Ein Kaschieren von Mängeln ist in der WEG nicht zulässig

Notwendige Instandsetzung über das Gericht durchgesetzt

WEG-Mitglieder müssen Beschlüsse nicht hinnehmen, die letztlich nur dazu führen gravierende Mängel zu kaschieren. Diese nicht allzu unerwartete Feststellung hat der BGH kürzlich wieder mal getroffen (BGH-Urteil vom 04.05.2018, Az.: V ZR 203/17).

Feuchtigkeitsschäden sind zu beseitigen

Drei Teileigentümer des Erdgeschosses eines über 100 Jahre altem Hamburger Gemeinschaftsgebäudes hatten sich gegen verschiedene mehrheitlich gefasste Beschlüsse zur Wehr gesetzt, die unter anderem die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden und die Einbringung einer Horizontalsperre im Mauerwerk ablehnten und stattdessen auf die Einholung eines weiteren Privatgutachtens setzten.

Verstoß gegen Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung

Diese ablehnenden Beschlüsse würden gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen, waren sich die Richter sicher. Eine Sanierung müsse zu einer Ursachenbeseitigung nach heutigem Baustandard führen. Daher wurden die Beschlüsse gem. § 21 VIII WEG durch das Gericht mittels Gestaltungsurteil ersetzt.

Tipp vom Anwalt: Anders ist dies dem Grundsatz nach beim Schallschutz, wo nur der Zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltende technische Schallschutz gewährleistet werden muss.

Wegen Durchfeuchtungen zum Aufenthalt ungeeignet

Vorliegend war entscheidend, dass die Kläger ihr Sondereigentum wegen der gravierenden Mängeln des Gemeinschaftseigentums nicht nutzen konnten, weil wegen der massiven Durchfeuchtungen der Aufenthalt von Menschen nicht mehr möglich war. Der Zweck der Gemeinschaftsordnung wurde daher nicht mehr gesichert werden. Dabei spielte auch keine Rolle, dass das Gebäude hier sehr alt war.

Leistungsfähigkeit der anderen WEG-Mitglieder beachten

Tipp vom Anwalt: Wohnungseigentümer haben bei der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums einen Gestaltungsspielraum, so dass das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist und zumindest im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der anderen Wohnungseigentümer Rücksicht zu nehmen ist.

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Achtung: Nach einer neueren Entscheidung des BGH dürfen Wohnungseigentümer-Gemeinschaften grds. nicht zum Nachteil eines Sondereigentümers Verbote erlassen das gemeinsame Eigentum zu nutzen (BGH vom 15.10.2021, Az.: V ZR 225/20). So ein Beschluss, auch wenn er der Verkehrssicherheit bzw. dem Brandschutz dient, wird in der Regel unwirksam sein, weil dies einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung darstellen könnte. Anders kann es u.U. nur sein, wenn ein punktuelles Ereignis, also nicht das Jahre lange Verfallenlassen, die Hälfte des Gebäudes zerstört hat, vgl. § 22 WEG n.F. Ein Brand, eine Überflutung oder eine Explosion kommen hier in Betracht, nicht aber, wie erwähnt ein Sanierungsstau!

Mieterhöhungen bei Mietspiegel

Einfacher Mietspiegel hat Indizwirkung für Ermittlung der ortsüblichen Miete

Im Mietrecht kann der Vermieter die Miete nicht einfach willkürlich erhöhen. Ist die Miete vor 15 Monaten erhöht werden, kann eine Erhöhung der Miete nach § 558 II 1 BGB grds. nicht erfolgen. Zudem ist ggf. die Kappungsverordnung und in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten noch die Mietpreisbremse zu beachten.

Zum 01.02.2021 wurde etwa für Schweinfurt der einfache Mietspiegel für freifinanzierte Wohnungen neu aufgelegt. Nach Baujahr, der Ausstattung (Wohnungsqualität) und Wohnungsgröße wird dort differenziert und ein ortsüblicher Quadratmeterpreis von 3,59 € bis maximal 9,76 € bei Bezugsfertigkeit oder Neurenovierung ab 2018 und sehr guter Ausstattung ermittelt. Das Vorhandensein einer Zentralheizung und/oder eigenem Bad mit WC hat auch eine wichtige Differenzierungsfunktion.

Tipp vom Anwalt: Der BGH hat die formellen Anforderungen an Mieterhöhungsschreiben nach § 558a BGB etwas gelockert, so dass er klargestellt hat, dass der Mietspiegel dem Schreiben nicht als Anlage beigefügt werden muss, wenn er öffentlich zugänglich ist und auch nicht die Mietpreisspanne genannt weren muss.

Wohnqualität als weiteres Differenzierungsmerkmal

Mietspiegel differenzieren oft – so etwa der in Schweinfurt – nach der Wohnqualität: Fenster mit Isolierverglasung, ein Vollwärmeschutz oder ein Energieausweis über den Energiebedarf des Gebäudes mit A+, A oder B bis D (bis 125 kWh/(m²xa) steigern den Wohnwert natürlich beachtlich , wie aber auch ein sehr ruhige Wohnlage mit aufgelockerter Bauweise mit Grünflächen und führen zu einer höheren Vergleichsmiete. Dies betrifft viele Wohnungen in den Stadtteilen Deutschhof, Hochfeld, Steinberg, Haardt, Gartenstadt und Eselshöhe antreffen kann.

Negativ auf die Wohnqualität wirken ein ungünstiger Wohnungsgrundriss, eine Raumhöhe unter 2,30 m, ein fehlender Fahrstuhl ab 3 Geschossen oder Lärmbelästigungen und andere negative Umwelteinflüsse etwa an Hauptstraßen. In diesen Fällen wird man eine niedrigere Vergleichsmiete ansetzen können.

Tipp vom Anwalt: Ist die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben kann ggf. eine Erhöhung der Miete nach § 558 II 1 BGB erfolgen.

Entscheidung des BGH zu Mieterhöhung bei einfachem Mietspiegel

Nach einer neuen Entscheidung des BGH vom 13.02.2019 zur Begründung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete haben die Richter festgestellt, dass einem einfachem Mietspiegel immerhin eine Vermutungsfunktion zukommt (VIII ZR 245/17). In zwei Schritten sei zunächst die Einzelvergleichsmiete zu bilden und dann aufgrund konkreter Wohnwertmerkmale von dem Mittelwert Zu- oder Abschläge vorzunehmen.

Tipp vom Anwalt: Auch eine gut ausgestattete Wohnung kann bei schlechtem Instandhaltungszustand eine schlechtere Wohnqualität haben als eine nur einfach ausgestattete Wohnung bei sehr gutem Instandhaltungszustand. Als Vermieter sollten Sie in jedem Fall werterhöhende Merkmale, wie ein Gibsputz, Schallschutzfenster oder eine Schallschutzlüftung zur Begründung benennen. Eine nicht separat steuerbare Fußbodenheizung im Bad und ein Lärmimmissionen ausgesetzter Balkon können den Wohnwert hingegen in der Regel nicht erhöhen.

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Modernisierung? aber bitte nur in Maßen!

Modernisierungen sind nicht grenzenlos zu dulden

In diesem Fall hatte eine Entwicklungsgesellschaft 13 Reihenhäuser erworben, die sie umfangreich in über 13 Wochen umgestalten wollte. Am Ende sollte die Miete sich fast verfünffachen auf 2.149,99 €! Unser im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter stellt die interessante Entscheidung vor.

BGH vereinte Duldungspflicht der Mieter für

So plante die Entwicklungsgesellschaft neben umfangreichen Wärmedämmungsmaßnahmen, die Ertüchtigung der Elektroinstallation, den EInbau neue sanitärer Einrichtungen und vorallem die Veränderung des Zuschnittes der Wohnungen durch Entfernung von Wänden und den Einbau einer neuen Treppe. Dazu kam ein Abriss eines Nebengebäudes und der Einbau einer Gasetagenheizung. Das war dann sogar dem grundsätzlich vermieterfreundlichen BGH zuviel (BGH vom 21.11.2017, Az.: VIII ZR 28/17).

Tipp vom Anwalt: Immer wieder sehen sich Mieter großen Mieterhöhungsverlangen Ihrer Vermieter nach Modernisierungen ihrer Wohnung ausgesetzt. Bis zu 11% der Gesamtkosten jährlich, nunmehr aktuell 8%, können Vermieter an sie weiterreichen. Der Gesetzgeber hat eine neue Kappungsgrenze geschaffen, so dass innerhalb von sechs Jahren die Miete pro Quadratmeter nur um 3€ ansteigen darf, im Einzelfall sogar weniger.

Die Entwicklungsgesellschaft scheiterte mit ihrem Gesamtkonzept der Modernisierung auf voller Linie, weil die Anwälte, ob bewusst oder unbewusst, es versäumt hatten, wenigstens die als Instandhaltungsmaßnahmen von den Mietern zu duldenden Arbeiten mittels Hilfsanträgen geltend zu machen.

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Tipp vom Anwalt: Nach dem MietAnpG gilt bei kleinen Modernisierungen bis 10.000 € ein vereinfachtes Berechnungsverfahren, wonach Vermieter pauschal 30 % der Kosten abziehen können und den Rest als Modernisierungskosten umlegen!

Veränderung von Zuschnitt und Grundriss veränderte Mietsache weitgehend

Tipp vom Anwalt: Bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen, deren Zustimmung der Mieter verweigert, das Gesamtpaket prozessual in die verschiedenen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen aufsplitten.

Eine zu duldende Modernisierung sahen die Richter des BGH in dem Gesamtpaket nicht, weil es zwar über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustandes hinausgeht, jedoch die Mietsache aufgrund des veränderten Zuschnitts und des Grundrisses so verändert, dass etwas Neues entsteht.

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Auch aus § 242 BGB leiteten die Richter am Bundesgerichtshof keine Duldungspflicht des Mieters ab.

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Die Gewinninteressen des Vermieters haben Grenzen. Lesen Sie diesen interessanten Fall: Das interessante Urteil: Gewinnoptimierung sticht nicht Mieterrech