Fünf Dinge, die sie beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages beachten sollten

Fünf Dinge, die sie beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages auf jeden Fall beachten sollten

Beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages ist noch mehr Vorsicht geboten, als beim Abschluss eines Wohnraummietvertrag, denn es gibt hier eine weitgehende Vertragsfreiheit. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter LL. M.eur erklärt in diesem Beitrag daher, auf welche fünf Dinge Sie vor Abschluss eines Gewerbemietvertrages auf jeden Fall achten sollten.

Einpreisen von Miete und Nebenkosten

Der Vermieter kann Ihnen fast jede Miete unterschieben; gewerbliche Mieter werden nur vor Mietwucher durch das Gesetz geschützt. Gerade bei längerfristig befristeten Mietverträge werden zudem häufig Mietanpassungsklauseln vereinbart oder ein neutrale Dritter benannt, der die Miete festsetzt. Also Vorsicht: Nach dem BGH sind auch Klauseln, die ein einseitiges Anpassungsrecht des Vermieters vorsehen unter Umständen möglich (BGH vom zwei Zimmern Mai 2012, Aktenzeichen: XVII ZR 79/10)! Sie müssen ihre Preise so kalkulieren können, dass Sie die Mietkosten mit Ihren anderen Kosten an den Kunden weitergereicht werden können und dann immer noch ein Gewinn herauskommt! Mietzahlung sind generell unter steuerfrei, vergleiche § 4 Ziff. 12 UStG, Es sei denn, dass der Vermieter anders votiert.

Alle Nebenkosten können, anders als im Wohnraummietrecht, auf den gewerblichen Mieter umgelegt werden. Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen auch im Falle einer Pauschale dennoch wenigstens zum Teil verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Tipp vom Anwalt: Der Mieter sollte auf die Vereinbarung einer vertraglichen Ausschlussfrist – ähnlich, wie im Wohnraummietrecht – bestehen, sonst gilt für den Vermieter die übliche dreijährige Verjährung. Zudem empfiehlt sich eine Klausel, in der der Vermieter zusichert, dass die Nebenkostenvorauszahlungen angemessen sind. So ersparen Sie sich bitte Überraschungen!

Bei Formulierung des Vertragszwecks aufmerksam sein!

Im Gewerbemietrecht gibt es einiges zu beachten. Neben der Formulierung des Vertragszwecks sind bei Schriftform und Beschreibung besondere Aufmerksamkeit nötig.

Ihr primäres Ziel wird in der Regel die Unterbringung von Geschäftsräumen sein. Vereinbaren Sie den Vertragszweck dabei zu eng, laufen Sie Gefahr etwa im Falle einer Sortimentsumstellung vom Vermieter abgemahnt zu werden. Ist der Vertragszweck weiter gefasst, kann man dies als vertragsimmanente Konkurrenzschutzklausel auslegen. Mit dem Vertragszweck sichert der Vermieter gleichzeitig förmlich zu, dass die objektbezogenen Voraussetzungen von Anfang an vorliegen.Zusätzlichen empfiehlt sich freilich auch die Vereinbarung einer echten Konkurrenzschutzklausel, die in der Tendenz von der Rechtsprechung auch sehr weit ausgelegt wird (vergleiche zu einem Mietvertrag mit einem Fitnesscenter etwa OLG Frankfurt vom 27.1.2012, Aktenzeichen: 2 U 299/11).

Die Schriftform beachten!

Gewerbliche Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen sollen, sind gemäß § 550 BGB schriftlich abzuschließen. Dies bedeutet auch, dass der Mietvertrag und alle seine Anlagen fest zu verbinden sind. Die Unterschrift muss den Vertrag räumlich abschließen. Werden hier Fehler gemacht, kann dies dazu führen, dass ein langjährig befristet abgeschlossener Vertrag – unabhängig vom außerordentlichen Kündigungsrecht und verschiedenen Sonderkündigungsrechten – nach einem Jahr ordentlich gekündigt werden kann.

Tipp vom Anwalt: Gehen Sie bei einem Gewerbemietvertrag mit der Kombination aus körperlicher Verbindung und fortlaufende Nummerierung in Sachen Form sicher. Für den Fall, dass doch etwas schief läuft, empfiehlt sich aus Investitionsschutzgründen eine Regelung für Ausgleichsansprüche und eine Übernahmeklausel bezüglich Umbauten und sonstiger bauliche Einrichtungen.

Einholung von Genehmigungen!

Gewerbetreibende, deren Tätigkeit erlaubnispflichtig ist, erhalten diese Genehmigung nur, wenn Sie die relevanten gesetzlichen Vorschriften hierzu erfüllen. Diese können u.a. im Baurecht, Lebensmittel- und Hygienerecht, den Unfall- und Arbeitsschutzbestimmungen oder in diversen Verordnungen zu finden sein.

Tipp vom Anwalt: Da das Fehlen der erforderlichen Genehmigungen keinen Mietmangel darstellt, hat der Mietvertrag dennoch Bestand und Sie als gewerblicher Mieter müssen dann noch weiter Miete zahlen. Eine Klausel zur Betriebspflicht erhöht ihr wirtschaftliches Risiko noch. Der Abschluss des Gewerbemietvertrages unter der aufschiebenden Bedingung, dass dieser erst Gültigkeit erlangen soll, wenn die entsprechenden Erlaubnisse und Genehmigung erteilt werden, minimiert daher ihr wirtschaftliches Risiko.

Die Instandsetzung und Instandhaltung regeln

Nach dem gesetzlichen Leitbild muss der Vermieter die Räume in einem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben. Die Durchführung der sogenannten Schönheitsreparaturen wird hingegen vertraglich fast immer dem Mieter auferlegt. Bei Mietmängel kann auch der gewerbliche Mieter mindern – es sei denn, dieses Recht wurde vertraglich ausgeschlossen – und gegebenenfalls Schadensersatz verlangen! Bei der Geltendmachung dieser Rechte ist aber Vorsicht geboten. Für den Laien erschließt sich ohne rechtliche Beratung kaum, ob Ärgernisse, wie etwa ein angrenzender Leerstand, die Kündigung des Hauptmietvertrages bei bestehendem Untermietvertrag oder hohe Temperaturen in den eigenen Büroräumen (dazu die interessante Entscheidung des KG Berlin vom 5.3.2012, Aktenzeichen: 8 U 48/11) einen Mietmangel im rechtlichen Sinne darstellen.

Tipp vom Anwalt: Lassen Sie sich daher zur Sicherheit rechtlich beraten. Kurze rechtliche Fragen beantwortet Rechtsanwalt Richter von Kanzlei Niggl, Lamprecht und Kollegen telefonisch für Sie kostenfrei (093147085337).

Hier geht es zu unserem Ressort Miet- und WEG-Recht: Mietrecht, WEG und Pachtrecht

Dieser Beitrag stellt nur einige wichtige Punkte vor, so dass die Einholung umfassenden rechtlichen Rates im Rahmen einer Erstberatung unverzichtbar ist.

Aufpassen bei Warenumschlagplätzen

Aufpassen beim Warenumschlag

Spediteure, aber auch Absender sollte aufpassen, dass sie ihre Fahrer bei Anfahrten von Warenumschlagsplätzen anweisen, die Lieferdokumente und den Ablieferungsort genau zu überprüfen. Das OLG Köln hatte  hier eine Entscheidung getroffen, die Frachtführer und Spediteure(OLG Köln vom 05.09.2014, Az.: 3 U 15/14).

Was war geschehen? Eine Kette unglücklicher Umstände: Das nach Saudi-Arabien abzuliefernde Transportgut (Luftkanonenteile) war vom Fahrer der Spedition im Umschlaglager entgegen des vorhandenen Hinweisschildes an einer falschen Stelle abgestellt worden und gelangte über den Seeweg dann irrig nach Indien. Ein für Indien bestimmtes Gut hingegen reiste ebenfalls über See zu den Saudis. Die Verwechslung war zuvor im Warenumschlaglager der Beklagten nicht aufgefallen, denn an bei beiden Sendungen fehlte die Markierung (sog. LOT-Nummer). Und weil beide Transportgüter annähernd gleich schwer waren, wurde die Verwechslung von den Mitarbeitern des Umschlagunternehmens nicht entdeckt, obwohl der Fuhrunternehmer zuvor noch per EMail darum gebeten hatte, die Markierung am Container nachzuholen.

Regress des Frachtführers

Der Fehler hätte aber entdeckt werden können, wenn Anlieferungsquittung und -schein noch zusätzlich kontrolliert worden wären, weil die die LOT-Nummer enthielten, denen der Destinationsort eindeutig zu entnehmen ist. Der Rücktransport, jeweils über den Luftweg, war immens teuer. Der Regress des Frachtführers gegen den Umschlagbetrieb war nicht erfolgreich [Fall vom Autor aus redaktionellen Gründen leicht modifiziert]. „Es stellt keinen Organisationsmangel dar, dass die LOT-Nummern, welche die Destination zweifelsfrei erkennen lassen, nicht auf der Ware selbst vermerkt sind. (…) Es stellt auch keinen Organisationsmangel (des Umschlagbetriebes) dar, dass die Frachtstücke weder vor der Ablage in den Lagerhallen noch vor der späteren Verladung in den Container nochmals auf die Korrektheit der Zuordnung überprüft werden. Solcher Überprüfung bedarf es nicht, weil bei Eingang der Ware anhand einer korrekten Markierung und der Papiere eine Zuordnung zu den einzelnen Häfen zweifelsfrei möglich ist. Vor Verladung in den Container ist eine Verwechslung dadurch ausgeschlossen, dass zuvor eine räumlich deutlich getrennte Aufbewahrung der Güter sichergestellt ist (…)“

Praxishinweis

Auch wenn die Entscheidung hier sicher einen Einzelfall abbildet, gibt sie doch Anlass den Fahrern einzuschärfen, dass die Transportware an der richtigen Stelle abgestellt werden muss und im Zweifel bei den Mitarbeitern des Umschlagbetriebes Rücksprache genommen werden muss.

Auf Ladungs- und Beförderungssicherheit achten

Ladungssicherheit und Beförderungssicherheit

Ladungs- und Beförderungssicherheit bleiben auch weiter im Fokus der Aufmerksamkeit der Gerichte. Das OLG Saarbrücken hat kürzlich entschieden, dass der Fahrer von seinem Schadensersatzanspruch gegen den Versender wegen Mitverschulden keine Abstriche machen muss, obwohl er seinen Hinweis auf eine mögliche unsichere Ladungssicherheit vom Versender zerstreuen lässt (OLG Saarbrücken vom 08.02.2017, Az.: 5 U 29/16).

Absender haftet für Verpackungsmängel

Die Richter aus dem Saarland hatten über eine Fall zu entscheiden, wo nur mit fünf Spanngurten verzurrte Bleche in einer Rechtskurve so verrutschten, dass sie den Aufbau und Plane des LKWs beschädigten. Die Schadensersatzklage des Frachtführers nach § 414 HBG wurde in der Berufung voll bestätigt, weil die Verpackung des Absenders ungenügend war, weil die Bleche entweder in einen Verschlag oder liegend in einem Kistenboden unter Anbringung von Stutzhölzern zu befestigen gewesen wären.

Entscheidungen von Gerichten zur Ladungssicherheit

Damit bestätigte das Gericht den Grundsatz, dass der Absender für die Ladungssicherheit, der Frachtführer aber für die Beförderungssicherheit verantwortlich ist. Folgende zwei Entscheidungen aus den Bereichen Schwer- bzw. Sondertransporte sowie Lebensmitteltransporte zeigen dies eindeutig.

Besondere Hinweispflichten bei Schwerlasttransportem

Das OLG Bamberg (Az.: 3 U 2/13) hatte sich am 09.04.2014 mit einem Schwertransport eines 46,60 Meter langen und 50 Tonnen schweren Brückenträgers zu befassen, den der Fuhrunternehmer erst auf der Baustelle abgelehnt hatte, weil der vom Absender angebotene Transportbock zur Fixierung des Stahlträgers auf seinem LKW nach Ansicht des Fahrers ungeeignet war. Mit seiner Schadensersatzklage wegen der Bauverzögerung landete der Absender dann eine Bauchlandung: „Es ist gem. § 412 I 1 HGB Sache des Absenders für eine beförderungssichere Verladung zu sorgen“, wiederholten die Richter das Grundprinzip der Ladungssicherheit in ihrem Urteil. Zwar habe der Fuhrunternehmer bei Schwerlasttransporten Hinweispflichten im Vorfeld auf erkennbare Mängel der Beförderungssicherheit hinzuweisen, doch müssen diese ihm dann als Nichtwarenfachmann auch ins Auge springen. Bei Spezialfrachten (50 t Last) und schwierigen Transportbedingungen (gebogene Träger) gibt es zwar eine Koordinationspflicht des Fuhrunternehmers für die Kompatibilität zwischen Transportmitteln und Transportfahrzeug zu sorgen. Für die Kompatibilität zwischen Transportmittel und Transportgut hat der Fuhrunternehmer aber nicht zu sorgen, betonten die Richter aus Mittelfranken. Und weil sie die Transportböcke als Verpackung im Sinne von § 411 HGB einstuften, sahen sie die Verantwortung für die fehlende Beförderungssicherheit alleine beim Kläger und wiesen dessen Klage ab.

Tipp vom Anwalt

Daher nicht nur bei Sondertransporten im Vorfeld des Transportauftrages eingereichte Unterlagen des Absenders über Transportgut und -mittel auf evidente Fehler der Kompatibilität zwischen Transportfahrzeug und -mittel prüfen.

Bei Lebensmitteltransporten auf richtige Stauung achten

Der Grundsatz, dass der Frachtführer grds. nur für die Betriebssicherheit, der Absender aber für die Beförderungssicherheit des Gutes verantwortlich ist, gilt auch im Bereich der Lebensmitteltransporte. Dazu eine Entscheidung des OLG Köln vom 20.03.2012 (Az.: 3 U 2/11) zur Beförderungssicherheit bekannt, die  Nach der Entscheidung musste ein Frachtführer für die Beschädigung von Lebensmittelkonserven in Dosen und Gläsern folglich nicht haften, weil der Absender als Warenspezialist das zu transportierende Gut nicht so gestaut und befestigt hatte, dass es nicht durch eine normale, vertragskonforme beförderungsbedingte Einflüsse geschädigt wird. „Die (…) Stauung der Trays mit den Konservengläsern und der Palette mit Fischkonserven barg die Gefahr, dass durch die vorhandene Staulücken innerhalb der Stapelung und die vorhandene Abtreppung nach hinten Bewegungsspielräume vorhanden waren, die bei entsprechenden Transportbewegungen, mit denen insbesondere auf dem Seetransport gerechnet werden musste (Rollbewegungen), aber auch bei Kurvenfahrten des Lkw, zu einer Verschiebung von Ladungsteilen führen konnte. Aufgrund der Stauweise erfolgte keine Entkopplung des Druckes bei seitlicher Krafteinwirkung/Gewichtsverlagerungen, wiesie bei Kurvenfahren oder Rollbewegungen des Schiffes auftreten können“, schrieb das Gericht dem Kläger ins Stammbuch und wies seine Klage ab.

Tipp vom Anwalt

Die Stappelung von Papptrays, die an der Seite mit offener Folie versehen sind, ist nicht beförderungssicher! Um Ärger im Nachhinein zu vermeiden den Absender darauf hinweisen, dass er die Ware anders verpacken muss. Bei fehlender Einsicht des Absenders den Vorgang sauber dokumentieren.

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Neue Entscheidung zum Standgeld

Verkehrsrecht

Standgeld

In diesem Beitrag zum Transport- und Speditionsrecht soll es diesmal um das Standgeld gehen. Das AG Tostedt hat jüngst in einem Urteil entschieden, dass ein Standgeldanspruch für den Frachtführer nicht entsteht, wenn er zum vereinbarten Zeitpunkt so spät anrückt, dass er die Beladefrist keinesfalls mehr einhalten kann (vgl. AG Tostedt vom 12.04.2017, Az.: 4 C 29/17).

Lesen Sie hier unsere Backgroundcheck Standgeld:

Der Empfänger schuldet grundsätzlich zur Fracht ein Standgeld wegen Überschreitung der Entladezeit, wenn der Absender das Entladen schuldet und der Frachtführer von der Verzögerung Mitteilung gemacht hat. Oder eben, wenn das Standgeld vertraglich vereinbart wurde.

Standgeldanspruch kann entfallen

Der Standgeldanspruch entfällt, jedoch wenn die Zeitüberschreitung in den Verantwortungsbereich des Absenders fällt. Dies ist etwa nicht der Fall, wenn der Frachtführer die Verladung und Entladung übernommen hat und er sich deshalb Defekte seiner Ladehilfsmittel, den Krankenstand oder Streik seiner Arbeitnehmer zurechnen lassen muss. Beim Auftreten von neutralen Verzögerungen, wie etwa einer rechtswidrigen Beschlagnahme des LKWs an der Grenze, ist die Rechtslage in den verschiedenen CMR-Staaten unterschiedlich (siehe dazu Fall 2).

Vorsicht bei der Ladungssicherung: Da dem Gesetz nach der Absender die beförderungssichere Verladung schuldet, fallen Verzögerungen in die Sphäre des Frachtführers, wenn mangels ausreichender Weisungen des Frachtführers betriebsunsicher verladen wird und nachträglich eine betriebssichere Ladung vorgenommen werden muss. Hier entfällt der Standgeldanspruch!

Wie hoch ist der Standgeldanspruch?

Die Angemessenheit der Vergütung bemisst sich dann grds. an den am Ort der Entladezeit üblichen Sätze, wenn die angemessene Vergütung nicht aus dem Mittel von Fahrerlohn zuzüglich Spesen und Auslösungen sowie etwaigen betriebsabhängigen Kosten ermittelt wird. Von 33 Euro/Stunde (Amtsgericht Bonn) über 66 Euro/Stunde (Amtsgericht Villingen) bis 60 Euro/Stunde (Amtsgericht Mannheim) reichen die Sätze, die deutsche Gerichte pauschal als angemessen akzeptieren. Der österreichische OGH hat kürzlich sogar 200 Euro als Standgeld für angemessen erachtet.

Vereinbarungen über das Standgeld schließen

Ein Fall vorm  AG Mannheim zeigt, dass Standgeldvereinbarungen für Rechtsicherheit sorgen: Der Frachtführer führte für den Absender einen Transport innerhalb Deutschlands durch. Der Auftrag kann zunächst telefonisch zu Stande, danach übersandte die Absenderin per Mail ihren Transportauftrag, den der Frachtführer schriftlich bestätigte In den gegenseitig übersandten AGBs befanden sich widersprechende Bedingungen zur Zahlung von Standgeld. Als Ladetermin wurde ein Zeitraum von 13:00 Uhr bis 14:00 Uhr festgelegt. Gleichwohl wurde erst um 14:45 Uhr mit der Beladung begonnen und diese um 15:10 Uhr beendet worden, obwohl der Frachtführer bereits vor 12:00 Uhr zum Ladeort gekommen war und sich ladebereit gemeldet hatte. Für die entstandene Verzögerung möchte der Frachtführer ein Standgeld von 30 Euro/halbe Stunde vom Empfänger haben. Zurecht, wie das Gericht unter Verweis auf die Standgeldvereinbarung und § 412 III HGB feststellte, weil der Frachtführer zu Beginn des Zeitintervalls ladebereit an der Verladestelle bereitstand. Auf diesen Zeitpunkt und nicht das Ende des Zeitintervalls sei abzustellen, um einen geordneten Ladebetrieb und Frachtumschlag sicherzustellen. Ansonsten müsste der Frachtführer ja auch bei großzügig bemessenen Ladeterminen – solche können mehrere Stunden erreichen oder auch nur den Tag angeben – erst nach stundenlangem Zuwarten mit der Verladung beginnen. Praxishinweis: Vertraglich sollten die Voraussetzungen und die Höhe von Standgeldern vereinbart werden, denn das deutsche Recht trifft mit § 421 III HGB nur eine grundsätzliche Regelung. Zum Teil ging die Praxis bisher sogar davon aus, dass pauschal maximal zwei Stunden Wartzezeit für die Beladung und maximal zwei Stunden für die Entladung bei Komplettladungen von Fahrzeugen mit einem zulässigen Gesamtgewicht bis 40 Tonnen ein angemessener Zeitraum seien und zu keinem Standgeldanspruch führen.

CMR kennt Standgeld nicht

Gestalten Sie die Rechtslage für sich um! Hierbei beraten wir Sie gerne! Vorsicht: Im internationalen Straßengüterverkehr sieht die CMR zwar einen Kostenersatzanspruch für reine Verladekosten vor, nicht aber für das Standgeld (str.).

Nur Handelsbrauch im internationalen Straßengüterverkehr

Daher sollten Sie im internationalen Straßengüterverkehr immer eine Standgeldvereinbarung treffen, da in den CMR-Staaten nur teilweise ein Handelsbrauch dahingehend besteht, dass Standgeld gezahlt werden muss.

Standgeld in AGBs geregelt

Können Vereinbarungen im Standgeld auch in AGBs getroffen werden? Dazu eine interessante Entscheidung des OGH Wiens vom 17.04.2013: Der Empfänger hatte den Frachtführer mit dem Transport von 20.000 kg gebrauchten Stahlrohren von Panama über Kiew nach Österreich zu Frachtkosten von 1.350,00 Euro. beauftragt. Frachtführer und Empfänger kannten sich, da diese vor über vier Jahren regelmäßig bei Rußlandtransporten zusammengearbeitet hatten (damals ca. 500 LKWLadungen/Jahr). Aus irgendwelchen Gründen endete die Zusammenarbeit. In den AGBs des Frachtführers war seinerzeit folgende Klausel enthalten:

„Die Frachtrate versteht sich zuzüglich der der vereinbarten Kosten für Zusatzleistungen und zuzüglich der üblichen Nebenspesen. Standgeld in GUS, TR, Kaukasus-Republiken bzw. Orientländer: 24 Stunden frei für Be-/Entladung (inkl. Zollformalitäten) in Westeuropa, 48 Stunden frei für Be-/Endtladung (inkl. Zollformalitäten) in GUS, TR, KaukasusRepubliken bzw. Orientländern. Darüber hinaus verreichnen wir 420 Euro pro angefangene 24 Stunden.“

Über Frachtpreise und Bedingungen wurde zwischen Empfänger und Frachtführer nicht gesprochen. In seiner Auftragsbestätigung verwies der Frachtführer aber auf seine AGBs, denen der Empfänger nicht widersprach. Es kam dann zum erwarteten Chaos: An der ukrainischen Grenze wurde der Sattelschlepper mit den Stahlrohren vom Zoll fünf Monate lang zu Unrecht beschlagnahmt, weil die Grenzer die Ladung als Abfall eingestuft hatten. Erst auf den Beschluss eines ungarischen Verwaltungsgerichts gab die Staatsanwaltschaft die Ladung frei. Daraufhin forderte der Frachtführer von dem Empfänger ein Standgeld für 167 Tage in Höhe von 33.400 Euro und bekam von den österreichischen Gerichten Recht. Denn nach österreichischer Rechtsauffassung gehen neutrale Ursachen, wie hier die rechtswidrige Beschlagnahme durch den Zoll, nicht zulasten des Frachtführers. In Deutschland steht zu dieser Frage eine höchstrichterliche Entscheidung noch aus.

Standgeld u.U. auch bei Verzögerungen während Transportes

Anders als nach deutschem Verständnis kann hier auch ein Standgeldanspruch bei Verzögerungen während der Beförderung bis zum Zeitpunkt der Ablieferung entstehen, da es nach der bisherigen Rechslage in der Alpenrepublik keine Sonderregelung im dortigen HGB, wie bei uns in Deutschland gibt. Die vertragliche Standgeldvereinbarung schließlich sah der österreichische Gerichtshof dann durch den Verweis in der Auftragsbestätigung und die zwar zurückliegende, aber Jahre lang andauernde Geschäftsbeziehung zwischen Empfänger und Frachtführer als wirksam vereinbart an. Auch inhaltlich sah er die Klausel als voll wirksam an.

Das Standgeld in AGBs ausschließen

Daher treffen Sie als Frachtführer Standgeldvereinbarungen. Lassen Sie sich vom Versender nicht über den Tisch ziehen, sondern lassen Sie sich von einem Rechtsanwalt beraten, da Klauseln, wie „24 Stunden sind zur Be- bzw. Entladung standgeldfrei“ bereits von deutschen Gerichten als unwirksam erachtet worden sind. Auch die Abrede zwischen Absender und Frachtführer, dass die Ablieferung „frachtfrei“ zu erfolgen habe, führt nach Ansicht des AG Villingen-Schwennigen nicht dazu, dass der Standgeldanspruch gegen de Empfänger entfiele.

Den Transportversicherer nicht vergessen

Achten Sie darauf, dass Sie im Falle der Klage u.U. den Transportversicherer des Absenders mitverklagen, weil die DTV-Güter 2000/20111 hier eine volle Haftung für Mehrkosten der Weiterbeförderung infolge eines Versicherungsfalles vorsieht!

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Urlaubsanspruch für Arbeitslose

Urlaub für Hartz IV-Empfänger

Darf ein Hartz IV-Empfänger Urlaub machen?

Über diese interessante Frage hatte das Sozialgericht in Dortmund kürzlich zu entscheiden. Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen die interessante Entscheidung vor (Az.: S 19 AS 3947/16).

Zunächst hatte der Mann beim Sachbearbeiter die Zustimmung zur Ortsabwesenheit für 17 Tage beantragt. Dieser Antrag wurde vom Jobcenter abgeschmettert, weil dadurch angeblich die Vermittlungsaussichten seit 2005 arbeitslosen Klägers beeinträchtigt würden. Tatsächlich hatte sich der Mann auf zwei Stellen als Helfer im Lager- und Küchenbereich beworben.

Widerspruch war nicht erfolgreich

Im Widerspruchsverfahren führte das Jobcenter aus, dass der Urlaub auch deshalb keinen Urlaub gewährt bekomme, weil er klagefreudig sei und in der Vergangenheit mehrmals über „Grundsatzregelungen“ hinweggesetzt habe.

Wie den Urlaubsanspruch durchsetzen?

Es existieren verschiedene Theorien, wie der Urlaubsanspruch durchgesetzt werden muss. Zum Teil wird vertreten die Zustimmung müsse im Wege des einstweiligen Rechtsschutz durchgesetzt werden, andere meinen, die Zustimmung könne im Nachhinein über den sozialrechtlichen Wiederherstellungsanspruch ersetzt werden. Schließlich wird auf vertreten, dass im Falle eines Aufhebungs- und Erstattungsbescheides inzident geprüft werde, ob die Zustimmung zurecht verweigert wurde.

Das Gericht in Dortmund hat sich jetzt der letztigen Ansicht angeschlossen. Ein einstweiliger Rechtsschutz käme nicht in Frage, weil dort eigentlich nur vorläufige und keine endgültigen Regelungen getroffen werden dürften. Gegen den sozialrechtlichen Herstellungsanspruch spreche, dass in einer nicht erteilten Zustimmung eigentlich keine Verletzung von Auskunfts- oder Beratungspflichten zu sehen sei.

Ermessen für Urlaubsgewährung auf Null reduziert

Im vorliegenden Fall war nach dem Gericht das Ermessen des Jobcenters zur Urlaubsgewährung auf Null reduziert. Die angeführten Gegenargumente seien allesamt sachfremd. „Auch für Arbeitslose ist Urlaub notwendig. Die Möglichkeit der Eingliederung in Arbeit während der Zeit der beabsichtigten Ortsabwesenheit darf also nicht nur eine entfernte sein, weil ansonsten der Urlaubsanspruch ins Leere liefe. Vorliegend sei nicht erkennbar, dass die ausgeschriebenen Stellen in besonderer Weise dem Profil des Klägers entsprechen. Es seien vielmehr stinknormale Helferstellen die im Dortmunder Raum regelmäßig angeboten werden. Der Beurteilungsspielraum des Jobcenters sei daher in dem Fall ausnahmsweise auf Null reduziert und somit die Zustimmung eine gebundene Entscheidung. Daher sei die Aufhebung von Sozialleistungen zu Unrecht erfolgt und dem Kläger nachzuzahlen. Dies gelte auch für die Kosten für Unterkunft und Heizung während der Ortsabwesenheit!

Interessante Ausführungen zum Überprüfungsantrag

Das Urteil enthält weiter interessante Ausführungen zum Überprüfungsantrag, die durchaus lesenswert sind.

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Bei Fragen: 0931/47085337 oder richter(ät)anwaltskanzlei-wue.de

Interessantes Urteil im Gewerbemietrecht: Shisha-Bar darf weitermachen!

Interessantes Urteil im Gewerbemietrecht: Shisha-Bar darf weitermachen!

Gemischt genutzte Gebäude und WEG-Gemeinschaften sind per se beide geeignet heftige immerwährende mietrechtliche Streitigkeiten zu produzieren. Dass die, wie aus dem Boden schießenden Shisha-Bars nicht allen gefallen und bereits die Gerichte, etwa über Räumungsklagen beschäftigen, überrascht nicht.

Shisha-Bar-Urteil des OLG Köln

Bei diesem interessanten Fall aus Köln ging es darum, ob ein Vermieter eines aus 70 Wohn- und Gewerbeeinheiten bestehenden Objekt einem Shisha-Bar-Betreiber außerordentlich kündigen konnte, u.a. deshalb, weil er vertragswidrig nicht die mietvertraglich vereinbarte Gaststätte mit Alkoholausschank betrieb, sondern ohne Vermieterzustimmung wesentliche Baumaßnahmen durchgeführt hatte.

Zuvor hatte sich schon ein heftiger Streit angebahnt: Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte schon vor Jahren den Wunsch des Shisha-Bar-Betreibers abgeschmettert einen Lüftungskanal an der Hofseite anzubringen. Jüngst hatte schließlich die Stadtverwaltung ihn aber aufgefordert eine wirksame Be- und Entlüftungsanlage einzubauen, weil das verbrennende Kohlenmonoxid der Kohle der Wasserpfeifen die Gesundheit der Gäste gefährden könnte. Zudem sei ein zweiter Fluchtweg erforderlich. Der Vermieter verbot die erforderlichen Umbaumaßnahmen unter Verweis auf den früheren WEG-Beschluss; die Stadt hingegen erteilte dem Shisha-Bar-Betreiber eine Baugenehmigung. Der errichtete daraufhin eigenmächtig den gewünschten Kamin über sieben Stockwerke und die Abluftanlage, woraufhin der Vermieter ihm die Kündigung aufgrund des „Schwarzbaus“ erklärte. Weitere Kündigungen folgen, bis hin dazu, dass der Vermieter den Strom abstellte und erfolglos versuchte die Wasserpfeifen-Dampf-Nutzung über den Weg des einstweiligen Rechtsschutzes zu verbieten. Später erklärte der Vermieter sogar die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung.

Räumungsklage wurde abgelehnt

Das OLG Köln hat nun anders als die Vorinstanz die Räumungsklage abgeschmettert, weil es den außerordentlichen Kündigungsgrund des § 543 I S. 2 BGB nicht verwirklicht sah und daher den befristeten Gewerbemietvertrag weiter für wirksam erklärte. Insbesondere sei der Betrieb der Shisha-Bar keine vertragswidrige Nutzung, da das Angebot von Shisha-Pfeifen als zusätzliche Leistung erlaubt sei. Die Kölner Richter zogen eine interessante Parallele: Vor Einführung des Rauchverbotes habe der Konsum von Zigaretten oder andren Rauchwaren zu keiner Abweichung der vertraglichen Einordnung eines Lokals als „Gaststätte mit Alkoholausschank“ führt – warum also wegen dem aus dem Orient importierte Trend?

Umbau ohne Vermieterzustimmung

Dass sich die rechtlichen Anforderungen ans Mietobjekt ändern liege nicht an der Person des Betreibers, sondern entstamme Umständen, die nicht auf ihn zurückzuführen sind. Dass der Betreiber die Umbauten gegen den Willen des Vermieters vorgenommen habe wurde vom Gericht zwar als Mietvertragsverletzung bezeichnet, in der Gesamtabwägung trete das Vermieterinteresse an der Vertragsbeendigung aber hinter des Mieterinteresse am Fortbestand des Vertrages zurück. Denn zum einen habe erst der Umbau dazu geführt, dass das Objekt wieder vertragsgemäß genutzt werden könne, zum zweiten sei durch diese das Gebäude nicht erheblich gefährdet worden und zum dritten habe sich der Vermieter mit unberechtigten Kündigungen und Selbsthilfe in Wild-West-Manier (Strom abstellen) selber nicht astrein verhalten. Der Vermieter hätte, so die Kölner Richter knallhart, hätte nicht kündigen dürfen, weil das Mietobjekt erst durch die Baumaßnahmen wieder in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt wurde. Dies folge aus der allgemeinen Vertragstreue.

Schriftform bei Gewerbemietverträgen

Weitere Interessante Ausführungen enthält die Entscheidung zur Formbedürftigkeit und Schriftform (Rn. 107 ff.) sowie zum Anspruch auf Errichtung einer Behindertentoilette (Rn. 134).

Widerklagend erfolgreich war jedoch der Vermieter der den geplanten Bau des zweiten Fluchtweges gem. § 541 BGB untersagen lassen konnte, weil eine im Gemeinschaftseigentum der WEG-Gemeinschaft stehende Wand dadurch zerstört werden würde. Die WEG-Gemeinschaft hätte daher gegen ihn u.U. einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB (nach OLG Köln vom 19.05.2017, Az.: 1 U 25/16).

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Das interessante Urteil: Kündigung des Mietverhältnisses nach Tod des Hauptmieters

Nach einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung des Amtsgerichts München kann ein Vermieter den Angehörigen des Hauptmieters nach § § 563 IV BGB kündigen, wenn diese ihn nicht über den Tod informiert haben und ein wichtiger Grund in der Person des in den Mietvertrag Eintretenden vorliegt.

Im vorliegenden Fall sah das Gericht den wichtigen Grund zum einen in der Gesamtwürdigung des Verhaltens der Angehörigen und auch wegen den nicht ausgeräumten Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit (eine Gefährdung reicht aus).

Auch die einmonatige Kündigungsfrist sah das Gericht noch nicht abgelaufen, weil diese erst dann beginne, wenn der Vermieter eine ausreichende Tatsachengrundlage über den Tod des Hauptmieters habe – dies liegt regelmäßig erst vor, wenn er den Totenschein übermittelt bekommt (vg. AG München, Az.: 432 C 9516/16).

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Vorsicht: Harte Linie der Würzburger Beratungshilfeantragsstelle!

Justizzentrum Würzburg

Vorsicht: Harte Linie der Würzburger Beratungshilfeantragsstelle!

 Ablehnungszahlen um über 90 % gestiegen

Die Beratungshilfe ist eigentlich eine Sozialleistung bei der Amtsgerichte mittellosen Rechtssuchenden Beratungshilfescheine erteilen sollen für eine anwaltliche Beratung, wenn diese ein Rechtsproblem haben Die Zahl der abgelehnten Beratungshilfeanträge hat insbesondere in Würzburg aber zuletzt sprunghaft zugenommen! Das Amtsgericht Würzburg ist bei der Ablehnung der Beratungshilfeanträge im Vergleich von 2015 auf 2016 von Platz 6 auf den unrühmlichen Platz 3 in Bayern geklettert. Waren es vorletztes Jahr nur 298 Ablehnungen, ist die Zahl 2016 sprunghaft auf 500 gestiegen. Gleichzeitig ist die Zahl der bewilligten Anträge mit 955 auf 735 stark zurückgegangen. Nicht nur bei unserer Kanzlei stößt diese Entwicklung auf Unbehagen. Schade, dass hierzu die Rechtsanwaltskammer schweigt.

Beim bayerischen Spitzenreiter für Beratungshilfeablehnungen, dem Amtsgericht Nürnberg, wurden im Vergleich zum Vorjahr hingegen nur rund 100 Anträge mehr abgelehnt (nun 3.686) als in unserer Domstadt.

Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. von der Kanzlei Niggl, Lamprecht & Kollegen fordert vom Bundesgesetzgeber das Beratungshilfegesetz zu reformieren. Der Würzburger Rechtsanwalt weiß von seinen Mandanten, dass Rechtspfleger den Ablehnungsgrund der Mutwilligkeit des Beratungshilfeersuchens exzessiv anwenden und auch ansonsten sehr hohe formale Hürden aufstellen. Der im Mietrecht und Sozialrecht tätige Anwalt Richter hält diese Praxis mit dem Geist des Gesetzes nicht vereinbar.

Es gibt jedoch außerhalb von Würzburg  Amtsgerichte, die lehnen kaum einen Beratungshilfeantrag ab. „Allein, dass bei manchen Amtsgerichten gar kein oder kaum ein Antrag abgelehnt wird, bei anderen, wie in Würzburg, aber mehr als jeder Zweite, lässt eine gewisse Behördenwillkür vermuten“, ärgert sich auch  Anwalt Peter Lamprecht. Nicht nur ihn wundert, mit welchen – milde gesprochen –  kreativen Begründungen Rechtspfleger oft Anträge zum Nachteil von mittellosen Rechtssuchenden ablehnen. Wie diese bürgerfeindliche Behördenpraxis mit dem im Grundgesetz verankerten Gleichheitsgrundsatz vereinbar sein soll ist fraglich. Auch der Würzburger Rechtsanwalt Heinrich Jüstel sieht die Praxis des AG Würzburg kritisch. Beratungshilfe diene ja auch der Justiz. Denn mit bescheidenem finanziellen Aufwand filtert der Anwalt die Rechtsbegehren nach deren Erfolgsaussicht und entlastet die Justiz bereits im Vorfeld nicht unerheblich und verhindert so unsinnige Klagen.

Lesen Sie hier mehr zu den größten Fehlern bei der Beantragung von Beratungshilfe: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2017/01/13/vorgestellt-vom-rechtsanwalt-die-fuenf-haeufigsten-fehler-in-beratungshilfeantraegen/

Auswirkungen der Arbeitslosigkeit auf die Krankenversicherung

Auswirkung von Arbeitslosigkeit auf die Krankenversicherung

Arbeitslosigkeit ist nicht nur ein finanzieller Schock für viele Menschen. Es kommt zudem auch zu Änderungen bei ihrer Krankenversicherung. Insbesondere Selbstständige, die ihr Geschäft zum Beispiel im Falle von Insolvenz aufgeben mussten, wir kommen mit ihrer privaten Krankenversicherung unter Umständen Probleme.

1. Privatversicherte bekommen einen Zuschuss!

Ehemalige Selbständige können bei ihrer privaten Krankenversicherung bleiben, wenn der bisherige Selbsbehalt maximal 5000 € pro Jahr beträgt und keinen ausländischen Versicherer Ihr Vertragspartner ist. Einen Wechsel zur gesetzlichen Krankenversicherer ist in der Regel ausgeschlossen für den, der älter als 55 Jahre ist und die letzten fünf Jahre vorm ALG I-Bezug privatversichert war.

Tipp vom Anwalt: Sie können einen Antrag auf Befreiung von der gesetzlichen Krankenversicherung innerhalb von zwei Wochen nach der Antragstellung auf ALG2 stellen, wenn Sie bei Ihrer privaten Krankenversicherung bleiben wollen.

Mit Ihrer Hilfebedürftigkeit verringert sich der private Krankenkassenbeitrag dann auf maximal den halbierten Beitrag für den Basistarif und den kassenindividuellen Zusatzbeitrag gemäß 242 SGB V. 2017 wurden hierfür maximal 341,48 € und zudem 55,46 € für die Pflegeversicherung (halbierter Höchstbetrag) gezahlt.

Durch den Wechsel in den neuen Tarif behandeln Sie nach Rückkehr Privatversicherer unter Umständen wie einen Neukunden, so dass Ihre Altersrückstellungen in Gefahr sind. Jedoch können Sie eventuell ihren bestehenden Privatversicherungstarif behalten, wenn Sie die Höhe der Selbstbeteiligung und die Leistungen Ihre neuen Situation anpassen. Als positive Folge der Gesundheitsreform können die Rückstellungen für das Alter bei Tarifwechsel innerhalb der eigenen Gesellschaft bei kluger Wahl vollständig übertragen werden. Informieren Sie sich!Jedoch kann im Einzelfall später eine neue Überprüfung ihres Gesundheitszustandes erforderlich sein, so dass eine Rückkehr in den alten Tarif ausgeschlossen ist. Zuschüsse zu den Behandlungskosten im Falle eines Selbstbehaltes werden zudem von Jobcenter nicht gewährt. Seien Sie daher vorsichtig! Bei erstmaliger Erhebung oder Erhöhung des Zusatzbeitrag durch den privaten Krankenversicherer machen die Jobcenter außerdem manchmal Schwierigkeiten.

Tipp vom Anwalt: Ist der Wechsel der Krankenkasse nicht möglich oder würde er für den Betroffenen eine unbillige Härte bedeuten, etwa weil er besondere Behandlungs- oder Vorsorgeformen verliert, die für seinen Gesundheitszustand bedeutsam sind oder ist der ALG2- Bezug absehbar nur kurzfristig, kommt ein Übernahme des Zusatzbetrages durch den Träger der Grundsicherung infrage. Weil die rechtliche Lage in der Krankenversicherung durchaus kompliziert sein kann, muss das Jobcenter Sie hier beraten. Bei Beratungsfehlern hier haftet das Jobcenter unter Umständen nach dem sozialrechtlichen Wiederherstellungsanspruch.

Auch bei freiwillig in der gesetzlichen Krankenversicherung Versicherten zahlt das Jobcenter bei Hilfebedürftigkeit unter Umständen einen Zuschuss für die Krankenversicherung des Leistungsberechtigten,wenn so Hilfebedürftigkeit vermieden werden kann (So genannte “Würde-Fälle”). Der Zuschuss beschränkt sich aber hier auf das Notwendige. Dies kann zu Finanzierungslücken im Falle einer Überversicherung führen.

Tipp vom Anwalt: Mit Eintritt der Hilfebedürftigkeit haben Sie ein Monat Zeit zu prüfen, ob sie sich familienversichern können.

2. Auswirkungen von Sanktionen des Jobcenters auf den Krankenversicherungsschutz

Bei einer Vollsanktion, ohne dass Sie auch Sachleistungen oder die Unterkunftskosten vom Jobcenter bezahlt bekommen, wird Ihnen der Krankenkassenbeitrag auch nicht zuschussweise gewährt. Im Falle einer Sperrzeit ist Ihr Krankenversicherungsschutz hingegen nicht gefährdet. Wenn Sie arbeitslos werden und sich korrekt und rechtzeitig bei den entscheidenden Stellen melden, kann Ihnen Ihr privater Krankenversicherer gem. § 193 VI VVG bei Hilfebedürftigkeit übrigens nicht mehr kündigen.

3. Aufhebung von Hartz IV

Eine nachträgliche Aufhebung Ihrer Hartz IV-Leistungen hat zwar keine Folgen für das bisher bestehende Krankenversicherungsverhältnis, jedoch müssen Sie bei schuldhaften Falschangaben auch den Krankenversicherungsbeitrag zurückbezahlen. Daher ist in diesem Fall immer ein Widerspruch zumindest zu prüfen.

Lesen Sie hier mehr zum allgemeinen Umgang mit Ihrer Krankenversicherung: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2017/08/02/tipps-fuer-den-richtigen-umgang-mit-ihrer-krankenversicherung/

Dieser Beitrag ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei Unklarkeiten lassen Sie sich beraten. Kurze Rückfragen werden unter 0931/47085337 telefonisch kostenfrei beantwortet.

Justizskandal am Amtsgericht Würzburg

Justizzentrum Würzburg

Justizsskandal am Amtsgericht Würzburg

Ein Richter, der den Kläger im Räumungsprozess auffordert zur Stützung seiner Behauptungen anonymisierte Beschwerdeschreiben vorzulegen. Ist das schon ein staatlich gefördertes Mobbing? So ein Vorgehen erwartet man vielleicht in Bananenrepubliken, aber sicher nicht in einem Rechtsstaat, meinen Sie? Am Würzburger Amtsgericht wird aber genau diese Methode durch den Richter am Amtsgericht Wittler praktiziert. Ein Befangenheitsgesuch gegen den Richtern scheiterte am Widerstand des Landgerichts. Dass weder der Beklagte noch dessen Anwalt die angeblichen Beschwerdeschreiben bislang zur Kenntnis zugesandt bekommen haben ist der nächste Justizskandal in dieser Posse. Geheimverhandlungen sind bislang eigentlich nur in Unrechtsstaaten üblich – ob sich dies jetzt ändert wird die Zukunft zeigen. Akteneinsicht in die Gerichtsakte hat Rechtsanwalt Richter bereits beantragt!