Die das  Ladenlokal betreibende Kommanditgesellschaft wollte also mittels der Verwertugnskündigung i.S.d. § 573 III Nr. 3 BGB als Eigentümerin der Immobilie einen langjährigen Mieter loßwerden. In letzter Instanz hat der BGH jetzt dem Unternehmen einen Strich durch die Rechnung gemacht und eine Neuabwägung der Mieter- und Vermieterinteressen gefordert. Der Abriss und Neubau des Projekts verzögert sich und führt wohl zu erheblichen Mehrkosten für die Bauherrin.

Wie auf die Verwertungskündigung richtig reagieren?

Tipp vom Anwalt: Bereits im Kündigungsschreiben sollten Sie daher als Vermieter Ihre und die Interessen des Mieters sehr genau und bedacht abwägen. Umgekehrt heißt das für den MIeter, dass Sie solche Schreiben sehr genau, am Besten mit Hilfe eines Anwalts, der im Mietrecht seinen Tätigkeitsschwerpunkt hat, analysieren sollten. Zögern Sie nicht, sich zur Wehr zu setzen.

Lesen Sie hier, wie Sie auf  eine Kündigung Ihrer Mietwohnung reagierien können:  Die fünf besten Tipps vom Anwalt bei einer Vermieterkündigung – wie Sie als Mieter richtig reagieren

Hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht: Mietrecht, WEG und Pachtrecht

Kurze rechtliche Fragen zum Mietrecht werden telefonisch unter 0931/47085337 kostenfrei beantwortet.

Fünf Dinge, die sie beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages beachten sollten

Fünf Dinge, die sie beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages auf jeden Fall beachten sollten!

Beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages mehr Aufmerksamkeit geboten, als beim Abschluss eines Wohnraummietvertrag, denn es gibt hier eine weitgehende Vertragsfreiheit. Der im Gewerbemietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter LL.M.Eur erklärt in diesem Beitrag daher, auf welche fünf Dinge Sie bei Abschluss eines Gewerbemietvertrages auf jeden Fall achten sollten.

Einpreisen von Miete und Nebenkosten

Der Vermieter kann Ihnen fast jede Miete vorgeben; gewerbliche Mieter werden nur vor Mietwucher geschützt. Auf der anderen Seite gibt es auf Vermieterseite ein wirtschaftliches Risiko im Hinblick auf die Inflation. Gerade bei auf mehrere Jahre befristeten Mietverträge werden daher häufig Mietanpassungsklauseln oder eine Staffelmiete vereinbart oder ein neutrale Dritter benannt, der die neue Miete festsetzt.

Alle laufenden Nebenkosten können, anders als im Wohnraummietrecht, auf den gewerblichen Mieter umgelegt werden. Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen auch im Falle einer Pauschale dennoch wenigstens zum Teil verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Tipp vom Anwalt: Der Mieter sollte auf die Vereinbarung einer vertraglichen Ausschlussfrist – ähnlich, wie im Wohnraummietrecht – bestehen, sonst gilt für den Vermieter die im Bürgerlichen Recht übliche dreijährige Verjährung.

Bei Formulierung des Vertragszwecks aufmerksam sein!

Im Gewerbemietrecht gibt es einiges zu beachten. Neben der Formulierung des Vertragszwecks sind bei Schriftform und Mietzweck besondere Aufmerksamkeit gefragt.

Ihr primäres Ziel wird in der Regel das Betreiben eines Gewerbes sein. Vereinbaren Sie als Mieter den Vertragszweck nicht zu eng, sonst laufen Sie Gefahr, etwa im Falle einer nötigen Sortimentsumstellung, vom Vermieter abgemahnt zu werden. Ist der Vertragszweck dagegen weiter gefasst, geht damit ein  Konkurrenzschutz einher, was den Vermieter in die Bredoullie bringen kann. Mit dem Vertragszweck sichert der Vermieter zudem förmlich zu, dass die objektbezogenen Voraussetzungen von Anfang an vorliegen. Für den Gewebemieter empfiehlt sich freilich zusätzlich die Vereinbarung einer echten Konkurrenzschutzklausel, die dann in der Tendenz von der Rechtsprechung recht großzügig ausgelegt wird (vergleiche zu einem Mietvertrag mit einem Fitnesscenter etwa OLG Frankfurt vom 27.1.2012, Aktenzeichen: 2 U 299/11).

Die Schriftform beachten!

Gewerbliche Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen sollen, sind gemäß § 550 BGB schriftlich abzuschließen. Dies bedeutet auch, dass der Mietvertrag und alle seine Anlagen irgendwie zu verbinden sind, will man das Schriftformgebot einhalten. Die Unterschrift muss den Vertrag dann räumlich abschließen. Werden hier Fehler gemacht, kann dies dazu führen, dass ein langjährig befristet abgeschlossener Vertrag – unabhängig vom außerordentlichen Kündigungsrecht und verschiedenen Sonderkündigungsrechten – nach einem Jahr dennoch ordentlich gekündigt werden kann.

Tipp vom Anwalt: Stellen Sie  bei einem Gewerbemietvertrag möglichst mit der Kombination aus körperlicher Verbindung der Urkunden und fortlaufender Nummerierung sicher, dass die Schriftform eingehalten wird. Für den Fall, dass doch etwas schief läuft, empfiehlt sich aus Investitionsschutzgründen eine Regelung im Vertrag für Ausgleichsansprüche und eine Übernahmeklausel bezüglich Umbauten und sonstiger bauliche Einrichtungen.

Einholung von Genehmigungen!

Gewerbetreibende, deren Tätigkeit erlaubnispflichtig ist, erhalten diese Genehmigung nur, wenn Sie die relevanten gesetzlichen Vorschriften hierzu erfüllen. Diese können u.a. im Baurecht, Lebensmittel- und Hygienerecht, den Unfall- und Arbeitsschutzbestimmungen oder in diversen Verordnungen zu finden sein. Der Mietvertrag sollte also durchaus mit einer aufschiebenden Bedingung verstehen werden.

Tipp vom Anwalt: Da das Fehlen der erforderlichen Genehmigungen u.U. keinen Mietmangel darstellt, müssen Sie als gewerblicher Mieter müssen dann noch weiter die volle Miete zahlen. Eine vereinbarte Klausel zur Betriebspflicht erhöht ihr wirtschaftliches Risiko dann noch.

Der Abschluss des Gewerbemietvertrages unter der aufschiebenden Bedingung, dass dieser erst Gültigkeit erlangen soll, wenn die entsprechenden Erlaubnisse und Genehmigung erteilt werden, senkt dagegen ihr wirtschaftliches Risiko.

Die Instandsetzung und Instandhaltung regeln

Nach dem gesetzlichen Leitbild muss der Vermieter die Räume in einem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben. Die vereinbarte Miete gilt als Inklusivmiete. Die Durchführung der sogenannten Schönheitsreparaturen wird  vertraglich jedoch fast immer dem Mieter auferlegt. Nicht selten sind diese AGBs aber unwirksam.

Bei Mietmängel kann auch der gewerbliche Mieter dagegen seine Mieterrechte geltend machen, insbesondere mindern, es sei denn dieses Recht wurde vertraglich ausgeschlossen. Bei der Geltendmachung dieser Rechte ist zudemVorsicht geboten, weil eine unberechtigte Minderung zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages führen kann. . Für den Laien erschließt sich ohne rechtliche Beratung kaum, ob Ärgernisse, wie zu hohe Temperaturen in den eigenen Büroräumen (dazu die interessante Entscheidung des KG Berlin vom 5.3.2012, Aktenzeichen: 8 U 48/11) oder zu niedrige einen Mietmangel im rechtlichen Sinne darstellen.

Tipp vom Anwalt: Lassen Sie sich daher zur eigenen Sicherheit rechtlich beraten, bevor Sie Ihre Mieterrechte ausüben. Kurze rechtliche Fragen beantwortet Rechtsanwalt Richter telefonisch für Sie kostenfrei (093147085337).

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Dieser Beitrag stellt nur einige wichtige Punkte vor, so dass die Einholung umfassenden rechtlichen Rates im Rahmen einer Erstberatung unverzichtbar ist.

Interessantes Urteil im Gewerbemietrecht: Shisha-Bar darf weitermachen!

Interessantes Urteil im Gewerbemietrecht: Shisha-Bar darf weitermachen!

Gemischt genutzte Gebäude mit WEG-Gemeinschaften sind per se beide geeignet heftige immerwährende mietrechtliche Streitigkeiten zu produzieren. Dass die, wie Pilze aus dem Boden schießende Shisha-Bars nicht allen gefallen und bereits die Gerichte, etwa über Räumungsklagen beschäftigen, überrascht nicht.

Shisha-Bar-Urteil des OLG Köln

Bei diesem interessanten Fall aus Köln ging es darum, ob ein Vermieter eines aus 70 Wohn- und Gewerbeeinheiten bestehenden Objekt einem Shisha-Bar-Betreiber außerordentlich kündigen konnte, u.a. deshalb, weil er vertragswidrig nicht die mietvertraglich vereinbarte Gaststätte mit Alkoholausschank betrieb, sondern ohne Vermieterzustimmung wesentliche Baumaßnahmen durchgeführt hatte. Fraglich war, ob das vom Mietzweck umfasst war.

Öffentlich-rechtliche Beschränkungen bahnen sich sich

Zuvor hatte sich schon ein heftiger Streit angebahnt: Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte schon vor Jahren den Wunsch des Shisha-Bar-Betreibers abgeschmettert einen Lüftungskanal an der Hofseite anzubringen. Jüngst hatte aber die Stadtverwaltung ihn aufgefordert eine wirksame Be- und Entlüftungsanlage einzubauen, weil das verbrennende Kohlenmonoxid der Kohle der Wasserpfeifen die Gesundheit der Gäste gefährden könnte. Zudem sei ein zweiter Fluchtweg erforderlich.

Der Vermieter verbat die erforderlichen Umbaumaßnahmen unter Verweis auf den früheren WEG-Beschluss; die Stadt hingegen erteilte dem Shisha-Bar-Betreiber eine Baugenehmigung hierfür. Der Mieter errichtete daraufhin eigenmächtig den gewünschten Kamin über sieben Stockwerke und die Abluftanlage, woraufhin der Vermieter ihm die Kündigung aufgrund des „Schwarzbaus“ erklärte. Weitere Kündigungen folgen, bis hin dazu, dass der Vermieter den Strom abstellte und erfolglos versuchte die Wasserpfeifen-Dampf-Nutzung über den Weg des einstweiligen Rechtsschutzes zu verbieten. Später erklärte der Vermieter sogar die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung.

Räumungsklage wurde abgelehnt

Das OLG Köln hat nun – anders als die Vorinstanz – die Räumungsklage abgewiesen, weil es den außerordentlichen Kündigungsgrund des § 543 I S. 2 BGB nicht verwirklicht sah . Insbesondere sei der Betrieb der Shisha-Bar keine vertragswidrige Nutzung, da das Angebot von Shisha-Pfeifen als zusätzliche Leistung erlaubt sei. Die Kölner Richter zogen eine interessante Parallele: Vor Einführung des Rauchverbotes habe der Konsum von Zigaretten oder anderen Rauchwaren auch zu keiner Abweichung der vertraglichen Einordnung eines Lokals als „Gaststätte mit Alkoholausschank“ führt – warum also wegen dem aus dem Orient importierte Trend?

Umbau ohne Vermieterzustimmung

Dass sich die rechtlichen Anforderungen ans Mietobjekt ändern, liege nicht an der Person des Betreibers, sondern entstamme Umständen, die nicht auf ihn zurückzuführen sind. Dass der Betreiber die Umbauten gegen den Willen des Vermieters vorgenommen habe, wurde vom Gericht zwar als Mietvertragsverletzung erkannt, in der Gesamtabwägung trete das Vermieterinteresse an der Vertragsbeendigung aber hinter des Mieterinteresse am Fortbestand des Vertrages zurück. Der Verstoß durch den Mieter sei also nicht so schlimm. Denn der Umbau habe dazu geführt, dass das Objekt wieder vertragsgemäß genutzt werden könne, zum anderen sei durch den Umbau die Gebäudesubstanz nicht  gefährdet worden und zu guter Letzt habe sich der Vermieter mit unberechtigten Kündigungen und Selbsthilfe in Wild-West-Manier (Strom abstellen) selber nicht gerade deeskalierend verhalten. Der Vermieter hätte, so die Kölner Richter abschließend, hätte nicht kündigen dürfen, weil das Mietobjekt erst durch die Baumaßnahmen wieder in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt wurde. Dies folge aus der allgemeinen Vertragstreue.

Schriftform bei Gewerbemietverträgen

Weitere Interessante Ausführungen enthält die Entscheidung zur Formbedürftigkeit und Schriftform (Rn. 107 ff.) sowie zum Anspruch auf Errichtung einer Behindertentoilette (Rn. 134).

In einigen Punkten erfolgreich der Vermieter dennoch, der den geplanten Bau des zweiten Fluchtweges gem. § 541 BGB untersagen lassen konnte, weil eine im Gemeinschaftseigentum der WEG-Gemeinschaft stehende Wand dadurch zerstört werden würde. Die WEG-Gemeinschaft hätte ansonsten gegen ihn u.U. einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB (nach OLG Köln vom 19.05.2017, Az.: 1 U 25/16).

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