Hohe Sanierungskosten stehen Sanierungsbeschluss der WEG nicht unbedingt entgegen

Schäden am Gemeinschaftseigentum

Weist das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen. Das hat der für das WEG-Recht zuständige BGH-Senat kürzlich entscheiden (Urteil vom 4. Mai 2018 – V ZR 203/17).

Gewerbeobjekte waren von Durchfeuchtung betroffen

Die Kläger sind die waren Eigentümer und Vermieter drei Teileigentumseinheiten in einem Altbau, die sie mit Gewerbemietvertrag als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur vermieteten. Weil die Wände Durchfeuchtungen aufweisten, holten sie  ein Gutachten eines Ingenieurbüros und  eines Architekten ein, die ergaben, dass die  fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze dafür die Ursache waren. In der Eigentümerversammlung wurde der Antrag  auf Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden jedoch abgelehnt.

Anspruch auf Sanierung aus § 21 IV WEG

Das war nicht richtig, wie die BGH-Richter jetzt feststellten, weil weil die Kläger natürlcih einen Anspruch auf die Sanierung des Gemeinschaftseigentums haben, da dadurch das Sondereigentum beeinträchtigt wurde. Die Innen- und Außenwände der Teileigentumseinheiten waren massiv durchfeuchtet, wobei die Ursache in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum lagen.

Hohe Sanierungskosten nicht unbedingt Hindernis

Die Sanierung war den anderen WEG-Mitgliedern nach Meinung der Richter auch zuzumuten. Denn ist der Erhalt der Gebäudesubstanz gefährdet, muss ohnehin saniert werden. Dem stündenen auch nicht die  mit 300.000 € bezifferten hohen Sanierungskosten entgegen, zumal im konkreten Fall nicht ersichtlich sei, dass sie völlig außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz im Allgemeinen  stehen. Eine “Opfergrenze” für einzelne Wohnungseigentümer ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohnehin nicht anzuerkennen.

Tipp vom Anwalt: Im Einzelfall können  Wohnungseigentümer unter strengen Voraussetzungen eine Anpassung der in einer  Teilungserklärung möglicherweise vorgesehenen Zweckbestimmung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangen. Ob Mängel vom Sondereigentümer dann unter Umständen hingenommen werden müssten, und ob unverhältnismäßige Kosten der Instandsetzung dazu führen können, ist dann ausnahmsweise denkbar.

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Drittverfall nach Verstoß gegen das Sonntagsfahrverbot

Drittverfall bei Verstoß gegen Sonntagsfahrverbot

Einen Fall des Verstoßes gegen das Sonntagsfahrverbot hatte der BGH snach der Revision gegen das Ausgangsurteil des Amtsgerichts Nordhorn vom 21. Januar 2016 zu entschieden, das gegen den drittverfallsbeteiligten Spediteur aus Polen den Verfall eines Betrages von 2.300 Euro angeordnet hatte.

Internationaler Straßengüterverkehr

Ein Mitarbeiter der Spediteurin befuhr an einem Sonntagvormittag mit einem Fahrzeug nebst Auflieger die BAB 30 in Fahrtrichtung Niederlande. Er führte für die Spedition eine Transportfahrt von Polen über Deutschland nach Spanien durch. Bei einer Kontrolle konnte der Fahrer eine gültige Ausnahmegenehmigung für die Durchführung des Transports an einem Sonntag nicht vorlegen. Nach der Kontrolle und Erbringung einer Sicherheitsleistung setzte er die Fahrt zwar am selben Tag fort. Der Drittverfall in Höhe des Nettolohns von 2.300 € wurde angeordnet.

Einspruch gegen Bußgeldbescheid

Gegen den Bußgeldbescheid wehrte sich die Spediteurin zunächst mit dem Einspruch mit der Argumentation, dass der Transportlohn nur teilweise im Sinne des § 29a OWiG erlangt sei, und zwar entsprechend dem Anteil der Fahrtstrecke in der Bundesrepublik Deutschland an der Gesamtstrecke. Der Anwalt der Spedition trieb den Streit schließlich bis zum Bundesgerichtshof, indem er die Frage aufwarf: „Ist bei einem internationalen Transport, der unter Verstoß gegen deutsche Straßenverkehrsvorschriften, hier die Bestimmungen über das Sonn- und Feiertagsfahrverbot, durchgeführt worden ist, bei der Bestimmung des Erlangten i. S. des § 29a Abs. 1 OWiG auf den gesamten Transportlohn oder nur auf den sich rechnerisch für die inländische Fahrtstrecke ergebenden Transportlohn abzustellen?”

Verfall in Höhe des erlangten Transportlohns

Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass nach § 29a OWiG der Verfall eines Geldbetrages bis zu der Höhe angeordnet werden, die dem Wert des Erlangten entspricht, also dem gesamten erlangten Transportlohn. Maßgeblich war die Bestimmung des wirtschaftlichen Wertes des Vorteils, welcher dem Täter infolge der mit Geldbuße bedrohten Handlung zugeflossen ist. Zwar stelle nicht der (Gesamt-) Transport als solcher die mit Bußgeld bedrohte Handlung (§ 1 Abs. 2 OWiG) im Sinne von § 29a OWiG dar, sondern Anknüpfungspunkt des Verfalls sei nur der jeweilige Verstoß gegen deutsche Straßenverkehrsvorschriften gewesen. Denn bei einem internationalen Transport kann die erfolgte Nutzung des deutschen Verkehrsraums nicht hinweg gedacht werden, ohne dass der wirtschaftliche Vorteil des gesamten Transportlohns entfällt.

Internationaler Transport durch mehrere Länder

Eine klare Ohrfeige bekam der Betroffene vom BGH: Die Annahme, bei einem internationalen Transport werde der unmittelbare Tatvorteil nur aus dem Teil des Transportlohns gezogen, der auf den inländischen Streckenanteil entfalle, sei eine reine Fiktion. Der Transportunternehmer wird doch nicht für die zurückgelegten Streckenabschnitte bezahlt, sondern für die Ablieferung des Transportguts am Bestimmungsort!

Einstellung nach Opportunitätsgründen möglich

Auch einem weiteren Zahn zogen die Richter dem kämpferischen Betroffenen: Auch die bloße Möglichkeit einer mehrfachen Abschöpfung des Transportlohns in verschiedenen Ländern führt zu keinem anderen Ergebnis. Denn sollte eine mehrfache Abschöpfung irgendwann mal in Rede stehen, kann diesem Umstand jedenfalls unter Opportunitätsgesichtspunkten im Rahmen des nach § 29a OWiG auszuübenden Ermessens Rechnung getragen werden.

Die EU-RiL 2014/47 und ihre Folgen für Logistiker – Teil II

Unterwegskontrollen und ihre Folgen

Die Unterwegskontrollen sind ein wichtiger Baustein im EU-Paket zur Verbesserung der Verkehrssicherheit, denn Unterwegskontrollen tragen dazu bei, dass die Machenschaften schwarzer Schafe im Straßengüterverkehr, die sich Wettbewerbsvorteile aufgrund schlampiger Ladungssicherungs-maßnahmen verschaffen, erkannt und sanktioniert werden.

Das System der Kontrollen wird nun durch die Richtlinie in eine anfängliche technische und eine ggf. gründlichere technische Unterwegskontrolle aufgeteilt. Bei der anfänglichen technischen Unterwegskontrolle wird zunächst ein für das Fahrzeug vorhandener Kontrollbericht einer  Kontrolle unterzogen. Außerdem wird die letzte TÜV-Bescheinigung des Fahrzeugs überprüft. Dann folgt eine Sichtprüfung des technischen Zustandes des Fahrzeugs.

Lesen Sie hier mehr zu den Folgen für Logistiker: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2018/05/08/last-minute-tipps-zur-ril-2014-47/

Von Sichtprüfung bis aufwendiger technischer Unterwegskontrolle

Im Ermessen der Prüfer steht, ob die anfängliche technische Unterwegskontrolle auf eine Sichtprüfung der Ladungssicherung gemäß § 22 Abs. 1 StVO erweitert wird. Außerdem kann eine über die Sichtprüfung hinausgehende Prüfung durch andere Prüfungsmethoden erfolgen, soweit es sich um eine in der Anlage II der Richtlinie 2014/47/EG aufgeführte Prüfungsposition handelt. Dabei geht es sich um die folgenden Prüfungspositionen:

  • Identifizierung des Fahrzeugs
  • Bremsanlage
  • Lenkanlagen
  • Sichtbarkeit
  • Beleuchtungsanlage und Teile der elektrischen Anlage
  • Achsen, Räder, Reifen und Aufhängung
  • Fahrgestell und daran befestigte Teile
  • Sonstige Ausstattungen
  • Umweltbelastung
  • Zusätzliche Kontrollen bei Fahrzeugen (zur Personenbeförderung)  der Fahrzeugklassen M2 und M3

Wird bei der anfänglichen technischen Unterwegskontrolle Mängel bei einem der vorgenannten Prüfungspunkte festgestellt oder  dass eine Position tatsächlich nicht überprüft werden kann, obwohl dies von den Prüfern für erforderlich angesehen wird, dann wird das Fahrzeug bzw. sein Anhänger der sogenannten gründlicheren Unterwegskontrolle unterzogen. Bei der werden insbesondere die Sicherheit der Brems- und Lenkanlage, die Reifen, die Räder, des Fahrgestells und die Umweltbelastung  überprüft. Die gründlichere Unterwegskontrolle ist in einer Untersuchungsstelle durchzuführen.

Bewertung von Mängeln in drei Gruppen und Folgemaßnahmen

Die bei der Kontrolle festgestellten Mängel sind anhand des Anhanges II der Richtlinie 2014/47/EU in eine der drei neuen Mängelgruppen einzustufen. Das EU-Recht unterscheidet dabei konsequent zwischen geringen, erheblichen und gefährlichen Mängeln.

a. Als geringe Mängel sind nach der EU-Neuregelung nur solche Mängel anzusehen, die für die Fahrzeugsicherheit oder Umwelt ohne bedeutende Auswirkung sind oder eine andere geringfügige Unregelmäßigkeit darstellen.

b. Als erheblich hingegen sind Mängel dann anzusehen, wenn sie die Fahrzeugsicherheit oder  die Umwelt beeinträchtigen bzw. dazu geeignet sind andere Verkehrsteilnehmer zu gefährden oder eine andere bedeutende Unregelmäßigkeit gegeben ist.

c. Als gefährlich schließlich sind Mängel einzustufen, wenn sie eine direkte und unmittelbare Gefahr für die Straßenverkehrssicherheit darstellen oder die Umwelt beeinträchtigen.

Weist ein Fahrzeug oder dessen Anhänger Mängel auf, die gar in mehrere Mängelgruppen fallen, so wird es dann in die Gruppe eingeordnet, die den schwerwiegendsten Mangel aufweist. Wird für ein Fahrzeug  bei einem der zu prüfenden Prüfungsbereiche sogar mehr als einen Mangel auf, dann ist das Fahrzeug in die nächsthöhere Mängelgruppe aufzunehmen, wenn davon ausgegangen werden kann, dass die Mängelhäufung zu einer größeren Gefährdung der Sicherheit des Straßenverkehrs oder der Umwelt führt.

Mögliche Folgemaßnahmen durch die Behörden: Nutzungsuntersagung und Frist zur Mängelbeseitigung

Weist ein Fahrzeug erhebliche oder gefährliche Mängel auf, dann kann die Benutzung des Fahrzeugs bis zur Beseitigung der Mängel vorläufig untersagt werden. Soweit gefährliche Mängel festgestellt worden sind, darf eine weitere vorläufige Nutzung des Fahrzeugs ausschließlich zu dem Zweck der Mängelbeseitigung gestattet werden, wenn bei dem Betrieb des Fahrzeugs keine unmittelbaren Gefahren für die Sicherheit der Insassen, anderer Verkehrsteilnehmer oder der Umwelt bestehen. Bei weniger erheblichen Mängeln hingegen kann eine Frist zur Beseitigung der vorhandenen Mängel gesetzt werden und die vorläufige Weiternutzung des Fahrzeugs von Bedingungen und Auflagen abhängig gemacht werden. Die Richtlinie überlässt es dem Gesetzgeber die Sanktionen festzulegen. Nach derzeitigem Stand besteht wohl noch ein Umsetzungsdefizit.

Weiterleitung des Kontrollberichts an die Zulassungsbehörde

Der von den Prüfern zwingend zu fertigende Kontrollbericht wird schließlich Übrigens an die  Zulassungsbehörde weitergeleitet, damit diese weitere Maßnahmen ergreifen kann. Soweit ein Fahrzeug betroffen ist, welches in einem Drittland zugelassen ist, kann für das Fahrzeug sogar die Einfahrt in die Bundesrepublik Deutschland sogar untersagt werden.

Das neue Kontrollsystem sieht für die Auswahl der zu kontrollierenden Fahrzeuge ausdrücklich vor, dass Fahrzeuge eines Unternehmens mit einem hohen Risikoprofil häufiger Kontrollen unterworfen und intensiver überprüft werden sollen, als Fahrzeuge eines Unternehmens mit einem niedrigeren Risikoprofil. Um das unternehmensbezogene Risikoprofil erstellen zu können werden zukünftig alle bei einer Kontrolle festgestellten Fahrzeugmängel nach Zahl und Schweregrad der Mängel unternehmensbezogen in ein von den zuständigen Behörden der Mitgliedsstaaten betriebenes Risikoeinstufungssystem eingegeben!

Tipp vom Anwalt:

Beachten Sie: Für Sie als den sogenannten Rechtsunterworfenen ändert sich durch die technische Unterwegskontrolle hinsichtlich der Ladungssicherung nichts! Denn aus der technischen Unterwegskontrolle ergeben sich keine geänderten Anforderungen für die Ladungssicherung. Gutachten, Zertifikate,
Verladeempfehlungen etc. behalten weiterhin ihre Gültigkeit!

Logistiker: Last-Minute-Tipps zur RiL 2014/47

Ladungssicherheit im Fokus der RiL 2014/47

Logistiker, Versender und Frachtunternehmer beschäftigen im Moment viele Fragen zur neuen Richtlinie 2014/47 (“Directrive of Road Worthiness”), die im Juni in Kraft tritt, die die Unterwegskontrollen für die Ladungssicherung und Ladungsstabilität auf Nutzfahrzeugen regelt. Diese wendet sich in erster Linie an Polizei und BAG, die die Einhaltung von § 22 StVO kontrollieren.

Qualität der EUMOS-Norm 40509 wird Standard

Nach dieser neuen Direktive wird eine europäische Norm, die einem Vergleich mit der EUMOS-Norm 40509 stand halten muss – diese wird in der Anlage der Richtlinie sogar erwähnt – zum allgemeinen Standard der Ladungssicherheit. Die EUMOS-Norm  verlangt, dass die Verpackung sicherstellen muss, dass eine permanente Deformation von unter 5 %, eine elastische Deformation von unter 10 % und eine verschiebung der einzelnen Lagen unter 2 % (sog. vertical gap) während des Transportes ständig gewährleistet sein muss. Und auch im Rahmen dieser Toleranzen darf es zu keiner Produktbeschädigung kommen. Es muss also ein Beschleiunigungstest durchgeführt werden, wobei eine Probepalette auf eine Ladeplattform gesetzt wird und dann die Steifigkeit der palettierten Gütern mit horizontalen Trägheitskräften quantifiziert werden muss.

hier mehr lesen zur technischen Unterwegskontrolle: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2018/05/10/eu-ril-2014-47-und-ihre-folgen-fuer-logistiker/

Nachweis der Ladeeinheitenstabiltiät mitzuführen

Während des Transportes muss ein neuerdings ein Nachweis der Ladeeinheitenstabilität geführt werden. Ansonsten drohen nach der EU-Richtlinie Sanktionen wie Geldstrafen bis hin zum Entzug der Transportgenehmigung. Allerdings hat der deutsche Gesetzgeber die Bußgeldvorschriften noch nicht angepasst, so dass derzeit wohl ein gewisses Umsetzungsdefizit und damit Rechtsunsicherheit besteht. Das bedeutet aber, dass fortan jede Fracht hinsichtlich ihrer Ladungsstabilität getestet und zertifiziert sein muss. Im Fall eines Verstoßes, wird die Haftung auf den Hersteller, also auf Ihr Unternehmen verlagert, wenn nicht-zertizierte unfallverursachende Ladungen versendet wird, ohne dass genaue Klarheit über die bußgeldrechtlichen Folgen besteht.

Bußgeldumfang und Sanktionen bei Verstößen noch unklar

Weitere Haftende sind alle am Logistikprozess beteiligten Akteuere, vom Verpacker über den Verlader über das Verkehrsunternehmen bis zum Fahrzeugführer. Der genaue Umfang möglicher neuer Bußgelder und weiterer Sanktionen ist bis dato jedoch noch unklar.

Anforderungen, die an den Versender nun gestellt werden müssen:

– Ladungssicherung hat oberste Priorität

– zur Überprüfung der Ladungssicherheit müssen ausgebildete Fachkräfte eingesetzt werden

– es sollen technische Unterwegskontrollen durchgeführt werden und Nachweise dieser Kontrollen mitgeführt werden

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Böswilligen WEG-Mitgliedern das Wohnungseigentum entziehen

Entzug von Wohnungseigentums  nach 18 I WEG

Seine Nachbarn kann man sich selten aussuchen, das gilt auch für die Mitglieder einer WEG-Gemeinschaft. Schlecht anwaltlich beraten waren zwei Mitglieder einer WEG-Gemeinschaft aus Wiesbaden,  die einem WEG-Mitglied, das sich aufführte „ wie die offene Hose“, seine Eigentumswohnung nach §  18 Abs. 1 WEG entziehen wollten (BGH-Urteil vom 25.01.2018, Az.: V ZR 141/17).

Hausgeldschulden und Straftaten

 Der „Störenfried“ hatte erhebliche Rückstände beim Wohngeld und mehrfach den Hausmeister bedroht und beleidigt.  Abgemahnt wurde aber nur wegen der Schulden.

Keine Abmahnung wegen Pöbeleien

Die Klage auf den Entziehung des Wohnungseigentum stützte sich aber auf beide Gründe!  Daher wurde das Ausgangsurteil auf Entziehung des Wohnungseigentum  in der Berufung aufgehoben.
Tipp vom Anwalt: Mahnen Sie den  Wohnungseigentümer in solchen Fällen zu Sicherheit immer ab! Weil die Entziehung des  Eigentums  das letzte Mittel gegen einen gemeinschaftsschädigenden Wohnungseigentümer sein darf, sind zuvor alle bestehenden und zumutbaren Möglichkeiten zu Unterbindung störenden Verhaltens auszuschöpfen!
Sprich:  Dem Wohnungseigentümer muss sein Fehlverhalten vor Augen geführt und ihm Gelegenheit zu einer Verhaltensänderung gegeben werden. Nur einem böswillige Mitglied der WEG kann das Eigentum entzogen werden.

Fortgesetzte Pöbeleien während Rechtsstreit

Da der Störenfried hier sein renitentes  Verhalten aber während des Rechtsstreits nach Aktenlage weiter fortsetzte,  war nach Ansicht der Richter am Bundesgerichtshof die Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich, denn es musste ihm klar sein, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft sein rabiates Verhalten nicht länger hinnehmen will.
Eine Abmahnung habe in einem solchen Sonderfall eines derart böswilligen Menschen regelmäßig keine Aussicht darauf, dass der Störer das störende Verhalten künftig unterbindet, betonten die Karlsruher Richter.
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Höhe des Verdienst ist nicht unbedingt Indiz für Selbständigkeit

Bauunternehmer scheiterte mit Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung

Widersprüche gegen Sozialversicherungsbescheide, die  Beiträge nachfordern, haben zunächst Mal keine aufschiebende Wirkung, sodass die geforderte Summe zu zahlen ist.  Dann muss ein Antrag auf  Herstellung der aufschiebenden  Wirkung  gestellt werden Wegen der hohen Anforderung ist er aber nur mithilfe fachkundiger Unterstützung zu gewinnen, wie der folgende Fall des Sozialgericht Oldenburg einmal mehr zeigt (S 81 BA 28/18 ER).

Antrag auf Herstellung der aufschiebenden Wirkung

Helfen kann hier nur ein entsprechender Antrag an Sozialgericht, wobei argumentiert werden muss, dass der Bescheid entweder offensichtlich rechtswidrig ist oder das private Interesse des Antragstellers an der Nichtvollziehung höher zu bewerten ist als das staatliche Vollzugsinteresse.

Subunternehmer hier keine Selbständigen

Vorliegend scheiterte  ein Trockenbauer mit seinem Geschäftsmodell ausländische Mitarbeiter als Subunternehmer einzusetzen. Mit seiner  Argumentationen, sie seien selbständig, da sie im Vergleich zu seinen Angestellten mehr verdienen würden, drang der Arbeitgeber auch nicht durch.

Soziale Absicherung miteinpreisen

Jedenfalls nicht bei 26 Euro Stundenlohn auf dem Bau. Dies ist im vorliegenden Fall nicht gegeben. Der Umstand, dass der Verdienst teilweise über dem tarifvertraglich geschuldeten Lohn für abhängig Beschäftigte lag, reichte dem Sozialrichter nicht. Die Höhe des hier in Rede stehenden Verdienstes sei nämlich hier nicht geeignet, ein Indiz für eine selbständige Tätigkeit der Mitarbeiter abzugeben. Denn die Höhe des von einem Subunternehmer erzielten Verdienstes kann bei der Beurteilung des sozialversicherungsrechtlichen Status nur dann als Indiz für eine selbständige Tätigkeit gewertet werden, wenn er den Bruttolohn eines vergleichbare Arbeiten verrichtenden Arbeitnehmers derart massiv überschreitet, dass aufgrund der Höhe des Verdienstes sowohl eine soziale Absicherung bezahlt werden kann, die mit dem Sozialversicherungsschutz von Arbeitnehmern vergleichbar ist, als auch typische Unternehmenskosten gedeckt werden können (wie insbesondere die Beschäftigung eigener Arbeitnehmer, die Unterhaltung einer eigenen Betriebsstätte, die Buchhaltung und sonstige Verwaltung des Unternehmens, Kosten für Werbung und gegebenenfalls auch Investitionen in das eigene Unternehmen). 

Tipp vom Anwalt: Maßgebend für den Sozialversicherung rechtlichen Status ist stets das Gesamtbild der Arbeitsleistung. Für eine abhängige Beschäftigung spricht, wenn. “Subunternehmer” über längere Zeiträume ganz regelmäßig für einen Arbeitgeber tätig sind.  Für den Status einer abhängigen Beschäftigung spricht weiterhin, wenn “Subunternehmer” Tätigkeiten ausüben, die zum normalen Betrieb des Arbeitgeber  gehören.

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Bei zu kleinen Wohnungen Miete zurückerhalten

 

 

Mietminderung bei zu kleiner Wohnfläche

Bekanntlich können bei Balkonen, Terrassen und Wintergärten nur ein Viertel der Fläche berücksichtigen werden. In einem aktuellen Fall vor Landgericht Berlin vom 17.01.2018 (18 S 308/13) wurde es  einem Vermieter zum Verhängnis, als er die Miete um 64, 60 Euro auf die ortsübliche Miete von 507,60 Euro anheben wollte.

Mieter erhält über Widerklage Miete zurück

Nicht nur, dass seinem Ansinnen die Kappungsgrenzenverordnung entgegenstand, das Gericht nahm eine von Anfang an geminderte Miete an. So konnte der Vermieter nicht nur die gewünschte Mieterhöhung nicht voll durchsetzen, sondern musste wegen einer erfolgreichen Widerklage dem Mieter die überhöhte Miete aus drei Jahren, immerhin über 1700 Euro zurückzahlen! 

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Schmu bei den Investitionskosten für das Pflegeheim

Investitionskosten nach § 82 SGB XI

Pflegeheime dürfen nach § 82 III SGB XI ihre Investitionskosten auf die Heimbewohner  umlegen. Dabei sind aber auch Grenzen einzuhalten.

Kosten müssen tatsächlich angefallen sein

Nur tatsächlich angefallene Kosten, die weder durch Vergütungen oder Entgelte noch mittels Förderung durch die Länder abgegolten sind, dürfen dem Pflegebedürftigen auferlegt werden (vgl. u.a BSG vom 08.09.2011, Az.: B 3 P 4710 R). Daher dürfen etwa fiktive Zinsen auf das im Eigentum eines Einrichtungsträgers stehende Betriebskapital auf keinen Fall den Heimbewohnern in Rechnung gestellt werden und auch grundsätzlich keine bloßen Pauschalen für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (so BSG vom 08.09.2011, Az.: B3 P2/11 R).

Kosten müssen betriebsnotwendig sein

Die Kosten müssen dabei auch betriebsnotwendig gewesen sein, so dass die Pflegeheime auch insoweit beschränkt sind (vgl. hierzu zuletzt etwa BSG vom 28.9.2017, B 3 P 4/15 R). Dass muss bei der Vergrößerung des Fuhrparks immer beachtet werden.

Zuwendungen Dritter berücksichtigen

Zweckgerichtete Zuwendungen Dritter zu den Investitionskosten verringern auf jeden Fall die Forderung gegenüber den Pflegebedürftigen und dürfen nicht zum Aufbau von Eigenkapital oder der Bildung für Rückstellung für erst in Zukunft anfallende Investitionen umgewidmet werden.

Die häufigsten Fehler in WEG-Beschlüssen

Anfechtbare Fehler in WEG-Beschlüssen

Bei Ladung, Durchführung und Veröffentlichung der Beschlüsse einer Versammlung der Wohnungseigentümer können viele Fehler gemacht werden, die zur Anfechtbareit oder gar Nichtigkeit führen können. Aus dem Strauß der möglichen Fehler stellt Ihnen der im Miet- und WEG-Recht tätige Anwalt Christopher Richter einige davon vor.

Fehlerhafte Beschlussfassung

Werden von den Wohnungseigentümer etwa nicht hinreichend bestimmte Beschlussanträge gefasst oder ist der Beschluss nicht von der Tagesordnung gedeckt ist, dann wird die  Anfechtung des Beschlusses – innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist – fast immer erfolgreich sein. Gleiches gilt, wenn das Protokoll das Abstimmungsergebnis fehlerhaft festhält oder bei der Ermittlung des Abstimmungsergebnis – dazu zählt auch die jederzeitige Erfassung der Beschlussfähigkeit – Fehler passieren. Fehlt zudem die Beschlussfähigkeit, etwa weil bei einer WEG mit mehreren Wohngebäuden nur eine Teil-Eigentümergemeinschaft abstimmt, ist der Beschluss wohl sogar nichtig.

Auch die Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit von Wohnungseigentümerversammlungen ist ein grobes Foul, also wenn Dritte auf den Beschluss Einfluss nehmen konnten und zuvor vom Hausverwalter kein Geschäftsordnungsbeschluss herbeigeführt wurde, die ihnen ausnahmsweise die Anwesenheit gestattet. Zu achten ist zudem auch darauf, dass von Stimmrechtsvollmachten nicht willkürlich Gebrauch gemacht wird. Die nur per Fax übersandte Vollmacht reicht nach der Rechtsprechung nicht.

Tipp: Regen Sie die Kostentragung des Hausverwalters nach § 49 WEG an, wenn Sie sehen, dass Ihre WEG bei der Anfechtungsklage droht Schiffbruch zu erleiden.

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Wenn der Hausverwalter haften muss

Haftung des Hausverwalters

Die Tendenz der Mietgerichte geht dahin immer häufiger Hausverwaltern die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen, auch wenn der Mieter eigentlich die WEG verklagt hat. Der im Immobilien- und Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur., stellt Ihnen die häufigsten Konstellationen vor, in denen der Hausverwalter die Prozesskosten nach § 49 I WEG aus seiner eigenen Schatulle berappen musste.

Fehler bei WEG-Beschlüssen

Werden nicht hinreichend bestimmte Beschlussanträge gefasst oder der Beschluss nicht von der Tagesordnung gedeckt ist, dann muss der Hausverwalter hierfür fast immer haften, wenn es zur (erfolgreichen) Anfechtung des Beschlusses kommt. Gleiches gilt, wenn das Protokoll das Abstimmungsergebnis fehlerhaft festhält oder bei der Ermittlung des Abstimmungsergebnis – dazu zählt auch die jederzeitige Erfassung der Beschlussfähigkeit – Fehler passieren. Fehlt zudem die Beschlussfähigkeit, etwa weil bei einer WEG mit mehreren Wohngebäuden nur eine Teil-Eigentümergemeinschaft abstimmt, haftet in der Regel der Verwalter.

Grundsatz der Nichtöffentlichkeit und fehlende Beschlusskompetenz

Auch die Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit von Wohnungseigentümerversammlungen ist ein grobes Foul, also wenn Dritte auf den Beschluss Einfluss nehmen konnten und zuvor kein Geschäftsordnungsbeschluss herbeigeführt wurde, die ihnen ausnahmsweise die Anwesenheit gestattet. Zu achten ist zudem auch darauf, dass von Stimmrechtsvollmachten nicht willkürlich Gebrauch gemacht wird. Die nur per Fax übersandte Vollmacht reicht nach der Rechtsprechung nicht. Im Zweifel sollte der Hausverwalter auf seine Bedenken im Hinblick auf die Wirksamkeit oder Nichtigkeit gem. § 24 IV 2 WEG eines Beschlusses hinweisen, auch dann, wenn er meint eine Mehrheitsentscheidung sei vorliegend nicht möglich.

Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch den Verwalter

Ändert der Hausverwalter eigenmächtig den Kostenverteilungsschlüssel bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ist das ein Fehler, der dementsprechend von den Mietgerichten geahndet wird.

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