📞 0931 470 85 337

Die häufigsten Fehler in WEG-Beschlüssen

Anfechtbare Fehler in WEG-Beschlüssen

Auch nach neuem WEMoG gilt: Bei Ladung, Durchführung und Veröffentlichung der Beschlüsse einer Versammlung der Wohnungseigentümer können weiterhin viele Fehler gemacht werden, die zu deren Anfechtbarkeit oder gar Nichtigkeit führen können. Aus dem Strauß der möglichen Fehler stellt Ihnen der im Miet- und WEG-Recht tätige Anwalt Christopher Richter, LL.M.Eur einige davon vor.

Fehlerhafte Beschlussfassung

Werden von den Wohnungseigentümer etwa nicht hinreichend bestimmte Beschlussanträge gefasst oder ist der getroffene Beschluss nicht von der Tagesordnung gedeckt ist, dann wird die  Anfechtung des Beschlusses – innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist nach Beschlussfassung- fast immer erfolgreich sein. Gleiches gilt, wenn das Protokoll das Abstimmungsergebnis fehlerhaft festhält oder bei der Ermittlung des Abstimmungsergebnis Fehler passieren. Nach neuem Recht gibt es aber kein Quorum für die Beschlussfähigkeit mehr, so dass auch Ein-Personen-Versammlungen möglich sind!

Die Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit von Wohnungseigentümerversammlungen ist weiter ein grober Verstoß also wenn Dritte auf den Beschluss Einfluss genommen haben  und zuvor vom Hausverwalter kein Geschäftsordnungsbeschluss herbeigeführt wurde, die ihnen ausnahmsweise die Anwesenheit gestattet. Zu achten ist zudem auch darauf, dass von Stimmrechtsvollmachten nicht willkürlich Gebrauch gemacht wird.

Achtung: War es früher möglich, dass der Hausverwalter nach nach § 49 WEG Adressat der Kostentragungspflicht sein konnte, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Anfechtungsklage  Schiffbruch erlitt, so ist jetzt nach neuem Recht nur noch Letztere als Haftungsadressat geblieben. Zivilrechtliche Ansprüche gegen den Verwalter bestehen u.U. aber weiter.

Hier geht es zu unserem Ressort WEG-Recht

Achtung in der WEG: Dachfenster nicht einfach einbauen

Rückbau baulicher Veränderungen in der WEG durchsetzen

Neue Dachfenster einbauen ohne vorher einen Beschluss der WEG-Gemeinschaft einzuholen ist keine gute Idee. Ein WEG-Mitglied, dass sich wegen der veränderten Optik des Dachs und der erfolgten Verletzung der Dachhaut gestört fühlt, kann die Beseitigung und den Rückbau selbst gegen den Willen der restlichen WEG-MItglieder auch nach neuem Recht durchsetzen. Hier ist allerdings der Umweg über eine Beschlussersetzungsklage nötig, wenn sich keine Mehrheit für ein Vorgehen gegen den “Schwarzbau” findet.

Lesen Sie hier dieses Interessante Urteil auf Beseitigung einer Markise.

Beschluss der WEG-Gemeinschaft vor Baumaßnahme

Das ein baulicher Eingriff ohne Beschluss in der Regel nicht hinzunehmen ist, hat der BGH mal wieder klargestellt (BGH-Urteil vom 26.10.2018, Az.: V ZR 328/17). Ein WEG-Mitglied hatte in einem Müncher Mehrfamilienhaus insgesamt drei Dachfenster einbauen lassen ohne vorher einen Beschluss der WEG-Gemeinschaft einzuholen. Mehrere Wohnungseigentümer waren damit nicht einverstanden und verlangten den Rückbau.

Vergemeinschaftung von Individualansprüchen

Ein nachträglich gefasster Genehmigungsbeschluss der Baumaßnahme wurde zunächst erfolgreich angefochten. Später gab es einen Vergemeinschaftungsbeschluss  die Rechte der einzelnen Mitglieder der WEG auf Geltendmachung von Schadensersatz gem. § 10 VI 3 WEG an sich zu ziehen, der ebenfalls angefochten wurde. Nach heutigem Recht durch das WEMoG ist die WEG ausschließlich zuständig bei (baulichen) Eingriffen ins Gemeinschaftseigentum.

Lesen Sie hier mehr zu Anfechtung von WEG-Beschlüssen

Klage auf Entfernung und Wiederherstellugn des bisherigen Zustands

Zu dem Zeitpunkt hatten  mehrere WEG-Mitglieder aber bereits auf Entfernung der Dachfenster und die Wiederherstellung des bisherigen Zustandes gem. §§ 1004, 823 BGB geklagt. Das Recht dazu haben die einzelnen WEG-Mitglieder grundsätzlich stellte der BGH noch zur alten Rechtslage klar. Der Prozess auf Rückbau sei aber auszusetzen, solange über die Anfechtungsklage gegen den zweiten Beschluss noch nicht rechtskräftig entschieden sei.

Tipp vom Anwalt: Nunmehr ist es nicht mehr nötig und möglich Ansprüche des Einzelnen zu Vergemeinschaften, da die WEG alleiniger Anspruchseinhaber von Beseitigungsansprüchen bei Störungen des Gemeinschaftseigentums ist. Anders kann das nur noch sein, wenn zugleich das Sondereigentum des Eigentümers gestört wird.

Hier geht es zu unserem Ressort WEG-Recht

Hohe Sanierungskosten stehen Sanierungsbeschluss der WEG nicht unbedingt entgegen

Schäden am Gemeinschaftseigentum

Weist das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung von Sonder- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen und ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, dann können einzelne Wohnungseigentümer eine Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG a.F. verlangen. Das hat der für das WEG-Recht zuständige BGH-Senat kürzlich entscheiden (Urteil vom 4. Mai 2018 – V ZR 203/17). Nach neuerem Recht ist die Beschlussfassung in einem solchen Fall sogar noch einfacher geworden.

Gewerbeobjekte waren von Durchfeuchtung betroffen

Die Kläger waren Eigentümer und Vermieter dreier Teileigentumseinheiten in einem Altbau, die sie mit Gewerbemietverträgen an eine Naturheilpraxis, eine Künstler- und eine Kommunikationsagentur vermieteten. Weil die Wände Durchfeuchtungen aufwiesen, holten sie  Gutachten eines Ingenieurbüros und  eines Architekten ein, die ergaben, dass die  fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze die Ursache für diese Durchfeuchtung waren. In der Eigentümerversammlung wurde der Antrag  auf Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden jedoch gleichwohl abgelehnt.

Tipp vom Anwalt: Entstehen dem Sondereigentümer in so einem Fall aus dem Ablehnungsbeschluss (weitere) Schäden, dann können ihm die Gegner des begehrten Beschlusses u.U. auf Schadensersatz haften.

Anspruch auf Sanierung aus § 21 IV WEG a.F.

Dieser Ablehnungsbeschluss war rechtswidrig, wie die BGH-Richter  feststellten, weil weil die Kläger einen Anspruch auf die Sanierung des Gemeinschaftseigentums hatten, da dadurch ihr Sondereigentum beeinträchtigt wurde. Denn die Innen- und Außenwände der Teileigentumseinheiten waren massiv durchfeuchtet, wobei die Ursache in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes –  und damit im Gemeinschaftseigentum lagen.

Hohe Sanierungskosten nicht unbedingt Hindernis

Die Sanierung war den anderen WEG-Mitgliedern nach Meinung der Richter auch zuzumuten. Denn ist der Erhalt der Gebäudesubstanz gefährdet, muss saniert werden. Der Zustimmungsverpflichtung zum Beschluss stünden auch nicht die  mit 300.000 € bezifferten und somit recht hohen Sanierungskosten entgegen. Zumal im konkreten Fall auch nicht ersichtlich sei, dass diese Summe völlig außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz im Allgemeinen  stehen. Eine “Opfergrenze” für einzelne Wohnungseigentümer gibt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohnehin nicht.

Tipp vom Anwalt: Ob hohe Kosten einer Instandsetzung dazu führen können einzelne nichtzustimmende WEG-Mitglieder noch von einer Kostenbeteiligung auszunehmen sind, ist nach dem Inkraften des WEMoG, vgl.  § 21 II Nr. 1 WEG n.F. kaum mehr denkbar, wenn eine 2/3-Mehrheit für die Durchführung der Maßnahme gestimmt hat.

hier geht es zu unserem Ressort  WEG-Recht