Bei Abschluss eines befristeten Gewerbemietvertrages ist Aufmerksamkeit geboten. Meistens für den Vermieter, der sich aus wirtschaftlichen Gründen eine feste Gewerbemiete für etliche Jahre sichern will. In diesem interessanten aktuellen BGH-Fall (BGH-Urteil vom 04.11.2020, Az.: XII ZR 4/20) war es der Mieter, der seine Gewerbeeinheit behalten wollte, dem aber ein Schriftformmangel einen Strich durch die Rechnung machte.
Befristeter Gewerbemietvertrag schließt eigentlich ordentliche Kündigung aus
Nach einem Eigentümerwechsel erhielt der Inhaber eines Ladenlokals trotz eines bis Ende Februar 2021 befristeten Gewerbemietvertrages eine ordentliche Kündigung, die dieser nicht akzeptieren wollte. Über mehrere Instanzen hinweg landeten die Mietvertragsparteien schließlich vor dem BGH, der den Räumungsanspruch des Vermieters bestätigte.
Fehlende Anlage verstieß gegen Schriftform
Problem war, dass der genaue Mietgegenstand sich erst aus einer Anlage zum Mietvertrag ergeben sollte, aber genau diese Anlage nicht an den Mietvertrag angeheftet war. Da in dem Gebäude unter dergleichen Adresse noch andere Gewerbeeinheiten mit ähnlicher Grundfläche vermietet wurden, war das Objekt auch nicht anderweitig bestimmbar i. S. d. § 550 BGB.
Tipp vom Anwalt: Wenn Sie einen befristeten Mietvertrag kündigen wollen, kapitulieren Sie nicht sofort, sondern lassen diesen von einem Anwalt prüfen. Nachtrag kann Mietvertrag bestimmbar machen
Auch der Rettungsanker, den die Anwälte der Beklagten auswerfen wollten, nämlich dass ein Nachtrag zum Mietvertrag das Mietobjekt bestimmbar gemacht habe, wirkte nicht. Denn in der Tat kann durch die tatsächliche Nutzung der Umfang des Objektes in einem Nachtrag bestimmbar bezeichnet werden, jedoch hatte der Mieter zu dem Zeitpunkt schon unerlaubt untervermietet, so dass das Argument nicht mehr zog.
Einwand des Formmangels nicht treuwidrig
Damit hatte sich auch der Einwand des Mieters zerschlagen, dass die Berufung auf den Formmangel durch den Vermieter treuwidrig sei, weil auch der Mieter durch sein Verhalten schuld daran hatte, dass der Mietgegenstand nicht bestimmbar war und blieb.
Der Bundesgerichtshof hat eine gewerbemieterfreundliche Entscheidung getroffen und entschieden, dass der Erwerber einer vermieteten Gewerbeimmobilie vom Eigentümer, der mit dem Vermieter nicht personenidentisch ist, diesen auch nicht kündigen konnte.
Rechte von Gewerbemietern gestärkt
Der im Gewerbemietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. , stellt Ihnen diese interessante BGH-Entscheidung vom 12. 7. 2017 (Az.: XII ZR 26/16) vor, die den Schutz von Gewerbemietern stärkt.
Befristeter Mietvertrag ging mit über
Der Gewerbemieter hatte den vierten und fünften Stock eines größeren Geschäftshauses von einer GmbH auf mehrere Jahre zeitlich befristet gemietet. Diese GmbH vermietete die Geschäftseinheiten aufgrund einer Vereinbarung einer dieses Gebäude im Immobilienbestand haltenden anderen GmbH. Die Gewerbemieterin kannte den Eigentümerin gar nicht. Nachdem der Eigentümer allerdings die Gewerbeimmobilie veräußerte, wollte die neue Eigentümerin die Mieter loßwerden und kündigte das Gewerbemeitverhältnis ordentlich. In der 1. Instanz erfolgreich, weil das Landgericht der Räumungsklage stattgegeben hatte, da es meinte, der Mietvertrag sei mangels Personenidentität von Vermieter und früherem Eigentümer nicht mitübergegangen. Es sei ein neuer Mietvertrag zustandegekommen, der aber das Schriftformgebot von § 550 BGB verletze.
Gewerbemietvertrag stand Räumungs- und Herausgabeanspruch entgegen
Bereits in der Berufung wurde die Entscheidung gekippt, die nunmehr auch vor dem BGH standhielt. Die Begründung: Dem Räumungsanspruch des neuen Eigentümers stand der über den Gewerbemietvertrag vermittelte Besitz entgegen.
Im vorliegenden Fall war es nach den Karlsruher Richtern gerechtfertigt, die Mietverträge in entsprechender Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB so zu behandeln, als habe die veräußernde Eigentümerin die Räume vermietet. Denn der Schutz des Grundstückserwerbers vor einer Belastung seines Grundstücks mit einem Mietverhältnis, welches ihn zur Gebrauchsüberlassung verpflicht und an seiner Eigennutzung hindere, ohne dass er diese Belastung selbst eingegangen sei oder sie auf ihn zurückgehe, sei hier nicht bedroht.
Vermietung erfolgte auf Anweisung der Grundstückseigentümerin
Weil der Abschluss der Mietverträge durch die Vermieterin nur auf Anweisung der bisherigen Eigentümerin, die das Haus auch tatsächlich verwaltete, erfolgte, konnte hier ausnahmsweise der Mietvertrag auf die neue Erwerberin mitübergehen. Für dieses Ergebnis sprach insbesondere eine Zusatzvereinbarung zum Immobilienvertrag zwischen Verkäuferin und Erwerberin, nach der der Übergang der Gewerbemietverträge auf die Erwerberin gewünscht sei. Der Schutz der Erwerberin die bestimmenden Nebenabreden nicht zu kennen, scheidete daher aus.
Widerklage gegen neue Grundstückseigentümerin erfolgreich
So kam mangels Verletzung der Schriftform eine ordentliche Kündigung nicht in Betracht. Die klagende Erwerberin wurde widerklagend sogar noch auf die Rückerstattung überzahlte Miete (wegen Mietminderung), Schadensersatz und die Instandsetzung des Lastenaufzugs verdonnert.
Weist das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung von Sonder- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen und ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, dann können einzelne Wohnungseigentümer eine Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG a.F. verlangen. Das hat der für das WEG-Recht zuständige BGH-Senat kürzlich entscheiden (Urteil vom 4. Mai 2018 – V ZR 203/17). Nach neuerem Recht ist die Beschlussfassung in einem solchen Fall sogar noch einfacher geworden.
Gewerbeobjekte waren von Durchfeuchtung betroffen
Die Kläger waren Eigentümer und Vermieter dreier Teileigentumseinheiten in einem Altbau, die sie mit Gewerbemietverträgen an eine Naturheilpraxis, eine Künstler- und eine Kommunikationsagentur vermieteten. Weil die Wände Durchfeuchtungen aufwiesen, holten sie Gutachten eines Ingenieurbüros und eines Architekten ein, die ergaben, dass die fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze die Ursache für diese Durchfeuchtung waren. In der Eigentümerversammlung wurde der Antrag auf Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden jedoch gleichwohl abgelehnt.
Tipp vom Anwalt: Entstehen dem Sondereigentümer in so einem Fall aus dem Ablehnungsbeschluss (weitere) Schäden, dann können ihm die Gegner des begehrten Beschlusses u.U. auf Schadensersatz haften.
Anspruch auf Sanierung aus § 21 IV WEG a.F.
Dieser Ablehnungsbeschluss war rechtswidrig, wie die BGH-Richter feststellten, weil weil die Kläger einen Anspruch auf die Sanierung des Gemeinschaftseigentums hatten, da dadurch ihr Sondereigentum beeinträchtigt wurde. Denn die Innen- und Außenwände der Teileigentumseinheiten waren massiv durchfeuchtet, wobei die Ursache in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes – und damit im Gemeinschaftseigentum lagen.
Hohe Sanierungskosten nicht unbedingt Hindernis
Die Sanierung war den anderen WEG-Mitgliedern nach Meinung der Richter auch zuzumuten. Denn ist der Erhalt der Gebäudesubstanz gefährdet, muss saniert werden. Der Zustimmungsverpflichtung zum Beschluss stünden auch nicht die mit 300.000 € bezifferten und somit recht hohen Sanierungskosten entgegen. Zumal im konkreten Fall auch nicht ersichtlich sei, dass diese Summe völlig außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz im Allgemeinen stehen. Eine “Opfergrenze” für einzelne Wohnungseigentümer gibt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohnehin nicht.
Tipp vom Anwalt: Ob hohe Kosten einer Instandsetzung dazu führen können einzelne nichtzustimmende WEG-Mitglieder noch von einer Kostenbeteiligung auszunehmen sind, ist nach dem Inkraften des WEMoG, vgl. § 21 II Nr. 1 WEG n.F. kaum mehr denkbar, wenn eine 2/3-Mehrheit für die Durchführung der Maßnahme gestimmt hat.
Fünf Dinge, die sie beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages auf jeden Fall beachten sollten!
Beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages mehr Aufmerksamkeit geboten, als beim Abschluss eines Wohnraummietvertrag, denn es gibt hier eine weitgehende Vertragsfreiheit. Der im Gewerbemietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter LL.M.Eur erklärt in diesem Beitrag daher, auf welche fünf Dinge Sie bei Abschluss eines Gewerbemietvertrages auf jeden Fall achten sollten.
Einpreisen von Miete und Nebenkosten
Der Vermieter kann Ihnen fast jede Miete vorgeben; gewerbliche Mieter werden nur vor Mietwucher geschützt. Auf der anderen Seite gibt es auf Vermieterseite ein wirtschaftliches Risiko im Hinblick auf die Inflation. Gerade bei auf mehrere Jahre befristeten Mietverträge werden daher häufig Mietanpassungsklauseln oder eine Staffelmiete vereinbart oder ein neutrale Dritter benannt, der die neue Miete festsetzt.
Alle laufenden Nebenkosten können, anders als im Wohnraummietrecht, auf den gewerblichen Mieter umgelegt werden. Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen auch im Falle einer Pauschale dennoch wenigstens zum Teil verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Tipp vom Anwalt: Der Mieter sollte auf die Vereinbarung einer vertraglichen Ausschlussfrist – ähnlich, wie im Wohnraummietrecht – bestehen, sonst gilt für den Vermieter die im Bürgerlichen Recht übliche dreijährige Verjährung.
Bei Formulierung des Vertragszwecks aufmerksam sein!
Im Gewerbemietrecht gibt es einiges zu beachten. Neben der Formulierung des Vertragszwecks sind bei Schriftform und Mietzweck besondere Aufmerksamkeit gefragt.
Ihr primäres Ziel wird in der Regel das Betreiben eines Gewerbes sein. Vereinbaren Sie als Mieter den Vertragszweck nicht zu eng, sonst laufen Sie Gefahr, etwa im Falle einer nötigen Sortimentsumstellung, vom Vermieter abgemahnt zu werden. Ist der Vertragszweck dagegen weiter gefasst, geht damit ein Konkurrenzschutz einher, was den Vermieter in die Bredoullie bringen kann. Mit dem Vertragszweck sichert der Vermieter zudem förmlich zu, dass die objektbezogenen Voraussetzungen von Anfang an vorliegen. Für den Gewebemieter empfiehlt sich freilich zusätzlich die Vereinbarung einer echten Konkurrenzschutzklausel, die dann in der Tendenz von der Rechtsprechung recht großzügig ausgelegt wird (vergleiche zu einem Mietvertrag mit einem Fitnesscenter etwa OLG Frankfurt vom 27.1.2012, Aktenzeichen: 2 U 299/11).
Die Schriftform beachten!
Gewerbliche Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen sollen, sind gemäß § 550 BGB schriftlich abzuschließen. Dies bedeutet auch, dass der Mietvertrag und alle seine Anlagen irgendwie zu verbinden sind, will man das Schriftformgebot einhalten. Die Unterschrift muss den Vertrag dann räumlich abschließen. Werden hier Fehler gemacht, kann dies dazu führen, dass ein langjährig befristet abgeschlossener Vertrag – unabhängig vom außerordentlichen Kündigungsrecht und verschiedenen Sonderkündigungsrechten – nach einem Jahr dennoch ordentlich gekündigt werden kann.
Tipp vom Anwalt: Stellen Sie bei einem Gewerbemietvertrag möglichst mit der Kombination aus körperlicher Verbindung der Urkunden und fortlaufender Nummerierung sicher, dass die Schriftform eingehalten wird. Für den Fall, dass doch etwas schief läuft, empfiehlt sich aus Investitionsschutzgründen eine Regelung im Vertrag für Ausgleichsansprüche und eine Übernahmeklausel bezüglich Umbauten und sonstiger bauliche Einrichtungen.
Einholung von Genehmigungen!
Gewerbetreibende, deren Tätigkeit erlaubnispflichtig ist, erhalten diese Genehmigung nur, wenn Sie die relevanten gesetzlichen Vorschriften hierzu erfüllen. Diese können u.a. im Baurecht, Lebensmittel- und Hygienerecht, den Unfall- und Arbeitsschutzbestimmungen oder in diversen Verordnungen zu finden sein. Der Mietvertrag sollte also durchaus mit einer aufschiebenden Bedingung verstehen werden.
Tipp vom Anwalt: Da das Fehlen der erforderlichen Genehmigungen u.U. keinen Mietmangel darstellt, müssen Sie als gewerblicher Mieter müssen dann noch weiter die volle Miete zahlen. Eine vereinbarte Klausel zur Betriebspflicht erhöht ihr wirtschaftliches Risiko dann noch.
Der Abschluss des Gewerbemietvertrages unter der aufschiebenden Bedingung, dass dieser erst Gültigkeit erlangen soll, wenn die entsprechenden Erlaubnisse und Genehmigung erteilt werden, senkt dagegen ihr wirtschaftliches Risiko.
Die Instandsetzung und Instandhaltung regeln
Nach dem gesetzlichen Leitbild muss der Vermieter die Räume in einem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben. Die vereinbarte Miete gilt als Inklusivmiete. Die Durchführung der sogenannten Schönheitsreparaturen wird vertraglich jedoch fast immer dem Mieter auferlegt. Nicht selten sind diese AGBs aber unwirksam.
Bei Mietmängel kann auch der gewerbliche Mieter dagegen seine Mieterrechte geltend machen, insbesondere mindern, es sei denn dieses Recht wurde vertraglich ausgeschlossen. Bei der Geltendmachung dieser Rechte ist zudemVorsicht geboten, weil eine unberechtigte Minderung zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages führen kann. . Für den Laien erschließt sich ohne rechtliche Beratung kaum, ob Ärgernisse, wie zu hohe Temperaturen in den eigenen Büroräumen (dazu die interessante Entscheidung des KG Berlin vom 5.3.2012, Aktenzeichen: 8 U 48/11) oder zu niedrige einen Mietmangel im rechtlichen Sinne darstellen.
Tipp vom Anwalt: Lassen Sie sich daher zur eigenen Sicherheit rechtlich beraten, bevor Sie Ihre Mieterrechte ausüben. Kurze rechtliche Fragen beantwortet Rechtsanwalt Richter telefonisch für Sie kostenfrei (093147085337).
Dieser Beitrag stellt nur einige wichtige Punkte vor, so dass die Einholung umfassenden rechtlichen Rates im Rahmen einer Erstberatung unverzichtbar ist.
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