Wenn der Hausverwalter haften muss

Haftung des Hausverwalters

Es gab vor der WEG-Reform diesen Jahres eine Tendenz der Mietgerichte bei Fehlern der Hausverwaltern diesen die Kosten des Beschlussanfechtungsverfahrens aufzuerlegen. Nach dem Wegfall des § 49 WEG a.F. können diese Kosten aber ggf. weiter zivilrechtlich gegen den WEG-Verwalter geltend gemacht werden. Der im Immobilien- und Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur., stellt Ihnen die bisher häufigsten Konstellationen vor, in denen der Hausverwalter die Prozesskosten aus seiner eigenen Schatulle berappen musste.

Fehler bei WEG-Beschlüssen

Werden nicht hinreichend bestimmte Beschlussanträge gefasst oder der Beschluss war nicht von der Tagesordnung gedeckt ist, dann war die Anfechtung des Beschlusses häufig erfolgreich Gleiches galt, wenn das Protokoll das Abstimmungsergebnis fehlerhaft festhielt oder bei der Ermittlung des Abstimmungsergebnisses Fehler passierten.

Grundsatz der Nichtöffentlichkeit

Auch die Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit von Wohnungseigentümerversammlungen ist ein grobes Foul, also wenn Dritte auf den Beschluss Einfluss nehmen konnten und zuvor kein Geschäftsordnungsbeschluss herbeigeführt wurde, die diesen Dritten ausnahmsweise die Anwesenheit gestattet (Schweigen zu deren Anwesenheit konnte aber zum Rechtsverlust führen!). Zu achten bleibt weiterhin zudem auch darauf, dass von Stimmrechtsvollmachten nicht willkürlich Gebrauch gemacht wird.  Im Zweifel sollte der Hausverwalter auf seine Bedenken im Hinblick auf die Wirksamkeit oder Nichtigkeit gem. § 24 IV 2 WEG eines Beschlusses hinweisen. Der häufige Fehler der fehlenden Beschlussfähigkeit der Versammlung entfällt nach neuem Recht.

Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch den Verwalter

Ändert der Hausverwalter eigenmächtig den Kostenverteilungsschlüssel bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ist das ein Fehler, der dementsprechend von den Mietgerichten geahndet wird.

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Die häufigsten Fehler in WEG-Beschlüssen

Anfechtbare Fehler in WEG-Beschlüssen

Auch nach neuem Recht gilt: Bei Ladung, Durchführung und Veröffentlichung der Beschlüsse einer Versammlung der Wohnungseigentümer können weiterhin viele Fehler gemacht werden, die zur Anfechtbarkeit oder gar Nichtigkeit führen können. Aus dem Strauß der möglichen Fehler stellt Ihnen der im Miet- und WEG-Recht tätige Anwalt Christopher Richter, LL.M.Eur einige davon vor.

Fehlerhafte Beschlussfassung

Werden von den Wohnungseigentümer etwa nicht hinreichend bestimmte Beschlussanträge gefasst oder ist der Beschluss nicht von der Tagesordnung gedeckt ist, dann wird die  Anfechtung des Beschlusses – innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist – fast immer erfolgreich sein. Gleiches gilt, wenn das Protokoll das Abstimmungsergebnis fehlerhaft festhält oder bei der Ermittlung des Abstimmungsergebnis – dazu zählt auch die jederzeitige Erfassung der Beschlussfähigkeit – Fehler passieren. Nach neuem Recht gibt es aber kein Quorum für die Beschlussfähigkeit mehr, so dass auch Ein-Personen-Versammlungen möglich sind!

Die Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit von Wohnungseigentümerversammlungen ist weiter ein grober Verstoß also wenn Dritte auf den Beschluss Einfluss genommen haben  und zuvor vom Hausverwalter kein Geschäftsordnungsbeschluss herbeigeführt wurde, die ihnen ausnahmsweise die Anwesenheit gestattet. Zu achten ist zudem auch darauf, dass von Stimmrechtsvollmachten nicht willkürlich Gebrauch gemacht wird. Die nur per Fax übersandte Vollmacht reicht nach der Rechtsprechung nicht.

Achtung: War es früher möglich, dass der Hausverwalter nach nach § 49 WEG Adressat der Kostentragungspflicht sein konnte, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Anfechtungsklage  Schiffbruch erlitt, so ist jetzt nach neuem Recht nur noch Letztere als Haftungsadressat geblieben. Zivilrechtliche Ansprüche gegen den Verwalter bestehen aber weiter.

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