Einfacher Mietspiegel hat Indizwirkung für Ermittlung der ortsüblichen Miete
Im Mietrecht kann der Vermieter die Miete nicht einfach willkürlich erhöhen. Ist die Miete vor 15 Monaten erhöht werden, kann eine Erhöhung der Miete nach § 558 II 1 BGB grds. nicht erfolgen. Zudem ist ggf. die Kappungsverordnung und in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten noch die Mietpreisbremse zu beachten.
Zum 01.02.2021 wurde etwa für Schweinfurt der einfache Mietspiegel für freifinanzierte Wohnungen neu aufgelegt. Nach Baujahr, der Ausstattung (Wohnungsqualität) und Wohnungsgröße wird dort differenziert und ein ortsüblicher Quadratmeterpreis von 3,59 € bis maximal 9,76 € bei Bezugsfertigkeit oder Neurenovierung ab 2018 und sehr guter Ausstattung ermittelt. Das Vorhandensein einer Zentralheizung und/oder eigenem Bad mit WC hat auch eine wichtige Differenzierungsfunktion.
Tipp vom Anwalt: Der BGH hat die formellen Anforderungen an Mieterhöhungsschreiben nach § 558a BGB etwas gelockert, so dass er klargestellt hat, dass der Mietspiegel dem Schreiben nicht als Anlage beigefügt werden muss, wenn er öffentlich zugänglich ist und auch nicht die Mietpreisspanne genannt weren muss.
Wohnqualität als weiteres Differenzierungsmerkmal
Mietspiegel differenzieren oft – so etwa der in Schweinfurt – nach der Wohnqualität: Fenster mit Isolierverglasung, ein Vollwärmeschutz oder ein Energieausweis über den Energiebedarf des Gebäudes mit A+, A oder B bis D (bis 125 kWh/(m²xa) steigern den Wohnwert natürlich beachtlich , wie aber auch ein sehr ruhige Wohnlage mit aufgelockerter Bauweise mit Grünflächen und führen zu einer höheren Vergleichsmiete. Dies betrifft viele Wohnungen in den Stadtteilen Deutschhof, Hochfeld, Steinberg, Haardt, Gartenstadt und Eselshöhe antreffen kann.
Negativ auf die Wohnqualität wirken ein ungünstiger Wohnungsgrundriss, eine Raumhöhe unter 2,30 m, ein fehlender Fahrstuhl ab 3 Geschossen oder Lärmbelästigungen und andere negative Umwelteinflüsse etwa an Hauptstraßen. In diesen Fällen wird man eine niedrigere Vergleichsmiete ansetzen können.
Tipp vom Anwalt: Ist die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben kann ggf. eine Erhöhung der Miete nach § 558 II 1 BGB erfolgen.
Entscheidung des BGH zu Mieterhöhung bei einfachem Mietspiegel
Nach einer neuen Entscheidung des BGH vom 13.02.2019 zur Begründung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete haben die Richter festgestellt, dass einem einfachem Mietspiegel immerhin eine Vermutungsfunktion zukommt (VIII ZR 245/17). In zwei Schritten sei zunächst die Einzelvergleichsmiete zu bilden und dann aufgrund konkreter Wohnwertmerkmale von dem Mittelwert Zu- oder Abschläge vorzunehmen.
Tipp vom Anwalt: Auch eine gut ausgestattete Wohnung kann bei schlechtem Instandhaltungszustand eine schlechtere Wohnqualität haben als eine nur einfach ausgestattete Wohnung bei sehr gutem Instandhaltungszustand. Als Vermieter sollten Sie in jedem Fall werterhöhende Merkmale, wie ein Gibsputz, Schallschutzfenster oder eine Schallschutzlüftung zur Begründung benennen. Eine nicht separat steuerbare Fußbodenheizung im Bad und ein Lärmimmissionen ausgesetzter Balkon können den Wohnwert hingegen in der Regel nicht erhöhen.
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