Betriebsnebenkostenabrechnung
Lesen Sie hier Beitrag 1 zu den Fehlern in der Nebenkostenabrechnung
6. Umlage der Kosten für Gebäudereinigung
Ihr Vermieter kann grundsätzlich alle Kosten auf den Mieter umlegen, die ihm durch die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Teil des Gebäudes entstehen, insbesondere das Treppenhaus. Nach Auskunft des deutschen Mieterbundes sind dies 2,04 € pro Quadratmeter im Jahr hierfür normal. Umlagefähig sind etwa die Kosten der zur Reinigung notwendig Putzmittel und die Betriebskosten die hierzu eingesetzten Maschinen. In der Regel darf der Vermieter einmal im Monat das Treppenhaus reinigen lassen darf, wenn es die Miete nicht vereinbarungsgemäß selber machen müssen. Eine Reinigung mehr als zweimal pro Woche dürfte daher zuviel sein. Kosten einer besonderen Verschmutzung, wie nach einer Baumaßnahme, Graffitibeseitigung oder einer Überschwemmung hingegen bleiben ohnehin am Vermieter hängen.
7. Umlage der Kosten für Grundsteuer
Die Grundsteuer berechnet sich aus dem Produkt von Einheitswert und Hebesatz. Liegen bei Ihnen die Kosten hier bei mehr als 2,40 € pro Quadratmeter im Jahr für die Grundsteuer kann das daran liegen, dass sie in einem auch gewerblich genutzten Objekt wohnen und der Vermieter zu Unrecht den für die gewerblich genutzten Flächen zu zahlenden höheren Grundsteueranteil ungeteilt an Sie weitergibt. Bei einem vergessenen Vorwegabzug handelt es sich jedoch um einen materiellen Fehler, den sie rügen müssen! Ein weiterer möglicher Grund für eine höhere Grundsteuer ist, wenn die Gemeinde die Grundsteuer erst verspätet festsetzt und daher in der Betriebskostenabrechnung auch die Grundsteuer aus Vorjahren enthalten ist.
Tipp vom Anwalt: Sehen Sie sich bei der Belegeinsicht beim Vermieter den Grundsteuermessbescheid an. Der Grundsteuerhebesatz für die meisten Grundstücke beträgt für Schweinfurt übrigens 385 und ist somit höher als im Bayern weitem Durchschnitt. In Würzburg beträgt der Hebesatz übrigens schon bis 450. Sie haben auch ein Recht darauf Zahlungsbelege zu sehen (BGH vom 09.12.2020, Az.: VIII ZR 118/19).
Ein häufiger Fehler ist auch, dass für Rumpfjahren (etwa bei Ein- oder Auszugs unter dem Jahr die volle Grundsteuer für ein Jahr umgelegt werden.
8. Umlage der Kosten für den Hausmeister
Auch die Personalkosten für den Hausmeister des Gebäudes, inklusive der anfallenden Sozialbeiträge, kann der Vermieter an seine Mieter weitergegeben. Dessen Kosten dürfen dann aber in den anderen Kostenpositionen, wie bei Gartenpflege, Hausreinigung oder Straßenreinigung nicht mehr auftauchen.
Erheblich mehr als 2,52 € sollten Sie im Normalfall jährlich pro Quadratmeter für den Hausmeister übrigens nicht bezahlen müssen. Wenn der Hausmeister weitere Aktivitäten ausführt, wie die Durchführung von Abrechnungen, Maklertätigkeiten oder die Durchführung von Reparaturen ist dies vom Vermieter zu tragen. Die Kosten hierfür muss der Vermieter vorweg abziehen. Nicht weitergeben darf der Vermieter die Kosten seines Hausverwalters, wenn er Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist.
Tipp vom Anwalt: Falls der Hausmeister seine Arbeit schlecht erfüllt, dürfen Sie die Nebenkostenabrechnung deswegen wohl nicht kürzen. Sie müssen daher eher ihre Mängelrechte nach dem Mietrecht gegenüber ihrem Vermieter geltend machen (so auch das AG Dresden vom 13.06.2006, Az: 140 C 4830/05).
Nach einer neueren Entscheidung des BGHs dürfen Mieter, wenn der Vermieter den Hausmeisterservice sozusagen “outgesourct” hat, Einsicht gem. § 259 I BGB i.V.m. § 556 III BGB in die Vertragsunterlagen zwischen Vermieter und dem Facility Management-Anbieter nehmen sowie in die Rechnungen von Letzterem an den Vermieter (BGH vom 27.10.2021, Az.: VIII ZR 114/21). Hat der Facility Management Anbieter weitere Subunternehmerverträge abgeschlossen, erstreckt sich das Belegeinsichtsrecht nicht auf diese, es sei denn es wurde reine Kostenerstattung zwischen Vermieter und Anbieter vereinbart. Einblick in die Arbeitsverträge des oder der Hausmeister darf nach der instanziellen Rechtsprechung nicht genommen werden (str.).
Tipp vom Anwalt: Gibt es eine Diskrepanz zwischen der Summe der Einzelabrechnungen des Faciltity Management-Anbieters und dem vom Vermieter abgerechneten Einzelbetrag führt dies zu einer unmittelbaren konkreten Einwendung des Mieter gegen die Nebenkostenabrechnung.
9. Umlage der Kosten für den Schornsteinfeger
Wenn dessen Kosten nicht bereits in die Kosten für den Betrieb einer zentralen Heizungsanlage enthalten sind, können die Kehrgebühren sowie die für die Immissionsmessung an die Mieter vom Vermieter weitergegeben werden.
Nach der Bundesimmissionsschutzverordnung sind neuere raumluftunabhängige Ölbrennkessel nur alle drei Jahre zu prüfen, mehr als zwölf Jahre ältere Modelle alle zwei Jahre. Die Abgaswegeprüfung hat bei raumluftunabhängig Feuerstätten nach der Bundeskehrordnung alle zwei Jahre durchgeführt zu werden, bei so genannten selbstkalibrierenden Feuerstätten alle drei Jahre.
Tipp vom Anwalt: Die jährlichen Kosten für den Schornsteinfeger sollten im Regelfall nicht mehr als 0,36 € pro Quadratmeter betragen. Sollte der Betrag erheblich höher liegen, können Sie die Gebührenordnung der Schornsteinfeger bei Ihrem Bezirksschornsteinfeger einsehen.
10. Umlage der sonstigen Betriebskosten
Sonstige Betriebskosten, wie die Reinigungskosten für Lichtschächte, Aufwendungen für eine Videoüberwachungsanlage oder die Spülung der Fußbodenheizung kann der Vermieter an Sie als Mieter weitergeben, wenn die sonstigen Betriebskosten im Mietvertrag im Detail bezeichnet worden sind.
Tipp vom Anwalt: Die Umlage von Verwaltungskosten ist gem. § 1 II Nr. 1 BetrKV nicht zulässig. Diese dürfen dem Mieter auch nicht individualvertraglich auferlegt werden (so jüngst wieder BGH vom 19.12.2018, Az.: VIII ZR 254/17).
Eine “unausgefüllte Leerposition” (so BGH vom 7.4.2004, Aktenzeichen VIIIZR 167/03) führt dazu, dass der Vermieter auf seinen Kosten diesbezüglich sitzen bleibt! Zudem muss er sonstige Betriebskosten in der Abrechnung konkret darstellen!
Tipp vom Anwalt: Betragen die sonstigen Betriebskosten erheblich mehr als 1,20 € pro Quadratmeter im Jahr, dann spricht viel dafür, dass hier vom Vermieter Kosten untergebracht werden, die keine laufenden Kosten des Gebäudes sind. Nutzen Sie die Möglichkeit die Belege hierzu beim Vermieter einzusehen und erheben Sie, wenn nötig, Widerspruch.
Achtung neues Urteil: Muss die Hausfassade regelmäßig von Grafitti gereinigt werden kann es sich um “sonstige Betriebskosten” handeln. Diese sind umlagefähig – auch wenn dies nicht im Mietvertrag explizit geregelt wurde – wenn die Mieter in den Vorjahren hierfür unwidersprochen zahlen (vgl. AG Berlin-Neukölln, Az.: 6 C 54/16).
11. Gebäudeversicherung
Zwar darf eine gesonderte abgeschlossene Mietausfallversicherung weiterhin nicht auf die Mieter umgelegt werden. Eine Gebäudeversicherung i.S.d. § 2 Nr. 13 BetrKV, die auch die Kosten eines Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens mitumfasst (“All Risk”), ist dagegen voll (!) auf die Mieter umlegbar. Das hat der BGH kürzlich in einem Grundsatzurteil klargestellt (BGH vom 06.06.2018, Az.: VIII ZR 38/17), da ein fahrlässig einen Versicherungsfall verursachende Mieter auch in Bezug auf den gedeckten Mietausfall von einem Regressverzicht des Versicherers profitiert (§ 86 I VVG).
Hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht
