Update wegen neuem BGH-Urteil zu “Die 10 häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnung”

Fehler in Betriebsnebenkostenabrechnungen

Sie können richtig Geld sparen! Gerade jetzt, wo die Gas- und Ölpreise in die Höhe schießen, lohnt es sich genau hinzuschauen!

Schätzungsweise jede zweite Betriebskostenabrechnung enthält Fehler. In diesem zweiteiligen Beitrag   stellt Ihnen Rechtsanwalt Christopher Richter diesmal  zehn häufige Fehler bei der Umlage von Betriebskosten durch Ihren Vermieter vor. „Update wegen neuem BGH-Urteil zu “Die 10 häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnung”“ weiterlesen

Update (Teil 2)… die häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnungen

Betriebsnebenkostenabrechnung

Lesen Sie hier Beitrag 1 zu den Fehlern in der Nebenkostenabrechnung

6. Umlage der Kosten für Gebäudereinigung

Ihr Vermieter kann grundsätzlich alle Kosten auf den Mieter umlegen, die ihm durch die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Teil des Gebäudes entstehen, insbesondere das Treppenhaus. Nach Auskunft des deutschen Mieterbundes sind dies 2,04 € pro Quadratmeter im Jahr hierfür normal.  Umlagefähig sind etwa die Kosten der zur Reinigung notwendig Putzmittel und die Betriebskosten die hierzu eingesetzten Maschinen. In der Regel darf der Vermieter einmal im Monat das Treppenhaus reinigen lassen darf, wenn es die Miete nicht vereinbarungsgemäß selber machen müssen. Eine Reinigung mehr als zweimal pro Woche dürfte daher zuviel sein. Kosten einer besonderen Verschmutzung, wie nach einer Baumaßnahme, Graffitibeseitigung oder einer Überschwemmung hingegen bleiben ohnehin am Vermieter hängen. „Update (Teil 2)… die häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnungen“ weiterlesen

Eigentum verpflichtet (nicht immer)

Schnell wechselnde Eigentümer können für gewerbliche Mieter teils drastische Folgen haben. Das hat ein vor dem BGH verhandelter Fall (Az.: XII ZR 84/20, Urteil vom 27.10.2021 gezeigt). Dort war u.a. die Räumungsklage des aktuellen Eigentümers gegen einen Verein erfolgreich.

Der Verein hatte von einer Grundstücksgesellschaft im Januar 2008 ein ca. 4.000 m² großes Grundstück auf zehn Jahre befristet “gepachtet”, Eigentümerin war der Zeit eine andere Gesellschaft (P), die das Grundstück erst rund 5 Monate später an die Klägerin veräußert. Diese kündigte nun den Vertrag.

Tipp vom Anwalt: Wird eine Grundstücksfläche nicht zur Fruchtziehung überlassen, dann handelt es sich trotz fälschlicher Bezeichnung sehr wohl um einen Mietvertrag.

Der mietende Verein hielt der Klägerseite insbesondere den Ausschluss der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit infolge der Befristung gem. §§ 578, 550 BGB entgegen. Zu Unrecht, wie jetzt der BGH entschied und den Beklagten zur Herausgabe verurteilte. Denn mangels wirtschaftlichem Interesse der bisherigen Eigentümerin P bei Vertragsschluss des “Pachtvertrages” sei das Mietverhältnis nicht kraft Gesetzes § 566 I BGB (analog) auf die neue Eigentümerin übergegangen, sondern neu entstanden. Anders kann dies dann sein, wenn der Eigentümer zur Vermietung seines Grundstücks einen Hausverwalter einsetzt oder als einer von mehreren Eigentümern oder als Alleingesellschafter einer GmbH den Mietvertrag schließt.

Tipp vom Anwalt: Als Mieter können Sie den Abschluss einer rechtsgeschäftlichen Vertragsübernahme dafür sorgen, dass der neue Eigentümer in den zwischen bisherigen Eigentümer und Mieter geschlossenen Mietvertrag eintritt.

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AG Würzburg: Mietschuldennachzahlung heilt auch ordentliche Kündigung

Das Amtsgericht Würzburg hat unter dem 25.08.2021 (Az.: 13 C 1183/21) eine mieterfreundliche Entscheidung getroffen. Im dortigen Verfahren hatte ein Vermieterehepaar einer Wohngemeinschaft fristlos und hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzuges gekündigt, nachdem zunächst zwei Monatsmieten nicht gezahlt wurden. Obwohl die Beklagten die Mietschulden nachgezahlt hatten, hatte die Vermieterseite Räumungsklage erhoben, die nun vom Amtsgericht Würzburg abgewiesen wurde.

Gerechtigtkeitsdefizit für den Mieter, der nachzahlt

Nach Ansicht des Gerichts war die nachträgliche Zahlung der Miete bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, zu berücksichtigen. Das Gericht stellte ein Gerechtigkeitsdefizit, welches aus einer blinden Anwendung der BGH-Rechtsprechung zur Nichterstreckung einer Heilung nach § 569 BGB der nachträglichen Zahlung auch auf den Wegfall der ordentlichen Kündigung folge. Nämlich dergestalt, dass derjenige Miete, der ausgleicht “hinterher doch der Dumme ist”, wenn der Vermieter auf die ordentliche Kündigung beharrt.

AG Würzburg schloss sich Tendenz der Instanzgerichte an

Das AG Würzburg folgt daher einer Tendenz erst- und zweitinstanzlicher Gerichte (z.B. LG Berlin, Urteil vom 28.09.2018, 65 S 97/18 sowie vom 30.03.2020, Az.: 66S 293/19, AG Mannheim vom 03.04.2019, Az.: 4 C 4743/18 und AG Rheine vom 16.05.2019, Az.: 10 C 234/18). Das Gericht hatte bei seiner Abwägung berücksichtigt, dass das Mietverhältnis bereits langjährig bestand und die Mietschulden recht unverzüglich nachgezahlt wurden.

Berufungsinstanz hat nun zu entscheiden

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die Klägerseite hat Berufung eingelegt (42 S 1589/21)

Bauliche Veränderungen wegen E-Mobilität

In § 554 BGB hat der Gesetzgeber eine Norm geschafft, die dem Mieter einen Anspruch darauf gibt, dass er aus Gründen der Barrierereduzierung, um die nötige Infrastruktur für die Ladung von elektrisch betriebenen Fahrzeuge zu schaffen und für einen besseren Schutz vor Einbrüchen bauliche Veränderungen vornimmt. Wo hierbei die Grenzen liegen, hat das Amtsgericht München in einem Urteil vom 01.09.2021 (Az.: 416 C 6002/21) skiziiert.

Vermieter fürchtete Überlastung der Hausanschlüsse

Dort wollte ein Mieter die Ersetzung der Erlaubnis für eine Ladestation für ihr Hybridfahrzeug einklagen, die direkt an ihren Hausanschluss angeschlossen werden sollte. Der Vermieter hatte der Maßnahme widersprochen, da er eine Überlastung der Hausanschlüsse befürchtete, wenn andere Mietparteien sich auch für eine individuelle Lösung entscheiden würden. Stattdessen bot der Vermieter eine einheitliche Lösung an durch technische Maßnahmen, wie der Verlegung von Brückenkabeln, einen neuen Trafo und Zuleitungssystemen sowie einen speziellen Zähler.

Dem Vermieter unzumutbar

Zurecht, sie das Amtsgericht jetzt entschied, denn aufgrund der Gleichbehandlungspflicht der Mieter sei es dem Vermieter unzumutbar, die bauliche Veränderung, wie sie der Mieter plante, hinzunehmen. Der Mieter müsse vielmehr die durch den Vermieter angebotene einheitliche Lösung akzeptieren.

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Mieterhöhungen bei Mietspiegel

Einfacher Mietspiegel hat Indizwirkung für Ermittlung der ortsüblichen Miete

Im Mietrecht kann der Vermieter die Miete nicht einfach willkürlich erhöhen. Ist die Miete vor 15 Monaten erhöht werden, kann eine Erhöhung der Miete nach § 558 II 1 BGB grds. nicht erfolgen. Zudem ist ggf. die Kappungsverordnung und in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten noch die Mietpreisbremse zu beachten.

Zum 01.02.2021 wurde etwa für Schweinfurt der einfache Mietspiegel für freifinanzierte Wohnungen neu aufgelegt. Nach Baujahr, der Ausstattung (Wohnungsqualität) und Wohnungsgröße wird dort differenziert und ein ortsüblicher Quadratmeterpreis von 3,59 € bis maximal 9,76 € bei Bezugsfertigkeit oder Neurenovierung ab 2018 und sehr guter Ausstattung ermittelt. Das Vorhandensein einer Zentralheizung und/oder eigenem Bad mit WC hat auch eine wichtige Differenzierungsfunktion.

Tipp vom Anwalt: Der BGH hat die formellen Anforderungen an Mieterhöhungsschreiben nach § 558a BGB etwas gelockert, so dass er klargestellt hat, dass der Mietspiegel dem Schreiben nicht als Anlage beigefügt werden muss, wenn er öffentlich zugänglich ist und auch nicht die Mietpreisspanne genannt weren muss.

Wohnqualität als weiteres Differenzierungsmerkmal

Mietspiegel differenzieren oft – so etwa der in Schweinfurt – nach der Wohnqualität: Fenster mit Isolierverglasung, ein Vollwärmeschutz oder ein Energieausweis über den Energiebedarf des Gebäudes mit A+, A oder B bis D (bis 125 kWh/(m²xa) steigern den Wohnwert natürlich beachtlich , wie aber auch ein sehr ruhige Wohnlage mit aufgelockerter Bauweise mit Grünflächen und führen zu einer höheren Vergleichsmiete. Dies betrifft viele Wohnungen in den Stadtteilen Deutschhof, Hochfeld, Steinberg, Haardt, Gartenstadt und Eselshöhe antreffen kann.

Negativ auf die Wohnqualität wirken ein ungünstiger Wohnungsgrundriss, eine Raumhöhe unter 2,30 m, ein fehlender Fahrstuhl ab 3 Geschossen oder Lärmbelästigungen und andere negative Umwelteinflüsse etwa an Hauptstraßen. In diesen Fällen wird man eine niedrigere Vergleichsmiete ansetzen können.

Tipp vom Anwalt: Ist die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben kann ggf. eine Erhöhung der Miete nach § 558 II 1 BGB erfolgen.

Entscheidung des BGH zu Mieterhöhung bei einfachem Mietspiegel

Nach einer neuen Entscheidung des BGH vom 13.02.2019 zur Begründung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete haben die Richter festgestellt, dass einem einfachem Mietspiegel immerhin eine Vermutungsfunktion zukommt (VIII ZR 245/17). In zwei Schritten sei zunächst die Einzelvergleichsmiete zu bilden und dann aufgrund konkreter Wohnwertmerkmale von dem Mittelwert Zu- oder Abschläge vorzunehmen.

Tipp vom Anwalt: Auch eine gut ausgestattete Wohnung kann bei schlechtem Instandhaltungszustand eine schlechtere Wohnqualität haben als eine nur einfach ausgestattete Wohnung bei sehr gutem Instandhaltungszustand. Als Vermieter sollten Sie in jedem Fall werterhöhende Merkmale, wie ein Gibsputz, Schallschutzfenster oder eine Schallschutzlüftung zur Begründung benennen. Eine nicht separat steuerbare Fußbodenheizung im Bad und ein Lärmimmissionen ausgesetzter Balkon können den Wohnwert hingegen in der Regel nicht erhöhen.

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Die häufigsten Fehler in WEG-Beschlüssen

Anfechtbare Fehler in WEG-Beschlüssen

Auch nach neuem Recht gilt: Bei Ladung, Durchführung und Veröffentlichung der Beschlüsse einer Versammlung der Wohnungseigentümer können weiterhin viele Fehler gemacht werden, die zur Anfechtbarkeit oder gar Nichtigkeit führen können. Aus dem Strauß der möglichen Fehler stellt Ihnen der im Miet- und WEG-Recht tätige Anwalt Christopher Richter, LL.M.Eur einige davon vor.

Fehlerhafte Beschlussfassung

Werden von den Wohnungseigentümer etwa nicht hinreichend bestimmte Beschlussanträge gefasst oder ist der Beschluss nicht von der Tagesordnung gedeckt ist, dann wird die  Anfechtung des Beschlusses – innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist – fast immer erfolgreich sein. Gleiches gilt, wenn das Protokoll das Abstimmungsergebnis fehlerhaft festhält oder bei der Ermittlung des Abstimmungsergebnis – dazu zählt auch die jederzeitige Erfassung der Beschlussfähigkeit – Fehler passieren. Nach neuem Recht gibt es aber kein Quorum für die Beschlussfähigkeit mehr, so dass auch Ein-Personen-Versammlungen möglich sind!

Die Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit von Wohnungseigentümerversammlungen ist weiter ein grober Verstoß also wenn Dritte auf den Beschluss Einfluss genommen haben  und zuvor vom Hausverwalter kein Geschäftsordnungsbeschluss herbeigeführt wurde, die ihnen ausnahmsweise die Anwesenheit gestattet. Zu achten ist zudem auch darauf, dass von Stimmrechtsvollmachten nicht willkürlich Gebrauch gemacht wird. Die nur per Fax übersandte Vollmacht reicht nach der Rechtsprechung nicht.

Achtung: War es früher möglich, dass der Hausverwalter nach nach § 49 WEG Adressat der Kostentragungspflicht sein konnte, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Anfechtungsklage  Schiffbruch erlitt, so ist jetzt nach neuem Recht nur noch Letztere als Haftungsadressat geblieben. Zivilrechtliche Ansprüche gegen den Verwalter bestehen aber weiter.

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Verwertungskündigung ging nicht durch

Bevor ein Vermieter die Kündigung eines Mietverhältnisses erklären darf, weil er einen Teil des Gebäudes abreißen muss, kann er ggf. gehalten sein das Gebäude zu erweitern – auch wenn sich diese Erweiterungskosten für ihn aus der Miete nicht kompensierbar sind.

So hat es der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung vom 16.12.2020 festgestellt (Az.: VIII ZR 70/19). In Braunschweig wollte ein Erbe eines ehemaligen Landarbeiterhauses den bisherigen Mieter, der für den Schleuderpreis von 60 € eine Wohnung gemietet hatte, wobei sich die Toilette außerhalb in einem Seitenflügel befand, kündigen. Dieser Seitenflügel jedoch musste u.a. aus statischen Gründen abgerissen werden und eine Erweiterung des verbleibenden Gebäudes um ein neues Badezimmer würde einen kleineren fünfstelligen Betrag kosten. Zuviel für den neuen Eigentümer, der sich aber recht pauschal auf fehlende eigene Mittel berief. Der BGH sah die Kündigung als unwirksam an, da dem Vermieter trotz der ungewöhnlich geringen Miete es zumutbar sei einmalig, diesen “überschaubaren” fünfstelligen Betrag aufzubringen.

Weder nach § 573 II Nr. 3 BGB, schon wegen der nicht erkennbaren Verwertungsabsicht, also was nach dem geplanten Abriss mit dem Gebäude passieren sollte, noch nach dem gleichberehtigt danaben stehenden Abs. I, war das Räumungsbegehren des Vermieters erfolgreich. In der Abwägung überwiegen die die Unkosten für den Vermieter als Nachteil nicht wesentlich die Nachteile für den Mieter sein Besitzrecht an der Wohnung zu verlieren.

Kein Ersatz für Hauseigentumsmaklerkosten trotz unberechtigter Eigenbedarfskündigung

Schadensersatzpflicht nach unberechtigter Eigenbedarfskündigung

Einen unliebsamen Mieter loswerden mittels der Eigenbedarfskündigung. Zu diesem Kniff greifen nicht selten Vermieter und behaupten Familienangehörige oder sie selber würden in die vermietete Wohnung einziehen wollen. Nicht selten entspricht dies jedoch nicht ganz der Wahrheit und es zieht ein neuer familienfremder Mieter ein.

Tipp vom Anwalt: Sind sie Adressat einer Eigenbedarfskündigung geworden, dann prüfen Sie nach dem Auszug das Klingelschild, ob der Name dort die Behauptungen des kündigen Vermieters ggf. gleich widerlegt.

Gerichtlicher Vergleich mit verlängerter Räumungsfrist

Über eine derartige Konstellation hatte kürzlich der Bundesgerichtshof zu entscheiden (BGH vom 09.12.2020, Az.: VIII ZR 238/18). Dort wollte der getäuschte Mieter, der im Vorprozess einem Räumungsvergleich mit Räumungsfrist zugestimmt hatte, nun Ersatz der über 32.000 € Maklerkosten, die er aufwenden musste für den Erwerb einer Eigentumswohnung in Berlin.

Wegfall des Eigenbedarfs

Erfolglos, wie der BGH nun entschied, obwohl entgegen den Ankündigungen in der Eigenbedarfskündigung nicht die Tochter eines der Vermieter eingezogen war. Dabei betonten die Richter, dass der Hinweis auf einen Wegfall des Eigenbedarfs nur bis zum Ende der Kündigungsfrist erfolgen musste, nicht aber bis zum Ende der im Vergleich vereinbarten Räumungsfrist.

Tipp vom Anwalt: Wollten Sie das anders regeln, sollte im Vergleich u.a. mitaufgenommen werden, dass der Vermieter an seiner ursprünglichen Kündigung nicht mehr festhält, also ihre Rechtswirkungen rückgängig macht.

Maklerkosten für Hauserwerb vom Schadensersatz ausgeschlossen

Letztlich bekam der getäuschte Mieter die Maklerkosten für den Hauserwerb nicht ersetzt, weil diese Kosten keine äquivalente Schadensfolge des unterbliebenen Hinweises waren (Achtung: Bei Maklerkosten zum Finden einer neuen Mietwohnung dürfte dies anders sein). Denn der begehrte Ersatz für die Tatfolgen stammte nicht aus dem Gefahrenbereich zu deren Abwendung die vertragliche Pflicht übernommen wurde. Es fehlte also am “inneren Zusammenhang”.

Kein geschütztes Gebrauchserhaltungsinteresse

Denn der getäuschte Mieter war aus seiner bisherigen Mieterstellung in die eines Eigentümers gewechselt. Sein vertraglich geschütztes Gebrauchserhaltungsinteresse auf Zeit war also einer zeitlich unbegrenzten eigenverantwortlichen Nutzungs- und Verfügungsbefugnis als Eigentümer gewichen. Daher bekam er die teuren Maklerkosten nicht zugesprochen.

Lesen Sie hier mehr zu Ihren Rechten als Mieter nach einer Kündigung

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Gewerberaumlos wider Willen

Verstoß gegen Schriftform ermöglichte Kündigung

Bei Abschluss eines befristeten Gewerbemietvertrages ist Aufmerksamkeit geboten. Meistens für den Vermieter, der sich aus wirtschaftlichen Gründen eine feste Gewerbemiete für etliche Jahre sichern will. In diesem interessanten  aktuellen BGH-Fall (BGH-Urteil vom 04.11.2020, Az.: XII ZR 4/20) war es der Mieter, der seine Gewerbeeinheit behalten wollte, dem aber ein Schriftformmangel  einen Strich durch die Rechnung machte.

Befristeter Gewerbemietvertrag schließt eigentlich ordentliche Kündigung aus

Nach einem Eigentümerwechsel erhielt der Inhaber eines Ladenlokals trotz eines bis Ende Februar 2021 befristeten Gewerbemietvertrages eine ordentliche Kündigung, die dieser nicht akzeptieren wollte. Über mehrere Instanzen hinweg landeten die Mietvertragsparteien schließlich vor dem BGH, der den Räumungsanspruch des Vermieters bestätigte.

Fehlende Anlage verstieß gegen Schriftform

Problem war, dass der genaue Mietgegenstand sich erst aus einer Anlage zum Mietvertrag ergeben sollte, aber genau diese Anlage nicht an den Mietvertrag angeheftet war. Da in dem Gebäude unter dergleichen Adresse noch andere Gewerbeeinheiten mit ähnlicher Grundfläche vermietet wurden, war das Objekt auch nicht anderweitig bestimmbar i. S. d. § 550 BGB.

Tipp vom Anwalt: Wenn Sie  einen befristeten Mietvertrag kündigen wollen, kapitulieren Sie nicht sofort, sondern lassen diesen von einem Anwalt prüfen. Nachtrag kann Mietvertrag bestimmbar machen

Auch der Rettungsanker, den die Anwälte der Beklagten auswerfen wollten, nämlich dass ein Nachtrag zum Mietvertrag das Mietobjekt bestimmbar gemacht habe, wirkte nicht. Denn in der Tat kann durch die tatsächliche Nutzung  der Umfang des Objektes in einem Nachtrag bestimmbar bezeichnet werden, jedoch hatte der Mieter zu dem Zeitpunkt schon unerlaubt untervermietet, so dass das Argument nicht mehr zog.

Einwand des Formmangels nicht treuwidrig

Damit hatte sich auch der Einwand des Mieters zerschlagen, dass die Berufung auf den Formmangel durch den Vermieter treuwidrig sei, weil auch der Mieter durch sein Verhalten schuld daran hatte, dass der Mietgegenstand nicht bestimmbar war und blieb.