WEG-Recht

WEG-Recht

WEG-Recht bleibt auch nach der WEG-Reform durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (kurz: WEMoG) zum 01.12.2020 ein kompliziertes Rechtsgebiet. Einzelne Wohnungseigentümer, WEG-Gemeinschaften und Hausverwalter vertrauen auf unsere rechtliche Expertise, die Rechtsanwalt Richter durch langjährige Erfahrung und durch Besuch des Fachanwaltslehrgang für Miet- und WEG-Recht im Jahr 2021 gesammelt hat.

Beseitigungsanspruch bei baulichen Veränderungen

Bei eigenmächtig vorgenommenen baulichen Veränderungen, wenn sie rechtswidrig sind, besteht u.U. ein Anspruch gegen den  Störer aus §§ 1004 ggf.  i.V. m. § 14 Nr. 1 WEG den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Diese können  nach heutiger Rechtslage grundsätzlich nur von der WEG und nur dann von beeinträchtigten Eigentümern geltend gemacht werden, wenn ihr Sondereigentum betroffen ist.  WEG-Gemeinschaft geltend gemacht werden. Einzelne Eigentümer, die gegen Störungen am Gemeinschaftseigentum vorgehen wollen, werden zunächst einen Beschluss in der Eigentümerversammlung hierüber einholen müssen.

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Bauliche Veränderungen i.S. d. § 22 WEG  liegen vor, wenn der Eingriff eine gewisse Erheblichkeit fürs Gemeinschaftseigentum hat, wie im Einzelfall das Anbringen einer Außenjalousie, einem Außenspiegel,, Blumenkästen, Bodenschwellen oder einer kniehohen Beeteinfassung. Oft ist Letzteres aber auch sehr streitig, wie im Falle von Bohrungen in die Außenwand, dem Aufstellen eines Fahrradständers oder dem Abholzen eines Baumes.

Lesen Sie hier zum Beseitigungsanspruch gegen eine Außenmarkise

Es ist zu unterscheiden, ob die bauliche Veränderung am Sondereigentum oder am Gemeinschaftseigentum erfolgte,. Maßnahmen außerhalb der ordnungsgemäßen Verwaltung bedürfen eines Beschlusses, wobei hieran die Anforderungen im Zuge der Reform gesenkt werden, so dass eine einfache Mehrheit ausreicht.  Allerdings haben die Kosten der Baumaßnahmen dann in der Regel nur deren Befürworter zu tragen, es sei denn eine 2/3-Mehrheit findet sich.

Achtung: Es kann auch von der Teilungserklärung und sonstigen Vereinbarungen abhängen, ob der Beschluss für die bauliche Veränderung tatsächlich rechtswidrig ist, soweit die dortige Regelung bei deren Erlass strenger war als das seinerzeitige Gesetz.

Schadensersatzansprüche gegen Störer durchsetzen

Gegen die zweckwidrige Nutzung der des Wohnungseigentums oder durch einen Mieter eines WEG-Mitglieds kann also  nach wie vor vorgegangen werden. Gegebenenfalls ist der Umweg über einen Beschluss in der Eigentümerversammlung und – wenn nötig – über eine Beschlussersetzungsklage zu gehen.

Dass die Rechtslage hier kompliziert sein kann, zeigt der folgende Fall. Zudem wird das einzelne WEG-Mitglied Schadensersatz nur unter den Einschränkungen von § 14 III WEG, d.h. bei einer Duldungspflicht der Störung, bekommen, da die Norm dem allgemeinem Schadensersatzrecht vorgeht (dazu aktuell BGH vom 11.06.2021, Az. V ZR 41/19  zum Fall der Beeinträchtigung der Sicht und Verschattung durch einen Neubau). Derartige Zahlungsansprüche können nur vom WEG-Verband gem. § 9a II WEG n.F. verfolgt werden, wenn vorallem das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Es bleibt also kompliziet. Lassen Sie sich daher besser hierzu individuell anwaltlich beraten!

Kommt es im Zuge von Baumaßnahmen eines WEG-Mitgliedes in anderen Wohnungen zu Beschädigungen, etwa im Rahmen von Arbeiten durch unkontrollierten Wasseraustritt oder baubedingten Erschütterungen, gibt es u.U. Schadensersatzansprüche;  ggf. sogar den verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruch nach § 906 II 2 BGB analog gegen den “Bauherrn”.

So entziehen Sie WEG-Eigentum

Kostenbeteiligung baulicher Veränderungen abwehren

Die Kostenbeteiligung wird gewöhnlich in einem eigenen Beschluss festgelegt, wenn nicht die Teilungserklärung oder sonst eine Vereinbarung hierfür eine eigene Regelung bereithält. Da bauliche Maßnahmen häufig mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können, sind die hier nicht zustimmenden Wohnungseigentümer in der Regel bei der Kostenbeteiligung außen vor. Es sei denn der Beschluss wurde mit einer 2/3 Mehrheit gefasst und der Nichtzustimmende, wird nicht  w wirtschaftlich überfordert bzw. die Maßnahme amortisiert sich nicht innerhalb von zehn Jahren. Bei den neuen privilegierten Vorhaben, etwa zur barrierefreie Gestaltung, für Ladenvorrichtungen im Bereich E-Mobility oder besseren Einbruchsschutz, haben die jeweiligen WEG-Mitglieder übrigens sogar einen Anspruch auf diese (“Ob”) und die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nur noch über das “Wie” entscheiden.

Streitigkeiten um Hausgeldabrechnungen

WEG-Gemeinschaften werden auch nach der Reform ein Herd für eine Vielzahl von Streitigkeiten bleiben, weil eine Vielzahl von verschieden Interessen aufeinandertrifft und das Rechtsgebiet kompliziert bleibt mit vielen  Besonderheiten. Gegen die zu beschließenden Vor- und Nachschüsse können sie mit der Anfechtungsklage vorgehen, wenn ein sich auswirkender Fehler hier zu einer nachteiligen individuellen Belastung geführt hat.

Bei diesen schwierigen Einzelfragen haben Sie mit Rechtsanwalt Christopher Richter einen kompetenten Berater an der Seite, der Sie vor den Fallen dieser komplizierten Rechtsmaterie bewahrt und Ihnen die nötige Sicherheit gibt! Auch Hausverwaltungen vertrauen auf das langjährige Wissen von Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur.

Achtung: Bei den Jahres- und Einzelabrechnungen tauchen immer wieder Fehler auf, die für WEG-Mitglieder zu unnötig hohen Vor- oder Nachschusspflichten führen können.  Auch wenn die Wirtschaftspläne nicht mehr Gegenstand einer Anfechtungsklage sein können, so behalten diese weiter Bedeutung. Bei deren Nichterstellung können die Hausverwalter durch die WEG mittels der Leistungsklage hierzu gezwungen werden.

hier haben wir für Sie die fünf häufigsten Fehler in Hausgeldabrechnungen zusammengefasst

Nach der Rechtsprechung mussten Hausverwalter bisher einen Beschluss der WEG-Gemeinschaft einholen, wenn sie  außergerichtlich einen Rechtsanwalt einschalten wollten, um rückständiges Hausgeld einzuklagen (Vgl. AG Frankenthal vom 09.11.2016, Az: 3a C 234/16). Nach der WEG-Reform, die die Kompetenzen der Hausverwalter gestärkt hat, braucht der Verwalter diese wegen § 27 I Nr. 1 WEG n.F. häufig nicht mehr.

Nichtigkeit und Anfechtbarkeit von WEG-Beschlüssen geltend machen

Ein weiter fast unerschöpfliches Streitpotential beinhalten weiter Beschlüsse, die in der Eigentümerversammlung getroffen werden. Diese sind in nicht wenigen Fällen unwirksam, teilweise sogar nichtig. Hiergegen besteht i.d.R. eine einmonatige Anfechtungsfrist ab Beschlussfassung. Unbestimmte, rechtswidrige oder ungenügend begründete Beschlüsse brauchen Sie sich also nicht unbedingt gefallen lassen!

Nach neuem Recht sind nunmehr “hybride WEG-Versammlungen” als Mix von Präsens- und virtueller Veranstaltung möglich, wenn zuvor hierzu ein Beschluss gefasst wurde. Eine Quorum für die Beschlussfähigkeit der Versammlung gibt es fortan nicht mehr, so dass ein häufiger Fehlerpunkt durch die Reform entfallen ist.

Beschlüsse, die die Zweckbestimmung des Wohnungs- oder Teileigentums ändern sind besonders anfällig für eine Rechtswidrigkeit, wenn sie in  die unentziehbaren Mitgliedschaftsrechte eingreifen oder gegen gesetzliche Bestimmungen, wie §§ 134, 138 oder § 242 BGB sowie zum Kernbereich des Wohnungseigentums gehörende Vorschriften, verstoßen(so BGH vom 12.04.19, Az.: V ZR 112/18). Ein Beschluss, der die Vermietung an Touristen verbietet – auch etwa im Rahmen von Airbnb, wird daher unzulässig sein.

Lesen Sie hier, wie sich gegen die unberechtigte Inanspruchnahme von Sozialverbindlichkeiten wehren

Auch bei der Formulierung der Tagesordnung, der Einladung oder der Abstimmung werden viele Fehler gemacht (etwa ist die Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung an einem unzumutbaren Ort, etwa in der Waschküche, in der Regel unzulässig ( AG Dortmund, Az.: 512 C 31/17).

Ob ein Beschluss rechtswidrig oder gar nichtig ist, kann oft nur nach einer Prüfung der Gemeinschafts- und Teilungsordnung sicher beurteilt werden.

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Fehler von Hausverwaltern gegenüber der WEG geltend machen

Bei Fehlern konnte früher u.U. die Hausverwaltung zivilrechtlich für Schäden haften. Dies ist nach neuer Gesetzeslage nahezu ausgeschlossen. Nunmehr ist die WEG hier richtiger Anspruchsgegner.

Lesen Sie zu den größten Haftungsrisiken von Hausverwaltern in der Vergangenheit hier mehr

Nach dem WEG-Reformgesetz wird es nun wesentlich leichter einen Verwalter zu kündigen, da dies keinen expliziten Grundes mehr bedarf. Durch das mehrere während der Pandemie getroffene Neuregelungen im  “Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht” werden die bisher geltenden Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetz zur Beendigung der Amtszeit von WEG-Verwaltern weiter markant verändert: Der zuletzt bestellte Verwalter bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt und der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort, wenn keine Versammlung einberufen werden konnte. Diese Sonderregel gilt bis zum 31.08.2022 fort.