Überraschendes zum Betriebskostenguthaben

Verrechnung von Betriebskostenguthaben heikel

Vermieter die noch auf Mietschulden ihres Mieters warten und mit einem Guthaben aus einer Betriebs- oder Heizkostenabrechnung aufrechnen wollen, die haben manchmal ein Problem – oft ohne es zu wissen. Zumindest, wenn der Mietschuldner Hartz IV-Empfänger ist. Denn nach einer Entscheidung des Bundessozialgerichts (BSG vom 16.10.2012, Az.: B 14 AS 1881/11 R) ist dieses Guthaben unpfändbar, wenn das Jobcenter im Folgemonat des Zuflusses damit gegen die Leistungen des SGB II-Empfängers für Kosten der Unterkunft aufrechnet. Der Bundesgerichtshof hat sich am 20.06.2013 dieser Auffassung angeschlossen und einer Klage auf Auszahlung des Guthabens nach Verrechnung des Vermieters stattgegeben (Az.: IX ZR 310/12).

Tipp vom Anwalt: Vermieter sollten also ein realistische Vorauszahlungshöhe der Betriebskosten vereinbaren und bei der Abrechnung darauf achten alle umlegbaren Positionen auch in Rechnung zu stellen.

*Achtung: Nach einer neuen Entscheidung des Bundessozialgerichts dürfen die Jobcenter die Zahlungen aus Betriebskostenguthaben voll aufs Hartz IV anrechnen, auch wenn die Betriebskostenvorauszahlungen aus Zeiten stammen, wo nach keine Hartz IV bezogen wurde (BSG, Urteil vom 24.06.2020, Az.: B 4 AS 7/20). Eine andere Bewertung ist aber wohl m.E. vorzunehmen, wenn das Jobcenter die KdU nicht in der vollen tatsächlichen Höhe übernimmt*

Hartz IV-Empfänger sind geschützt

Die schmissige Begründung war, dass der Hartz IV-Empfänger durch Verrechnung bei zeitgleicher Minderung seiner KdU-Leistung nicht unters Existenzminimum rutschen darf, was ansonsten ja die Allgemeinheit wieder auffangen müsste. Die Verrechnung des Guthabens gegen Mietschulden ist zwar in jedem Fall eine beachtenswerte Einnahme, jedoch steht sie dem SGB II-Empfänger dann nicht unmittelbar zur Verfügung.

Tipp vom Anwalt: Wenn das Jobcenter die Miete im Folgemonat mindert, ohne dass das Guthaben dem Hilfeempfänger ausgezahlt wurde, ist das natürlich nicht ok: Legen Sie hier unbedingt Widerspruch ein (BSG, Urteil vom 16. 5. 2012 – B 4 AS 132/11 R ).

Beratungspflicht der Jobcenter

Achtung: Nach dem LSG Sachsen trifft den Hartz IV-Empfänger u.U. die Pflicht gegen seinen Vermieter vorzugehen, wenn dieser dennoch verrechnet. Das Jobcenter trifft in so einem Fall eine Hinweis- und Beratungspflicht des Hilfebedürftigen (LSG Sachsen vom 21.09.2017 , Az.: L 3 AS 480/12)

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Warum für Gründer sozialversicherungsrechtliche Fragen wichtig sind

Sozialversicherungsrechtliche Fragen im Rahmen der Gründung

Bei der Gründung sollte man auch sozialversicherungsrechtliche Überlegungen anstellen, auch wenn dies sich erstmal langweilig anhört.In diesem Beitrag will ich für Gründer darstellen, warum es sich sehr wohl lohnt mit diesem Thema zu beschäftigen und warum Wissenslücken hier den Erfolg des eigenen Startups gefährden können und wie die hohe Sozialabgabenlast etwas gedrückt werden kann.

Gewinn neuer Liquidität

In Deutschland besteht eine Krankenversicherungspflicht für Jedermann, auch für Selbständige. Wer aus einem Angestelltenverhältnis heraus ins freie Unternehmertum wechselt, der steht nicht nur vor der Frage, ob er sich privat oder gesetzlich krankenversichert, sondern sieht sich nun teils hohen Beitragsforderungen seiner Krankenkasse ausgesetzt.

 

Die Wahl, ob man sich privat oder gesetzlich krankenversichert kann auch Auswirkungen haben auf den krankenversicherungsrechtlichen Status von Angehörigen. Wechselt der Gründer etwa in die private Krankenversicherung, der Partner bleibt aber in der gesetzlichen Krankenversicherung werden Kinder in der Regel* dem Partner zugeordnet, der mehr verdient! Wird die Selbstständigkeit nur nebenberuflich ausgeübt, kann der Gründer in einer Familienversicherung der GKV bleiben, wenn er damit nur 455 €** monatlich verdient und maximal 18 Stunden/Woche für sein Startup arbeitet. Überschreitet der Gründer diese Grenze muss er sich doch wieder selber versichern. Die Versicherungspflicht beginnt mit dem Ergehens des relevanten Einkommenssteuerbescheids, der diese Grenzüberschreitung dokumentiert.

Bei Selbständigen gehen die Krankenkassen nur manchmal von einem Mindesteinkommen von 1.061,67 € aus. Der aktuelle Beitragssatz liegt ohne Ermäßigung bei 14,6 %. Für nebenberuflich Selbständige gibt es unter Umständen reduzierte Sätze. Die Beitragsbemessungshöchstgrenze liegt bei 4.687,50 €, was einen Krankenkassenbeitrag von maximal 684,30 € ergeben kann. Gerade Gründer, die aus einem gutbezahlten Angestelltenverhältnis raus in die Selbstständigkeit wechseln, sehen sich u.U. hohen Krankenversicherungsbeiträgen ausgesetzt. Diese Beiträge sind zwar nur vorläufig festgesetzt, sie müssen aber erstmal gezahlt werden. Es empfiehlt sich daher einen Antrag auf Beitragsentlastung zu stellen, wobei man die zu erwartenden Einkünfte erstmal schätzen kann. Wer zu niedrig schätzt, wird sich aber später einer Beitragsnachforderung ausgesetzt sehen.

Bei den privaten Krankenversicherern sind die Tarife oft nicht einkommensabhängig und manchmal niedriger. Der Nachteil ist, dass der Wechsel zurück in die gesetzliche Krankenversicherung oft schwierig ist, insbesondere weil private Krankenversicherungstarife häufig mit zunehmendem Alter steigen. Zudem ist es viel schwieriger seine Rechte im Streitfall gegen den Versicherer vor Gericht durchzusetzen, da den privaten Krankenversicherungen häufig lange Vertragswerke zugrunde liegen über die sich vielfach und lange streiten lässt.

Mit Compliance im Punkt Sozialversicherung  Strafen und Bußgelder vermeiden

Compliance, also die Kontrolle der Einhaltung von Regeln, ist eines meiner Lieblingsthemen. Für Selbständige gibt es zwar eine gelockerte Sozialversicherungspflicht, d.h. viele Selbständige sind z.B.  nicht rentenversicherungspflichtig, es gibt aber zahlreiche berufsgruppen- und berufsgruppenunabhänigige Ausnahmen. Wer also seine Rentenversicherungsbeiträge nicht oder nicht rechtzeitig abführt, der riskiert nicht nur hohe Nachzahlungen mit Säumniszuschlägen, sondern ggf. ein Bußgeld bis 2.500 € und im schlimmsten Fall eine Gefängnisstrafe bis zu fünf Jahren bei vorsätzlichem oder grob fahrlässigem Verhalten. Schuldner kann der Selbständige sein oder auch der „Arbeitgeber“ im Falle von Scheinselbständigkeit.

Bestimmte Gründer müssen also spätestens drei Monate nach Aufnahme ihrer selbständigen Tätigkeit sich bei ihrem zuständigen Rentenversicherer mit allen relevanten Unterlagen melden. Wer das versäumt, dem droht nach § 320 SGB VI ein Bußgeld bis zu 2.500 €. Zudem kann die Rentenversicherung beim Gründer eine Betriebsprüfung durchführen und das Startup damit regelrecht lahmlegen. Diese Meldepflicht gibt es auch dann, wenn man als Angestellter durch seine nebenberufliche Selbständigkeit nun mehr verdient als im Hauptberuf oder hier mehr seiner Zeit verbringt.

Berufsgruppenabhängige Versicherungspflicht

Bestimmte Selbstständige sind kraft Berufes Pflichtmitglied in der gesetzlichen Rentenversicherung, wie Künstler, Publizisten oder Gewerbetreibende, die in die Handwerksrolle eingetragen sind. Zu Letzteren zählen Gründer, die einen zulassungspflichtigem Handwerksberuf nachgehen, also etwa Informationstechniker Karosserie- und Fahrzeugbauer, KfZ-Mechaniker, Elektrotechniker, Bäcker, Konditoren, Fleischer, Friseure, Raumausstatter oder Rolladen- und Sonnenschutztechniker. Geht man dieser Tätigkeit aber als Gesellschafter über eine in die Handwerksrolle eingetragene Kapitalgesellschaft, wie etwa einer GmbH oder einer KGaA nach, besteht hingegen nicht automatisch die Versicherungspflicht. Diese kann aber aus anderen Gründen entstehen, etwa wenn der alleinige Geschäftsführer nicht der Mehrheitsgesellschafter ist.

 

Auch wer sich als Lehrer selbständig macht, der ist in der Rentenversicherung Pflichtmitglied, wobei der Lehrerbegriff weit ausgelegt wird, so dass auch Golftrainer, viele Moderatoren, Trainer oder Supervisoren darunterfallen können.

 

Wer seine Leistungen im Bereich Kranken- oder Kinderpflege anbietet, der ist ebenfalls rentenversicherungspflichtig, wenn er überwiegend nach ärztlicher Anordnung handelt, also etwa Logopäden, Podologen oder Physiotherapeuten. Nicht darunter fallen Heilpraktiker oder Psychotherapeuten. Wer aus diesem Bereich aber eine Hilfskraft über die Geringfügigkeitsgrenze hinaus versichert, der fällt aus der Versicherungspflicht heraus.

Auch selbständige Hebammen und Entbindungspfleger sind per Gesetz rentenversicherungspflichtig.

 

Stellt der Rentenversicherungsträger die Sozialversicherungspflicht fest, sind vom Selbständigen rückwirkend die Beiträge nachzuentrichten, samt den Säumniszuschlägen.

Berufsgruppenunabhängige Versicherungspflicht

Hier spricht man häufig auch von „Scheinselbständigkeit“. In neuerer Zeit hat eine Entscheidung des Bundessozialgerichts für Aufregung gesorgt, dass auch selbständige Altenpfleger mit nur einem Auftraggeber unter die Versicherungspflicht fallen. Über die Frage, ob jemand überhaupt selbständig ist kann man trefflich streiten. Hier stellen sich dann Fragen, ob man ein unternehmerisches Risiko trägt, in den Betrieb des Arbeitgebers eingebunden ist oder von nur einem Auftraggeber extrem wirtschaftlich abhängig. Influencer, die die Software ihres exklusiven Partners nutzen, könnten darunter fallen; privilegiert dagegen sind Angehörige freier Berufe, wie Psychologen, Ärzte, Architekten oder Rechtsanwälte.

 

Stellt der Rentenversicherungsträger die Beitragspflicht als Angestellter dann fest, wird er den kompletten Arbeitnehmer- und Arbeitgeberanteil vom „Arbeitgeber“ verlangen. Bei einer Vielzahl von Scheinselbständigen, oftmals bei eingesetzten Honorarkräften z.B. an Privatschulen, wird häufig ein Summenbeschied ergehen, mit einer kalkulierten Pauschalsumme. Dieses Geld kommt aber nicht dem Scheinselbständigen zugute, sondern landet im allgemeinen Rententopf.

 

 

Wer mehrere rentenversicherungspflichtige Tätigkeiten ausübt, bei dem kann eine Mehrfachversicherung entstehen.

 

In den ersten drei Jahren nach der Gründung kann man sich auf die Sozialklausel der Rentenversicherung berufen und muss dann nur den halben Regelbeitrag von aktuell 296,21 € (2020) zahlen.  Das darf man auch bei einer zweiten Gründung nochmal, wenn die Erste danebengeht. Die monatlichen Beiträge sind spätestens bis zum drittletzten Bankarbeitstag des relevanten Monats zu zahlen.

Soziale Absicherung

– Sich freiwillig bei der gesetzlichen Rentenversicherung zu versichern kann Sinn machen, weil man dann nach fünf Beitragsjahren u.U. einen Anspruch auf eine Erwerbsunfähigkeitsrente hat oder die Angehörigen nach dem eigenen Tod Anspruch auf eine Hinterbliebenenrente. Wer später im Alter auf die Grundsicherung angewiesen ist, der profitiert seit 2018 auch mehr von der freiwilligen Mitgliedschaft in der gesetzlichen Rentenversicherung, weil Einkommen daraus weniger stark angerechnet wird. Diesen Antrag auf freiwillige Versicherung muss man allerdings bis spätestens fünf Jahre nach Beginn der selbständigen Tätigkeit stellen; wenn man den vollen Erwerbsminderungsschutz haben will, sogar nach nur zwei Jahren. Klar gibt es auch private Konkurrenzangebote zu den staatlichen Versicherungsprodukten, die haben aber auch ihre Nachteile.

 

– Innerhalb von drei Monaten nach Beginn der Gründung können Sie auch einen Antrag auf eine freiwillige Arbeitslosenversicherung stellen, wenn sie innerhalb der letzten 2 ½ Jahre mindestens zwölf Beitragsmonate bei der DRV hatten.

 

– Der Abschluss der gesetzlichen Unfallversicherung sollte unbedingt geprüft werden, wenn Sie einen Beruf ausüben, der mit der Gefahr verbunden ist, einen Unfall zu erleiden. Einige Gründer sind übrigens bereits kraft Gesetzes oder durch die Satzung der Berufsgenossenschaft***, der sie angehören, in der gesetzlichen Unfallversicherung pflichtversichert, wie etwa manche Existenzgründer im Gesundheitsbereich, z.B. Logopäden oder Physiotherapeuten als Unternehmer in Heil- und Pflegeberufen, aber auch Friseure und Landwirte. Eine freiwillige Versicherung ist auch hier möglich.

 

Weil Unfälle im privaten Bereich hier ausgeklammert sind, ist der Abschluss einer zusätzlichen Unfallversicherung für die Freizeit, ob privat oder als Zusatzangebot der gesetzlichen Unfallversicherungsträger, durchaus sinnvoll. Sich rein privat Unfall zu versichern ist möglich, aber man muss aufpassen das Klauseln* im Vertragswerk stehen können, die einem den Versicherungsschutz im Ernstfall nehmen.

 

* Ausnahme der der mehr verdient liegt damit unter der Jahresentgeltgrenze von 62.550 € (2020)

** bei Künstlern und Publizisten  liegt die Grenze nur bei 325 €

*** Gemeint sind Klauseln, wie die Alkoholklausel, die bei jedem Alkoholkonsum zur Leistungsablehnung führt, die Eigenbewewegungsklausel, die Unfälle aufgrund falscher eigener Bewegungsabläufe ausschließt oder bestimmte Altersbeschränkungen

**** Etwa nach § 43 der Satzung der Berufsgenossenschaft für Nahrungsmittel und Gastgewebe ist die gesetzliche Unfallversicherung für einige Unternehmer, insbesondere aus dem Bereich Fleischbe- und -verarbeitende Betriebe verpflichtend

 

Dieser Beitrag ersetzt keine Beratung im Einzelfall und dient nur Ihrer groben Information. Für Richtigkeit und Vollständigkeit der Ausführungen wird daher nicht gehaftet.

Mehr Infos hier

 

 

 

 

 

 

Wenn Durchschnittseinkommen bilden, dann immer!

Bei vorläufigen Bescheide ist ein Durchschnittseinkommen zu bilden

Hartz IV-Aufstocker, also in der Regel Langzeitarbeitslose, die es gut meinen, haben mit viel Bürokratie seitens der Jobcenter zu kämpfen. Jobcenter bewilligen ihnen gewöhnlich für ein halbes Jahr ihre Leistungen vorläufig und setzen nach Einreichung der Unterlagen oder manchmal nach Ablauf des Bewilligungszeitraums endgültig fest. Aber auch andere Hartz IV-Empfänger mit einem regelmäßigen kleinen, aber schwankenden Zusatzeinkommen werden ihre Leistungen nur vorläufig erhalten. Manchmal erwachsen diese vorläufigen Bescheide mit Zeitablauf auch einfach in Bestandkraft. Soweit so kompliziert…

Tipp vom Anwalt: Achten Sie darauf, ob in Ihrem Bescheid auch das Wort vorläufig auftaucht, wenn Sie neben der “Stütze” noch schwankendes Einkommen haben.

Anrechnung von Betriebskostenguthaben hier nur nach den Regeln des Durchschnittseinkommens

Die Überschneidung von Mietrecht und Hartz IV enthält auch viele Tücken. In der Regel sind die Guthaben aus Betriebskostenzahlungen – ähnlich wie  der Lohn – nicht im Abrechnungsmonat, sondern später anzurechnen. Während der Lohn mit dem Zufluss auf das Hartz IV angerechnet wird, ist dies bei Betriebskostenguthaben wegen einer Spezialregel aus § 22 III SGB II erst im Monat nach dem Zufluss, dann aber vollständig. Soweit  so verworren…

Guthaben aus Betriebskostenzahlung ist mit Zufluss Einkommen

Wenn nun aber ein Hartz IV-Aufstocker (somit Jemand der die Leistung nur vorläufig erhält), ein Betriebskostenguthaben von seinem Vermieter überwiesen bekommt, dann ist dieser Zufluss nicht voll im Monat des Zuflusses anzurechnen, sondern muss über die Monate (in der Regel 6) verteilt werden, urteilte das SG Hannover am 11.06.2020 (Az.: S 43 AS 3130/19). Die Argumentation des Jobcenters, dass das Guthaben nicht als Einkommen, sondern als eine Bedarfsabsenkung beurteilte, verwarf der Richter ins Reich der Phantasie.  Beim Durchschnittseinkommen soll nach dem Willen des Gesetzgebers ja gerade nicht mehr nach Einkommensarten differenziert werden. Die generell Hartz-IV-Empfänger freundliche Entscheidung ist aber noch nicht rechtskräftig, Berufung und Revision wurden zugelassen.

Auf die abschließende Festsetzung folgt oft der Erstattungsbescheid

Tipp vom Anwalt: Häufig wird der Erstattungsbescheid, der nach der abschließenden Festsetzung wegen der höheren Anrechnung ergeht, nach der Ansicht mehrerer Gerichte nicht Teil des Klageverfahrens gegen den vorläufigen und abschließenden Bescheid. Vergessen Sie daher nicht diesen und auch den abschließenden Bescheid anzufechten.

Rechtswidriges Heimaufsichthandeln, aber kein Schadensersatz

Kein Schadensersatz bei rechtsirrigen, aber dennoch vertretbaren, Rechtsauffassungen der Heimaufsicht

Ein für Pflegeheimbetreiber durchaus negatives Urteil hat der BGH kürzlich am 23.07.2020 (Az.: III ZR 66/19) erlassen. Ein Pflegeheim in Thüringen mit 147 Plätzen durfte wegen mehreren Bescheiden der Heimaufsicht seine Bettenkapazitäten nicht voll ausschöpfen, da zuwenig Personal als in der Pflegesatzvereinbarung und des dazu in Anlage befindlichen Verhandlungsergebnisses mit den Pflegekassen  im Hinblick auf die verbindlichen Leistungs- und Qualitätsmerkmale (LQM) ,vorhanden sei. Als Folge des Aufnahmestopps nach § 17 HeimG musste eine Reihe von Betten leer bleiben.

Tipp vom Anwalt: Bei Maßnahmen nach § 17  HeimG muss die Heimaufsicht nur dartun, dass ausreichende objektive Anhaltspunkte für eine unzureichende personelle Ausstattung vorliegen. Eine Vergütungskürzung nach § 115 III SGB XI hingegen kommt erst in Betracht, wenn es wegen einer negativen Abweichung der personellen Heimausstattung zu Qualitätsmängeln,kommt.

Veränderungen bei  der Verteilung der Pflegegrade

Vor dem Verwaltungsgericht Wetzlar konnte das Pflegeheim eine Aufhebung dieser Bescheide erreichen, da nach Ansicht der Richter dort dem Umstand von der Heimaufsicht aus zuwenig Beachtung geschenkt wurde, dass sich die Bewohnerstruktur –  gemessen an den  Pflegegraden – verändert habe.  Es könnte sich also auch der erforderliche Personalbedarf verändert haben.

 

Zum Hintergrund: In Pflegesatzvereinbarungen (Vereinbarungen gem. §§ 84, 85, 87 SGB XI verpflichtet sich der Träger u.a. eine als notwendig anerkannte Personalzahl für eine bedarfsgerechte, gleichmäßige sowie fachlich qualifizierte dem allgemein anerkannten Stand der medizinisch-pflegerischen Erkenntnisse entsprechende Pflege und soziale Betreuung der Bewohner jederzeit sicherzustellen.

Umsatzrückgang und Personalmehrkosten

Mit diese (bestandskräftigen) Verwaltungsgerichtsurteil im Rücken suchten die Anwälte des Pflegeheims konsequenterweise den Gang zum zum Landgericht Erfurt, wo sie den beklagten Freistaat Thüringen wegen Schadensersatz wegen Amspflichtverletzung u.a. nach Art. 34 GG, § 839 BGB in Anspruch nehmen wollten. Erst in der Berufung drangen sie mit ihrer Schadensersatzforderung u.a. wegen Umsatzausfall und Personalmehrkosten zumindest im Grundsatz durch. Auf über 200.000,00 € summierte sich die Forderung des Pflegeheims.

Der BGH hat diesem Ansinnen nach Schadensersatz jetzt als Revisionsinstanz einen Strich durch die Rechnung gemacht, weil er die individuelle Schuld der Heimaufsichtsmitarbeiter nicht sehen wollte.  Die Rechtsauffassung der Heimaufsicht sein auf jeden Fall vertretbar gewesen, so die Richter, die in diesem Zug auch noch gleich die Praxisferne der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung kritisierten.

Tipp vom Anwalt: Passen sie als Pflegeheim die Vereinbarungen hinsichtlich der Personalstärke nicht mehr zum pflegerischen Bedarf wegen Veränderung der Bewohnerstruktur, müssen Leistungsträger nach §§ 85 VI 1 i.V.m. VII SGB XI eine Neuverhandlung der Pflegesatzvereinbarung verlangen. Es besteht insoweit keine Amtsermittlungspflicht der Heimaufsicht! Sie müssen solche Veränderungen aber konkret nachweisen!

Prognose einer Verteilung der Pflegegrade getroffen

Auch im Hinblick auf eine Entschädigung nach dem thüringischen Landesrecht, die am ehesten Art. 24 PfleWoqG i.V.m. Art. 11 LStVG i.V.m. i.V.m. Art. 87 BayPAG entspricht, konnte die Klägerin nicht durchdringen. Hier sahen 01die Zivilrichter die Kausalitätsfrage nicht zugunsten der Klägerin beantwortet, da die Veränderung der Bewohnerstruktur – also hin zu einer niedrigeren Pflegegradverteilung als zunächst prognostiziert – nicht hinreichend bewiesen wurde.

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Modernisierungskosten: Auch Kosten für noch nicht fällige Instandsetzungsarbeiten sind abzuziehen

Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten weiter eingeschränkt

Der BGH hat ein mieterfreundliches Urteil im Bereich Mieterhöhung nach Modernisierung erlassen (BGH vom 17.06.2020, Az.: VIII ZR 81/19). Oft steigen die Mieten nach einer Modernisierung recht erheblich. Für Mieter ergeben sich jetzt neue Verteidigungsmöglichkeiten.

Lesen Sie hier mehr zu häufigsten Fehlern in solchen Mieterhöhungsschreiben

In dem Fall vor dem BGH hatte eine Mieterin aus Düsseldorf ihren Vermieter verklagt, da er in zwei Mieterhöhungsschreiben die Miete um fast 200 € und dann kurze Zeit später um weitere 241 € erhöhen wollte. Die Mieterin wehrte sich durch mehrere Instanzen erfolgreich durch eine (negative) Feststellungsklage.

Negative Feststellungsklage auf Unwirksamkeit der Erhöhung

Dem Vermieter wurde zum Verhängnis, dass er bei der Umlage mehrerer Positionen, wie den über 60 Jahre alten Haus- und Wohnungstüren sowie der Briefkastenanlage nicht den Anteil ersparter Instandhaltungskosten abgezogen hatte, obwohl bereits ein nicht unerheblicher Teil der Nutzungsdauer dieser Gegenstände verstrichen war. Dass die Gegenstände noch in guten Schuß waren und der Instandsetzungsbedarf demnach noch nicht “fällig” war, stand dem nicht im Wege.

Fiktiv ist also Folgendes zu bestimmen und in Abzug zu bringen: Der Kostenaufwand, der zeitanteilig für die Erhaltung eines Bauteils anfällt,  in dem Umfang, in dem er in Bezug auf seine zu erwartende Gesamtlebensdauer zum Zeitpunkt der Durchführung der baulichen Veränderung, besteht.

Beweislast für Modernisierung trägt der Vermieter

Tipp vom Anwalt: Das Gericht stellte zugleich (nochmal ausdrücklich) klar, dass die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass eine Modernisierungs- und keine Instandhaltungsmaßnahme vorliegt, den Vermieter trifft.  So reicht etwa auch sein Tatsachenvortrag nicht aus, dass ein neues Bauteil für sich betrachtet wirtschaftlich wertvoller ist als ein gebrauchtes Bauteil. Die Anforderungen an das substantiierte Vortragen von Einwänden mieterseits bleibt also nach wie vor nicht sonderlich hoch!

Keine Erhöhung des Gebrauchswertes

Der oben beschriebene Abzug ist also selbst dann vorzunehmen, wenn tatsächlich eine Modernisierung vorliegt. Dies folgerten die Richter aus der Formulierung des § 559 II BGB n.F.  und dem Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung, denn eine Umlage von Instandhaltungskosten – die dem Gesetz nach Vermieterangelegenheit sind – auf den Mieter soll gerade nicht erfolgen. Belastet werden soll der Mieter nur, wenn er spiegelbildlich durch die Maßnahmen von einer Erhöhung des Gebrauchswertes profitiert (z.B. Energieeinsparung, eine nachhaltige Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse etc.).

Tipp vom Anwalt:  Den Vermieter trifft also auch die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe der umlagefähigen Kosten. Ein ins Mieterhöhungsschreiben fehlerhaft eingeführtes Gewerk  kann das ganze Mieterhöhungsverlangen nach § 139 BGB im Einzelfall zum Scheitern bringen, wenn dieses nicht ohne Verstoß gegen gesetzliche Wertungen von den verbleibenden Gewerken abgetrennt werden kann und soll. Dies kann etwa der Fall sein, wenn die Kosten für die einzelnen Baumaßnahmen nicht separat ausgewiesen werden und so nicht rechnerisch nachvollzogen werden kann, in welcher anteiligen Höhe das fehlerhaft erläuterte Gewerk in den Gesamtbetrag der Mieterhöhung eingeflossen ist.

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Schockurteil für Vermieter: Instandhaltungspflicht auch bei unrenovierter Wohnung

Instandhaltungspflicht des Vermieters auch bei unrenoviert übergebener Wohnung

Der BGH hat mehrere, etwas merkwürdig anmutende Entscheidungen getroffen. Zunächst bleibt der für Wohnungsfragen zuständige VIII. Senat seiner bisherigen Rechtsprechung treu, dass formularmäßige Schönheitsklauseln bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung in der Regel unwirksam sind. Soweit so gut.

Zurückbehaltungsrecht des Vermieters

Doch in zwei Urteilen hat Deutschlands oberstes Zivilgericht seine Rechtsprechung präzisiert. Nun kann der Mieter nämlich den Vermieter aufgrund der gesetzlich geltenden Instandhaltungspflicht aus § 535 I 2 BGB zwingen die Wohnung instandzusetzen, wenn sich ihre Zustand der Substanz nach im Laufe der Zeit verschlechtert. Allerdings gibt der BGH dem Vermieter in diesem Fall ein Zurückbehaltungsrecht, dass der Mieter ihm die Hälfte der Kosten der Maßnahme ersetzen muss.

Tipp vom Anwalt: Mietern ist in so einer Situation anzuraten einen oder besser mehrere Kostenvoranschläge für Renovierungsarbeiten einzuholen. Eine Klage wird also in einem solchen Fall nur Zug-um-Zug zu erfüllen sein.

Oft schlechte Karten für mieterischen Schadensersatzanspruch

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536a BGB scheidet nach dem Bundesgerichtshof in so einem Fall oft aus, wenn der vertragsgemäße Zustand bei der Übergabe der einer nicht vollständig oder unrenovierten Wohnung war und die Schönheitsreparaturenklausel unwirksam ist. Wird (ggf. stillschweigend)  eine negative Beschaffenheitsvereinbarung, nämlich die einer unrenoviert übergebenen Wohnung, vereinbart, dann schließt das einen Mängelbeseitigungsanspruch wohl aus.

Bitte beachten sie, dass die schriftlichen Urteilsgründe der BGH-Entscheidungen vom 08.07.2020 (Az.: VIII ZR 163/18 ud VIII ZR 270/18) noch nicht vorliegen. Die hier dargestellte Schilderung ersetzt keine Rechtsberatung und dient alleine Ihrer Information. Eine Haftung für Richtigkeit und Vollständigkeit wird daher auf gar keinen Fall übernommen.

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Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung

 BGH lockerte Anforderungen an Modernisierungsankündigung


Der Bundesgerichtshof hat die Voraussetzungen an ein formell ordnungsgemäßes Modernisierungsankündigungsschreiben gem. Paragraph 555c BGB gelockert. Im konkreten Fall wollte eine Vermieterin die bisherigen Gasthermen und Gasherde durch eine Zentralheizung mit Gas – Brennwertkessel sowie Elektroherds ersetzen.

Neue Zentralheizung zur Energieeinsparung

Im Ankündigungsschreiben war jedoch nur eine allgemeine Berechnung der Energieeinsparung für die gesamten Gebäudekomplex enthalten.Die Mieterin hatte dieser daher widersprochen, da ihr die energetischen Maßnahmen nicht ausreichend sinnvoll erschienen.

Zu Unrecht wie der BGH nun entschieden hat und gab der Klage auf Duldung der Maßnahme des Vermieters statt. Anders als die Vorinstanz sah Deutschlands oberstes Zivilgericht nicht einen angeblich fehlenden Bezug der bauliche Maßnahme im Hinblick auf die konkret betroffene Wohnung des Mieters. Die Heizkosteneinsparung habe der Mieter an Hand der gemachten Angaben nämlich leicht selber errechnen können. Dass hier ausnahmsweise aufgrund baulichen Zuschnitts oder Ausstattungsmerkmale der Wohnung doch eine  konkrete Berechnung erfolgen musste seinicht plausibel. Der Einbau eines Elektroherdes war im übrigen nur eine notwendige Begleitmaßnahme der Heizungsmodernisierung, so die Richter (BGH vom 20.5.2020, Aktenzeichen VIII ZR 55/19).

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Mittel gegen Kinder- und Jugendarmut

Mittel gegen Kinder- und Jugendarmut

Kinder und Jugendliche in Hartz IV-Haushalten bis zum 18 Geburtstag können Anspruch auf Leistungen für Teilhabe am sozialen und kulturellen Leben in Höhe von 15 Euro haben.

Tipp: In Ausnahmefällen wird es werden sogar die Kosten für Ausrüstungen für bestimmte Sportarten übernommen.

Leistungen für Bildung

Und dies alles neben der Hartz IV-Regelleistung! Solche Personen bis 25 Jahre erhalten unter Umständen automatisch Leistungen für Bildung, wie für Schulausflüge und mehrtägige Klassenfahrten, Schulbedarf in Höhe von 100 € zum 1. August und weiteren 50 € zum 1. Februar jeden Jahres, die erforderlichen tatsächlichen Aufwendungen für die Schülerbeförderungskosten und mehr Aufwendungen für gemeinschaftliche Mittagsverpflegung. Auf Antrag gibt es sogar die Übernahme der Kosten fürangemessene Lernförderung bei Schülern zur Ergänzung schulischer Angebote. Wird über diese Leistungen nicht im Bescheid über Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes gleich mitentschieden, so ist in dem betreffenden Bescheid ein Hinweis zu geben, vergleiche Paragraph 41 Abs. 3 S. 2 SGB II.

Kostenersatz für Schulbücher und Laptops

Neben dem Kosten für Schulbedarf haben Schüler bis 25 Jahre in Hartz IV-Haushalten unter Umständen Kostenersatzanspruch für Schulbücher und im Einzelfall auch für einen intenetfähigen Laptop.

Tipp: Muss der Hartz IV-Empfänger in Vorleistung gehen, obwohl er den Antrag ans Jobcenter rechtzeitig gestellt hat, gibt ihm Paragraph 30 SGB II einen Kostenersatzanspruch.

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Die Hammer-Entscheidung vom SG Berlin: Während Corona muss Jobcenter u.U. auch unangemessen Wohnkosten zahlen

Jobcenter muss u.U. volle Mietkosten in Coronakrise tragen

Für Leistungszeiträume, die ab Anfang März 2020 bis Ende Juni 2020 beginnen müssen Jobcenter nach der Auffassung des Sozialgerichts Berlin auch die  unangemessen hohen Wohnkosten übernehmen, wenn zuvor schon die unangemessen hohen Kosten der Unterkunft übernommen wurden.. Dies gilt nach Auffassung des Sozialrichters auch für Hartz IV-Empfänger, die schon länger im Bezug stehen, weil die während der Corona-Krise neugeschaffene Vorschrift des § 67 SGB II in diesem Punkt nicht zwischen Altfällen und neuen Arbeitslosen unterscheidet.

Widerspruch und Eilverfahren

Tipp vom Anwalt: Ergeht in diesem Zeitraum für Sie ein neuer Bescheid, indem das Jobcenter nicht die gesamten Kosten der Unterkunft (KdU) übernimmt, dann legen Sie unbedingt Widerspruch ein. Sollte die Widerspruchsfrist schon abgelaufen sein, dann kommen Sie mit einem Überprüfungantrag wieder ins Verfahren hinein.  Beantragen Sie zugleich ein Eilverfahren vor Ihrem zuständigen Sozialgericht.

Hintergrund war der Fall einer alleinerziehenden Mutter, die nur bis März 2020 vom Jobcenter die gesamte Bruttowarmmiete ersetzt bekam. Im neuen Bescheid wollte das Jobcenter nur den Betrag aus den (mutmaßlich unschlüssigen) Richtlinien für Berlin bezahlen. Das Sozialgericht Berlin hat dem Eilantrag der Dame nun Recht gegeben und das Jobcenter verpflichtet die vollen Mietkosten für  sechs Monate zu übernehmen.

Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig (Az.: S 179 AS 3426/20 ER).

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Jobcenter muss Ungezieferbeseitgung zahlen

Das Sozialgericht Reutlingen hat ein Jobcenter verurteilt die Kosten von einem kleinen vierstelligen Betrag für die Ungezieferbeseitigung in der Mietwohnung einer dreiköpfigen Bedarfsgemeinschaft von Hartz IV-Empfängern zu übernehmen (SG Reutlingen vom 13.11.2019, Az.: S 4 AS 2464/19 ER). Die Alleinstehende mit ihren beiden minderjährigen Kindern wurde von Bettwanzen geplagt; der Vermieter weigerte sich aber die Kosten der Schädlingsbekämpfung zu tragen.

Nach der Ansicht des Sozialgerichts gehören die Kosten der Schädlingsbekämpfung zu den Kosten der Unterkunft nach § 22 I SGB II und die Kostenübernahme auch erforderlich u die Sciherstellung eines menschlichen Wohnens sicherzustellen. Dabei konnte die Hartz IV-Empfängerin auch Profis für eine thermische Behandlung heranziehen und musste das Ungeziefer nicht in Eigenregie bekämpfen.

Tipp vom Anwalt: Besorgen sie sich bevor Sie Antrag beim Jobcenter stellen am Besten drei Kostenvoranschläge von Kammerjägern.

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