Tag: Untervermietung

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Mietaufhebungsvertrag zum Nachteil des Untermieters kann sittenwidrig sein

Mietaufhebungsvertrag im Einzelfall sittenwidrig

Wer nur einen Untermietvertrag hat, ist gegenüber dem Vermieter des Hauptmieters in einer schwachen Position. Der BGH hatte sich  mit einem Fall zu beschäftigten, indem einem Verein  ein möglicherweise zeitlich befristetes Nutzungsrecht (strittig) von einem  GmbH als Hauptmieter über ein städtisches Grundstück überlassen wurde  (BGH vom 18.04.18, Az.: XII ZR 76/18).

Vermietung war Minus-Geschäft

Weil das Konstrukt jahrelang ein „Minus-Geschäft“ war, entschlossen sich die vermietende Stadt und die GmbH einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen, wobei an den GmbH-Geschäftsführer – der zeitweise auch Vereinsvorsitzender war – ein Millionenbetrag als Abstandszahlung gegen Übertragung der GmbH-Anteile (sog. Share-Deal) erfolgte. Weil der Verein die Räumung des Geländes später jedoch verweigerte, landete der Fall schließlich doch vor Gericht. Gegen die Räumungsklage wehrte sich der Verein zudem mit einer Widerklage auf Feststellung, dass der ihn benachteiligende Mietaufhebungsvertrag sittenwidrig sei.

BGH: Mietaufhebungsvertrag war nicht sittenwidrig!

Letztlich verlor der Verein in doppelter Hisicht: Die Karlsruher Richter sahen die Räumungsklage als begründet an, weil dem Räumungsanspruch infolge des Mietaufhebungsvertrages kein  (Besitz)recht des Vereins am Mietobjekt entgegenstünde. Anders als die Vorinstanz erkannte der BGH keine Sittenwidrigkeit in dem Abschluss des Aufhebungsvertrages. Zum einen sei dessen Abschluss objektiv nachvollziehbar, weil das gewählte Konstrukt zum Betreiben einer Rennsportbahn mit dem Rennsportverein als durchführender Veranstalter ein Verlustgeschäft für die GmbH sei und der Verkauf des Geländes an den DFB der Stadt Frankfurt dagegen Millionen in die Taschen spielen würde.

Verleitung zum Vertragsbruch war folgenlos

Zum Zweiten führe auch die Millionenzahlung nicht zur Sittenwidrigkeit, weil  die hohe Schwelle für das mit einem besonderen Maß an Rücksichtlosigkeit praktizierte Verleitung eines Dritten zum Vertragsbruch nach Ansicht des BGH vorliegend nicht erreicht sei.

Millionenzahlung an ehemaligen GmbH-Geschäftsführer

Der Umstand, dass ein gezahlter Millionenbetrag an den mit dem Verein teilweise verflochtenen GmbH-Geschäftsführer ein „Geschmäckle“ haben könnte, wiesen die BGH-Richter zwar nicht zurück, jedoch sei ein “so verwerfliches Verhalten zum Nachteil des Vereins, das zur Sittenwidrigkeit des Mietaufhebungsvertrages führen musste”, nicht erkennbar. Schließlich habe der GmbH-Geschäftsführer aus seinem Privatvermögen größere Beträge aufgewendet den Mietgegenstand instandzuhalten und instandzu etzen. Hierfür sei die Zahlung auch eine Kompensation gewesen. Ein massives Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung liege daher nicht offensichtlich vor.

Tipp vom Anwalt: Wenn Sie einen Untermietvertrag abschließen, sollten Sie daher zum einen für einen bestimmten Zeitraum das Recht auf ordentliche Kündigung ausschließen und zum zweiten mit dem Vermieter des Hauptvermieters vereinbaren, dass sie das Recht zur Weiternutzung der Mietsache erhalten, wenn der Hauptmietvertrag beendet wird.

Dieser Beitrag dient der Präsentation der Rechtsberatungsdienstleistungen der Kanzlei am Theater und stellt keine Rechtsberatung dar. Für Richtigkeit und Vollständigkeit wird daher nicht gehaftet. Haben Sie selber ein rechtliches Problem, lassen Sie sich bitte rechtlich beraten.

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Untermietvertrag läuft trotz Kündigung des Hauptvertrages weiter

Ausnahme bei gewerblicher Weitervermietung

Mit seiner Räumungsklage auf die Nase gefallen ist ein Neueigentümer eines Wohnblocks, den der Voreigentümer an einen Unternehmen vermietet hatte, das die Wohnungen dort seit den 60er-Jahren zu fairen Konditionen an seine Angestellten untervermietet hatte (BGH vom  17.01.2018, Az.: VIII ZR 241/16).

Normalerweise teilt Untermietvertrag Schicksal des Hauptmietvertrages

Bei Untervermietung ist es so, dass dieses Mietverhältnis grundsätzlich das Schicksal des Hauptmietvertrages teilt – fällt dieser weg, dann hat auch der Untermietvertrag keine Bestand mehr. Eine Ausnahme hiervon sieht der § 565 BGB vor, wenn nach dem Hauptvertrag eine gewerbliche Weitervermietung erfolgen soll.  Verereinbart der Zwischenmieters dann eine Wohnraummiete finden alle mieterschützenden Regelungen Anwendung.

Werkwohnung unterliegt Mieterschutzregeln

So ging es auch dem Neueigentümer, der zwar den Hauptmietvertrag beenden konnte und dann automatisch als neuer Vermieter in den Mietvertrag eintrat. Dass der Mieter mittlerweile gar nicht mehr Arbeitnehmer war, sondern bereits Pensionist, änderte nichts, weil er nach der Sozialregelung auch nach dem Ausscheiden aus dem Betrieb die Wohnung weiternutzen durfte.

Bei Vermietung an eigene Arbeitnehmer wirtschaftliches Eigeninteresse

Anders als die Vorinstanzen sah der BGH den § 565 BGB direkt und nicht etwa nur entsprechend anwendbar. Selbstverständlich habe der neue Eigentümer als Rechtsnachfolger des ursprünglichen ein wirtschaftliches Eigeninteresse gehabt, denn die Vermietung an die eigenen Angestellten war ein Element der Mitarbeiterbindung.

Tipp vom Anwalt: Will  der Vermieter Sie als Untervermieter vor die Tür setzen, dann kann der § 565 BGB ein Hebel sein, dies zu verhindern. Lassen Sie sich daher im Einzelfall beraten!

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Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der Präsentation der Rechtsberatungsangebote der Kanzlei Niggl, Lamprecht & Kollegen. Lassen Sie sich daher immer individuell rechtlich beraten. Kurze rechtliche Fragen beantworten wir telefonisch unter 0931/47085337 für Sie kostenfrei.

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Vermieter kann finanziell schwachen Mieter nicht loßwerden

Vermieter muss mit finanziell schwachem Mieter leben

Der an sich mieterfeindliche BGH hat eine Reihe mieterfreundlicher Urteile getroffen. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter stellt Ihnen diese nach und nach vor.

Lebensgefährte trat in Mietvertrag ein

Nachdem die bisherige Mieterin gestorben war, trat deren sich in einer Ausbildung befindliche Lebensgefährte gem. § 563 BGB in den Mietvertrag ein. Der Vermieter versuche erfolglos den jungen Mann aus der Dreizimmerwohnung zu werfen (BGH v. 31.01.2018, Az.: VIII ZR 105/17). Der hatte sich nämlich recht geschickt verkauft und auf die Räumungsklage mit einer Widerklage gekontert auf Zustimmung eines Untermieters. Letztlich erfolgreich, denn seine Ideen, wie er die doch mit 720 € nicht gerade niedrige Bruttomiete aus seinem mageren Lehrlingsgehalt stemmen wollte, überzeuge die Richter. Denn neben dem Geld aus der Untermiete gäbe es die Möglichkeit Sozialleistungen, wie das Wohngeld oder kleine Geldgeschenke von Verwandten, um immer rechtzeitig und vollständig die Miete zu zahlen. Im Notfall könnte er auch eine Nebentätigkeit eingehen.

Wohngeld, Untervermietung oder Nebentätigkeit spülen Geld in die Tasche

Das überzeuge die BGH-Richter, die meinten, dass eine “gefährdet erscheinende finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters” objektiv feststehen müssen wenn der Vermieter deshalb gem. § 563 IV BGB außerordentlich kündigen wolle. Überhöhte Anforderungen an die Prognose der finanziellen Leistungsfähigkeit seien nicht zu stellen, d.h. wenn der finanziell schlecht aufgestellte Kläger ein schlüssiges Konzept präsentiert, wie er die Miete künftig aufbringen soll, dann muss der Vermieter dieses auch hinnehmen.

Tipp vom Anwalt: Wird Ihnen in so einem Fall gekündigt, präsentieren Sie dem Vermieter schriftlich ein schlüssiges Finanzierungskonzept und setzen sich zur Wehr.

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