Überraschendes zum Betriebskostenguthaben

Verrechnung von Betriebskostenguthaben heikel

Vermieter die noch auf Mietschulden ihres Mieters warten und mit einem Guthaben aus einer Betriebs- oder Heizkostenabrechnung aufrechnen wollen, die haben manchmal ein Problem – oft ohne es zu wissen. Zumindest, wenn der Mietschuldner Hartz IV-Empfänger ist. Denn nach einer Entscheidung des Bundessozialgerichts (BSG vom 16.10.2012, Az.: B 14 AS 1881/11 R) ist dieses Guthaben unpfändbar, wenn das Jobcenter im Folgemonat des Zuflusses damit gegen die Leistungen des SGB II-Empfängers für Kosten der Unterkunft aufrechnet. Der Bundesgerichtshof hat sich am 20.06.2013 dieser Auffassung angeschlossen und einer Klage auf Auszahlung des Guthabens nach Verrechnung des Vermieters stattgegeben (Az.: IX ZR 310/12).

Tipp vom Anwalt: Vermieter sollten also ein realistische Vorauszahlungshöhe der Betriebskosten vereinbaren und bei der Abrechnung darauf achten alle umlegbaren Positionen auch in Rechnung zu stellen.

*Achtung: Nach einer neuen Entscheidung des Bundessozialgerichts dürfen die Jobcenter die Zahlungen aus Betriebskostenguthaben voll aufs Hartz IV anrechnen, auch wenn die Betriebskostenvorauszahlungen aus Zeiten stammen, wo nach keine Hartz IV bezogen wurde (BSG, Urteil vom 24.06.2020, Az.: B 4 AS 7/20). Eine andere Bewertung ist aber wohl m.E. vorzunehmen, wenn das Jobcenter die KdU nicht in der vollen tatsächlichen Höhe übernimmt*

Hartz IV-Empfänger sind geschützt

Die schmissige Begründung war, dass der Hartz IV-Empfänger durch Verrechnung bei zeitgleicher Minderung seiner KdU-Leistung nicht unters Existenzminimum rutschen darf, was ansonsten ja die Allgemeinheit wieder auffangen müsste. Die Verrechnung des Guthabens gegen Mietschulden ist zwar in jedem Fall eine beachtenswerte Einnahme, jedoch steht sie dem SGB II-Empfänger dann nicht unmittelbar zur Verfügung.

Tipp vom Anwalt: Wenn das Jobcenter die Miete im Folgemonat mindert, ohne dass das Guthaben dem Hilfeempfänger ausgezahlt wurde, ist das natürlich nicht ok: Legen Sie hier unbedingt Widerspruch ein (BSG, Urteil vom 16. 5. 2012 – B 4 AS 132/11 R ).

Beratungspflicht der Jobcenter

Achtung: Nach dem LSG Sachsen trifft den Hartz IV-Empfänger u.U. die Pflicht gegen seinen Vermieter vorzugehen, wenn dieser dennoch verrechnet. Das Jobcenter trifft in so einem Fall eine Hinweis- und Beratungspflicht des Hilfebedürftigen (LSG Sachsen vom 21.09.2017 , Az.: L 3 AS 480/12)

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Modernisierungskosten: Auch Kosten für noch nicht fällige Instandsetzungsarbeiten sind abzuziehen

Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten weiter eingeschränkt

Der BGH hat ein mieterfreundliches Urteil im Bereich Mieterhöhung nach Modernisierung erlassen (BGH vom 17.06.2020, Az.: VIII ZR 81/19). Oft steigen die Mieten nach einer Modernisierung recht erheblich. Für Mieter ergeben sich jetzt neue Verteidigungsmöglichkeiten.

Lesen Sie hier mehr zu häufigsten Fehlern in solchen Mieterhöhungsschreiben

In dem Fall vor dem BGH hatte eine Mieterin aus Düsseldorf ihren Vermieter verklagt, da er in zwei Mieterhöhungsschreiben die Miete um fast 200 € und dann kurze Zeit später um weitere 241 € erhöhen wollte. Die Mieterin wehrte sich durch mehrere Instanzen erfolgreich durch eine (negative) Feststellungsklage.

Negative Feststellungsklage auf Unwirksamkeit der Erhöhung

Dem Vermieter wurde zum Verhängnis, dass er bei der Umlage mehrerer Positionen, wie den über 60 Jahre alten Haus- und Wohnungstüren sowie der Briefkastenanlage nicht den Anteil ersparter Instandhaltungskosten abgezogen hatte, obwohl bereits ein nicht unerheblicher Teil der Nutzungsdauer dieser Gegenstände verstrichen war. Dass die Gegenstände noch in guten Schuß waren und der Instandsetzungsbedarf demnach noch nicht “fällig” war, stand dem nicht im Wege.

Fiktiv ist also Folgendes zu bestimmen und in Abzug zu bringen: Der Kostenaufwand, der zeitanteilig für die Erhaltung eines Bauteils anfällt,  in dem Umfang, in dem er in Bezug auf seine zu erwartende Gesamtlebensdauer zum Zeitpunkt der Durchführung der baulichen Veränderung, besteht.

Beweislast für Modernisierung trägt der Vermieter

Tipp vom Anwalt: Das Gericht stellte zugleich (nochmal ausdrücklich) klar, dass die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass eine Modernisierungs- und keine Instandhaltungsmaßnahme vorliegt, den Vermieter trifft.  So reicht etwa auch sein Tatsachenvortrag nicht aus, dass ein neues Bauteil für sich betrachtet wirtschaftlich wertvoller ist als ein gebrauchtes Bauteil. Die Anforderungen an das substantiierte Vortragen von Einwänden mieterseits bleibt also nach wie vor nicht sonderlich hoch!

Keine Erhöhung des Gebrauchswertes

Der oben beschriebene Abzug ist also selbst dann vorzunehmen, wenn tatsächlich eine Modernisierung vorliegt. Dies folgerten die Richter aus der Formulierung des § 559 II BGB n.F.  und dem Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung, denn eine Umlage von Instandhaltungskosten – die dem Gesetz nach Vermieterangelegenheit sind – auf den Mieter soll gerade nicht erfolgen. Belastet werden soll der Mieter nur, wenn er spiegelbildlich durch die Maßnahmen von einer Erhöhung des Gebrauchswertes profitiert (z.B. Energieeinsparung, eine nachhaltige Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse etc.).

Tipp vom Anwalt:  Den Vermieter trifft also auch die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe der umlagefähigen Kosten. Ein ins Mieterhöhungsschreiben fehlerhaft eingeführtes Gewerk  kann das ganze Mieterhöhungsverlangen nach § 139 BGB im Einzelfall zum Scheitern bringen, wenn dieses nicht ohne Verstoß gegen gesetzliche Wertungen von den verbleibenden Gewerken abgetrennt werden kann und soll. Dies kann etwa der Fall sein, wenn die Kosten für die einzelnen Baumaßnahmen nicht separat ausgewiesen werden und so nicht rechnerisch nachvollzogen werden kann, in welcher anteiligen Höhe das fehlerhaft erläuterte Gewerk in den Gesamtbetrag der Mieterhöhung eingeflossen ist.

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Schockurteil für Vermieter: Instandhaltungspflicht auch bei unrenovierter Wohnung

Instandhaltungspflicht des Vermieters auch bei unrenoviert übergebener Wohnung

Der BGH hat mehrere, etwas merkwürdig anmutende Entscheidungen getroffen. Zunächst bleibt der für Wohnungsfragen zuständige VIII. Senat seiner bisherigen Rechtsprechung treu, dass formularmäßige Schönheitsklauseln bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung in der Regel unwirksam sind. Soweit so gut.

Zurückbehaltungsrecht des Vermieters

Doch in zwei Urteilen hat Deutschlands oberstes Zivilgericht seine Rechtsprechung präzisiert. Nun kann der Mieter nämlich den Vermieter aufgrund der gesetzlich geltenden Instandhaltungspflicht aus § 535 I 2 BGB zwingen die Wohnung instandzusetzen, wenn sich ihre Zustand der Substanz nach im Laufe der Zeit verschlechtert. Allerdings gibt der BGH dem Vermieter in diesem Fall ein Zurückbehaltungsrecht, dass der Mieter ihm die Hälfte der Kosten der Maßnahme ersetzen muss.

Tipp vom Anwalt: Mietern ist in so einer Situation anzuraten einen oder besser mehrere Kostenvoranschläge für Renovierungsarbeiten einzuholen. Eine Klage wird also in einem solchen Fall nur Zug-um-Zug zu erfüllen sein.

Oft schlechte Karten für mieterischen Schadensersatzanspruch

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536a BGB scheidet nach dem Bundesgerichtshof in so einem Fall oft aus, wenn der vertragsgemäße Zustand bei der Übergabe der einer nicht vollständig oder unrenovierten Wohnung war und die Schönheitsreparaturenklausel unwirksam ist. Wird (ggf. stillschweigend)  eine negative Beschaffenheitsvereinbarung, nämlich die einer unrenoviert übergebenen Wohnung, vereinbart, dann schließt das einen Mängelbeseitigungsanspruch wohl aus.

Bitte beachten sie, dass die schriftlichen Urteilsgründe der BGH-Entscheidungen vom 08.07.2020 (Az.: VIII ZR 163/18 ud VIII ZR 270/18) noch nicht vorliegen. Die hier dargestellte Schilderung ersetzt keine Rechtsberatung und dient alleine Ihrer Information. Eine Haftung für Richtigkeit und Vollständigkeit wird daher auf gar keinen Fall übernommen.

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Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung

 BGH lockerte Anforderungen an Modernisierungsankündigung


Der Bundesgerichtshof hat die Voraussetzungen an ein formell ordnungsgemäßes Modernisierungsankündigungsschreiben gem. Paragraph 555c BGB gelockert. Im konkreten Fall wollte eine Vermieterin die bisherigen Gasthermen und Gasherde durch eine Zentralheizung mit Gas – Brennwertkessel sowie Elektroherds ersetzen.

Neue Zentralheizung zur Energieeinsparung

Im Ankündigungsschreiben war jedoch nur eine allgemeine Berechnung der Energieeinsparung für die gesamten Gebäudekomplex enthalten.Die Mieterin hatte dieser daher widersprochen, da ihr die energetischen Maßnahmen nicht ausreichend sinnvoll erschienen.

Zu Unrecht wie der BGH nun entschieden hat und gab der Klage auf Duldung der Maßnahme des Vermieters statt. Anders als die Vorinstanz sah Deutschlands oberstes Zivilgericht nicht einen angeblich fehlenden Bezug der bauliche Maßnahme im Hinblick auf die konkret betroffene Wohnung des Mieters. Die Heizkosteneinsparung habe der Mieter an Hand der gemachten Angaben nämlich leicht selber errechnen können. Dass hier ausnahmsweise aufgrund baulichen Zuschnitts oder Ausstattungsmerkmale der Wohnung doch eine  konkrete Berechnung erfolgen musste seinicht plausibel. Der Einbau eines Elektroherdes war im übrigen nur eine notwendige Begleitmaßnahme der Heizungsmodernisierung, so die Richter (BGH vom 20.5.2020, Aktenzeichen VIII ZR 55/19).

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Update: Mieterhöhung bei fehlendem Mietspiegel tückenreich

Austausch der Einbauküche rechtfertigt nicht immer Mieterhöhung

Im Mietrecht kann der Vermieter die Miete nicht einfach willkürlich erhöhen. Ist die Miete vor 15 Monaten erhöht werden, kann eine Erhöhung der Miete nach § 558 II 1 BGB grds. nicht erfolgen. Für Vermieter ist die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zudem mit vielen Tücken versehen, insbesondere wenn kein qualifizierter Mietspiegel für die Gemeinde vorhanden ist, in der die Wohnung liegt.

Vergleichsmiete bei fehlendem qualifiziertem Mietspiegel schwer ermittelbar

In letzterem Fall sind zum Beweis der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Vermieter mindestens drei Mietwohnungen mit genauer Adressbezeichnung zu nennen, die in Lage, Ausstattung – einschließlich der energetischen –  und Größe vergleichbar sind. Was die Ausstattung angeht, kommt es allein auf den objektiven Wohnwert der, dem Mieter zur Verfügung gestellten Wohnung an und nicht auf irgendwelche Vereinbarungen im Mietvertrag mit denen der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt wird (so BGH-Urteil vom 24.10.2018, Az.: VIII ZR 52/18).

Vereinbarungen im Mietvertrag

Tipp vom Anwalt: Solche Vereinbarungen im Mietvertrag können sogar nach § 558 VI BGB unwirksam sein! Vermieter können aber bei einer konkreten Mieterhöhung mit dem Mieter abweichend vom § 558 BGB eine Vereinbarung treffen!

So drang der Vermieter, der nach § 558 BGB die Zustimmung seines Mieters zu einer Mieterhöhung verlangte, nicht durch, als er er die Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete um mehr als 90 € unter anderem mit der nun vorhandenen modernen Küchenausstattung begründete. Zuvor hatten die Mietparteien vereinbart, der MIeter dürfe die bereits eingebaute Einbauküche nach Einzug auf eigene Kosten durch eine neue ersetzen. Die alte Küche wurde vom Sohn des Vermieter übrigens verkauft, wobei der Mieter am Erlös nicht beteiligt wurde.

Tipp vom Anwalt: Nach einer neuen Entscheidung des BGH vom 13.02.2019 hat ein einfacher Mietspiegel, wie er etwa für die Stadt Schweinfurt kürzlich neu aufgelegt wurde, zumindest eine Indizwirkung für die Ermittlung der ortsüblichen Miete (VIII ZR 245/17).

Update: Neue BGH-Entscheidung zur Berechnung der Kappungsgrenze

Wenn die Berechtigung zur Mieterhöhung feststeht, dann kann in der Höhe immer noch die Kappungsverordnung dem Erhöhungsverlangen des Vermieters entgegenstehen. Nach einer neue BGH-Entscheidung ist dabei von der vertraglich vereinbarten Ausgangsmiete auszugehen, auch wenn wegen eines vorhandenen unbehebbaren Mietmangels der Mieter die Miete mindern kann (hier zu geringe Wohnfläche). Dabei ist es unerheblich, dass der Mangel unbehebbar war (VIII ZR 33/18).

Tipp vom Anwalt: Bei späteren Änderungen, wie im Falle von Mieterhöhungen nach §§ 557 oder 558 BGB tritt an die Stelle der Ausgangsmiete aber die zuletzt vereinbarte Miete.

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Miete zurückbehalten bei Mietmängeln

Das Zurückbehaltungsrecht auf Miete bei Mängeln

Eine interessante Entscheidung für von Schimmel beeinträchtige Mieter hat BGH kürzlich getroffen (Az.: VIII ZR 250/17).

Dort hatte eine Mieter wegen Schimmel die Miete um 20 % gemindert und zusätzlich über sieben Monate hinweg 60 % der Bruttomiete über das Zurückhaltungsrecht einbehalten.

Recht nur mit Bedacht ausüben

Tipp vom Anwalt: Dieses Leistungsverweigerungsrecht unterliegt grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung. Insbesondere muss der insgesamt einbehaltenen Betrag in angemessener Relationen zur Bedeutung des Mangels stehen. Lassen Sie sich bei der Ausübung des Zurückhaltungsrechts, wie auch des Minderungsrechts, in jedem Fall anwaltlich beraten.

Vermieter reagierte mit Kündigung

Der Vermieter reagierte hierauf mit mehreren Kündigungen, zuletzt während des Prozesses.  Die Vorinstanz sah seine letzte  Kündigung wegen dem doch erheblichen Zahlungsrückstand von über 5000 € als gerechtfertigt an, zumal der Vermieter die Auffassung vertrat den Schimmelpilzbefall Ende Juli 2016 vollständig beseitigt zu haben. Nachdem das Amtsgericht zunächst nur der Zahlungsklage weitgehend stattgegeben hatte, verfolgte der Vermieter sein Räumungsbegehren erfolgreich in der Berufungsinstanz weiter. Erst der Bundesgerichtshof schließlich machte dem Vermieter aus Nordrhein-Westfalen einen Strich durch die Rechnung.

Vermieter behauptete Mangelbeseitigung

Durch die erfolgreiche Zahlungsklage sei nicht bewiesen, dass im Zeitpunkt der letzten Kündigung ein Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten im Verzug aufgelaufen ist, so die Richter vom Bundesgerichtshof. AndVers als die Vorinstanz meinten Sie, dass das Zurückhaltungsrecht nicht durch die bloße Behauptung des Vermieters, dass der Mangel beseitigt sei, seinen Zweck verfehlt habe.

Tipp vom Anwalt: Das Zurückbehaltungsrecht kann aber bei der tatsächlichen Beseitigung des Mangels enden, genau wie, wenn der Mieter dem Vermieter beziehungsweise den von ihm zur Prüfung oder Beseitigung der Mängel beauftragten Personen den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt oder sonstwie die Duldung der Mangelbeseitigung verweigert.

Update: Neue BGH-Entscheidung

Nach einer brandneuen BGH-Entscheidung vom 10.04.2019 (Az.: VIII ZR 12/18) berechtigt auch der Umstand, dass noch ein Gerichtsverfahren läuft den Mieter nicht die Mangelbeseitigung zu verweigern, weil ansonsten Beweisvereitelung drohe.  Es könne nämlich durch die Anfertigung von Lichtbildern oder durch das Zeugnis der mit der Mängelbeseitigung befassten Handwerker die Mängel auch im Nachhinein noch bewiesen werden.

Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel

Hier jedenfalls reicht die bloße Behauptung des Vermieters den Schimmel beseitigt zu haben nicht aus das Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel entfallen zu lassen. Es würde sonst völlig entwertet, meinten die BGH-Richter.

Beweislast für Vorliegen des Mangels

Tipp vom Anwalt: Nach den Entscheidungsgründen trägt der Mieter die Beweislast das im Zeitpunkt der Minderung, der Mangel noch vorliegt. Lässt sich dies und die Ursache des Schimmels durch den Vermieter nicht beweisen, wird der gesamte zurückbehaltene Betrag sofort zu nach Zahlung fällig, so dass ein die fristlose Kündigung rechtfertigender Rückstand aufläuft! Lassen Sie sich daher auf jeden Fall anwaltlich beraten, bevor sie beginnen zu mindern oder das Zurückbehaltungsrecht zu nutzen.

WEG-Mitglieder können Kurzzeitvermietung nicht einseitig verbieten

Kurzzeitvermietung generell zulässig in WEG

Eine interessante Entscheidung im WEG-Recht hat der BGH kürzlich getroffen, der  Anbietern wie AirBerlin und anderen, erfreuen dürfte.  Deutschlands oberste Zivilrechtler erklärten es für unzulässig, dass eine WEG-Gemeinschaft mehrheitlich beschlossen hatte, dass eines ihrer Mitglieder seine Wohnung nicht an kurzfristige Feriengäste vermieten darf.

Rascher Wechsel der Gäste störte

Die anderen WEG-Mitglieder fühlen sich von dem raschen Wechsel der Gäste gestört und beschlossen dank einer  Öffnungsklausel in der Teilungserklärung mehrheitlich legitimerweise, dass Kurzzeitvermietung in ihrem Gebäude nicht erlaubt sei und anzuzeigen sei. Zu Unrecht, wie der BGH jetzt entschied, denn der Beschluss greife in die unentziehbaren Rechte des WEG-Mitglieds ein. Es handele sich nicht um eine eine Gebrauchsänderung, sondern der Zweck des Eigentums werde substanziell verändert, was auch Einfluss auf dessen Wert hat.

Überbelegung, Hausordnungsverstöße und Lärm durch Feriengäste

Tipp vom Anwalt: WEG-Mitglieder sind der mit der Kurzzeitvermietung einhergehenden Störungen aber nicht schutzlos ausgesetzt, sondern können gegen Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung durch Feriengäste mit dem Unterlassungsanspruch nach § 15 III WEG vorgehen.

Anzeigepflicht der Kurzzeitvermietungen aber zulässig

Grundsätzlich als zulässig sahen die BGH-Richter zudem den Zwang an die Kurzzeitvermietung jeweils der Verwaltung anzeigen zu müssen, da dies nur die Verwaltung des gemeinschaftsrechtlichen Eigentums betrifft.

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Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar, sondern informiert über eine Einzelfallentscheidung des BGH. Lassen Sie sich daher auf jeden Fall immer individuell anwaltlich beraten.

Mieterhöhungen in Schweinfurt etwas leichter zu verwirklichen

Einfacher Mietspiegel hat Indizwirkung für Ermittlung der ortsüblichen Miete

Im Mietrecht kann der Vermieter die Miete nicht einfach willkürlich erhöhen. Ist die Miete vor 15 Monaten erhöht werden, kann eine Erhöhung der Miete nach § 558 II 1 BGB grds. nicht erfolgen.

Zum 01.02.2019 wurde für Schweinfurt der einfache Mietspiegel für freifinanzierte Wohnungen neu aufgelegt. Nach Baujahr, der Ausstattung (Wohnungsqualität) und Wohnungsgröße wird dort differenziert und ein ortsüblicher Quadratmeterpreis von 3,51 € bis maximal 9,22 € bei Bezugsfertigkeit oder Neurenovierung ab 2018 und sehr guter Ausstattung ermittelt. Das Vorhandensein einer Zentralheizung hat auch eine wichtige Differenzierungsfunktion.

Wohnqualität nach Punktesystem bestimmen

Nach 12 Zeitabschnitten und einem Ausstattungsgrad von einfach bis gut wird differenziert, wobei die Wohnqualität sich nach einem Punktesystem bestimmt von einem Punkt (einfach) über mittel (2-4 Punkte), gut (5-7 Punkte und sehr gut (acht und mehr Punkte).

Ruhige Wohnlagen am Deutschhof, Hochfeld, Steinberg, Haardt, Gartenstadt und Eselshöhe

Fenster mit Isolierverglasung, ein Vollwärmeschutz oder ein Energieausweis über den Energiebedarf des Gebäudes mit A+, A oder B bis D (bis 125 kWh/(m²xa)steigern den Wohnwert natürlich beachtlich , wie aber auch ein sehr ruhige Wohnlage mit aufgelockerter Bauweise mit Grünflächen, wie man es insbesondere in den Stadtteilen Deutschhof, Hochfeld, Steinberg, Haardt, Gartenstadt und Eselshöhe antreffen kann.

Negativ auf die Wohnqualität wirken freilich ein ungünstiger Wohnungsgrundriss, eine Raumhöhe unter 2,30 m, ein fehlender Fahrstuhl ab 3 Geschossen oder Lärmbelästigungen und andere negative Umwelteinflüsse etwa an Hauptstraßen.

Tipp vom Anwalt: Ist die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben kann ggf. eine Erhöhung der Miete nach § 558 II 1 BGB erfolgen.

Entscheidung des BGH zu Mieterhöhung bei einfachem Mietspiegel

Nach einer neuen Entscheidung des BGH vom 13.02.2019 zur Begründung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete haben die Richter festgestellt, dass einem einfachem Mietspiegel immerhin eine Vermutungsfunktion zukommt (VIII ZR 245/17). In zwei Schritten sei zunächst die Einzelvergleichsmiete zu bilden und dann aufgrund konkreter Wohnwertmerkmale von dem Mittelwert Zu- oder Abschläge vorzunehmen.

Tipp vom Anwalt: Auch eine gut ausgestattete Wohnung kann bei schlechtem Instandhaltungszustand eine schlechtere Wohnqualität haben als eine nur einfach ausgestattete Wohnung bei sehr gutem Instandthaltungszustand. Als Vermieter sollten Sie in jedem Fall werterhöhende Merkmale, wie einen Gipsputz, Schallschutzfenster oder eine Schallschutzlüftung zur Begründung benennen. Eine nicht separat steuerbare Fußbodenheizung im Bad und ein Lärmimmissionen ausgesetzter Balkon können den Wohnwert hingegen in der Regel nicht erhöhen.

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Kein Recht des Mieters auf zeitgemäßes Wohnen bezüglich der Wärmedämmung

Kein Recht zur Mietminderung wegen bloßer Schimmelpilzgefahr

Der BGH hat kürzlich eine mieterunfreundliche Entscheidung getroffen: Mieter haben definitiv demnach kein Recht auf zeitgemäßes Wohnen bezüglich der Wärmedämmung (vgl. BGH vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 271/17). Der Bundesgerichtshof setzt sich damit bewusst von seiner Rechtsprechung zu den Mindestanforderungen an zeitgemäßes Wohnen bezüglich der Elektroinstallation ab.

Bauteildurchfeuchtung, schadhaftes Mauerwerk und Wärmebrücken reichten nicht

So flog ein Mieter mit seiner Klage auf einen Vorschuss für die Innendämmung  trotz Schimmelpilzbildung in mehreren Räumen als Folge einer Bauteildurchfeuchtung  auf die Nase. Zwar wies die Wohnung aus dem Jahr 1971 schadhafte Fensterblendrahmen, schadhaftes Mauerwerk mit Bauteildurchfeuchtungen und geometrische Wärmebrücken auf, dies lies die Richter jedoch kalt. Weil zur Zeit der Errichtung die DIN 4108-2:2003-07 (“Wärmeschutz und Energie-Einsparung in Gebäuden”), die im Jahr 2003 in Kraft trat und 2013 nochmal überarbeitet wurde, noch nicht galt.

Minderung kraft Gesetzes bei Schimmelpilzbildung

Die Berechtigung zur Minderung haben die Richter dem Mieter hingegen nicht abgesprochen, jedoch betont, dass allein die Gefahr einer Schimmelpilzbildung noch keinen eine Minderung rechtfertigenden  Mietmangel darstellt. Die Richter brachen auch mit der Einschätzung der Vorinstanz, die meinte, es gehöre zum Mindeststandard, dass die Wohnung mit üblichem Lüftungs- und Heizverhalten schimmelpilzfrei gehalten werden könnte. Ein mehr als zweimaliges Stroßlüften von jeweils bis zu zehn Minuten und ein Stellen der Möbel mit Abstand zu den Außenwänden kann daher den Mietern im Einzelfall durchaus zumutbar sein.

Tipp vom Anwalt: Im Mietvertrag können konkrete Vereinbarung über das Wohnverhalten getroffen werden, wie zur Beheizung bestimmter Räume oder zum Lüftungsverhalten.

Lesen Sie hier zur Klagemöglichkeiten des Mieters bei Schimmelschäden

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Schadensersatz wegen asbestbelasteter Wohnung

Asbestbelastete Mietwohnung

Wer in einer mit Asbest belasteten Mietwohnung lebt, der setzt sich u.a.  der Gefahr aus, dass Abbestfasern in die Lunge eindringen und dort Krankheiten auslösen. Mieter sind in einer solchen Situation nicht etwa schutzlos, sondern können gegenüber dem Vermieter von der Mangelbeseitigung über die Minderung bis zum Schadensersatz wegen Gesundheitsschäden im Einzelfall verschiedene Rechte geltend machen.

Verkehrssicherungspflicht nicht verletzten

Tipp vom Anwalt: Nach dem Verbot von asbesthaltigen Bauteilen im Jahr 1993 und dem Inkrafttreten der Richtline für die Bewertung und Sanierung schwach gebundener Asbestprodukte in Gebäuden (sog. “Asbestrichtlinie”) im Jahr 1996 gelten für den Vermieter Handlungspflichten und er muss Mieter zudem auf die Asbestbelastung zumindest hinweisen. Ansonsten verletzt er seine Verkehrssicherungspflicht (so zuletzt auch LG Berlin vom 17.01.2018, Az.: 18 S 140/16). Aus Beweisgründen sollte dies im Mietvertrag oder sonstwie schriftlich festgehalten werden und Altbauten auf ihre Asbestbelastung hin überprüft werden. Lassen Sie sich anwaltlich beraten!

Verjährung von Schadensersatzansprüchen

Altbauten könne bei Inkrafttreten neuer Grenzwerte auf Grund neuer wissenschaftlicher Erkenntnisse nachträglich mangelhaft werden, auch wenn die bei Abschluss des Mietvertrages geltenden Vorgaben und Richtlinien eingehalten worden sind. Die Verjährungsfrist beginnt in der Regel erst mit Erteilung des Warnhinweises an den Mieter zu laufen.

Tipp vom Anwalt: Bei sogenannten gestreckten Schadensersatzlagen, wenn der Schaden also vor einem Eigentumsübergang infolge Verkaufs zwar verursacht wurde, der Schadenseintritt aber erst danach erfolgt, haftet der neue Eigentümer/Vermieter. Seinen Sie daherals Erwerber kritisch bei weitreichenden Haftungsausschlussklauseln im noteriellen Kaufvertrag.

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