Sorgfaltspflicht des Frachtführers beim Warenumschlag

Sorgfaltspflicht des Frachtführers beim Warenumschlag

Das OLG Köln  hat  eine Entscheidung in Bezug auf die Pflichten beim Warenumschlag getroffen, die für Frachtführer und Spediteure von Bedeutung ist (OLG Köln vom 05.09.2014, Az.: 3 U 15/14). 


Der Sachverhalt:

Es folgt eine Kette unglücklicher Umstände: Das nach Saudi-Arabien abzuliefernde Transportgut (ein Luftkanonenteile) war vom Fahrer der Spedition im Umschlaglager entgegen des vorhandenen Hinweisschildes an einer falschen Stelle abgestellt worden und gelangte über den Seeweg dann irrig nach Indien.

Fehler beim Warenumschlag

Ein für Indien bestimmtes Gut hingegen reiste ebenfalls über See nach Saudi-Arabien.  Die Verwechslung war zuvor im Warenumschlaglager der Beklagten nicht aufgefallen, denn an bei beiden Sendungen fehlte die Markierung (sog. LOT-Nummer). Und weil beide Transportgüter annähernd gleich schwer waren, wurde die Verwechslung von den Mitarbeitern des Umschlagunternehmens auch später nicht entdeckt, obwohl der Fuhrunternehmer zuvor noch per E-Mail darum gebeten hatte, die Markierung am Container nachzuholen.

Mangelnde Sorgfalt bei Kontrolle der Frachtpapiere

Der Fehler hätte aber entdeckt werden können, wenn Anlieferungsquittung und -schein noch zusätzlich kontrolliert worden wären, weil die die LOT-Nummer enthielten, denen der Destinationsort eindeutig  zu entnehmen ist. Der Rücktransport, jeweils über den Luftweg, war  immens teuer.

Regress des Frachtführers nicht erfolgreich

Der Regress des Frachtführers gegen den Umschlagsbetrieb war dennoch nicht erfolgreich [Fall vom Autor aus redaktionellen Gründen leicht modifiziert]. Aus der Urteilsbegründung: „Es stellt keinen Organisationsmangel dar, dass die LOT-Nummern, welche die Destination zweifelsfrei erkennen lassen, nicht auf der Ware selbst vermerkt sind. (…) Es stellt auch keinen Organisationsmangel (des Umschlagbetriebes) dar, dass die Frachtstücke weder vor der Ablage in den Lagerhallen noch vor der späteren Verladung in den Container nochmals auf die Korrektheit der Zuordnung überprüft werden. Solcher Überprüfung bedarf es nicht, weil bei Eingang der Ware anhand einer korrekten Markierung und der Papiere eine Zuordnung zu den einzelnen Häfen
zweifelsfrei möglich ist. Vor Verladung in den
Container ist eine Verwechslung dadurch ausgeschlossen, dass zuvor eine räumlich deutlich getrennte Aufbewahrung der Güter sichergestellt ist (…)“

Praxishinweis vom Anwalt:
Auch wenn die Entscheidung hier sicher einen Einzelfall abbildet, gibt sie doch Anlass den Fahrern einzuschärfen, dass die Transportware an der richtigen Stelle abgestellt werden muss und im Zweifel bei den Mitarbeitern des Umschlagbetriebes
Rücksprache genommen werden muss.

Kontakt: Rechtsanwalt Christopher Richter, Tel.0931/47085337, richter(at)anwaltskanzlei-wue(dot)de

 

Beförderungssichere Verladung bei Schwertransporten

Erhöhte Pflichten bei Schwertransporten

Das OLG Bamberg  (Az.: 3 U 2/13) hatte sich am 09.04.2014 mit einem Schwertransport eines 46,60 Meter langen und 50 Tonnen schweren Brückenträgers zu befassen, den der Fuhrunternehmer  auf der Baustelle abgelehnt hatte, weil der vom Absender angebotene Transportbock zur Fixierung des Stahlträgers auf seinem LKW nach Ansicht des Fahrers ungeeignet war. Mit seiner Schadensersatzklage wegen der Bauverzögerung scheiterte der Absender.

Hinweispflicht auf Mängel der beförderungssicheren Verladung

Es ist gem. § 412 I 1 HGB Sache des Absenders für eine beförderungssichere Verladung zu sorgen, ist Teil 1 des Credo der   Ladungssicherung. Teil 2 ist, dass der Frachtführer für die Ladungssicherheit verantwortlich ist. Jedoch hat auch der Fuhrunternehmer – zumindest  bei Schwerlasttransporten-  Hinweispflichten im Vorfeld auf erkennbare Mängel der Beförderungssicherheit hinzuweisen, doch müssen diese ihm dann als Nichtwarenfachmann auch ins Auge springen.

Koordinationspflicht bei Schwertransporten

Bei Spezialfrachten (50 t Last) und schwierigen Transportbedingungen (gebogene Träger) gibt es zwar eine Koordinationspflicht des Fuhrunternehmers für die Kompatibilität zwischen Transportmitteln und Transportfahrzeug zu sorgen. Für die Kompatibilität zwischen Transportmittel und Transportgut hat der Fuhrunternehmer aber nicht zu sorgen, betonten die Richter. Und weil sie die Transportböcke als Verpackung im Sinne von § 411 HGB einstuften, sahen sie die Verantwortung für die fehlende Beförderungssicherheit alleine beim Kläger und wiesen dessen Klage ab.

 

Praxistipp vom Anwalt: Daher sind im Vorfeld des Transportauftrages eingereichte Unterlagen des Absenders über Transportgut und -mittel auf evidente Fehler der Kompatibilität zwischen Transportfahrzeug und -mittel prüfen.

Frachtführer im Zweifel in der Verantwortung

An der Verantwortlichkeit des Versenders hier ändert sich zwar nichts, wenn der Versender  auf Nachfrage des Frachtführers sagt, dass eine bestimmte (ungenügende) Transportweise noch nie zu Problemen geführt hat und er daher damit  dessen Besorgnis zerstreut. Nimmt der Frachtführer im Falle eines Unfalls wegen unzureichender Verpackung dann aber den Versender nach § 414 HGB in Regress, muss er übers Mitverschulden jedoch u.U. Abstriche von seinem Schadensersatzanspruch machen (vgl. OLG Saarbrücken vom 08.02.2017, Az.: 5 U 29/16).

Frachtführer machen nichts umsonst

Die frachtführerfreundliche  Entscheidung   des   LG  Potsdam

Sachverhalt: Ein   Dienstleistungsunternehmen   im   Bereich   des Transportwesens und der Logistik stand   in ständiger Geschäftsbeziehung mit seinem Auftraggeber. Dessen Aufträge, die Ladungen (hier Lebensmittel) an  einen bestimmten Bestimmungsort zu liefern, wurden   regelmäßig in Frachtbörsen eingestellt.

Details telefonsich abgeklärt

In   den   jeweiligen  Angeboten   war   eine   detaillierte Frachtbeschreibung     sowie   die   Größe   des   benötigten   Lkw   (hier:   Sattelzug) mitangegeben.   Später   wurden   in   Telefonaten   die   weiteren   wesentlichen technischen Details geklärt und  die Transportauftragsbestätigungen, wie das Gewicht der zu transportierenden Güter, Lademeter, Verpackungsart und Warenart mitgeteilt und die Stelle benannt, an der die Ladung aufzunehmen war. Es folgte   die   Mitteilung   der   Reihenfolge   der   Entladestellen.

Kostenfreier Ladungstausch in AGBs geregelt

Zudem   wurden   die eigenen   AGBs   des   Auftraggebers   mitgeteilt,   wobei   die   ADSp   ausgeschlossen wurden. In   den   Allgemeinen   Geschäftsbedingungen   des   Auftraggebers   war   folgende Klausel enthalten: „Der   Auftragnehmer  verpflichtet   sich   zum  kostenfreien   Ladungstausch   von Direktzustellern   bzw.   zur   Ladung   für   identische   Direktempfänger   in   einer Empfangsniederlassung der … Gruppe.“

Auftraggeber verweigert Zahlung für die Zuladung

So wurden im Jahr 2011 etliche Transporte u.a. von Leppersdorf (in Sachsen) aus durchgeführt.   Gestützt   auf   diese   Klausel   in   der   Auftragsbestätigung   ließ   der Auftraggeber den jeweiligen Fahrer der Auftragnehmerin bei der Entladung einesTeils des transportierten Gutes die freigewordene Ladefläche mit neuen Gütern auffüllen.   Die Auftragnehmerin   kannte   dabei   weder   die   Art   des   neu   zu transportierenden Gutes noch die Menge. Die Auftragnehmerin stellte später für diese Zuladungen einen Pauschalbetrag in Rechnung. Diesen zu bezahlen weigerte sich der Auftraggeber aber.

AGB: Unangemessene Benachteiligung des Frachtführers

Zu   Unrecht,   wie   das   Landgericht   Potsdam   und   zuvor   dass   AG   Nauen   dem Auftraggeber   attestierten.     Denn   eine     Klausel,   nach   der Zuladungen   an   den   jeweiligen   Entladestellen   für   die   nächst   folgenden Entladestellen vorzunehmen seien ohne dass hierfür eine angemessene Vergütung zu   zahlen   ist,   sei    unwirksam.   Diese   benachteiligt   den Logistikunternehmer unangemessen, was gegen Treu und Glauben verstieße. Denn eine solche Klausel legt dem Logistiker die   pauschale Verpflichtung auf  die Zuladung   ohne   vorherige   Bestimmung   von   Art   und   Länge     des   Gutes vorzunehmen   und   dabei   für   die   Ladesicherung,   die   Ladehilfsmittel   und   evtl. Kühlung   zu   sorgen.   Zudem   werde   dem   Frachtführer   das Versicherungsrisiko auferlegt. Im  schlimmsten Falle könne der Lkw an der ersten (oder weiteren) Entladestellen völlig entladen werden und ohne weitere Kosten für den Auftraggeber   wieder   neu   beladen   werden.   Der   Frachtführer   wäre   dann gezwungen, ohne zusätzliche Vergütung Güter mit dem doppelten oder sogar dreifachen Gewicht der vertraglich vereinbarten Güter zu transportieren.

Transportraum sollte auf Vorrat bereitgehalten werden

Die Gerichte haben die Klausel weiter auseinandergenommen :   Denn   sie   habe   auch   die  nicht akzeptable Folge,   dass Transportraum auf Vorrat vom Frachtführer vorzuhalten sei, wobei er  die   dabei   entstehenden   zusätzlichen   Kosten   und Versicherungen zu tragen habe. Der Frachtführer könne keine Disposition über den frei werdenden Laderaum an der ersten oder weiteren Entladestelle tätigen, da er jederzeit damit rechnen müsse, vom Auftraggeber weiteres Frachtgut zu erhalten. Der erhöhte   Zeitaufwand   und   Kraftstoffverbrauch   sowie   den   Verschleiß   gingen dabei allesamt zu Lasten des  Frachtführers.

Fazit: Diese AGB widersprach völlig dem Gedanken des Frachtrechts   das der Transport von Gütern grundsätzlich nur gegen Entgelt erfolgt.  Denn nur bei Zahlung einer angemessenen Vergütung ist es auch sachgerecht, den Frachtführer mit der strengen Haftung des § 425 HGB zu belasten. Die Klausel widerspricht also somit auch der Wertung des Gesetzgebers in § 354 BGB, dass Kaufleute, noch weniger als andere Personen, umsonst tätig werden.

 

Praxistipp:  Daher immer sorgfältig darauf achten, dass auch für alle zu erbringenden   Zusatzleistungen   eine   Entgeltvereinbarung   getroffen   wurde,   um hinterher   Streitigkeiten   zu   vermeiden.   Wenn   der   Frachtführer   selber die   Be-   und Entladung übernimmt, dann sollte das niemals ohne Entgelt erfolgen!

Einlagerer informieren vor Umlagerung

Einlagerer informieren vor Umlagerung

Der   Auftraggeber,   ein   Fernseherproduzent   und -händler, forderte erfolgreich Schadensersatz in Höhe von über 450.000 Euro
wegen eines Brandschadens an Fernsehgeräten, die der Logistikunternehmer in seinem Auftrag  eingelagert hatte. Der   Logistiker   hatte   in   der   Vergangenheit   regelmäßig   Transporte   für   diesen einen Auftraggeber     ausgeführt.   Wegen   Umbauarbeiten   in   seinem   eigenen   Lager beauftragte der Auftraggeber den Logistiker im Jahr 2007 dann damit 90 Paletten mit LCD-Fernsehgeräten   zu   einem   Lagergeld   von   0,16   €   pro   Palette   für   ihn einzulagern. Der Logistiker lagerte die Fernsehgeräte dann zunächst im eigenen Lager. Der Auftraggeber teilte diesen Lagerort seiner Versicherung mit. In den Logistikvertrag   zwischen   den   Parteien   waren   die   ADSp,   die   die   Haftung   des Frachtführers begrenzen, einbezogen.

Fehlbestand festgestellt

Später  führten die Parteien aus Anlass eines  festgestellten Fehlbestandes an LCD-Fernsehgeräten in der Zweigstelle des Logistikers eine Besprechung durch. Im Nachgang des Meetings schickte ein Mitarbeiter
des Logistikers eine Mail an den Auftraggeber mit folgendem Inhalt:

„Nachfolgend   die  Anschrift   unserer   zusätzlichen  Lagermöglichkeit für   Sie   –   zur Verwendung Ihrer Versicherung: A.S. Logistik GmbH & Co. KG, S. 7-9, 39126 M..“

Später brachte der Logistiker  dann 87 der Paletten mit den LCD-Fernsehgeräten des Auftraggebers in dieses Warenlager. Für diese Umlagerung zahlte der Auftraggeber im Nachhinein am die Umlagerkosten von 2,50 € pro Palette.

Kurz darauf brannte es in der Halle  des fremden Lagerhalters, in dem die Fernseher nun eingelagert waren. Ein beträchtlicher Teil dieser wurde vernichtet oder beschädigt. Die Versicherung des Auftraggebers bezahlte nur einen Teil des Schadens, weil sie nicht   von   der   Umlagerung   informiert   worden   war.

Benachrichtigungspflicht als Kardinalpflicht

Die     anschließende Schadensersatzklage   gegen den Logistiker wurde erstinstanzlich   abgewiesen, war aber in der Berufung dann zum Teil erfolgreich. Zurecht, wie der BGH jetzt feststellte, denn die Umlagerung der Fernseher in das fremde Lager war ohne Wissen und ohne Zustimmung des Auftraggebers geschehen. Daher habe er seine Lagerversicherung nicht informieren können. Das Argument des Logistikers, dass er   wegen   Nr.   15.1.   Satz   1   ADSp  auch   ohne   Zustimmung   zur   Umlagerung berechtigt   gewesen   zu   sein,   ließen   die   Richter   nicht   gelten.   Bei   der   Benachrichtigungspflicht   des Lagerhalters   nach  Ziffer   15.1   S.   2   ADSp   handelt   es   sich   nämlich   um   eine vertragswesentliche   Pflicht   (Kardinalpflicht)   des   Lagerhalters   i.S.v.   Ziffer   27.1
Halbsatz 2 ADSp.

Schutz des Einlagerers

Denn nur durch eine ausreichende Benachrichtigung würde der Auftraggeber   in   die   Lage   versetzt   wird,   sich   für   sein   eingelagertes   Gut ausreichenden   Versicherungsschutz   zu   besorgen,   was   für   ihn   wegen   der Haftungssituation im Lagerrecht besonders wichtig sei. Darüber hinaus erhält er nur so die Möglichkeit, von seinem Besichtigungsrecht,  als zentralem Recht des Einlagerers, da er die Unterbringung seiner Güter in ungeeigneten Lagerräumen nicht zu dulden braucht,Gebrauch zu machen.

Wegfall der Haftungsbeschränkungen

Eine verspätete oder inhaltlich unzureichende   Benachrichtigung     über   eine     Umlagerung   des   Gutes   in   ein unbekanntes   Lager   führte   daher   auch   zu   einem   Wegfall   der Haftungsbeschränkungen   nach   Ziffer   24   ADSp,   so   dass   der   Lagerhalter unbeschränkt haften könne.  Zweifel daran, ob nur auf eine Lagerungsmöglichkeit hingewiesen   wird   oder   eine   Umlagerung   beabsichtigt   ist   oder   sie   tatsächlich
schon stattgefunden hat, gehen zu Lasten des Lagerhalters. Solche Zweifel schließt der Wortlaut der E-Mail vom 18. April 2007 nicht aus,
meinten   die   Richter:   Da   in   der   Mail   lediglich   die   Rede   von   einer   weiteren Lagermöglichkeit war,  lasse sich dem Wortlaut der E-Mail nicht entnehmen, dass von der Lagermöglichkeit schon Gebrauch gemacht wurde.

Praxistipp:
Logistiker sollten ihre Mitarbeiter und die Disponenten anweisen deutliche Hinweise an den Auftraggeber zu geben, wenn Umlagerungen stattfinden und dies zu dokumentieren.

Beim   vorliegenden   Fall   wäre   dem   Logistiker
möglicherweise mit dem Abschluss einer Lagerexzedentenversicherung geholfen gewesen.

Update wegen neuem BGH-Urteil zu “Die 10 häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnung”

Fehler in Betriebsnebenkostenabrechnungen

Sie können richtig Geld sparen! Gerade jetzt, wo die Gas- und Ölpreise in die Höhe schießen, lohnt es sich genau hinzuschauen!

Schätzungsweise jede zweite Betriebskostenabrechnung enthält Fehler. In diesem zweiteiligen Beitrag   stellt Ihnen Rechtsanwalt Christopher Richter diesmal  zehn häufige Fehler bei der Umlage von Betriebskosten durch Ihren Vermieter vor. „Update wegen neuem BGH-Urteil zu “Die 10 häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnung”“ weiterlesen

OLG Bamberg hält Audi die Stange – kein sittenwidriges Verhalten ab Januar 2018

Kürzlich hatten wir einen Fall, der zum Themengebiet “Abgasskandal” zu rechnen ist, allerdings mit der Besonderheit, dass es sich um einen Audi A7 handelt, welcher im April 2018 vom Mandanten gebraucht beim Vertragshändler gekauft worden war.

Beim Kauf war dem Mandanten vom Händler kein Hinweis gegeben worden, dass eine unzulässige Abschalteinrichtung verbaut ist. Dieser erfuhr dann erst Mitte 2020, dass dies der Fall ist, nämlich durch ein Schreiben des Kraftfahrtbundesamtes, in dem er aufgefordert wurde zum Softwareupdate, weil sonst das Fahrzeug stillgelegt würde.

Namens des Mandanten hatte ich Audi Ende 2020 – die Gewährleistung war leider bereits abgelaufen, sonst hätte man noch gegen den Händler aus der Gewährleistungspflicht heraus vorgehen können – zunächst außergerichtlich bei Audi Rückabwicklung verlangt. Das wurde abgelehnt.

Dann haben wir vor dem LG Würzburg auf Rückabwicklung geklagt und gewonnen. Audi ging in Berufung, und argumentierte hierbei u.a., dass zum Zeitpunkt des Kaufs im April 2018 kein sittenwidriges Verhalten mehr unterstellt werden könne, weil man ab Mitte 2017 mehrere Aktionen öffentlich angekündigt habe. Auch habe man (nach einer Pressemeldung des KBA Ende Januar 2018) – im rein internen Händlerforum (!) – online mitgeteilt, dass hier die Händler zur Aufklärung gegenüber Kunden verpflichtet seinen, und diesen Händlern ein Schreiben beigefügt, welches diese am besten jedem Kaufinteressenten eines solchen Audi vorlegen sollten. Darin ist kein klarer Hinweis gegeben, dass hier ein Fahrzeug mit unzulässiger Abschalteinrichtung verkauft wird, welchem eine Stilllegung durch das KBA droht. Stattdessen wird ausgeführt, dass der Käufer ein Fahrzeug hat welches zu den 850.000 Fahrzeugen von Audi gehört, für welches eine “verbesserte Software zur noch besseren Schadstoffreduzierung” entworfen wurde, und dass diese Autos an einer Softwareaktualisierung “teilnehmen können”.

In der Berufungserwiderung haben wir detailliert dargelegt, warum darin auf keinen Fall eine deutliche Abkehr von sittenwidrigen Verhaltensweisen zu sehen sein kann, weil nämlich hier keinerlei Ehrlichkeit herauszulesen ist nach unserer Meinung.

Das sah das OLG Bamberg in seinem Urteil vom 22.12.2021 leider anders. Man dürfe nicht jedes Wort auf die Goldwaage legen, so wurde argumentiert. Auch die Tatsache, dass diese Schreiben rein intern waren und eine vertragliche Verpflichtung Audis zu ihren Händlern hinsichtlich der Aufklärung zwar möglich gewesen wäre, aber gerade nicht erfolgt ist, focht die Richter in Bamberg nicht an. Die Revision zum BGH wurde nicht zugelassen.

Unabhängig von der Tatsache, dass ich diese Begründung für äußerst fragwürdig halte, wird man sich als Audikäufer im hießigen OLG Bezirk an die Realitäten halten müssen. Ergänzend muss man sagen, dass bereits andere OLGs wohl ähnlich geurteilt haben.

Andererseits ist damit im Umkehrschluss klar, dass Audikäufer, die vor Ende Januar 2018 einen Audi mit Abschalteinrichtung gekauft haben, einen Anspruch aus vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung gegen Audi innehaben dürften. Allerdings ist hierbei die Verjährungsfrist zu beachten, die 3 Jahre läuft ab Ende des Jahres, wo der Käufer Kenntnis hatte von der Abschalteinrichtung.

Daneben drängt sich die Klage gegen die Händler auf, soweit – wie bei unserem Mandanten der Fall – diese beim Kauf eines (gebrauchten) Audi nach dem Januar 2018 keinerlei Schreiben zur Unterschrift vorgelegt bekommen haben, dass hier “ein Softwareupdate möglich ist”.

Hartz IV auch für Teilzeitstudenten möglich

Hartz IV zunächst vorläufig bewilligt

Die Antragstellerin leidet unter einer seelischen Erkrankung und ist in ambulanter nervenärztlicher Behandlung. Die Antragstellerin ist an einer bayerischen Universität eingeschrieben und studiert in Teilzeit, wozu ihr ihr behandelnder Arzt auch geraten hatte. Die Antragstellerin befand sich im 13,50. Hochschulsemester. Nachdem die Antragstellerin zwischenzeitlich exmatrikuliert war und in dieser Zeit ALG II bezog, immatrikulierte sie sich erneut, woraufhin das Jobcenter die Bewilligung aufhob.

Studium war nicht BafÖG förderungsfähig

Die Antragstellerin hingegen war der Ansicht, dass sie nicht nach § 7 Abs. 5 Satz 1 SGB II von Hartz IV-Leis-
tungen ausgeschlossen ist. Zudem absolviere sie kein Studium, das im Rahmen des Bundesausbildungsförderungsgesetzes (BAföG) förderungsfähig sei. Die Förderungsfähigkeit beurteile sich ausschließlich nach § 2 BAföG. Gem. § 2 Abs. 5 BAföG werde Ausbildungsförderung jedoch nur geleistet, wenn die Ausbildung die Arbeitskraft des Auszubildenden im Allgemeinen voll in Anspruch nimmt.

Gesetzgeberischer Wille für das Grundsicherungssystem

Die Antragsgegnerin hielt dem unter Verweis auf den Beschluss des LSG Berlin-Brandenburg vom 29.09.2015, Az. L 31 AS 2074/15 B ER entgegen, dass es nicht dem Willen des Gesetzgebers entspreche, das Studium
durch Reduzierung auf Teilzeit der Förderfähigkeit des BAföG zu entziehen und so in den
Genuss einer öffentlichen Förderung ohne Rückzahlungsverpflichtung zu gelangen.
das System der Grundsicherung so konstruiert sei, dass es nicht der Finanzierung einer Ausbildung dienen soll.

Teilzeitstudium wurde nicht missbräuchlich durchgeführt

Das SG Bayreuth ist den Ausführungen der Antragstellerin und der sie vertretenden Kanzlei am Theater (früher Niggl, Lamprecht & Kollegen gefolgt) und sich der überzeugenden Auffassung des LSG Hessen, Beschluss vom 15.12.2020, Az. L 9 AS 535/20 B ER, angeschlossen, zumal in dem vorliegend zu beurteilenden Fall nichts dafür ersichtlich sei, dass das Studium rechtsmissbräuchlich in Teilzeit durchgeführt werde, nachdem dies der behandelnde Arzt der Antragstellerin so empfohlen habe (Beschluss des SG Bayreuth vom 03.12.2021, Az.: S 13 AS 453/21 ER).

Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig.

Hier geht es zu unserem Ressort Hartz IV

Update (Teil 2)… die häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnungen

Betriebsnebenkostenabrechnung

Lesen Sie hier Beitrag 1 zu den Fehlern in der Nebenkostenabrechnung

6. Umlage der Kosten für Gebäudereinigung

Ihr Vermieter kann grundsätzlich alle Kosten auf den Mieter umlegen, die ihm durch die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Teil des Gebäudes entstehen, insbesondere das Treppenhaus. Nach Auskunft des deutschen Mieterbundes sind dies 2,04 € pro Quadratmeter im Jahr hierfür normal.  Umlagefähig sind etwa die Kosten der zur Reinigung notwendig Putzmittel und die Betriebskosten die hierzu eingesetzten Maschinen. In der Regel darf der Vermieter einmal im Monat das Treppenhaus reinigen lassen darf, wenn es die Miete nicht vereinbarungsgemäß selber machen müssen. Eine Reinigung mehr als zweimal pro Woche dürfte daher zuviel sein. Kosten einer besonderen Verschmutzung, wie nach einer Baumaßnahme, Graffitibeseitigung oder einer Überschwemmung hingegen bleiben ohnehin am Vermieter hängen. „Update (Teil 2)… die häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnungen“ weiterlesen

Personenverschiedenheit von Eigentümer und Vermieter gefährlich

Nachträglicher Verstoß gegen Schriftform

Schnell wechselnde Eigentümer auf Vermieterseite können für gewerbliche Mieter teils drastische Folgen haben, wenn Vermieter und Eigentümer nicht wirtschaftlich identisch sind. Das hat ein vor dem BGH verhandelter Fall (Az.: XII ZR 84/20, Urteil vom 27.10.2021 gezeigt). Dort war u.a. die Räumungsklage des aktuellen Eigentümers gegen einen Verein als Mieter erfolgreich. Der Verein hatte von einer Grundstücksgesellschaft im Januar 2008 ein ca. 4.000 m² großes Grundstück auf zehn Jahre befristet “gepachtet”.

Tipp vom Anwalt: Wird eine Grundstücksfläche nicht zur Fruchtziehung überlassen, dann handelt es sich trotz fälschlicher Bezeichnung häufig um einen Gewerbemietvertrag!

Eigentümerin war bei Vertragsschluss jedoch eine andere Gesellschaft (P), die das Grundstück erst rund 5 Monate später an die nunmehrige Klägerin veräußerte. Diese kündigte nun den Mietvertrag.

Der mietende Verein hielt der Klägerseite den Ausschluss der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit infolge Befristung gem. §§ 578, 550 BGB entgegen. Zu Unrecht, wie jetzt der BGH entschied und den Beklagten zur Herausgabe verurteilte. Denn mangels wirtschaftlichem Interesse der bisherigen Eigentümerin P bei Vertragsschluss des “Pachtvertrages” sei das Mietverhältnis nicht kraft Gesetzes § 566 I BGB (analog) auf die neue Eigentümerin übergegangen, sondern neu entstanden. Daher liege jetzt auch auch ein Verstoß gegen die Schriftform vor und das Mietverhältnis sei ordentlich kündbar.

Achtung: Anders kann dies dann sein, wenn der Eigentümer zur Vermietung seines Grundstücks einen Hausverwalter einsetzt, aber offiziell Vermieter bleibt. 

Tipp vom Anwalt: Als Mieter können Sie mit dem Abschluss einer rechtsgeschäftlichen Vertragsübernahme dafür sorgen, dass der neue Eigentümer in den zwischen bisherigen Eigentümer und Mieter geschlossenen Mietvertrag eintritt.

Hier geht es zu unserem Ressort Gewerbemietrecht

AG Würzburg: Mietschuldennachzahlung heilt auch ordentliche Kündigung

Das Amtsgericht Würzburg hat unter dem 25.08.2021 (Az.: 13 C 1183/21) eine mieterfreundliche Entscheidung getroffen. Im dortigen Verfahren hatte ein Vermieterehepaar einer Wohngemeinschaft fristlos und hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzuges gekündigt, nachdem zunächst zwei Monatsmieten nicht gezahlt wurden. Obwohl die Beklagten die Mietschulden nachgezahlt hatten, hatte die Vermieterseite Räumungsklage erhoben, die nun vom Amtsgericht Würzburg abgewiesen wurde.

Gerechtigtkeitsdefizit für den Mieter, der nachzahlt

Nach Ansicht des Gerichts war die nachträgliche Zahlung der Miete bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, zu berücksichtigen. Das Gericht stellte ein Gerechtigkeitsdefizit, welches aus einer blinden Anwendung der BGH-Rechtsprechung zur Nichterstreckung einer Heilung nach § 569 BGB der nachträglichen Zahlung auch auf den Wegfall der ordentlichen Kündigung folge. Nämlich dergestalt, dass derjenige Miete, der ausgleicht “hinterher doch der Dumme ist”, wenn der Vermieter auf die ordentliche Kündigung beharrt.

AG Würzburg schloss sich Tendenz der Instanzgerichte an

Das AG Würzburg folgt daher einer Tendenz erst- und zweitinstanzlicher Gerichte (z.B. LG Berlin, Urteil vom 28.09.2018, 65 S 97/18 sowie vom 30.03.2020, Az.: 66S 293/19, AG Mannheim vom 03.04.2019, Az.: 4 C 4743/18 und AG Rheine vom 16.05.2019, Az.: 10 C 234/18). Das Gericht hatte bei seiner Abwägung berücksichtigt, dass das Mietverhältnis bereits langjährig bestand und die Mietschulden recht unverzüglich nachgezahlt wurden.

Berufungsinstanz hat nun zu entscheiden

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die Klägerseite hat Berufung eingelegt (42 S 1589/21)