Beweisverwertungsverbot für verdeckte Videoüberwachung unter Nachbarn

Beweisverwertungsverbot verdeckter Videoaufnahmen 


Das LG Schweinfurt hat eine Abwägung zwischen dem Interesse eines Wohnungseigentümers an einer verdeckten Videoüberwachung gegen die Persönlichkeitsrechte des beklagten Nachbars  sowie weiterer Hausbewohner zum Nachteil von Ersteren getroffen (Beschluss des LG Schweinfurt vom 06.10.2023, Az.: 46 S 17/23).

Schikane unter Nachbarn 

Die Parteien sind Nachbarn. Der auf Unterlassung von Eigentumsstörungen  klagende Wohnungseigentümer mahnte zunächst vergeblicher den Beklagten ab, der als Mieter seiner Tochter die Nachbarwohnung inne hatte. Zu den Wohnungen gehören jeweils auch Kellerabteile, wobei die Kellerabteile der Parteien unmittelbar nebeneinanderliegen. Der Kläger behauptet, dass der Beklagte in der Vergangenheit wiederholt Müll in das Kellerabteil des Klägers geworfen bzw. anderweitig verbracht habe, dabei auch zumindest mit der Hand durch die Lattenwand der Abtrennung gelangt habe und zudem auch das Licht Kellerabteil des Klägers eingeschaltet habe.

Nachbarschaftsstreit eskalierte 

Weiterhin soll der Beklagte auch den Zugang zum Kellerabteil zumindest erschwert, wenn nicht gar versperrt haben konkret durch zustellen mit einem Plastikeimer und darüber hinaus eine unbekannte Flüssigkeit auf der Türklinke des Kellerabteils aufgebracht haben.

Videobeweis gegen Beweisnot?

Der Kläger hat zum Zweck des Beweises Videoaufzeichnungen einer Überwachungskamera in seinem Kellerabteil zum Verfahren vorm AG Bad Kissingen gegeben. Zur Frage der Beurteilung, ob diese als Beweismittel verwertbar sind, hat das erstinstanzliche Gericht diese Aufzeichnungen gesichtet.

 

Schwerer Eingriff ins Allgemeine Persönlichkeitsrecht

Dabei hatte das Mietgericht eine Abwägung der betroffenen Rechtsgüter vorzunehmen, einerseits das Eigentumsrecht des Klägers im Bezug auf sein Kellerabteil, maßgeblich dort die Verunreinigung durch Müll und die hiermit einhergehenden Aufwendungen und Beeinträchtigungen, sowie Kosten durch nicht benötigtes Kellerlicht, und andererseits betroffene Rechte durch eine hier verdeckte Videoaufnahme einerseits des Beklagten im besonderen Maße, aber auch der Allgemeinheit, soweit durch die Videoaufnahme auch Bereiche außerhalb des Kellerabteils überwacht wurden, festzustellen, dass letztlich die Beeinträchtigungen insbesondere durch die permanente Überwachung verdeckter Art und Weise eines öffentlichen Bereiches einen derartig schwerwiegenden Eingriff darstellt, dass dieser im Verhältnis zu den zu schützenden Interessen, letztlich der Eingriff durch die Videoüberwachung zu einen Beweisverwertungsverbot der Videoaufnahmen führt.

Verworfene Berufung nach Hinweisbeschluss

Das LG Schweinfurt hat sich in einem Hinweisbeschluss dann der Auffassung des AG Bad Kissingen angeschlossen und schließlich die Berufung des Klägers einstimmig verworfen.

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Kein vollständiger Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit im Formularmietvertrag

AG Landsberg: Vollständiger Kündigungsausschluss war unwirksam

Das AG Landsberg am Lech hat eine interessante Entscheidung getroffen: Unklarkeiten bei einem Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag gehen zu Lasten des verwendenden Vermieters. Eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt.

Aus dem Urteil: “Zwar ist grundsätzlich ein beiderseitig befristeter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag möglich und kann wirksam vereinbart werden. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass in dem Kündigungsausschluss gerade nicht aufgeführt ist, dass das Recht zur außerordentlichen Kündigung bestehen bleibt. Dieses kann jedoch nicht wirksam ausgeschlossen werden. Eine geltungserhaltende Reduktion ist insoweit nicht möglich, sodass auch aus diesem Grund die Klausel unwirksam ist. Damit lag ein unbefristetes Mietverhältnis vor, welches jederzeit von Mietersete ordentlich kündbar war.”

Hier geht es zur Entscheidung: 

1_C_242_22Urteil_AG_Landsberg_am_Lech_v_14_02_2023_47492i

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AG Würzburg: Pflegekonzept nur eingeschränkt gerichtlich überprüfbar

Eigenbedarfskündigung zur Unterbringung einer Pflegekraft

Eine interessante Entscheidung zur Eigenbedarfskündigung hat das Amtsgericht Würzburg getroffen. Eine Vermieterin hatte ihrer Mieterin gekündigt, weil sie deren neben der Wohnung ihres kranken Vaters befindliche Wohnung für die Unterbringung einer Pflegekraft benötigte.

Keine unzulässige Vorratskündigung

Dem widersprach die MIeterin mit dem Argument die Pflegekraft sei noch niht eingestellt, so dass eine unzulässige Vorratskündigung vorliege. Zudem sei das vorgestellte Pflegekonzept ungeeignet.

Pflegekonzept nur eingeschränkt überprüfbar

Diesen Argumenten erteilte das Amtsgericht Würzburg mit seiner Entscheidung vom 24.08.2022 eine Absage. Ohne eine geeignete Wohnung könne keine Pflegekraft eingestellt werden. Im Übrigen sei es dem Gericht generell verwehrt das vorgelegte Pflegekonzept, außerhalb einer allgemeinen Missbrauchskontrolle, zu überprüfen (Az.: 13 C 1262/22).

hier die Entscheidung: 

13_C_1262_22_Abschrift_Urteil_AG_Wuerzburg_v_07_09_2022

 

Update wegen neuem BGH-Urteil zu “Die 10 häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnung”

Fehler in Betriebsnebenkostenabrechnungen

Sie können richtig Geld sparen! Gerade jetzt, wo die Gas- und Ölpreise in die Höhe schießen, lohnt es sich genau hinzuschauen!

Schätzungsweise jede zweite Betriebskostenabrechnung enthält Fehler. In diesem zweiteiligen Beitrag   stellt Ihnen Rechtsanwalt Christopher Richter diesmal  zehn häufige Fehler bei der Umlage von Betriebskosten durch Ihren Vermieter vor. „Update wegen neuem BGH-Urteil zu “Die 10 häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnung”“ weiterlesen

Update (Teil 2)… die häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnungen

Betriebsnebenkostenabrechnung

Lesen Sie hier Beitrag 1 zu den Fehlern in der Nebenkostenabrechnung

6. Umlage der Kosten für Gebäudereinigung

Ihr Vermieter kann grundsätzlich alle Kosten auf den Mieter umlegen, die ihm durch die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Teil des Gebäudes entstehen, insbesondere das Treppenhaus. Nach Auskunft des deutschen Mieterbundes sind dies 2,04 € pro Quadratmeter im Jahr hierfür normal.  Umlagefähig sind etwa die Kosten der zur Reinigung notwendig Putzmittel und die Betriebskosten die hierzu eingesetzten Maschinen. In der Regel darf der Vermieter einmal im Monat das Treppenhaus reinigen lassen darf, wenn es die Miete nicht vereinbarungsgemäß selber machen müssen. Eine Reinigung mehr als zweimal pro Woche dürfte daher zuviel sein. Kosten einer besonderen Verschmutzung, wie nach einer Baumaßnahme, Graffitibeseitigung oder einer Überschwemmung hingegen bleiben ohnehin am Vermieter hängen. „Update (Teil 2)… die häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnungen“ weiterlesen

Personenverschiedenheit von Eigentümer und Vermieter gefährlich

Nachträglicher Verstoß gegen Schriftform

Schnell wechselnde Eigentümer auf Vermieterseite können für gewerbliche Mieter teils drastische Folgen haben, wenn Vermieter und Eigentümer nicht wirtschaftlich identisch sind. Das hat ein vor dem BGH verhandelter Fall (Az.: XII ZR 84/20, Urteil vom 27.10.2021 gezeigt). Dort war u.a. die Räumungsklage des aktuellen Eigentümers gegen einen Verein als Mieter erfolgreich. Der Verein hatte von einer Grundstücksgesellschaft im Januar 2008 ein ca. 4.000 m² großes Grundstück auf zehn Jahre befristet “gepachtet”.

Tipp vom Anwalt: Wird eine Grundstücksfläche nicht zur Fruchtziehung überlassen, dann handelt es sich trotz fälschlicher Bezeichnung häufig um einen Gewerbemietvertrag!

Eigentümerin war bei Vertragsschluss jedoch eine andere Gesellschaft (P), die das Grundstück erst rund 5 Monate später an die nunmehrige Klägerin veräußerte. Diese kündigte nun den Mietvertrag.

Der mietende Verein hielt der Klägerseite den Ausschluss der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit infolge Befristung gem. §§ 578, 550 BGB entgegen. Zu Unrecht, wie jetzt der BGH entschied und den Beklagten zur Herausgabe verurteilte. Denn mangels wirtschaftlichem Interesse der bisherigen Eigentümerin P bei Vertragsschluss des “Pachtvertrages” sei das Mietverhältnis nicht kraft Gesetzes § 566 I BGB (analog) auf die neue Eigentümerin übergegangen, sondern neu entstanden. Daher liege jetzt auch auch ein Verstoß gegen die Schriftform vor und das Mietverhältnis sei ordentlich kündbar.

Achtung: Anders kann dies dann sein, wenn der Eigentümer zur Vermietung seines Grundstücks einen Hausverwalter einsetzt, aber offiziell Vermieter bleibt. 

Tipp vom Anwalt: Als Mieter können Sie mit dem Abschluss einer rechtsgeschäftlichen Vertragsübernahme dafür sorgen, dass der neue Eigentümer in den zwischen bisherigen Eigentümer und Mieter geschlossenen Mietvertrag eintritt.

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AG Würzburg: Mietschuldennachzahlung heilt auch ordentliche Kündigung

Das Amtsgericht Würzburg hat unter dem 25.08.2021 (Az.: 13 C 1183/21) eine mieterfreundliche Entscheidung getroffen. Im dortigen Verfahren hatte ein Vermieterehepaar einer Wohngemeinschaft fristlos und hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzuges gekündigt, nachdem zunächst zwei Monatsmieten nicht gezahlt wurden. Obwohl die Beklagten die Mietschulden nachgezahlt hatten, hatte die Vermieterseite Räumungsklage erhoben, die nun vom Amtsgericht Würzburg abgewiesen wurde.

Gerechtigtkeitsdefizit für den Mieter, der nachzahlt

Nach Ansicht des Gerichts war die nachträgliche Zahlung der Miete bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, zu berücksichtigen. Das Gericht stellte ein Gerechtigkeitsdefizit, welches aus einer blinden Anwendung der BGH-Rechtsprechung zur Nichterstreckung einer Heilung nach § 569 BGB der nachträglichen Zahlung auch auf den Wegfall der ordentlichen Kündigung folge. Nämlich dergestalt, dass derjenige Miete, der ausgleicht “hinterher doch der Dumme ist”, wenn der Vermieter auf die ordentliche Kündigung beharrt.

AG Würzburg schloss sich Tendenz der Instanzgerichte an

Das AG Würzburg folgt daher einer Tendenz erst- und zweitinstanzlicher Gerichte (z.B. LG Berlin, Urteil vom 28.09.2018, 65 S 97/18 sowie vom 30.03.2020, Az.: 66S 293/19, AG Mannheim vom 03.04.2019, Az.: 4 C 4743/18 und AG Rheine vom 16.05.2019, Az.: 10 C 234/18). Das Gericht hatte bei seiner Abwägung berücksichtigt, dass das Mietverhältnis bereits langjährig bestand und die Mietschulden recht unverzüglich nachgezahlt wurden.

Berufungsinstanz hat nun zu entscheiden

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die Klägerseite hat Berufung eingelegt (42 S 1589/21)

Anspruch auf bauliche Veränderungen für E-Mobilität, Barrierefreiheit und Einbruchschutz

Mit  § 554 BGB hat der Gesetzgeber eine Norm geschafft, die dem Mieter einen Anspruch darauf gibt, dass er aus Gründen der Barrierereduzierung, um die nötige Infrastruktur für die Ladung von elektrisch betriebenen Fahrzeuge zu schaffen und für einen besseren Schutz vor Einbrüchen bauliche Veränderungen vornimmt. Wo hierbei die Grenzen dieses Anspruchs liegen, hat das Amtsgericht München in einem Urteil vom 01.09.2021 (Az.: 416 C 6002/21) herausgearbeitet.

Tipp vom Anwalt: Die Norm korrespondiert mit § 20 II WEG, wonach Eigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft in diesen Fällen einen Anspruch darauf haben, dass diese Maßnahmen genehmigt werden.

Vermieter fürchtete Überlastung der Hausanschlüsse

Dort wollte ein Mieter die Ersetzung der Erlaubnis für eine Ladestation für ihr Hybridfahrzeug einklagen, die direkt an ihren Hausanschluss angeschlossen werden sollte. Der Vermieter hatte der Maßnahme widersprochen, da er eine Überlastung der Hausanschlüsse befürchtete, wenn andere Mietparteien sich auch für eine individuelle Lösung entscheiden würden. Stattdessen bot der Vermieter eine einheitliche Lösung an durch technische Maßnahmen, wie der Verlegung von Brückenkabeln, einen neuen Trafo und Zuleitungssystemen sowie einen speziellen Zähler.

Dem Vermieter unzumutbar

Zurecht, sie das Amtsgericht jetzt entschied, denn aufgrund der Gleichbehandlungspflicht der Mieter sei es dem Vermieter unzumutbar, die bauliche Veränderung, wie sie der Mieter plante, hinzunehmen. Der Mieter müsse vielmehr die durch den Vermieter angebotene einheitliche Lösung akzeptieren.

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Mieterhöhungen bei Mietspiegel

Einfacher Mietspiegel hat Indizwirkung für Ermittlung der ortsüblichen Miete

Im Mietrecht kann der Vermieter die Miete nicht einfach willkürlich erhöhen. Ist die Miete vor 15 Monaten erhöht werden, kann eine Erhöhung der Miete nach § 558 II 1 BGB grds. nicht erfolgen. Zudem ist ggf. die Kappungsverordnung und in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten noch die Mietpreisbremse zu beachten.

Zum 01.02.2021 wurde etwa für Schweinfurt der einfache Mietspiegel für freifinanzierte Wohnungen neu aufgelegt. Nach Baujahr, der Ausstattung (Wohnungsqualität) und Wohnungsgröße wird dort differenziert und ein ortsüblicher Quadratmeterpreis von 3,59 € bis maximal 9,76 € bei Bezugsfertigkeit oder Neurenovierung ab 2018 und sehr guter Ausstattung ermittelt. Das Vorhandensein einer Zentralheizung und/oder eigenem Bad mit WC hat auch eine wichtige Differenzierungsfunktion.

Tipp vom Anwalt: Der BGH hat die formellen Anforderungen an Mieterhöhungsschreiben nach § 558a BGB etwas gelockert, so dass er klargestellt hat, dass der Mietspiegel dem Schreiben nicht als Anlage beigefügt werden muss, wenn er öffentlich zugänglich ist und auch nicht die Mietpreisspanne genannt weren muss.

Wohnqualität als weiteres Differenzierungsmerkmal

Mietspiegel differenzieren oft – so etwa der in Schweinfurt – nach der Wohnqualität: Fenster mit Isolierverglasung, ein Vollwärmeschutz oder ein Energieausweis über den Energiebedarf des Gebäudes mit A+, A oder B bis D (bis 125 kWh/(m²xa) steigern den Wohnwert natürlich beachtlich , wie aber auch ein sehr ruhige Wohnlage mit aufgelockerter Bauweise mit Grünflächen und führen zu einer höheren Vergleichsmiete. Dies betrifft viele Wohnungen in den Stadtteilen Deutschhof, Hochfeld, Steinberg, Haardt, Gartenstadt und Eselshöhe antreffen kann.

Negativ auf die Wohnqualität wirken ein ungünstiger Wohnungsgrundriss, eine Raumhöhe unter 2,30 m, ein fehlender Fahrstuhl ab 3 Geschossen oder Lärmbelästigungen und andere negative Umwelteinflüsse etwa an Hauptstraßen. In diesen Fällen wird man eine niedrigere Vergleichsmiete ansetzen können.

Tipp vom Anwalt: Ist die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben kann ggf. eine Erhöhung der Miete nach § 558 II 1 BGB erfolgen.

Entscheidung des BGH zu Mieterhöhung bei einfachem Mietspiegel

Nach einer neuen Entscheidung des BGH vom 13.02.2019 zur Begründung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete haben die Richter festgestellt, dass einem einfachem Mietspiegel immerhin eine Vermutungsfunktion zukommt (VIII ZR 245/17). In zwei Schritten sei zunächst die Einzelvergleichsmiete zu bilden und dann aufgrund konkreter Wohnwertmerkmale von dem Mittelwert Zu- oder Abschläge vorzunehmen.

Tipp vom Anwalt: Auch eine gut ausgestattete Wohnung kann bei schlechtem Instandhaltungszustand eine schlechtere Wohnqualität haben als eine nur einfach ausgestattete Wohnung bei sehr gutem Instandhaltungszustand. Als Vermieter sollten Sie in jedem Fall werterhöhende Merkmale, wie ein Gibsputz, Schallschutzfenster oder eine Schallschutzlüftung zur Begründung benennen. Eine nicht separat steuerbare Fußbodenheizung im Bad und ein Lärmimmissionen ausgesetzter Balkon können den Wohnwert hingegen in der Regel nicht erhöhen.

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Die häufigsten Fehler in WEG-Beschlüssen

Anfechtbare Fehler in WEG-Beschlüssen

Auch nach neuem WEMoG gilt: Bei Ladung, Durchführung und Veröffentlichung der Beschlüsse einer Versammlung der Wohnungseigentümer können weiterhin viele Fehler gemacht werden, die zu deren Anfechtbarkeit oder gar Nichtigkeit führen können. Aus dem Strauß der möglichen Fehler stellt Ihnen der im Miet- und WEG-Recht tätige Anwalt Christopher Richter, LL.M.Eur einige davon vor.

Fehlerhafte Beschlussfassung

Werden von den Wohnungseigentümer etwa nicht hinreichend bestimmte Beschlussanträge gefasst oder ist der getroffene Beschluss nicht von der Tagesordnung gedeckt ist, dann wird die  Anfechtung des Beschlusses – innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist nach Beschlussfassung- fast immer erfolgreich sein. Gleiches gilt, wenn das Protokoll das Abstimmungsergebnis fehlerhaft festhält oder bei der Ermittlung des Abstimmungsergebnis Fehler passieren. Nach neuem Recht gibt es aber kein Quorum für die Beschlussfähigkeit mehr, so dass auch Ein-Personen-Versammlungen möglich sind!

Die Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit von Wohnungseigentümerversammlungen ist weiter ein grober Verstoß also wenn Dritte auf den Beschluss Einfluss genommen haben  und zuvor vom Hausverwalter kein Geschäftsordnungsbeschluss herbeigeführt wurde, die ihnen ausnahmsweise die Anwesenheit gestattet. Zu achten ist zudem auch darauf, dass von Stimmrechtsvollmachten nicht willkürlich Gebrauch gemacht wird.

Achtung: War es früher möglich, dass der Hausverwalter nach nach § 49 WEG Adressat der Kostentragungspflicht sein konnte, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Anfechtungsklage  Schiffbruch erlitt, so ist jetzt nach neuem Recht nur noch Letztere als Haftungsadressat geblieben. Zivilrechtliche Ansprüche gegen den Verwalter bestehen u.U. aber weiter.

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Verwertungskündigung ging nicht durch

Bevor ein Vermieter die Kündigung eines Mietverhältnisses erklären darf, weil er einen Teil des Gebäudes abreißen muss, kann er ggf. gehalten sein das Gebäude zu erweitern – auch wenn sich diese Erweiterungskosten für ihn aus der Miete nicht kompensierbar sind.

So hat es der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung vom 16.12.2020 festgestellt (Az.: VIII ZR 70/19). In Braunschweig wollte ein Erbe eines ehemaligen Landarbeiterhauses den bisherigen Mieter, der für den Schleuderpreis von 60 € eine Wohnung gemietet hatte, wobei sich die Toilette außerhalb in einem Seitenflügel befand, kündigen. Dieser Seitenflügel jedoch musste u.a. aus statischen Gründen abgerissen werden und eine Erweiterung des verbleibenden Gebäudes um ein neues Badezimmer würde einen kleineren fünfstelligen Betrag kosten. Zuviel für den neuen Eigentümer, der sich aber recht pauschal auf fehlende eigene Mittel berief. Der BGH sah die Kündigung als unwirksam an, da dem Vermieter trotz der ungewöhnlich geringen Miete es zumutbar sei einmalig, diesen “überschaubaren” fünfstelligen Betrag aufzubringen.

Weder nach § 573 II Nr. 3 BGB, schon wegen der nicht erkennbaren Verwertungsabsicht, also was nach dem geplanten Abriss mit dem Gebäude passieren sollte, noch nach dem gleichberehtigt danaben stehenden Abs. I, war das Räumungsbegehren des Vermieters erfolgreich. In der Abwägung überwiegen die die Unkosten für den Vermieter als Nachteil nicht wesentlich die Nachteile für den Mieter sein Besitzrecht an der Wohnung zu verlieren.

Kein Ersatz für Hauseigentumsmaklerkosten trotz unberechtigter Eigenbedarfskündigung

Schadensersatzpflicht nach unberechtigter Eigenbedarfskündigung

Einen unliebsamen Mieter loswerden mittels der Eigenbedarfskündigung. Zu diesem Kniff greifen nicht selten Vermieter und behaupten Familienangehörige oder sie selber würden in die vermietete Wohnung einziehen wollen. Nicht selten entspricht dies jedoch nicht ganz der Wahrheit und es zieht ein neuer familienfremder Mieter ein.

Tipp vom Anwalt: Sind sie Adressat einer Eigenbedarfskündigung geworden, dann prüfen Sie nach dem Auszug das Klingelschild, ob der Name dort die Behauptungen des kündigen Vermieters ggf. gleich widerlegt.

Gerichtlicher Vergleich mit verlängerter Räumungsfrist

Über eine derartige Konstellation hatte kürzlich der Bundesgerichtshof zu entscheiden (BGH vom 09.12.2020, Az.: VIII ZR 238/18). Dort wollte der getäuschte Mieter, der im Vorprozess einem Räumungsvergleich mit Räumungsfrist zugestimmt hatte, nun Ersatz der über 32.000 € Maklerkosten, die er aufwenden musste für den Erwerb einer Eigentumswohnung in Berlin.

Wegfall des Eigenbedarfs

Erfolglos, wie der BGH nun entschied, obwohl entgegen den Ankündigungen in der Eigenbedarfskündigung nicht die Tochter eines der Vermieter eingezogen war. Dabei betonten die Richter, dass der Hinweis auf einen Wegfall des Eigenbedarfs nur bis zum Ende der Kündigungsfrist erfolgen musste, nicht aber bis zum Ende der im Vergleich vereinbarten Räumungsfrist.

Tipp vom Anwalt: Wollten Sie das anders regeln, sollte im Vergleich u.a. mitaufgenommen werden, dass der Vermieter an seiner ursprünglichen Kündigung nicht mehr festhält, also ihre Rechtswirkungen rückgängig macht.

Maklerkosten für Hauserwerb vom Schadensersatz ausgeschlossen

Letztlich bekam der getäuschte Mieter die Maklerkosten für den Hauserwerb nicht ersetzt, weil diese Kosten keine äquivalente Schadensfolge des unterbliebenen Hinweises waren (Achtung: Bei Maklerkosten zum Finden einer neuen Mietwohnung dürfte dies anders sein). Denn der begehrte Ersatz für die Tatfolgen stammte nicht aus dem Gefahrenbereich zu deren Abwendung die vertragliche Pflicht übernommen wurde. Es fehlte also am “inneren Zusammenhang”.

Kein geschütztes Gebrauchserhaltungsinteresse

Denn der getäuschte Mieter war aus seiner bisherigen Mieterstellung in die eines Eigentümers gewechselt. Sein vertraglich geschütztes Gebrauchserhaltungsinteresse auf Zeit war also einer zeitlich unbegrenzten eigenverantwortlichen Nutzungs- und Verfügungsbefugnis als Eigentümer gewichen. Daher bekam er die teuren Maklerkosten nicht zugesprochen.

Lesen Sie hier mehr zu Ihren Rechten als Mieter nach einer Kündigung

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Gewerberaumlos wider Willen

Verstoß gegen Schriftform ermöglichte Kündigung

Bei Abschluss eines befristeten Gewerbemietvertrages ist Aufmerksamkeit geboten. Meistens für den Vermieter, der sich aus wirtschaftlichen Gründen eine feste Gewerbemiete für etliche Jahre sichern will. In diesem interessanten  aktuellen BGH-Fall (BGH-Urteil vom 04.11.2020, Az.: XII ZR 4/20) war es der Mieter, der seine Gewerbeeinheit behalten wollte, dem aber ein Schriftformmangel  einen Strich durch die Rechnung machte.

Befristeter Gewerbemietvertrag schließt eigentlich ordentliche Kündigung aus

Nach einem Eigentümerwechsel erhielt der Inhaber eines Ladenlokals trotz eines bis Ende Februar 2021 befristeten Gewerbemietvertrages eine ordentliche Kündigung, die dieser nicht akzeptieren wollte. Über mehrere Instanzen hinweg landeten die Mietvertragsparteien schließlich vor dem BGH, der den Räumungsanspruch des Vermieters bestätigte.

Fehlende Anlage verstieß gegen Schriftform

Problem war, dass der genaue Mietgegenstand sich erst aus einer Anlage zum Mietvertrag ergeben sollte, aber genau diese Anlage nicht an den Mietvertrag angeheftet war. Da in dem Gebäude unter dergleichen Adresse noch andere Gewerbeeinheiten mit ähnlicher Grundfläche vermietet wurden, war das Objekt auch nicht anderweitig bestimmbar i. S. d. § 550 BGB.

Tipp vom Anwalt: Wenn Sie  einen befristeten Mietvertrag kündigen wollen, kapitulieren Sie nicht sofort, sondern lassen diesen von einem Anwalt prüfen. Nachtrag kann Mietvertrag bestimmbar machen

Auch der Rettungsanker, den die Anwälte der Beklagten auswerfen wollten, nämlich dass ein Nachtrag zum Mietvertrag das Mietobjekt bestimmbar gemacht habe, wirkte nicht. Denn in der Tat kann durch die tatsächliche Nutzung  der Umfang des Objektes in einem Nachtrag bestimmbar bezeichnet werden, jedoch hatte der Mieter zu dem Zeitpunkt schon unerlaubt untervermietet, so dass das Argument nicht mehr zog.

Einwand des Formmangels nicht treuwidrig

Damit hatte sich auch der Einwand des Mieters zerschlagen, dass die Berufung auf den Formmangel durch den Vermieter treuwidrig sei, weil auch der Mieter durch sein Verhalten schuld daran hatte, dass der Mietgegenstand nicht bestimmbar war und blieb.

Modernisierungskosten: Auch Kosten für noch nicht fällige Instandsetzungsarbeiten sind abzuziehen

Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten weiter eingeschränkt

Der BGH hat ein mieterfreundliches Urteil im Bereich Mieterhöhung nach Modernisierung erlassen (BGH vom 17.06.2020, Az.: VIII ZR 81/19). Oft steigen die Mieten nach einer Modernisierung recht erheblich. Für Mieter ergeben sich jetzt neue Verteidigungsmöglichkeiten.

Lesen Sie hier mehr zu häufigsten Fehlern in solchen Mieterhöhungsschreiben

In dem Fall vor dem BGH hatte eine Mieterin aus Düsseldorf ihren Vermieter verklagt, da er in zwei Mieterhöhungsschreiben die Miete um fast 200 € und dann kurze Zeit später um weitere 241 € erhöhen wollte. Die Mieterin wehrte sich durch mehrere Instanzen erfolgreich durch eine (negative) Feststellungsklage.

Negative Feststellungsklage auf Unwirksamkeit der Erhöhung

Dem Vermieter wurde zum Verhängnis, dass er bei der Umlage mehrerer Positionen, wie den über 60 Jahre alten Haus- und Wohnungstüren sowie der Briefkastenanlage nicht den Anteil ersparter Instandhaltungskosten abgezogen hatte, obwohl bereits ein nicht unerheblicher Teil der Nutzungsdauer dieser Gegenstände verstrichen war. Dass die Gegenstände noch in guten Schuß waren und der Instandsetzungsbedarf demnach noch nicht “fällig” war, stand dem nicht im Wege.

Fiktiv ist also Folgendes zu bestimmen und in Abzug zu bringen: Der Kostenaufwand, der zeitanteilig für die Erhaltung eines Bauteils anfällt,  in dem Umfang, in dem er in Bezug auf seine zu erwartende Gesamtlebensdauer zum Zeitpunkt der Durchführung der baulichen Veränderung, besteht.

Beweislast für Modernisierung trägt der Vermieter

Tipp vom Anwalt: Das Gericht stellte zugleich (nochmal ausdrücklich) klar, dass die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass eine Modernisierungs- und keine Instandhaltungsmaßnahme vorliegt, den Vermieter trifft.  So reicht etwa auch sein Tatsachenvortrag nicht aus, dass ein neues Bauteil für sich betrachtet wirtschaftlich wertvoller ist als ein gebrauchtes Bauteil. Die Anforderungen an das substantiierte Vortragen von Einwänden mieterseits bleibt also nach wie vor nicht sonderlich hoch!

Keine Erhöhung des Gebrauchswertes

Der oben beschriebene Abzug ist also selbst dann vorzunehmen, wenn tatsächlich eine Modernisierung vorliegt. Dies folgerten die Richter aus der Formulierung des § 559 II BGB n.F.  und dem Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung, denn eine Umlage von Instandhaltungskosten – die dem Gesetz nach Vermieterangelegenheit sind – auf den Mieter soll gerade nicht erfolgen. Belastet werden soll der Mieter nur, wenn er spiegelbildlich durch die Maßnahmen von einer Erhöhung des Gebrauchswertes profitiert (z.B. Energieeinsparung, eine nachhaltige Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse etc.).

Tipp vom Anwalt:  Den Vermieter trifft also auch die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe der umlagefähigen Kosten. Ein ins Mieterhöhungsschreiben fehlerhaft eingeführtes Gewerk  kann das ganze Mieterhöhungsverlangen nach § 139 BGB im Einzelfall zum Scheitern bringen, wenn dieses nicht ohne Verstoß gegen gesetzliche Wertungen von den verbleibenden Gewerken abgetrennt werden kann und soll. Dies kann etwa der Fall sein, wenn die Kosten für die einzelnen Baumaßnahmen nicht separat ausgewiesen werden und so nicht rechnerisch nachvollzogen werden kann, in welcher anteiligen Höhe das fehlerhaft erläuterte Gewerk in den Gesamtbetrag der Mieterhöhung eingeflossen ist.

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Schockurteil für Vermieter: Instandhaltungspflicht auch bei unrenovierter Wohnung

Instandhaltungspflicht des Vermieters auch bei unrenoviert übergebener Wohnung

Der BGH hat mehrere, etwas merkwürdig anmutende Entscheidungen getroffen. Zunächst bleibt der für Wohnungsfragen zuständige VIII. Senat seiner bisherigen Rechtsprechung treu, dass formularmäßige Schönheitsklauseln bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung in der Regel unwirksam sind. Soweit so gut.

Zurückbehaltungsrecht des Vermieters

Doch in zwei Urteilen hat Deutschlands oberstes Zivilgericht seine Rechtsprechung präzisiert. Nun kann der Mieter nämlich den Vermieter aufgrund der gesetzlich geltenden Instandhaltungspflicht aus § 535 I 2 BGB zwingen die Wohnung instandzusetzen, wenn sich ihre Zustand der Substanz nach im Laufe der Zeit verschlechtert. Allerdings gibt der BGH dem Vermieter in diesem Fall ein Zurückbehaltungsrecht, dass der Mieter ihm die Hälfte der Kosten der Maßnahme ersetzen muss.

Tipp vom Anwalt: Mietern ist in so einer Situation anzuraten einen oder besser mehrere Kostenvoranschläge für Renovierungsarbeiten einzuholen. Eine Klage wird also in einem solchen Fall nur Zug-um-Zug zu erfüllen sein.

Oft schlechte Karten für mieterischen Schadensersatzanspruch

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536a BGB scheidet nach dem Bundesgerichtshof in so einem Fall oft aus, wenn der vertragsgemäße Zustand bei der Übergabe der einer nicht vollständig oder unrenovierten Wohnung war und die Schönheitsreparaturenklausel unwirksam ist. Wird (ggf. stillschweigend)  eine negative Beschaffenheitsvereinbarung, nämlich die einer unrenoviert übergebenen Wohnung, vereinbart, dann schließt das einen Mängelbeseitigungsanspruch wohl aus.

Bitte beachten sie, dass die schriftlichen Urteilsgründe der BGH-Entscheidungen vom 08.07.2020 (Az.: VIII ZR 163/18 ud VIII ZR 270/18) noch nicht vorliegen. Die hier dargestellte Schilderung ersetzt keine Rechtsberatung und dient alleine Ihrer Information. Eine Haftung für Richtigkeit und Vollständigkeit wird daher auf gar keinen Fall übernommen.

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Überraschendes zum Betriebskostenguthaben

Verrechnung von Betriebskostenguthaben

Vermieter die noch auf Mietschulden ihres Mieters warten und mit einem Guthaben aus einer Betriebs- oder Heizkostenabrechnung aufrechnen wollen, die haben manchmal ein Problem – oft ohne es zu wissen. Zumindest, wenn der Mietschuldner Hartz IV-Empfänger ist. Denn nach einer Entscheidung des Bundessozialgerichts (BSG vom 16.10.2012, Az.: B 14 AS 1881/11 R) ist dieses Guthaben unpfändbar, wenn das Jobcenter im Folgemonat des Zuflusses damit gegen die Leistungen des SGB II-Empfängers für Kosten der Unterkunft aufrechnet. Der Bundesgerichtshof hat sich am 20.06.2013 dieser Auffassung angeschlossen und einer Klage auf Auszahlung des Guthabens nach Verrechnung des Vermieters stattgegeben (Az.: IX ZR 310/12).

Tipp vom Anwalt: Vermieter sollten also ein realistische Vorauszahlungshöhe der Betriebskosten vereinbaren und bei der Abrechnung darauf achten alle umlegbaren Positionen auch in Rechnung zu stellen.

Hartz IV-Empfänger sind geschützt

Die schmissige Begründung war, dass der Hartz IV-Empfänger durch Verrechnung bei zeitgleicher Minderung seiner KdU-Leistung nicht unters Existenzminimum rutschen darf, was ansonsten ja die Allgemeinheit wieder auffangen müsste. Die Verrechnung des Guthabens gegen Mietschulden ist zwar in jedem Fall eine beachtenswerte Einnahme, jedoch steht sie dem SGB II-Empfänger dann nicht unmittelbar zur Verfügung.

Tipp vom Anwalt: Wenn das Jobcenter die Miete im Folgemonat mindert, ohne dass das Guthaben dem Hilfeempfänger ausgezahlt wurde, ist das natürlich nicht ok: Legen Sie hier unbedingt Widerspruch ein (BSG, Urteil vom 16. 5. 2012 – B 4 AS 132/11 R ).

Beratungspflicht der Jobcenter

Achtung: Nach dem LSG Sachsen trifft den Hartz IV-Empfänger u.U. die Pflicht gegen seinen Vermieter vorzugehen, wenn dieser dennoch verrechnet. Das Jobcenter trifft in so einem Fall eine Hinweis- und Beratungspflicht des Hilfebedürftigen (LSG Sachsen vom 21.09.2017 , Az.: L 3 AS 480/12)

Volle Anrechenbarkeit als Einnahme nach § 11 I 1 SGB II

Nach einer neuen Entscheidung des Bundessozialgerichts dürfen die Jobcenter die erfolgten Zahlungen aus Betriebskostenguthaben aber voll aufs Hartz IV anrechnen, auch wenn die Betriebskostenvorauszahlungen aus Zeiten stammen, wo noch kein Hartz IV bezogen wurde (BSG, Urteil vom 24.06.2020, Az.: B 4 AS 7/20). Dies gilt auch bei abschließender Festsetzung nach einer vorläufigen Leistungsbewilligung.

Anders könnte es sein, wenn das Jobcenter die KdU nicht in der vollen tatsächlichen Höhe übernommen hat.

Nach einer Entscheidung des LSG-Berlin-Brandenburg (Az.: L AS 1466/14) darf die Anrechnung im auf den der Gutschrift folgenden Monat beim Hartz IV-Empfänger erfolgen. Auf den Umstand, dass das Guthaben dem Mieter erst mit der Verrechnung zu einem späteren Zeitpunkt wirtschaftlich zugute kommt, kommt es nicht an. Entscheidend ist der Zeitpunkt auf den die Nachforderung tatsächlich anfällt. Das sei der Fälligkeitszeitpunkt, da das Guthaben wegen des Treuhandverhältnisses hinsichtlcih der Betriebskostenvorauszahlung unverzüglich auszuzahlen sei.

Achtung: Bei Guthaben aus Strom darf eine Anrechnung i.d.R. nicht erfolgen nach der BSG-Rechtsprechung. Anders sieht dies aus, wenn ein Bonus beim Stromanbieterwechsel gezahlt wird, weil hier keine Konnexität zwischen sparsamer Energieverwendung und der Zahlung von Abschlägen bestehen soll (BSG vom 14.10, 2020, Az.: B 4 AS 14/20 R)

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Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung

 BGH lockerte Anforderungen an Modernisierungsankündigung


Der Bundesgerichtshof hat die Voraussetzungen an ein formell ordnungsgemäßes Modernisierungsankündigungsschreiben gem. Paragraph 555c BGB gelockert. Im konkreten Fall wollte eine Vermieterin die bisherigen Gasthermen und Gasherde durch eine Zentralheizung mit Gas – Brennwertkessel sowie Elektroherds ersetzen.

Neue Zentralheizung zur Energieeinsparung

Im Ankündigungsschreiben war jedoch nur eine allgemeine Berechnung der Energieeinsparung für die gesamten Gebäudekomplex enthalten.Die Mieterin hatte dieser daher widersprochen, da ihr die energetischen Maßnahmen nicht ausreichend sinnvoll erschienen.

Zu Unrecht wie der BGH nun entschieden hat und gab der Klage auf Duldung der Maßnahme des Vermieters statt. Anders als die Vorinstanz sah Deutschlands oberstes Zivilgericht nicht einen angeblich fehlenden Bezug der bauliche Maßnahme im Hinblick auf die konkret betroffene Wohnung des Mieters. Die Heizkosteneinsparung habe der Mieter an Hand der gemachten Angaben nämlich leicht selber errechnen können. Dass hier ausnahmsweise aufgrund baulichen Zuschnitts oder Ausstattungsmerkmale der Wohnung doch eine  konkrete Berechnung erfolgen musste seinicht plausibel. Der Einbau eines Elektroherdes war im übrigen nur eine notwendige Begleitmaßnahme der Heizungsmodernisierung, so die Richter (BGH vom 20.5.2020, Aktenzeichen VIII ZR 55/19).

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Mietobergrenzen nur bei schlüssigem Konzept

Mietobergrenzen nur bei schlüssigem Konzept!

Viele Kommunen und Landkreise können kein schlüssiges Konzept für ihre Mietobergrenzen vorweisen, so dass nach der Rechtsprechung des BSG häufig die höheren Sätze nach dme Wohngeldgesetz zzgl. 10%-igem Sicherheitszuschlag gelten.

Mehr für die Miete vom Jobcenter/Sozialamt bekommen

hier geht es zu den Mietobergrenzen in Stadt und Landkreis Würzburg sowie denn von Stadt und Landkreis Schweinfurt und Bad Kissingen: Update!!!

Folge der Unschlüssigkeit ist, dass sich dieAngemessenheit der Bruttowarmmieter nun nach den höheren Grenzen des Wohngeldgesetzes bestimmet.

hier mehr zum Wohngeld

Gute Nachricht für Hartz IV-Empfänger, Sozialhilfeempfänger und Vermieter/Wohnungsverwaltungen

Hartz IV-Empfänger sowie Sozialhilfeempfänger sind in diesem Fall nicht mehr auf die Deckelung der Jobcenter bei den KdU (Bruttokaltmiete) beschränkt, können mehrfür sich rausholen und verbessern damit auch ihre Chance bei der Wohnungssuche. Das ist Folge der Tabellenwerte zu § 12 WoGG zuzüglich eines 10 %-igen Sicherheitszuschlages!

Widerspruch oder Überprüfungsantrag einlegen

Oft geben die Kommunen ihre Mietobergrenzen gar nicht ordnungsgemäß in Form eines Stadtratbeschlusses bekannt, was nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts  nicht in Ordnung sein dürfte (vgl. Az.: 5 CN 1.03). Zudem werden häufig Fehler bei der Ermittlung des abstrakt angemessenen Bedarfs für die Unterkuft gemacht, weil der maßgebliche örtliche Vergleichsraum verkannt wird. Regelmäßig ist das Konzept des Grundsicherungsträgers auch unschlüssig, wenn der Vergleichsgegenstand, also die Art der Wohnungen und deren Standard nicht hinreichend ausdifferenziert wurde, Angaben über den Beobachtungszeitraum oder Angaben über die Art und Weise der Datenerhebung (insbesondere Quellenangaben) fehlen. Schließlich müssen Angaben über die gezogenen Schlüsse gemacht werden und diese wissenschaftlich nachvollziehbar sein. Dabei hapert es oft. Weder dürfen die Daten veraltet sein, noch darf deren Zusammenstellung unrepräsentativ sein. Im Nachhinein dürfte die Schlüssigkeit ´nur schwerlich herzustellen sein.

Situation  in Mainfranken

In der Stadt Würzburg (Stand: 01.01.2021) etwa steht einer Person in der Regel 50 m² zu, für eine Kaltmiete von 485,00 €. Bei zwei Bewohnern darf die Wohnung 65 m² haben und 600,00 € kosten. Ab einem 3-Personen-Haushalt beträgt das Produkt aus Wohnfläche  75 m² und Bruttokaltmiete/m² 695,00 €.  Für eine vierköpfige Familie gibt es pauschal 90 m² zu einer Nettokaltmiete von 790,00 €. Für Heizung mit Warmwasser gelten in dieser Reihenfolge die folgenden Beträge: 75,00 €/ 97,50 €/ 112,50 €/ 135,00 €.

Im Landkreis Würzburg (Stand 01.01.2023) erhalten Single-Haushalte bis 459 €  für die Bruttokaltmiete, Zwei Personen bekommen 546 € . Drei Personen erhalten max. 613,00   und zu Viert gibt es 765 €. Bei den Heizkosten galten früher die folgenden Zahlen: 129,60,/167,40/199,80/232,20). Die Zahlen für 2023 sind mir hier noch nicht bekannt.

Die Stadt Schweinfurt ist seit letztem Jahr etwas großzügiger zu ihren Sozialhilfeempfängern).  Ein-Personenhaushalt darf bis zu 382,00 € für Bruttokaltmiete ausgeben, Zwei Personen bis zu 476,00 €, drei Personen bis max. 549  und vier Personen bis zu 642 €d. Bei den Heizkosten wird in Schweinfurt danach differenziert, ob mit Heizöl/Holz/Kohle, mit Erdgas oder mit einer Zentralheizung oder anders geheizt wird.

Im Landkreis Schweinfurt gelten seit 01.01.2022 neue Zahlen  Ein-Personen-Haushalte bekommt bis zu 511,30 € für ihre Bruttokaltmiete, ab zwei Köpfen gibt es 629,40 €  und  ab drei Personen 750,90  €. Vier Personen erhalten maximal 874,60. Die Zahlen bei den Heizkosten sind in dieser Reihenfolge 129,60 €/167,40 €, /199,80 €/232,20 €).

In der Stadt Bad Kissingen erhalten Single-Haushalte ab 01.01.2022 für ihre Bruttokaltmiete insgesamt432 €, bei zwei Personen 522,00 EUR, bei drei Familienmitgliedern 621,00 EUR, bei vier Familienmitgliedern 725,00 EUR.

Im Landkreis Bad Kissingen erhalten Single-Haushalte ab 01.01.2022 für ihre Bruttokaltmiete insgesamt 382 €, bei zwei Personen 462,00 EUR, bei drei Personen 552 EUR, bei vierPersonen 643 EUR.Heizkosten:

Für Heizkosten gibt es in Stadt und Landkreis Bad Kissingen in dieser Reihenfolge 72 €/94 €/108 €/129.00 €)

Für Hartz IV-Empfänger stellen sich Folgeprobleme im Falle von Mietmängeln, Betriebskostennachforderungen und beim Umzügen. –> Hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht

Update: Mieterhöhung bei fehlendem Mietspiegel tückenreich

Austausch der Einbauküche rechtfertigt nicht immer Mieterhöhung

Im Mietrecht kann der Vermieter die Miete nicht einfach willkürlich erhöhen. Ist die Miete vor 15 Monaten erhöht werden, kann eine Erhöhung der Miete nach § 558 II 1 BGB grds. nicht erfolgen. Für Vermieter ist die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zudem mit vielen Tücken versehen, insbesondere wenn kein qualifizierter Mietspiegel für die Gemeinde vorhanden ist, in der die Wohnung liegt.

Vergleichsmiete bei fehlendem qualifiziertem Mietspiegel schwer ermittelbar

In letzterem Fall sind zum Beweis der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Vermieter mindestens drei Mietwohnungen mit genauer Adressbezeichnung zu nennen, die in Lage, Ausstattung – einschließlich der energetischen –  und Größe vergleichbar sind. Was die Ausstattung angeht, kommt es allein auf den objektiven Wohnwert der, dem Mieter zur Verfügung gestellten Wohnung an und nicht auf irgendwelche Vereinbarungen im Mietvertrag mit denen der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt wird (so BGH-Urteil vom 24.10.2018, Az.: VIII ZR 52/18).

Vereinbarungen im Mietvertrag

Tipp vom Anwalt: Solche Vereinbarungen im Mietvertrag können sogar nach § 558 VI BGB unwirksam sein! Vermieter können aber bei einer konkreten Mieterhöhung mit dem Mieter abweichend vom § 558 BGB eine Vereinbarung treffen!

So drang der Vermieter, der nach § 558 BGB die Zustimmung seines Mieters zu einer Mieterhöhung verlangte, nicht durch, als er er die Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete um mehr als 90 € unter anderem mit der nun vorhandenen modernen Küchenausstattung begründete. Zuvor hatten die Mietparteien vereinbart, der MIeter dürfe die bereits eingebaute Einbauküche nach Einzug auf eigene Kosten durch eine neue ersetzen. Die alte Küche wurde vom Sohn des Vermieter übrigens verkauft, wobei der Mieter am Erlös nicht beteiligt wurde.

Tipp vom Anwalt: Nach einer neuen Entscheidung des BGH vom 13.02.2019 hat ein einfacher Mietspiegel, wie er etwa für die Stadt Schweinfurt kürzlich neu aufgelegt wurde, zumindest eine Indizwirkung für die Ermittlung der ortsüblichen Miete (VIII ZR 245/17).

Update: Neue BGH-Entscheidung zur Berechnung der Kappungsgrenze

Wenn die Berechtigung zur Mieterhöhung feststeht, dann kann in der Höhe immer noch die Kappungsverordnung dem Erhöhungsverlangen des Vermieters entgegenstehen. Nach einer neue BGH-Entscheidung ist dabei von der vertraglich vereinbarten Ausgangsmiete auszugehen, auch wenn wegen eines vorhandenen unbehebbaren Mietmangels der Mieter die Miete mindern kann (hier zu geringe Wohnfläche). Dabei ist es unerheblich, dass der Mangel unbehebbar war (VIII ZR 33/18).

Tipp vom Anwalt: Bei späteren Änderungen, wie im Falle von Mieterhöhungen nach §§ 557 oder 558 BGB tritt an die Stelle der Ausgangsmiete aber die zuletzt vereinbarte Miete.

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Miete zurückbehalten bei Mietmängeln

Das Zurückbehaltungsrecht auf Miete bei Mängeln

Eine interessante Entscheidung für von Schimmel beeinträchtige Mieter hat BGH kürzlich getroffen (Az.: VIII ZR 250/17).

Dort hatte eine Mieter wegen Schimmel die Miete um 20 % gemindert und zusätzlich über sieben Monate hinweg 60 % der Bruttomiete über das Zurückhaltungsrecht einbehalten.

Recht nur mit Bedacht ausüben

Tipp vom Anwalt: Dieses Leistungsverweigerungsrecht unterliegt grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung. Insbesondere muss der insgesamt einbehaltenen Betrag in angemessener Relationen zur Bedeutung des Mangels stehen. Lassen Sie sich bei der Ausübung des Zurückhaltungsrechts, wie auch des Minderungsrechts, in jedem Fall anwaltlich beraten.

Vermieter reagierte mit Kündigung

Der Vermieter reagierte hierauf mit mehreren Kündigungen, zuletzt während des Prozesses.  Die Vorinstanz sah seine letzte  Kündigung wegen dem doch erheblichen Zahlungsrückstand von über 5000 € als gerechtfertigt an, zumal der Vermieter die Auffassung vertrat den Schimmelpilzbefall Ende Juli 2016 vollständig beseitigt zu haben. Nachdem das Amtsgericht zunächst nur der Zahlungsklage weitgehend stattgegeben hatte, verfolgte der Vermieter sein Räumungsbegehren erfolgreich in der Berufungsinstanz weiter. Erst der Bundesgerichtshof schließlich machte dem Vermieter aus Nordrhein-Westfalen einen Strich durch die Rechnung.

Vermieter behauptete Mangelbeseitigung

Durch die erfolgreiche Zahlungsklage sei nicht bewiesen, dass im Zeitpunkt der letzten Kündigung ein Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten im Verzug aufgelaufen ist, so die Richter vom Bundesgerichtshof. AndVers als die Vorinstanz meinten Sie, dass das Zurückhaltungsrecht nicht durch die bloße Behauptung des Vermieters, dass der Mangel beseitigt sei, seinen Zweck verfehlt habe.

Tipp vom Anwalt: Das Zurückbehaltungsrecht kann aber bei der tatsächlichen Beseitigung des Mangels enden, genau wie, wenn der Mieter dem Vermieter beziehungsweise den von ihm zur Prüfung oder Beseitigung der Mängel beauftragten Personen den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt oder sonstwie die Duldung der Mangelbeseitigung verweigert.

Update: Neue BGH-Entscheidung

Nach einer brandneuen BGH-Entscheidung vom 10.04.2019 (Az.: VIII ZR 12/18) berechtigt auch der Umstand, dass noch ein Gerichtsverfahren läuft den Mieter nicht die Mangelbeseitigung zu verweigern, weil ansonsten Beweisvereitelung drohe.  Es könne nämlich durch die Anfertigung von Lichtbildern oder durch das Zeugnis der mit der Mängelbeseitigung befassten Handwerker die Mängel auch im Nachhinein noch bewiesen werden.

Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel

Hier jedenfalls reicht die bloße Behauptung des Vermieters den Schimmel beseitigt zu haben nicht aus das Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel entfallen zu lassen. Es würde sonst völlig entwertet, meinten die BGH-Richter.

Beweislast für Vorliegen des Mangels

Tipp vom Anwalt: Nach den Entscheidungsgründen trägt der Mieter die Beweislast das im Zeitpunkt der Minderung, der Mangel noch vorliegt. Lässt sich dies und die Ursache des Schimmels durch den Vermieter nicht beweisen, wird der gesamte zurückbehaltene Betrag sofort zu nach Zahlung fällig, so dass ein die fristlose Kündigung rechtfertigender Rückstand aufläuft! Lassen Sie sich daher auf jeden Fall anwaltlich beraten, bevor sie beginnen zu mindern oder das Zurückbehaltungsrecht zu nutzen.

WEG-Mitglieder können Kurzzeitvermietung nicht einseitig verbieten

Kurzzeitvermietung generell zulässig

Eine interessante Entscheidung im WEG-Recht hat der BGH kürzlich getroffen, der  Privatwohnungsanbieter, wie Airbnb, erfreuen dürfte: Der Bundesgerichtshof erklärten es für rechtswidrig, dass eine WEG-Gemeinschaft mehrheitlich gegen die Stimme des betroffenen Eigentümers beschlossen hatte, dass eines ihrer Mitglieder seine Wohnung nicht an kurzfristige Feriengäste vermieten darf.

Rascher Wechsel der Gäste störte den Nachbarn

Die anderen WEG-Mitglieder fühlen sich von dem raschen Wechsel der Gäste gestört und beschlossen über einer  Öffnungsklausel in der Teilungserklärung mehrheitlich, dass Kurzzeitvermietung in ihrem Gebäude nicht erlaubt  und zudem immer anzuzeigen sei. Zu Unrecht, wie der BGH jetzt entschied, denn der Beschluss greife in die unentziehbaren Rechte des WEG-Mitglieds ein. Es handele sich nicht um eine eine reine Gebrauchsänderung, sondern der Zweck des Eigentums werde substanziell verändert, was auch Einfluss auf dessen Wert habe.

Überbelegung, Hausordnungsverstöße und Lärm durch Feriengäste durch WEG angreifbar

Tipp vom Anwalt: Andere WEG-Mitglieder sind denen mit der Kurzzeitvermietung einhergehenden Störungen auch unter Geltung des neuen Rechts aber nicht völlig schutzlos ausgesetzt, sondern können gegen Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung durch Feriengäste vorgehen. Direkt gegen diese oder natürlich gegen den Eigentümer der Wohnung. Im letzteren Fall, sofern ausschließlich das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, muss die WEG gegen den Störer vorgehen. Ist auch das Sondereigentum gestört, dann kann nach § 14 II Nr. 2 WEG auch unmittelbar gegen den Eigentümer vorgegangen werden.

Anzeigepflicht von Kurzzeitvermietungen zulässig

Andere Situation aber hinsichtlich einer Anzeigepflicht: Grundsätzlich als zulässig sahen die BGH-Richter die Verpflichtung des Eigentümers, die Kurzzeitvermietung jeweils der Verwaltung anzeigen zu müssen, an, da dies nur die Verwaltung des Eigentums beträfe.

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Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar, sondern informiert über eine Einzelfallentscheidung des BGH!  Lassen Sie sich daher auf jeden Fall immer individuell anwaltlich beraten.

Kein Recht des Mieters auf zeitgemäßes Wohnen bezüglich der Wärmedämmung

Kein Recht zur Mietminderung wegen bloßer Schimmelpilzgefahr

Der BGH hat kürzlich eine mieterunfreundliche Entscheidung getroffen: Mieter haben definitiv demnach kein Recht auf zeitgemäßes Wohnen bezüglich der Wärmedämmung (vgl. BGH vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 271/17). Der Bundesgerichtshof setzt sich damit bewusst von seiner Rechtsprechung zu den Mindestanforderungen an zeitgemäßes Wohnen bezüglich der Elektroinstallation ab.

Bauteildurchfeuchtung, schadhaftes Mauerwerk und Wärmebrücken reichten nicht

So flog ein Mieter mit seiner Klage auf einen Vorschuss für die Innendämmung  trotz Schimmelpilzbildung in mehreren Räumen als Folge einer Bauteildurchfeuchtung  auf die Nase. Zwar wies die Wohnung aus dem Jahr 1971 schadhafte Fensterblendrahmen, schadhaftes Mauerwerk mit Bauteildurchfeuchtungen und geometrische Wärmebrücken auf, dies lies die Richter jedoch kalt. Weil zur Zeit der Errichtung die DIN 4108-2:2003-07 (“Wärmeschutz und Energie-Einsparung in Gebäuden”), die im Jahr 2003 in Kraft trat und 2013 nochmal überarbeitet wurde, noch nicht galt.

Minderung kraft Gesetzes bei Schimmelpilzbildung

Die Berechtigung zur Minderung haben die Richter dem Mieter hingegen nicht abgesprochen, jedoch betont, dass allein die Gefahr einer Schimmelpilzbildung noch keinen eine Minderung rechtfertigenden  Mietmangel darstellt. Die Richter brachen auch mit der Einschätzung der Vorinstanz, die meinte, es gehöre zum Mindeststandard, dass die Wohnung mit üblichem Lüftungs- und Heizverhalten schimmelpilzfrei gehalten werden könnte. Ein mehr als zweimaliges Stroßlüften von jeweils bis zu zehn Minuten und ein Stellen der Möbel mit Abstand zu den Außenwänden kann daher den Mietern im Einzelfall durchaus zumutbar sein.

Tipp vom Anwalt: Im Mietvertrag können konkrete Vereinbarung über das Wohnverhalten getroffen werden, wie zur Beheizung bestimmter Räume oder zum Lüftungsverhalten.

Lesen Sie hier zur Klagemöglichkeiten des Mieters bei Schimmelschäden

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Schadensersatz wegen asbestbelasteter Wohnung

Asbestbelastete Mietwohnung

Wer in einer mit Asbest belasteten Mietwohnung lebt, der setzt sich u.a.  der Gefahr aus, dass Asbestfasern in die Lunge eindringen und dort Krankheiten auslösen. Mieter sind in einer solchen Situation nicht etwa schutzlos gestellt, sondern können gegenüber dem Vermieter von der Mangelbeseitigung über die Minderung bis zum Schadensersatz wegen Gesundheitsschäden im Einzelfall verschiedene Rechte geltend machen.

Verkehrssicherungspflicht des Vermieters

Tipp vom Anwalt: Nach dem Verbot von asbesthaltigen Bauteilen im Jahr 1993 und dem Inkrafttreten der Richtline für die Bewertung und Sanierung schwach gebundener Asbestprodukte in Gebäuden (sog. “Asbestrichtlinie”) im Jahr 1996 gelten für den Vermieter Handlungspflichten. Er muss Mieter zudem auf die Asbestbelastung zumindest hinweisen, ansonsten verletzt er seine Verkehrssicherungspflicht (so zuletzt auch LG Berlin vom 17.01.2018, Az.: 18 S 140/16). Aus Beweisgründen sollte dies im Mietvertrag oder sonstwie schriftlich festgehalten werden und Altbauten auf ihre Asbestbelastung hin überprüft werden. Lassen Sie sich anwaltlich beraten!

Verjährung von Schadensersatzansprüchen

In Altbauten könne bei Inkrafttreten neu festgelegter Grenzwerte, etwa auf Grund neuer wissenschaftlicher Erkenntnisse, nachträglich Mietmängel entstehen, auch wenn die bei Abschluss des Mietvertrages geltenden Vorgaben und Richtlinien eingehalten worden sind! Die Verjährungsfrist für Mieterrechte beginnt in der Regel erst mit Erteilung des Warnhinweises an den Mieter zu laufen, da Dauerverstöße vorliegen.

Tipp vom Anwalt: Bei sogenannten gestreckten Schadensersatzlagen, wenn der Schaden also vor einem Eigentumsübergang zwar verursacht wurde, der Schadenseintritt aber erst danach erfolgt, haftet der neue Eigentümer/Vermieter. Seinen Sie daher als Erwerber kritisch bei weitreichenden Haftungsausschlüssen im notariellen Kaufvertrag.

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Schriftform bei der Verlängerungsoption?

Verlängerungsoption richtig ausüben

Bei vielen befristeten gewerblichen Mietverträge gibt es für Mieter eine Option den Gewerbemietvertrag vor Vertragsende einseitig zu verlängern. Aber wie das dann tun? Per Mail? Als Fax? Oder sogar als Einschreiben?

Schriftformgebot des § 550 BGB nicht verletzt

Der BGH hat mit Urteil vom 21.11.2018 entschieden, dass bei Ausübung einer solchen Option nicht das Schriftformgebot des § 550 BGB einzuhalten ist, weil dadurch ja kein neuer Mietvertrag zustande kommt (BGH vom 21.11.2018, Az.: XII ZR 78/17).

Lesen Sie hier diesen interessanten Fall zur Vertiefung.

Die mittels Übergabeeinschreiben versandte Optionsausübung hatte der Insolvenzverwalter des Vermieters in vor dem BGH spielenden Fall nicht von der Post abgeholt. Allerdings hatte der Mieter  das Schriftstück auch gefaxt.

Tipp vom Anwalt: Aus Beweis des Zugangs sollte die Option zumindest als Fax mit Sendenachweis übermittelt werden! Bei einer Mail braucht es mindestens eine Eingangs- oder Lesebestätigung. Zudem muss zuerst darauf geachtet werden, ob der Mietvertrag für die Optionsausübung Schrift- oder Textform vorschreibt.

Per Fax in Textform

Die BGH-Richter sahen die Optionsübung mittels Fax als ausreichend an. Der Vertrag wurde verlängert und es kam nicht zu einer Verletzung der Schriftform. Die die ordentliche Kündigung des Mietvertrages durch den Insolvenzverwalter war daher noch nicht möglich.

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Update: Reform der Mietpreisbremse – und was das für Würzburg und Schweinfurt bedeutet

Erneute Reform der Mietpreisbremse 

Haben Mieter in unser Region von der sogenannten Mietpreisbremse bisher profitieren können? Was ändert sich durch die Reform? Der im Mietrecht tätige Anwalt Christopher Richter gibt anlässlich der Reform des Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten durch das MietAnpG einen Überblick.

Mietpreisbremse weiter wirksam

Das Urteil des AG München ( AG München, Urteil v. 21.6.2017, 414 C 26570/16), nach dem die Mietpreisbremse für 138 Städte unwirksam ist, ändert an der Wirksamkeit der Mietpreisbremse übrigens nichts, weil es sich um eine Einzelfallentscheidung handelt. Der bayerische Gesetzgeber, der hier schlampig agiert hat, hat bereits angekündigt nachzubessern. Nunmehr nachgebessert hat bereits der  Bundesgesetzgeber, weil es bislang kein Recht des Mieters gab vom Vermieter die Vorlage des alten Mietvertrages zu verlangen, um die bisherige Miete einsehen zu können. „Update: Reform der Mietpreisbremse – und was das für Würzburg und Schweinfurt bedeutet“ weiterlesen