Die häufigsten Fehler in WEG-Beschlüssen

Anfechtbare Fehler in WEG-Beschlüssen

Bei Ladung, Durchführung und Veröffentlichung der Beschlüsse einer Versammlung der Wohnungseigentümer können viele Fehler gemacht werden, die zur Anfechtbareit oder gar Nichtigkeit führen können. Aus dem Strauß der möglichen Fehler stellt Ihnen der im Miet- und WEG-Recht tätige Anwalt Christopher Richter einige davon vor.

Fehlerhafte Beschlussfassung

Werden von den Wohnungseigentümer etwa nicht hinreichend bestimmte Beschlussanträge gefasst oder ist der Beschluss nicht von der Tagesordnung gedeckt ist, dann wird die  Anfechtung des Beschlusses – innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist – fast immer erfolgreich sein. Gleiches gilt, wenn das Protokoll das Abstimmungsergebnis fehlerhaft festhält oder bei der Ermittlung des Abstimmungsergebnis – dazu zählt auch die jederzeitige Erfassung der Beschlussfähigkeit – Fehler passieren. Fehlt zudem die Beschlussfähigkeit, etwa weil bei einer WEG mit mehreren Wohngebäuden nur eine Teil-Eigentümergemeinschaft abstimmt, ist der Beschluss wohl sogar nichtig.

Auch die Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit von Wohnungseigentümerversammlungen ist ein grobes Foul, also wenn Dritte auf den Beschluss Einfluss nehmen konnten und zuvor vom Hausverwalter kein Geschäftsordnungsbeschluss herbeigeführt wurde, die ihnen ausnahmsweise die Anwesenheit gestattet. Zu achten ist zudem auch darauf, dass von Stimmrechtsvollmachten nicht willkürlich Gebrauch gemacht wird. Die nur per Fax übersandte Vollmacht reicht nach der Rechtsprechung nicht.

Tipp: Regen Sie die Kostentragung des Hausverwalters nach § 49 WEG an, wenn Sie sehen, dass Ihre WEG bei der Anfechtungsklage droht Schiffbruch zu erleiden.

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Wenn der Hausverwalter haften muss

Haftung des Hausverwalters

Die Tendenz der Mietgerichte geht dahin immer häufiger Hausverwaltern die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen, auch wenn der Mieter eigentlich die WEG verklagt hat. Der im Immobilien- und Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur., stellt Ihnen die häufigsten Konstellationen vor, in denen der Hausverwalter die Prozesskosten nach § 49 I WEG aus seiner eigenen Schatulle berappen musste.

Fehler bei WEG-Beschlüssen

Werden nicht hinreichend bestimmte Beschlussanträge gefasst oder der Beschluss nicht von der Tagesordnung gedeckt ist, dann muss der Hausverwalter hierfür fast immer haften, wenn es zur (erfolgreichen) Anfechtung des Beschlusses kommt. Gleiches gilt, wenn das Protokoll das Abstimmungsergebnis fehlerhaft festhält oder bei der Ermittlung des Abstimmungsergebnis – dazu zählt auch die jederzeitige Erfassung der Beschlussfähigkeit – Fehler passieren. Fehlt zudem die Beschlussfähigkeit, etwa weil bei einer WEG mit mehreren Wohngebäuden nur eine Teil-Eigentümergemeinschaft abstimmt, haftet in der Regel der Verwalter.

Grundsatz der Nichtöffentlichkeit und fehlende Beschlusskompetenz

Auch die Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit von Wohnungseigentümerversammlungen ist ein grobes Foul, also wenn Dritte auf den Beschluss Einfluss nehmen konnten und zuvor kein Geschäftsordnungsbeschluss herbeigeführt wurde, die ihnen ausnahmsweise die Anwesenheit gestattet. Zu achten ist zudem auch darauf, dass von Stimmrechtsvollmachten nicht willkürlich Gebrauch gemacht wird. Die nur per Fax übersandte Vollmacht reicht nach der Rechtsprechung nicht. Im Zweifel sollte der Hausverwalter auf seine Bedenken im Hinblick auf die Wirksamkeit oder Nichtigkeit gem. § 24 IV 2 WEG eines Beschlusses hinweisen, auch dann, wenn er meint eine Mehrheitsentscheidung sei vorliegend nicht möglich.

Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch den Verwalter

Ändert der Hausverwalter eigenmächtig den Kostenverteilungsschlüssel bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ist das ein Fehler, der dementsprechend von den Mietgerichten geahndet wird.

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