Hohe Sanierungskosten stehen Sanierungsbeschluss der WEG nicht unbedingt entgegen

Schäden am Gemeinschaftseigentum

Weist das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen. Das hat der für das WEG-Recht zuständige BGH-Senat kürzlich entscheiden (Urteil vom 4. Mai 2018 – V ZR 203/17).

Achtung: Die Beschlussfassung bei Modernisierungen und Sanierungen wurde im Rahmen der WEG-Reform erleichtert, so dass nun eine einfache Mehrheit dafür ausreichend ist!

Gewerbeobjekte waren von Durchfeuchtung betroffen

Die Kläger sind die waren Eigentümer und Vermieter drei Teileigentumseinheiten in einem Altbau, die sie mit Gewerbemietvertrag als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur vermieteten. Weil die Wände Durchfeuchtungen aufweisten, holten sie  ein Gutachten eines Ingenieurbüros und  eines Architekten ein, die ergaben, dass die  fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze dafür die Ursache waren. In der Eigentümerversammlung wurde der Antrag  auf Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden jedoch abgelehnt.

Anspruch auf Sanierung aus § 21 IV WEG

Das war nicht richtig, wie die BGH-Richter jetzt feststellten, weil weil die Kläger einen Anspruch auf die Sanierung des Gemeinschaftseigentums haben, da dadurch ihr Sondereigentum beeinträchtigt wurde. Die Innen- und Außenwände der Teileigentumseinheiten waren massiv durchfeuchtet, wobei die Ursache in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum lagen.

Hohe Sanierungskosten nicht unbedingt Hindernis

Die Sanierung war den anderen WEG-Mitgliedern nach Meinung der Richter auch zuzumuten. Denn ist der Erhalt der Gebäudesubstanz gefährdet, muss ohnehin saniert werden. Dem stünden auch nicht die  mit 300.000 € bezifferten hohen Sanierungskosten entgegen, zumal im konkreten Fall nicht ersichtlich sei, dass sie völlig außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz im Allgemeinen  stehen. Eine “Opfergrenze” für einzelne Wohnungseigentümer ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohnehin nicht anzuerkennen.

Tipp vom Anwalt: Ob unverhältnismäßige Kosten der Instandsetzung dazu führen können einzelne nichtzustimmende WEG-Mitglieder noch von einer Kostenbeteiligung auszunehmen ist nach neuem Recht des § 21 II Nr. 1 WEG n.F. kaum mehr denkbar, wenn eine 2/3 Mehrheit doch dafür ist.

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