Gewerbemietrecht

Gewerbemietrecht und Pachtrecht

Gewerbemietverträge bieten wesentlich größere Gestaltungsspielräume als Wohnraummietverträge.  Egal, ob Sie Mieter oder Vermieter sind, nutzen Sie Ihre Chancen. Lassen Sie sich dabei vom Profi beraten! Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur, verfügt aufgrund jahrelanger Erfahrung in diesem Bereich und seinem Besuch des Fachanwaltslehrgangs für Miet- und WEG-Recht im Jahr 2022 über die aktuellen  Kenntnisse.

Gewerbemietverträge  effektiv gestalten

Egal, ob Ladenlokal, Gaststätte, Spielhalle oder Bauernhof: In einem Gewerbemietvertrag kann, wie dargestellt, mehr vereinbart werden als sonst üblich in Mietverträgen, ohne  gegen das Gesetz und AGB-Recht zu verstoßen. Wichtige Stichworte sind Befristungen, Mietanpassungsklauseln, Risikoübernahmeklauseln, Betriebspflichten, Vertragsstrafen und vieles mehr, die sich aber dennoch am Transparenzgebot und dem Verbot von überraschenden Klauseln messen lassen müssen. Zudem kann die Abgrenzung zum Wohnraummietrecht bei einer gemischter Nutzung immer wieder für Probleme sorgen. Lassen Sie sich daher bereits im frühen Stadium der Vertragsverhandlungen vom Profi unterstützen und vertrauen Sie nicht blindlings auf im Internet angebotene Musterverträge.

Optimierte Vertragsgestaltung und die Aufdeckung von Fehlern

Der Ausschluss der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit für mehrere Jahre ist ein Standard in Gewerbemietverträgen (vgl. § 575 BGB) und doch misslingt dieses Ziel immer wieder, weil gegen die im Gewerbemietvertragsrecht so wichtige Schriftform verstoßen wird, indem die wesentlichen Vertragsbestimmungen oder wesentliche Nebenabreden außerhalb der Mietvertragsurkunde vereinbart werden. Die Folge dann: Der Mietvertrag wird ordentlich kündbar.

Diese fünf Dinge sollten Sie bei Abschluss eine Gewerbemietvertragen unbedingt beachten!

Auch der Nutzungszweck ist im Gewerbemietrecht mit besonderer Achtsamkeit zu formulieren! Während für Mieter ein weiterer Nutzungszweck in der Regel vorteilhaft ist, sind Vermieter gut beraten diesen enger zu fassen, um ihre Kardinalpfichten nicht zu überdehnen. Hier führen Fehler im Vertrag nicht selten zu hohen Kosten, die vermieden werden können.

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Streit zwischen Vermieter und Gewerbemieter effizienter führen

Im laufenden Mietverhältnis

Da für das Gewerbemietrecht Vorschriften zur Mieterhöhung fehlen, müssen sich die Vertragsparteien nicht mit Kappungsgrenzen oder Mietpreisbremsen herumärgern, sondern sind freier in der Gestaltung des Mietzinses. Wertsicherungsklauseln und die Vereinbarung einer Staffelmiete u.a. können helfen eine Planungssicherheit zu erreichen.

Abmahnung, Konkurrentenschutz und Mieterrechte

Bei zweckfremder Nutzung, wie einem Wohnen zu Privatzwecken oder dem Betrieb eines anderen Gewerbes oder einer unzulässigen Untervermietung, kann der Vermieter nach § 541 BGB nach Abmahnung die Unterlassung verlangen.

Die Nutzung als Gemeinschaftsunterkunft ist nach einer neueren Entscheidung des BGH nicht dem Wohnungszwecken zuzuordnen. Lesen Sie hierzu mehr hier

Der Mieter kann im Gegenzug vom Vermieter u.U. verlangen, dass er vor Konkurrenz im selben Gebäude geschützt wird und  dieser Investitionen trifft, damit er sein business in den angemietetenden Räumlichkeiten auch ausüben kann. Wird das nicht sichergestellt, kommen alle Mieterrechte von der Minderung über die Zurückbehaltung der Miete oder Schadensersatz in Betracht.

Für Streit sorgt neben den Frage des Vorhandenseins von Mängeln und in welcher Verantwortungsspäre diese liegen (insbesondere bei öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen), die Miethöhe. Letztere ist in Zeiten von Corona u.U. zu reduzieren.  Mieter, wie auch Vermieter, stehen hier vor einer rechtlich herausfordernden Situation berechtigte Forderungen einzutreiben auf der einen Seite, den Vermieter an den wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie zumindest zu beteiligen.

Streit gibt es auch immer wieder um die Nebenkosten.

Bei der Beendigung des Mietverhältnisses

Die  Beendigung eines Gewerbemietvertrages ist häufig problematisch, da  die ordentliche Kündigung im Mietvertrag häufig für mehrere Jahre ausgeschlossen ist. Bei zeitlich befristeten Gewerbemietverträgen ist eine ordentliche Kündigung dennoch häufig möglich, wenn bei Vertragsschluss oder später in entscheidenden Punkten gegen die Schriftform verstoßen wurde. Das kommt in der Praxis häufiger vor als sie meinen, weswegen auch eine anwaltliche Beratung von einem im Gewerbemietrecht erfahrenen Rechtsanwalt, wie  Christopher Richter, LL.M.Eur, Ihnen helfen kann viel Geld zu sparen.

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Vor Gericht erfolgreicher bestehen

Auch im häufig nachfolgenden Streit über die Räumung, der in aller Regel vor den Landgerichten mit Anwaltszwang laufen wird, können komplizierte Rechtsfragen auftauchen, wo Sie einen Spezialisten im Gewerbemietrecht an Ihrer Seite wissen wollen.

Lesen Sie hierzu mehr sowie zur Situation nach Verkauf der Immobilie an einen Investor hier

und  zur Räumung bei Vermietung durch eine  Grundstücksgesellschaft hier

Bei der fristlosen bedarf es – anders als bei der ordentlichen – Kündigung eines Kündigungsgrundes.  Auch hier stellen die Gerichte den Mieterschutz vermehrt  in den Vordergrund, so dass eine frühe anwaltliche Unterstützung hilft Ihre Prozessrisiken im häufig folgenden Räumungsrechtsstreit zu verringern.

Lesen Sie zur Kündigung eines Gewerbemietvertrages dieses interessante Urteil

Den Königsweg bildet daher oft die Vereinbarung eines Mietaufhebungsvertrages darstellen. Jedoch selbst dieser kann im Einzelfall Stolpersteine enthalten!

Lesen Sie hier: Mietaufhebungsvertrag zum Nachteil des (gewerblichen) Untermieters kann sittenwidrig sein.

Sehr unübersichtlich ist die Rechtsprechung zur Geltendmachung von Schönheitsreparaturen, wobei die Tendenz festzustellen ist, dass die Gerichte die Maßstäbe, die im Wohnraummietrecht gelten, immer mehr auch auf den Bereich der Gewerbemiete übertragen. Lassen Sie sich daher in einem frühen Stadium zu Alternativen zur Übertragung der Instandhaltungspflicht beraten.

Sonstige Gewerbemietverträge

Auch auf Werbeverträge für die Anbringung von Werbung  auf Straßenbahnen, KfZ und anderen Gegenständen kann das Gewerbemietrecht anzuwenden sein (so etwa BGH vom 07.11.2018, Az.: XII ZR 109/17).

Pachtrecht

Dieselbe weitgehende Vertragsfreiheit, wie im Gewerbemietrecht, gilt für Pachtverträge etwa für Campingplätze, Gaststätten oder Betriebe. Der große Unterschied zum Gewerbemietrecht ist, dass der Pächter die Erträge des Pachtobjekts ziehen kann.

Mietverhältnis in der Insolvenz

Wenn ihr Mieter oder Vermieter Insolvenzantrag stellen, tauchen neue Fragen für Ihr Gewerbemietverhältnis auf, etwa wie mit Mietrückständen umzugehen ist, ob das Mietverhältnis noch gekündigt werden kann und ob und wer für die Instandhaltung nunmehr zuständig ist. Fraglich ist, ob und in welchem Umfang ein Zwangsverwalter den Gewerbebetrieb fortführen darf. Rechtsanwalt Christopher Richter, der durch den Besuch des Lehrgangs zum Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht im Jahr 2022 über die aktuellsten Kenntnisse verfügt hilft ihnen in dieser schwierigen Lage ihre Rechte zu sichern und zu erhalten. Rechtsanwalt Richter unterstützt sie ebenso, wenn ein Gewerbebetrieb unter Zwangsverwaltung gestellt wird als Ansprechpartner gegenüber Gläubigern, Zwangsverwalter oder Schuldner. Unser Leistungsspektrum wird ergänzt durch die Übernahme von Prozessen mietrechtlicher Natur für oder gegen den Insolvenzschuldner oder im Auftrag von Insolvenzverwaltern.

Hier geht es zu unserem Ressort Pachtrecht: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/pachtrecht/