Schockurteil für Vermieter: Instandhaltungspflicht auch bei unrenovierter Wohnung

Instandhaltungspflicht des Vermieters auch bei unrenoviert übergebener Wohnung

Der BGH hat mehrere, etwas merkwürdig anmutende Entscheidungen getroffen. Zunächst bleibt der für Wohnungsfragen zuständige VIII. Senat seiner bisherigen Rechtsprechung treu, dass formularmäßige Schönheitsklauseln bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung in der Regel unwirksam sind. Soweit so gut.

Zurückbehaltungsrecht des Vermieters

Doch in zwei Urteilen hat Deutschlands oberstes Zivilgericht seine Rechtsprechung präzisiert. Nun kann der Mieter nämlich den Vermieter aufgrund der gesetzlich geltenden Instandhaltungspflicht aus § 535 I 2 BGB zwingen die Wohnung instandzusetzen, wenn sich ihre Zustand der Substanz nach im Laufe der Zeit verschlechtert. Allerdings gibt der BGH dem Vermieter in diesem Fall ein Zurückbehaltungsrecht, dass der Mieter ihm die Hälfte der Kosten der Maßnahme ersetzen muss.

Tipp vom Anwalt: Mietern ist in so einer Situation anzuraten einen oder besser mehrere Kostenvoranschläge für Renovierungsarbeiten einzuholen. Eine Klage wird also in einem solchen Fall nur Zug-um-Zug zu erfüllen sein.

Oft schlechte Karten für mieterischen Schadensersatzanspruch

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536a BGB scheidet nach dem Bundesgerichtshof in so einem Fall oft aus, wenn der vertragsgemäße Zustand bei der Übergabe der einer nicht vollständig oder unrenovierten Wohnung war und die Schönheitsreparaturenklausel unwirksam ist. Wird (ggf. stillschweigend)  eine negative Beschaffenheitsvereinbarung, nämlich die einer unrenoviert übergebenen Wohnung, vereinbart, dann schließt das einen Mängelbeseitigungsanspruch wohl aus.

Bitte beachten sie, dass die schriftlichen Urteilsgründe der BGH-Entscheidungen vom 08.07.2020 (Az.: VIII ZR 163/18 ud VIII ZR 270/18) noch nicht vorliegen. Die hier dargestellte Schilderung ersetzt keine Rechtsberatung und dient alleine Ihrer Information. Eine Haftung für Richtigkeit und Vollständigkeit wird daher auf gar keinen Fall übernommen.

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Kein Schadensersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung

Keine Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung geschuldet

Seit längerem steht fest, dass Vermieter von Mietern nicht ohne weiteres Schönheitsreparaturen oder Schadensersatz  bei Unterlassen von diesen verlangen können, wenn diese in eine unrenovierte Wohnung gezogen sind.

Kompensation für Übernahme für Schönheitsreparaturen

Standardmietverträge sind zumindest insoweit, sofern sie keine Kompensation für diese Überbürdung auf den Mieter vorsehen, diesbezüglich oft unwirksam und der Mieter kann einfach ausziehen. Eine besondere Konstellation hatte der BGH kürzlich zu entscheiden (BGH vom 22.08.2018, Az.: VIII ZR 277/16).

Vor- und Nachmieter regelten Durchführung von Schönheitsreparaturen

Dort hatte ein Vormieter mit seinem Nachmieter seinerzeit vereinbart, dass letzterer die ausstehenden Schönheitsreparaturen zu übernehmen habe. Das ganze spielte im Rahmen eines genossenschaftlichen Nutzungsverhältnis auf das das Mietrecht aber Anwendung findet. § 4 des Mietvertrages regelte: “Die Schönheitsreparaturen sind vom Mitglied auszuführen (…)”

Keine fachmännische Anstricharbeiten an Decken, Wänden und Türen

Rund fünf Jahre später kündigte auch der Nachmieter und nun verlangte der Vermieter fachmännische Anstricharbeiten an Decken, Wänden, Türen, Türrahmen und Heizköpern. Mit dem angeblich nur streifigen Nachbesserungsarbeiten des Mieters war Herr Vermieter nämlich nicht zufrieden.

Abnutzungsspuren nicht zu beseitigen

Zu Unrecht, wie nun der BGH entschied, denn die in § 4 geregelte Klausel ist unwirksam, da sie den Mieter auch zur Beseitigung von Abnutzungsspuren verpflichte, die nicht auf seinem Gebrauch beruhen. Ein angemessener Ausgleich war auch nicht durch die Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter gegeben, weil diese nicht auf das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter durchschlage. Eine solche Fernwirkung sei der Verständigung der beiden Mieter über Durchführung von Renovierungsarbeiten nicht zu entnehmen.

Keine vorzeitige Renovierung der Mietwohnung

Nach kundenfeindlichster Auslegung würde der Mieter durch eine solche Klausel gezwungen sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen und eine Wohnung vorzeitig zu renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie vom Vermieter bekommen hat.

Tipp vom Anwalt: Vermieter sollten in auslaufenden Mietverhältnissen prüfen lassen, ob sie einen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen haben. Eine Renovierungsvereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter sollte Vermieterseits also nicht einfach hingenommen werden, sondern zumindest darauf bestanden werden, dass man als Vermieter hieran beteiligt wird! Dies liegt eigentlich auch im Interesse des schuldverpflichteten Vormieters.

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Vermieter klagte wegen Schimmel, Rost und Kalkablagerungen

Vermieterfreundliche Entscheidung gegen  Chaos-Mietern

Der BGH hat kürzlich entschieden, dass ein Vermieter nach dem Auszug sofort Schadensersatz von seinem Mieter verlangen kann , wenn dieser die Mietwohnung beschädigt hat. Eine Frist zur Beseitigung muss nicht gesetzt werden (Az.: VIII ZR 157/17). Der Mieter darf die Wohnung also in jedem Zustand zurückgeben und der Vermieter hat die Wahl, ob er Schadensersatz verlangt, um Fachfirmen zur Mängelbeseitigung zu beauftragen – oder das Geld einfach einzustreichen – beziehungsweise dem Mieter noch eine Chance gibt die Schäden zu beseitigen.

Mieter hatte Mietwohnung beschädigt

Was der Mieter aus Hohenroht (Landkreis Rhön-Grabfeld) konkret angestellt hatte, war der breiten Öffentlichkeit bisher nicht bekannt gegeben worden. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. hat sich daher die Ausgangsentscheidung des Amtsgerichts Bad Neustadt a.d. Saale besorgt (Az.: 1 C 471/12) und stellt Ihnen die wichtigen Details des Falls vor.

Schimmelbildung, beschädigte Einbauküche und Rostschäden

Nach einem über achtjährigen Mietverhältnis trennten sich Vermieter und Mieter zunächst einvernehmlich, ca. drei Wochen nach Vertragsende war die Wohnungsübergabe. Streit gab es rasch über den Zustand der 15 Jahre alten Einbauküche, einen rostbesetzten Spiegelschrank, die Toilettenbrille und den Spülkasten, eine beschädigte Steckdose, Abplatzungen an der Heizung in der Küche und vorallem um Schimmelpilzbildungen im Wohnzimmer, den beiden Kinderzimmern, dem Schlafzimmer und dem Bad.

Selbständiges Beweisverfahren vor Wohnungsübergabe

Bereits vor der Wohnungsübergabe hatte der Vermieter über seinen Anwalt Dr. Martin ein selbständiges Beweisverfahren angestoßen, wobei es aber über  fünf Monate dauerte, bis es zum ersten Ortstermin kam. Die Gutachterin kam zum Ergebnis, dass ein fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten die maßgebliche Ursache für die Schimmelbildung war.

Mietausfall und Schimmelbeseitigungskosten

Nochmal drei Monate dauerte es bis der Vermieter den Mieter zur Schadensersatzzahlung von stolzen 15.675,95 € aufforderte, darunter auch einen stattlichen Betrag für Mietausfallschaden. Der Anwalt der Mieterseite, Manfred Schneider, konnte nicht mit seiner Behauptung durchdringen, dass der Schimmel Folge eines Baumangels sei. Sein Mandant musste hier letztlich 2.760 € an Schadensersatz leisten, wobei die Gutachterin darauf verzichtete eine Langzeitmessung durchzuführen.

Lebensdauer von Möbeln und Elektroteilen

Im Hinblick auf den Wert der Küche zog die Gutachterin die Lebensdauertabelle des Schweizer Mieterinnen- und Mieterverbands herbei, die eine maximale Lebensdauer von 15 Jahren für Möbel und zehn Jahre Jahre für Teile der Elektrogeräte veranschlagte. Das Gericht folgte dem später mit dem Hinweis, dass die Küche nur eine solche von mittlerer Qualität sei (beschichtete Spanplatten).

Schadensersatz für verschmutzten Spülkasten abgelehnt

Der Vermieter klagte schließlich auf 13.358 € ein samt 899,40 € für vorgerichtliche Anwaltskosten, wobei er letztlich nur ca. die Hälfte bekam, aber auch keine Erstattung der Rechtsanwaltskosten.  2.250 € bekam der Vermieter letztlich als Mietausfallschaden zugesprochen. Auf die Nase fiel er hingegen mit seinm Ziel des Schadensersatzes für den verschmutzten Spülkasten, da dieser wegen bereits vorhandener Verfärbungen aufgrund UV-Einstrahlung nach Ansicht des Richters Rauh ohnehin wertlos war. Am kaputten Toilettensitz konnten die Eigentumsverhältnisse nicht geklärt werden; bezüglich des Spiegelschranks war die Lebensdauer bereits überschritten.

Schadensersatz für verkalkte Armaturen

Weil das Wasser in Hohenroht einen niedrigen Härtegrad hat, kam die Gutachterin zur Festellung – der sich das Gericht anschloß – dass die stark verkalkten Armaturen auf unsachgemäßen Gebrauch zurückzuführen sei und hier unter Berücksichtigung der Lebensdauer von 20 Jahren ein Schadensersatz von 61 € zu leisten sei. Im Hinblick auf die defekte Steckdose war nicht mehr aufzuklären, ob diese bereits bei Einzug vorhanden war. Beim rostbefallenen Heizkörper sprach das Gericht dem Vermieter ebenfalls einen Schadensersatzanspruch (100 €) ohne den Abzug alt für neu zu, weil ein Heizkörper keinem Verschleiss unterliege.

Aufrechnung mit Kosten für Gasinspektion und Spülmaschinenreparatur

Weil der Vermieter es versäumt hatte dem Mieter die Übernahme von Schönheitsreperaturen aufzubürden, konnte Letzterer aber noch mit Rechnungen für eine Gasinspektion und eine Spülmaschinenreperatur aufrechnen.

Tipp vom Anwalt: Vereinbaren Sie daher immer bereits im Mietvertrag, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen tragen muss. Lassen Sie sich bei der nicht einfachen Formulierung hier von einem Profi im Mietrecht unterstützen und übernehmen Sie nicht vorschnell Vertragsmuster aus dem Internet.

Ersetzungsbefugnis des Vermieters

Weil das Landgericht Schweinfurt die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen hatte, stellten die Karlsruher Richter klar, dass der Vermieter dem Mieter keine Frist zur Schadensbeseitigung nach Entdeckung von Schäden setzen muss. Sie schrieben der Beklagtenseite folgendes ins Stammbuch: Durch diese Ersetzungsbefugnis  des Vermieters werden nicht nur Abwicklungsstreitigkeiten darüber vermieden, ob eine Schadensbeseitigung des Schädigers gelungen ist und vom Geschädigten als tauglich akzeptiert werden muss. Die Ersetzungsbefugnis sichert dem Geschädigten gerade auch das ihm zustehende Recht, sich bei Ausführung der Schadensbeseitigung ausschließlich an seinen eigenen Wiederherstellungsinteressen zu orientieren und sich nicht auf ein gegenläufiges Interesse des Schädigers etwa an einer möglichst kostengünstigen und deshalb in ihrer Tauglichkeit nicht ohne Weiteres zweifelsfreien Wiederherstelung einlassen zu müssen. Dementsprechend kann der Geschädigte seine Ersetzungsbefugnis grundsätzlich auch ohne Angabe von Gründen ausüben, muss sich für die getroffene Wahl also nicht rechtfertigen und sich auch sonst zu ihrer Umsetzung nicht mit dem Schädiger ins Benehmen setzen.

Dieser Betrag stellt keine Rechtberatung dar, sondern dient der Vorstellung der Rechtsberatungsdienstleistungen der Kanzlei Niggl, Lamprecht und Kollegen. Für Richtigkeit und Vollständigkeit der Ausführungen wird daher nicht gehaftet.

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