Mieterhöhungen entgegentreten
Immer wieder sehen sich Mieter großen Mieterhöhungsverlangen Ihrer Vermieter nach Modernisierungen ihrer Wohnung ausgesetztBis zu 11% der Gesamtkosten jährlich, nunmehr aktuell 8%, können Vermieter an sie weiterreichen.
Tipp vom Anwalt: Der Gesetzgeber hat eine neue Kappungsgrenze geschaffen, so dass innerhalb von sechs Jahren die Miete pro Quadratmeter nur um 3€ ansteigen darf, im Einzelfall sogar weniger.
Nicht selten ist die Mieterhöhung aber überzogen. Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur, nennt die fünf häufigsten Fehler:
Erhaltungsmaßnahmen werden bei einer modernisierenden Instandhaltung nicht abgezogen
Entscheidet sich der Vermieter hingegen für eine modernere Umwälzpumpe oder dafür einen moderneren Heizkörper einzusetzen, dann spricht man von einer modernisierenden Instandhaltung. Hier hat der Vermieter vom Gesamtkostenaufwand die Kosten abzuziehen, die er bei einer reinen Erhaltungsmaßnahme aufgewendet hätte, also die für Bauteil gleichen Standards. Auch bei der Ertüchtigung der aufgrund Alters sanierungsbefürftigen Außenfassade mit einer zusätzlichen Wärmedämmung muss der Kostenaufwand für die Fassadenerhaltung abgezogen werden. Gleiches gilt wenn alte verzogene Holzfenster durch neue, isolierverglaste Fenster ersetzt werden – auch hier müssen die hypothetischen Kosten für neue, aber der bisherigen Holzqualität entsprechende Fenster abgezogen werden.
Tipp vom Anwalt: Oft wird der Vermieter die umlagefähigen Kosten auf alle Mieter umlegen dürfen, es gibt jedoch auch Grenzen. Diskutabel ist etwa, ob die Kosten für einen Fahrstuhl auch auf die Mieter umgelegt werden dürfen, die nicht oder kaum von diesem profitieren. Von einer Dachsanierung profitieren hingegen in der Regel alle Mieter, wenn auch teilweise nur mittelbar. Neu eingeführt wurde ein vereinfachtes Berechnungsverfahren für Modernisierungskosten bis 10.000 €; hier kann der Vermieter einfach 30 % der Kosten als Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest umlegen.
Update: Nach einer neuen BGH-Entscheidung vom 17.06.2020 (Az.: VIII ZR 81/19) muss ein Abzug selbst anteiliger ersparter Instandhaltungskosten erfolgen, wenn zwar noch kein “fälliger” Instandsetzungsbedarf bestand, aber bereits ein nicht unerheblicher Teil der Nutzungsdauer verstrichen ist. Im konkreten Fall ging es u.a. um eine 60 Jahre alte Haustür, die aber noch voll funktionsfähig war. Auch hier ist ein Abzug vorzunehmen!
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Manche Modernisierungskosten dürfen nicht weitergegeben werden
Schafft der Mieter mit seiner Modernisierung nur neuen Wohnraum, indem er etwa das Dachgeschoss ausbaut, das Haus aufstockt oder einen Keller zur Souterrainwohnung umbaut, dann darf er diese Kosten freilich nicht an den Mieter weitergeben, weil dies nur für ihn Vorteile hat (vgl. § 559 I BGB)
Ebenfalls nicht weitergegeben dürfen Kosten, die dazu aufgewendet werden für bauliche Maßnahmen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, wenn diese nicht in Bezug auf die Mietsache erfolgen. Die Installation einer Photovoltaikanlage oder eines Windkraftrades führt nämlich zu keiner Energieeinsparung am Gebäude, sondern nur zu einer anderen Art der Energieerzeugung (vgl. § 559 I BGB).
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Tipp vom Anwalt: Fehlt einer Modernisierungsvereinbarung, die in einer Haustürsituation mit einem Vermieter abgeschlossen wird, die Rechtsbehelfsbelehrung kann diese gegebenenfalls nach einem neuen Urteil des BGH vom 17.05.2017 widerrufen werden (Az.: VIII ZR 29/16).
Bauliche Veränderungen, die über eine Modernisierung hinausgehen
Bauliche Veränderungen, die den vertragsgemäßen Zustand der Immobilie verändern, können nicht auf den Mieter umgelegt werden, weil sie den Wert der Immobilie nur einseitig zugunsten des Vermieters verändern. Dies kann der Einbau einer Klimaanlage mit Wanddurchbruch sein, irgendwelche Luxusmaßnhamen, vom Einbau eines Schwimmbads über eine Sauna oder ähnliches oder auch der Anbau eines Wintergartens. 
Tipp vom Anwalt: Der Wechsel von Parabolantenne zu Kabelanschluss ist nach der Rechtsprechung keine Luxusmaßnahme.
Es handelt sich um gar keine Modernisierung
Wenn der Vermieter nur die Immobilie instand hält, etwas durch Wartung der Heizung, oder durch Reparaturen oder Ersatzbeschaffung Schäden beseitigt, wie die Neueindeckung des Daches nach einem Sturm oder die Heizung reparieren lässt, dann muss er diese Kosten natürlich selber tragen. Gerade beim Arbeiten an der Heizung sollten sie zweimal hinschauen: Tauscht der Vermieter etwa nur die Umwälzpumpe oder den angerosteten Heizkörper durch einen desselben Standards aus, dann bleiben diese Kosten freilich beim Vermieter, da zur Reparatur kein Modernisierungseffekt hinzukommt.
Tipp vom Anwalt: Die Umstellung von einer Gasetagenheizung – egal ob Gastherme oder Gas-Kombitherme/ sogenannter Durchlauferhitzer – auf eine Zentralheizung ist nach der überwiegenden Rechtsprechung eine Modernisierung.
Fördermittel und Rabatte wurden nicht in Abzug gebracht
Eine Vielzahl von Modernisierungsmaßnahmen sind förderungsfähig durch KfW und andere Anbieter. Der Vermieter muss sich gem. § 559a BGB Drittmittel und Rabatte anrechnen lassen.
Tipp vom Anwalt: Monieren Sie den Erhöhungsbetrag und stellen Sie Rückfragen, wenn der Vermieter im Mieterhöhungsschreiben diesen Aspekt nicht anspricht.
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Bei Rückfragen: RA Christopher Richter, LL.M.Eur
Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung für den Einzelfall und die Rechtstipps können je nach Sachverhalt und Situation auch anders ausfallen! Eine Haftung für die Richtigkeit im Einzelfall kann daher nicht übernommen werden.
