Investor bekam Gewerbemieter nach Immobilienkauf nicht raus

Räumungsklage des Käufers wurde abgewiesen

Der Bundesgerichtshof hat eine gewerbemieterfreundliche Entscheidung getroffen und entschieden, dass der Erwerber einer Gewerbeimmobilie, der mit dem Vermieter nicht personenidentisch war, nicht nur in den Mietvertrag mit den Gewerbemietern eintreten musste, sondern diesen auch nicht kündigen konnte.

Rechte von Gewerbemietern gestärkt

Der im Gewerbemietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. , stellt Ihnen diese interessante BGH-Entscheidung vom 12. 7. 2017  (Az.: XII ZR 26/16) vor, die den Schutz von Gewerbemietern stärkt.

Befristeter Mietvertrag ging mit über

Der Gewerbemieter hatte den vierten und fünften Stock eines größeren Geschäftshauses von einer GmbH auf mehrere Jahre zeitlich befristet gemietet. Diese GmbH vermietete die Geschäftseinheiten im Auftrag und aufgrund einer Vereinbarung mit der das Gebäude im Immobilienbestand haltenden anderen GmbH an gewerbliche Mieter. Die Gewerbemieterin kannte die Eigentümerin – wie sie oft – gar nicht. Als Letztere allerdings die Gewerbeimmobilie veräußerte, wollte die neue Eigentümerin die Gewerbemieterin loßwerden und kündigte ihr. Und das zunächst mal erfolgreich, weil das Landgericht der Räumungsklage stattgegeben hatte, da es meinte, der Mietvertrag mangels Personenidentität von Vermieter und früherem Eigentümer nicht mitübergegangen sei.

Gewerbemietvertrag stand Räumungs- und Herausgabeanspruch entgegen

Bereits in der Berufung korrigierte das Gericht seine Entscheidung, die nunmehr auch vor dem BGH standhielt, weil nunmehr der über den Gewerbemietvertrag vermittelte Besitz dem Räumungsanspruch des neuen Eigentümers entgegenstand. Im vorliegenden Fall war es nämlich nach den Karlsruher Richtern gerechtfertigt, die Mietverträge in entsprechender Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB so zu behandeln, als habe die veräußernde Eigentümerin die Räume vermietet. Denn Zweck des Identitätserfordernisses sei nur der Schutz des Grundstückseigentümers vor einer Belastung seines Grundstücks mit einem Mietverhältnis, welches ihn zur Gebrauchsüberlassung verpflichte und an einer Eigennutzung hindere, ohne dass er diese Belastung selbst eingegangen sei oder sie auf ihn zurückgehe. Erfolge die Vermietung – wie hier  –  aber nicht durch den Eigentümer selbst, komme es darauf an, ob der Eigentümer die Vermietung durch den Dritten im eigenen wirtschaftlichen Interesse will und der Vermieter seinerseits kein Interesse am Fortbestand seiner Vermieterstellung nach einem Wechsel des Eigentümers hat.

Vermietung erfolgte auf Anweisung der Grundstückseigentümerin

Weil der Abschluss der Mietverträge durch die Vermieterin nur auf Anweisung der Eigentümerin, die das Haus auch tatsächlich verwaltet hat, erfolgte, konnte hier ausnahmsweise der Mietvertrag mitübergehen. Dafür sprach auch eine  Zusatzvereinbarung zum Immobilienvertrag zwischen Verkäuferin und Erwerberin, nach der der Übergang der Gewerbemietverträge auf die Erwerberin gewünscht sei. Daraus folge auch, so der BGH, dass die frühere Vermieterin kein eigenes Interesse an dem Fortbestand ihrer Vermieterstellung nach Veräußerung des Grundstücks durch die Eigentümerin gehabt habe.

Widerklage gegen neue Grundstückseigentümerin erfolgreich

Doppelt dumm lief es für die Erwerberin, die widerklagend noch teilweise auf die Rückerstattung wegen überzahlter Miete wegen Mietminderung, Schadensersatz und die Instandsetzung des Lastenaufzugs verdonnert wurde.

 

Bei zu kleinen Wohnungen Miete zurückerhalten

Mietminderung bei zu kleiner Wohnfläche

Bekanntlich können bei Balkonen, Terrassen und Dachgärten nur ein Viertel der Fläche berücksichtigen werden. In einem aktuellen Fall vor Landgericht Berlin vom 17.01.2018 (18 S 308/13) wurde es  einem Vermieter zum Verhängnis, als er die Miete um 64, 60 Euro auf die ortsübliche Miete von 507,60 Euro anheben wollte.

Mieter erhält über Widerklage Miete zurück

Nicht nur, dass seinem Ansinnen die Kappungsgrenzverordnung entgegenstand, das Gericht nahm eine von Anfang an geminderte Miete an. So konnte der Vermieter nicht nur die gewünschte Mieterhöhung nicht voll durchsetzen, sondern musste wegen einer erfolgreichen Widerklage dem Mieter die überhöhte Miete aus drei Jahren, immerhin über 1700 Euro zurückzahlen! 

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Tipp vom Anwalt: Beachten Sie die klaren Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Gem. dessen § 4 sind nur die Grundflächen
von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern vollständig, die von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern jedoch nur zur Hälfte und von unbeheizbaren Wintergärten und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen nur zur Hälfte zu berücksichtigen. Bei Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind es  in der Regel sogar nur ein Viertel!

Update: Nach einer neueren BGH-Entscheidung sind die Wohnflächenverordnung auch bei nichtpreisgebundenen Wohnraum immer heranzuziehen, denn – so wird angedeutet – können die DIN 283 oder 277 der II. Berechnungsverordnung auch über eine örtliche Übung oder eine Verkehrssitte nicht allgemeingültig werden, da diese keine in sich geschlossen Regelwerke ohne Wertungswidersprüche seien (BGH vom 17.04.19, Az.: VIII ZR 33/18).