WEG-Recht

WEG-Recht

WEG-Recht bleibt auch nach der WEG-Reform zum 01.12.2020 ein kompliziertes Rechtsgebiet. Wohnungseigentümer, WEG-Gemeinschaften und Hausverwalter vertrauen daher auf unsere rechtliche Beratung.

Beseitigungsanspruch bei baulichen Veränderungen

Bei eigenmächtig vorgenommenen baulichen Veränderungen, wenn sie rechtswidrig sind, besteht u.U. ein Anspruch gegen den  Störer aus §§ 1004 ggf.  i.V. m. § 14 Nr. 1 WEG den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Diese können von beeinträchtigten Eigentümern oder nach “Vergemeinschaftung” von der WEG-Gemeinschaft geltend gemacht werden. Ist das Gemeinschaftseigentum betroffen ist die WEG-Gemeinschaft nach § 9a II WEG n.F. alleine zuständig.

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Bauliche Veränderungen i.S. d. § 22 WEG  liegen vor, wenn der Eingriff eine gewisse Erheblichkeit hat, wie im Einzelfall das Anbringen einer Außenjalousie, einem Außenspiegel,, Blumenkästen, Bodenschwellen oder einer kniehohen Beeteinfassung. Oft ist das aber auch sehr streitig, wie im Falle von Bohrungen in die Außenwand, dem Aufstellen eines Fahrradständers oder dem Abholzen eines Baumes.

Lesen Sie hier zum Beseitigungsanspruch gegen eine Außenmarkise

Je nachdem, ob die bauliche Veränderung am Sondereigentum oder am Gemeinschaftseigentum erfolgt, gibt es verschiedene Voraussetzungen für die Rechtswidrigkeit. Maßnahmen außerhalb der ordnungsgemäßen Verwaltung bedürfen eines oder mehrerer Beschlüsse mit z.T. unterschiedlichen Mehrheiten, ja nachdem auch ob eine Instandhaltungsmaßnahme oder Modernisierung durchgeführt werden soll. Die Anforderungen an den nötigen Beschluss sind durchaus hoch, wobei eine bloß formelle Rechtswidrigkeit oft nicht reichen wird.

Es hängt auch von der Teilungserklärung und sonstigen Vereinbarungen ab, ob die bauliche Veränderung tatsächlich rechtswidrig war. Schließlich ist auch zu beachten, ob sich der Anspruch gegen den Störer oder dessen Rechtsnachfolger handelt.

Schadensersatzansprüche gegen WEG-Störer durchsetzen

Gegen die zweckwidrige Nutzung der des Wohnungseigentums oder durch einen Mieter eines WEG-Mitglieds kann vorgegangen werden. Dass die Rechtslage hier kompliziert sein kann, zeigt der folgende Fall. Zudem wird oft nur durch das einzelne WEG-Mitglied Schadensersatz nur unter den Einschränkungen von § 14 III WEG, d.h. einer Duldungspflicht nach Störung, zu bekommen sein (dazu aktuell BGH vom 11.06.2021, Az. V ZR 41/19  zum Fall der Beeinträchtigung der Sicht und Verschattung durch einen Neubau). Oft werden derartige Zahlungsansprüche nur dem WEG-Verband gem. § 9a II WEG n.F. zustehen. Lassen Sie sich daher besser hierzu individuell anwaltlich beraten.

Kommt es im Zuge von Baußmaßnahmen eines WEG-Mitgliedes in anderen Wohnungen zu Beschädigungen, etwa im Rahmen von Arbeiten durch unkontrollierten Wasseraustritt oder baubedingten Erschütterungen gibt es u.U. Schadensersatzansprüche aus §§ 280 ff. BGB und ggf. sogar einen verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruch nach § 906 II 2 BGB analog gegen den “Bauherrn”. Bei wiederholten Verstößen kann dem Störer sogar sein Eigentum entzogen werden.

So entziehen Sie WEG-Eigentum

Kostenbeteiligung baulicher Veränderungen abwehren

Die Kostenbeteiligung wird gewöhnlich in einem Beschluss festgelegt, wenn nicht die Teilungserklärung oder sonst eine Vereinbarung diese schon regelt. Nicht zustimmende Wohnungseigentümer sind nur noch dann außen vor, wenn sie hierbei wirtschaftlich überfordert und sich die Maßnahme nicht innerhalb von zehn Jahren amortisiert. Bei den neuen privilegierten Vorhaben, etwa zur barrierefreie Gestaltung, für Ladenvorrichtungen im Bereich E-Mobility oder besseren Einbruchsschutz, haben die jeweiligen WEG-Mitglieder übrigens einen Anspruch auf Duldung (“Ob”) und die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nur noch über das “Wie” (Bauherr ist die WEG oder das einzelne Mitglied sowie hinsichtlich des Adressaten der Kostenlast).

Streitigkeiten um Hausgeldabrechnungen

WEG-Gemeinschaften werden auch nach der Reform ein Herd für eine Vielzahl von Streitigkeiten bleiben, weil eine Vielzahl von verschieden Interessen aufeinandertrifft und das Rechtsgebiet kompliziert bleibt mit viele  Besonderheiten. Hier wollen Sie einen kompetenten Berater an der Seite wissen, der Sie vor den Fallen bewahrt und Ihnen die nötige Sicherheit zurückgibt! Auch Hausverwaltungen vertrauen auf das langjährige Wissen von Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur.

Bei den Jahres- und Einzelabrechnungen tauchen immer wieder Fehler auf, die für WEG-Mitglieder unnötige hohe Kosten bedeuten. Auch wenn die Wirtschaftspläne nicht mehr Gegenstand einer Anfechtungsklage sein können, so können doch die Hausverwalter bei Fehlern mittels der Leistungsklage weiter belangt werden.

hier haben wir für Sie die fünf häufigsten Fehler in Hausgeldabrechnungen zusammengefasst

Nach der Rechtsprechung mussten Hausverwalter bisher einen Beschluss der WEG-Gemeinschaft einholen, wenn sie  außergerichtlich einen Rechtsanwalt einschalten wollten, um rückständiges Hausgeld einzuklagen (Vgl. AG Frankenthal vom 09.11.2016, Az: 3a C 234/16). Nach der WEG-Reform, die die Kompetenzen der Hausverwalter gestärkt hat, braucht der Verwalter nach § 27 I Nr. 1 WEG n.F. nicht mehr diese Zustimmung einholen.

Nichtigkeit und Anfechtbarkeit von WEG-Beschlüssen geltend machen

Ein weiter fast unerschöpfliches Streitpotential beinhalten Beschlüsse, die von der Eigentümerversammlung getroffen werden. Diese sind in nicht wenigen Fällen unwirksam und teilweise sogar nichtig. Hiergegen besteht i.d.R. eine einmonatige Anfechtungsfrist. Unbestimmte, rechtswidrige oder ungenügend begründete Beschlüsse brauchen Sie sich also nicht gefallen lassen!

Nach neuem Recht sind nunmehr “hybride WEG-Versammlungen” als Mix von Präsens- und virtueller Veranstaltung möglich. Eine Quorum für die Beschlussfähigkeit gibt es fortan nicht mehr.

Beschlüsse, die die Zweckbestimmung des Wohnungs- oder Teileigentums ändern sind besonders anfällig für eine Rechtswidrigkeit, wenn sie in  die unentziehbaren Mitgliedschaftsrechte eingreifen oder gegen gesetzliche Bestimmungen, wie §§ 134, 138 oder § 242 BGB sowie zum Kernbereich des Wohnungseigentums gehörende Vorschriften, verstoßen(so BGH vom 12.04.19, Az.: V ZR 112/18).

Lesen Sie hier, wie sich gegen die unberechtigte Inanspruchnahme von Sozialverbindlichkeiten wehren

Auch bei der Formulierung der Tagesordnung, der Einladung oder der Abstimmung werden viele Fehler gemacht (etwa ist die Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung an einem unzumutbaren Ort, wie etwa in der Waschküche, in der Regel unzulässig (über diesen kuriosen Fall hatte kürzlich tatsächlich das AG Dortmund zu entscheiden, Az.: 512 C 31/17).

Ob ein Beschluss rechtswidrig ist kann oft nur nach eine Einzelfallprüfung beurteilt werden.

Lesen Sie hier mehr zum Sanierungsbeschluss

Haftung von Hausverwaltern geltend machen

Bei Fehlern kann u.U. die Hausverwaltung zivilrechtlich für Schäden haften.

Lesen Sie zu den wohl größten Haftungsrisiken von Hausverwaltern hier mehr

Hinweis: Bundestag und Bundesrat im “Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie  zahlreichen temporäre Sonderregelungen im Wohnungseigentumsrecht verabschiedet.

Durch das Gesetz werden nicht nur die geltenden Vorschriften im Wohnungseigentumsgesetz zur Amtszeit von WEG-Verwaltern und zum Aufstellen und Beschließen eines Wirtschaftsplans vorerst außer Kraft gesetzt, Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des WEG bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt und der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort. Diese Sonderregel gilt bis zum 31.12.2021.