Modernisierungskosten: Auch Kosten für noch nicht fällige Instandsetzungsarbeiten sind abzuziehen

Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten weiter eingeschränkt

Der BGH hat ein mieterfreundliches Urteil im Bereich Mieterhöhung nach Modernisierung erlassen (BGH vom 17.06.2020, Az.: VIII ZR 81/19). Oft steigen die Mieten nach einer Modernisierung recht erheblich. Für Mieter ergeben sich jetzt neue Verteidigungsmöglichkeiten.

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In dem Fall vor dem BGH hatte eine Mieterin aus Düsseldorf ihren Vermieter verklagt, da er in zwei Mieterhöhungsschreiben die Miete um fast 200 € und dann kurze Zeit später um weitere 241 € erhöhen wollte. Die Mieterin wehrte sich durch mehrere Instanzen erfolgreich durch eine (negative) Feststellungsklage.

Negative Feststellungsklage auf Unwirksamkeit der Erhöhung

Dem Vermieter wurde zum Verhängnis, dass er bei der Umlage mehrerer Positionen, wie den über 60 Jahre alten Haus- und Wohnungstüren sowie der Briefkastenanlage nicht den Anteil ersparter Instandhaltungskosten abgezogen hatte, obwohl bereits ein nicht unerheblicher Teil der Nutzungsdauer dieser Gegenstände verstrichen war. Dass die Gegenstände noch in guten Schuß waren und der Instandsetzungsbedarf demnach noch nicht “fällig” war, stand dem nicht im Wege.

Fiktiv ist also Folgendes zu bestimmen und in Abzug zu bringen: Der Kostenaufwand, der zeitanteilig für die Erhaltung eines Bauteils anfällt,  in dem Umfang, in dem er in Bezug auf seine zu erwartende Gesamtlebensdauer zum Zeitpunkt der Durchführung der baulichen Veränderung, besteht.

Beweislast für Modernisierung trägt der Vermieter

Tipp vom Anwalt: Das Gericht stellte zugleich (nochmal ausdrücklich) klar, dass die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass eine Modernisierungs- und keine Instandhaltungsmaßnahme vorliegt, den Vermieter trifft.  So reicht etwa auch sein Tatsachenvortrag nicht aus, dass ein neues Bauteil für sich betrachtet wirtschaftlich wertvoller ist als ein gebrauchtes Bauteil. Die Anforderungen an das substantiierte Vortragen von Einwänden mieterseits bleibt also nach wie vor nicht sonderlich hoch!

Keine Erhöhung des Gebrauchswertes

Der oben beschriebene Abzug ist also selbst dann vorzunehmen, wenn tatsächlich eine Modernisierung vorliegt. Dies folgerten die Richter aus der Formulierung des § 559 II BGB n.F.  und dem Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung, denn eine Umlage von Instandhaltungskosten – die dem Gesetz nach Vermieterangelegenheit sind – auf den Mieter soll gerade nicht erfolgen. Belastet werden soll der Mieter nur, wenn er spiegelbildlich durch die Maßnahmen von einer Erhöhung des Gebrauchswertes profitiert (z.B. Energieeinsparung, eine nachhaltige Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse etc.).

Tipp vom Anwalt:  Den Vermieter trifft also auch die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe der umlagefähigen Kosten. Ein ins Mieterhöhungsschreiben fehlerhaft eingeführtes Gewerk  kann das ganze Mieterhöhungsverlangen nach § 139 BGB im Einzelfall zum Scheitern bringen, wenn dieses nicht ohne Verstoß gegen gesetzliche Wertungen von den verbleibenden Gewerken abgetrennt werden kann und soll. Dies kann etwa der Fall sein, wenn die Kosten für die einzelnen Baumaßnahmen nicht separat ausgewiesen werden und so nicht rechnerisch nachvollzogen werden kann, in welcher anteiligen Höhe das fehlerhaft erläuterte Gewerk in den Gesamtbetrag der Mieterhöhung eingeflossen ist.

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Mieterhöhungen in Schweinfurt etwas leichter zu verwirklichen

Einfacher Mietspiegel hat Indizwirkung für Ermittlung der ortsüblichen Miete

Im Mietrecht kann der Vermieter die Miete nicht einfach willkürlich erhöhen. Ist die Miete vor 15 Monaten erhöht werden, kann eine Erhöhung der Miete nach § 558 II 1 BGB grds. nicht erfolgen.

Zum 01.02.2019 wurde für Schweinfurt der einfache Mietspiegel für freifinanzierte Wohnungen neu aufgelegt. Nach Baujahr, der Ausstattung (Wohnungsqualität) und Wohnungsgröße wird dort differenziert und ein ortsüblicher Quadratmeterpreis von 3,51 € bis maximal 9,22 € bei Bezugsfertigkeit oder Neurenovierung ab 2018 und sehr guter Ausstattung ermittelt. Das Vorhandensein einer Zentralheizung hat auch eine wichtige Differenzierungsfunktion.

Wohnqualität nach Punktesystem bestimmen

Nach 12 Zeitabschnitten und einem Ausstattungsgrad von einfach bis gut wird differenziert, wobei die Wohnqualität sich nach einem Punktesystem bestimmt von einem Punkt (einfach) über mittel (2-4 Punkte), gut (5-7 Punkte und sehr gut (acht und mehr Punkte).

Ruhige Wohnlagen am Deutschhof, Hochfeld, Steinberg, Haardt, Gartenstadt und Eselshöhe

Fenster mit Isolierverglasung, ein Vollwärmeschutz oder ein Energieausweis über den Energiebedarf des Gebäudes mit A+, A oder B bis D (bis 125 kWh/(m²xa)steigern den Wohnwert natürlich beachtlich , wie aber auch ein sehr ruhige Wohnlage mit aufgelockerter Bauweise mit Grünflächen, wie man es insbesondere in den Stadtteilen Deutschhof, Hochfeld, Steinberg, Haardt, Gartenstadt und Eselshöhe antreffen kann.

Negativ auf die Wohnqualität wirken freilich ein ungünstiger Wohnungsgrundriss, eine Raumhöhe unter 2,30 m, ein fehlender Fahrstuhl ab 3 Geschossen oder Lärmbelästigungen und andere negative Umwelteinflüsse etwa an Hauptstraßen.

Tipp vom Anwalt: Ist die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben kann ggf. eine Erhöhung der Miete nach § 558 II 1 BGB erfolgen.

Entscheidung des BGH zu Mieterhöhung bei einfachem Mietspiegel

Nach einer neuen Entscheidung des BGH vom 13.02.2019 zur Begründung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete haben die Richter festgestellt, dass einem einfachem Mietspiegel immerhin eine Vermutungsfunktion zukommt (VIII ZR 245/17). In zwei Schritten sei zunächst die Einzelvergleichsmiete zu bilden und dann aufgrund konkreter Wohnwertmerkmale von dem Mittelwert Zu- oder Abschläge vorzunehmen.

Tipp vom Anwalt: Auch eine gut ausgestattete Wohnung kann bei schlechtem Instandhaltungszustand eine schlechtere Wohnqualität haben als eine nur einfach ausgestattete Wohnung bei sehr gutem Instandthaltungszustand. Als Vermieter sollten Sie in jedem Fall werterhöhende Merkmale, wie einen Gipsputz, Schallschutzfenster oder eine Schallschutzlüftung zur Begründung benennen. Eine nicht separat steuerbare Fußbodenheizung im Bad und ein Lärmimmissionen ausgesetzter Balkon können den Wohnwert hingegen in der Regel nicht erhöhen.

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Fünf häufige Fehler in Mieterhöhungsschreiben nach Modernisierung

Mieterhöhungen entgegentreten

Immer wieder sehen sich Mieter großen Mieterhöhungsverlangen Ihrer Vermieter nach Modernisierungen ihrer Wohnung ausgesetztBis zu 11% der Gesamtkosten jährlich, nunmehr aktuell 8%, können Vermieter an sie weiterreichen.

Tipp vom Anwalt: Der Gesetzgeber hat eine neue Kappungsgrenze geschaffen, so dass innerhalb von sechs Jahren die Miete pro Quadratmeter nur um 3€ ansteigen darf, im Einzelfall sogar weniger.

 

Nicht selten ist die Mieterhöhung aber überzogen. Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur, nennt die fünf häufigsten Fehler: “Fünf häufige Fehler in Mieterhöhungsschreiben nach Modernisierung” weiterlesen