Update wegen neuem BSG-Urteil: Abschlagsfreie Altersrente für langjährig Beschäftigte

Abschlagsfreie Altersrente für langjährig Versicherte

Ein 63-Jähriger Mann hatte mit seiner Entscheidung nach Altersteilzeitarbeit eine Altersrente mit einem Abschlag von 10,8 % zu wählen so richtig danebengelangt. Denn rund acht Monate später hatte die GroKo im Rahmen des RV-Leistungsverbesserungsgesetzes die abschlagsfreie Rente für langjährig Versicherte mit 45 Beitragsjahren eingeführt.

Tipp vom Anwalt: Die 45-jährige Wartezeit kann ausnahmsweise auch  durch Zeiten der Arbeitslosigkeit erfüllt werden, sofern diese vor dem 01.07.2014 liegen! Dies hat das Bundessozialgericht kürzlich klargestellt, letzteres gilt für die letzten beiden Beitragsjahre vor dem Renteneintritt jedoch nur, wenn der Arbeitgeber insolvent wurde oder seine Geschäftstätigkeit vollständig eingestellt hat. Wird hingegen nur eine Niederlassung geschlossen und der Arbeitnehmer in dem Zuge gekündigt, wird nicht die gesamte Betriebstätigkeit eingestellt. Das musste ein Außendienstmitarbeiter eines bundesweit tätigen Bildungsdienstleisters kürzlich erfahren (BSG vom 28.06.2018, Az.: B 5 R 25/17 R)

Wechsel der Rentenart schwierig

Kein Problem, dachte sich der Mann und beantragte nun diese. Damit biss er aber auf Granit bei der Deutschen Rentenversicherung, die ihn an den bestandskräftigen Bescheid erinnerte und an den Umstand, dass der Wechsel von einer Rentenart in die nächste außerhalb des § 300 SGB VI grundsätzlcih ausgeschlossen ist.

Nicht mit mir”, dachte sich der Mann wiederum und ließ nach erfolglosem Widerspruch zunächst Klage beim Sozialgericht Augsburg und dann Berufung beim Landessozialgericht einlegen. Der Mann landete zweimal eine böse Bauchlandung.

Verschiedene Renten wegen Alter

Lesen Sie den § 34 IV SGB VI, schrieben die Sozialrichter dem Kläger in Stammbuch, der den Wechsel von einer in die andere Rentenart wegen Alters in eine andere Rente wegen Alters nach bestandskräftigem Rentenbescheid ausschließe. Der keilte durchaus bauernschlau zurück: “Nein! Die abschlagsfreie Rente ist keine andere Rentenart! Lediglich der Abschlag ist angepasst worden!”

Unterschiedliches Inkrafttreten und Berechnung des Zugangsfaktors

Damit sorgte er aber nur für Kopfschütteln auf der Richterbank, die ihm entgegenhielten, dass es sich bei der Rente nach § 236b SGB V selbstverständlich um eine andere Altersrente handle, da neben anderer Rechtsgrundlage u.a auch eine andere Berechnung des Zugangsfaktors geregelt worden sei. Unterschiede gäbe es auch beim Inkrafttreten der Regelungen.

Hinweis vom Anwalt: Eventuell bestehende Beitragslücken nachträglich durch Nachzahlung freiwilliger Beiträge zu schließen ist gemäß dem LSG Baden-Württemberg (Az.: L 10 R 2182/16) nach Ablauf der Zahlungsfrist hierfür nicht möglich, wenn nicht ausnahmsweise ein besonderer Härtefall vorliegt.

Finanzierungsgrundlagen der gesetzlichen Rentenversicherung

Verfassungswidrig sei diese Regelung keinesfalls, so die Sozialrichter. Die Finanzierungsgrundlagen der gesetzlichen Rentenversicherung seien zu stabilisieren und die Funktionsfähigkeit des Systems zu gewährleisten. Dem würde entgegenstehen, wenn Rentner einfach so von einer Rentenart in die andere wechseln könnten.

Dieses Urteil wurde Ihnen vorgestellt von dem in Würzburg und Schweinfurt im Sozial- und Rentenversicherungsrecht tätigen Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur.

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Update (Teil 2)… die häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnungen

Betriebsnebenkostenabrechnung

Lesen Sie hier Beitrag 1 zu den Fehlern in der Nebenkostenabrechnung: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2017/06/26/immer-wieder-falsch-10-typische-fehler-in-ihrer-betriebsnebenkostenabrechnung/

6. Umlage der Kosten für Gebäudereinigung

Ihr Vermieter kann grundsätzlich alle Kosten auf den Mieter umlegen, die ihm durch die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Teil des Gebäudes entstehen, insbesondere das Treppenhaus. Nach Auskunft des deutschen Mieterbundes sind dies 2,04 € pro Quadratmeter im Jahr hierfür normal.  Umlagefähig sind etwa die Kosten der zur Reinigung notwendig Putzmittel und die Betriebskosten die hierzu eingesetzten Maschinen. In der Regel darf der Vermieter einmal im Monat das Treppenhaus reinigen lassen darf, wenn es die Miete nicht vereinbarungsgemäß selber machen müssen. Eine Reinigung mehr als zweimal pro Woche dürfte daher zuviel sein. Kosten einer besonderen Verschmutzung, wie nach einer Baumaßnahme, Graffitibeseitigung oder einer Überschwemmung hingegen bleiben ohnehin am Vermieter hängen. “Update (Teil 2)… die häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnungen” weiterlesen

Verweigerte Mitwirkung führt zu niedrigerer KdU bei BG-Mitgliedern

Neues BSG-Urteil: Ausnahme vom Kopfteilungsprinzip bei verweigerter Mitwirkung

Unterkunftskosten bei Hartz IV

Ein häufiger Streitpunkt zwischen Hartz IV-Empfängern und den Jobcentern ist die angemessene Höhe der Unterkunftskosten (lesen Sie hierzu mehr: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2018/01/05/mietobergrenzen-nur-bei-schluessigem-konzept/).

Das Kopfteilungsprinzip und seine Ausnahmen

Doch auch wenn hierzu Einigkeit besteht, kann es Probleme geben, wenn ein Mitglied der Bedarfsgemeinschaft nicht nur vorübergehend abwesend ist, wenn es eine (Voll-)Sanktionierung gegen ihn gibt oder Mietschulden als einmalige Leistung für die Sicherung der Unterkunft von der Behörde gezahlt werden (zu letzterem: BSG vom 18.11.2014, Az.: B 4 AS 3/14 R). Jetzt hatte das BSG über einen Fall zu entscheiden, wo die Individualansprüche der anderen Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft nicht erhöht wurde, nachdem einem Hartz IV-Empfänger die Leistungen wegen fehlender Mitwirkung nach § 66 SGB I gesperrt wurden.

Die Verletzung von Mitwirkungspflichten eines BG-Mitglieds nach § 66 I SGB I

 

Zurecht, wie das Bundessozialgericht jetzt feststellte (BSG vom 14.2.2018, Az.: B 14 AS 17/17 R). Die Bedarfsgemeinschaft als hier nichtfunktionierende Einstandsgemeinschaft müsse ihr nichtmitwirkendes Mitglied in die Verantwortung nehmen oder die Konsequenzen seines Verhaltens tragen. Mit ihrer Rüge der Verletzung von § 22 SGB II drangen die Kläger daher nicht durch.

Tipp vom Anwalt: Haben Sie ein Mitglied der Bedarfsgemeinschaft, das seinen Mitwirkungspflichten nicht nachkommt? Drängen Sie auf eine Auflösung der Bedarfsgemeinschaft und holen Sie sich Rat von Ihrem Sachbearbeiter oder einem auf das SGB II spezialisierten Anwalt!

Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung, sondern dient der Vorstellung der Rechtsberatungsdienstleistungen der Kanzlei Niggl, Lamprecht & Kollegen. Lassen Sie sich daher in jedem Fall individuell von RA Christopher Richter, LL.M.Eur.  beraten. Für Richtigkeit und Vollständigkeit der Infos wird nicht gehaftet. Mehr Infos hier: Hartz IV

Vorläufige Bescheide verwirrend und gefährlich

Die Mandantin, die bei uns anrief, war wirklich verwirrt.  “Ich habe jetzt vom Jobcenter einen Bescheid bekommen, der mit “vorläufig” überschrieben ist. Bekomme ich jetzt mein Hartz IV oder muss ich es zurückbezahlen? In letzter Zeit mehren sich solche Anrufe in unser auf das Sozialrecht spezialisierten Kanzlei Niggl, Lamprecht & Kollegen, so dass sich Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. entschlossen hat, diesen kleinen Beitrag zur Aufklärung zu schreiben.

Vorläufige Bescheide sind in § 41a SGB II geregelt. Wenn Unklarheiten über das Bestehen des ALG II-Anspruchs oder dessen Höhe, etwa wegen unregelmäßigen Einkommen oder sich verändernden Betriebskostenvorschüssen für Ihre Wohnung, bestehen, dann wird das Jobcenter oft einen vorläufigen Bescheid erlassen. Dieser wird dann in der Regel mit Ablauf eines Jahres automatisch bestandskräftig. Problematisch für Hartz IV-Empfänger ist, dass die Jobcenter Überzahlungen nach Abs. 6 erleichtert zurückverlangen können.

Tipp vom Anwalt: Stellen Sie zuvor Antrag auf endgültige Festsetzung. Nach Ablauf eines Jahres können Sie wohl noch über den Überprüfungsbescheid nach § 44 SGB X die Bestandskraft angreifen. Nennt der vorläufige Bescheid nicht den Grund des Vorläufigkeitsvorbehalts sollte er auch auf jeden Fall mit dem Widerspruch angegriffen werden.

Einen interessanten Fall stellte daher das BSG-Urteil vom 29. 4. 2015  dar (Az.:  B 14 AS 31/14 R): Dort wurde der Mutter zweier minderjähriger Töchter zunächst Hartz IV wegen möglichen Unterhaltszahlungen des Vaters vorläufig bewilligt. Nach Vorlage der Nachweise der Kontobelege zu den Unterhaltszahlungen forderte  das Jobcenter die Überzahlungen nach § 48 I 2 Nr. 3 SGB X zurück. Zuvor war aber keine abschließende Entscheidung über den vorläufigen Bescheid ergangen, die  den ursprünglichen Vorläufigkeitsvorbehalt aufhebte und die begehrte Leistung als die “zustehende Leistung” endgültig zuerkannte (mit einem Änderungsbescheid nach § 48 I S. 2 SGB X etwa kommt das regelmäßig nicht zum Ausdruck. Mangels Grundlage für eine Erstattungsforderung war hier der Aufhebungs- und Erstattungsbescheid des Jobcenters rechtswidrig!

Leider verliert man im Dickicht vom vorläufigen Bescheiden, Aufhebungsbescheiden und endgültigen Bescheiden manchmal den Überblick, was etwa die BSG-Entscheidung vom 05.07.2017 zeigte (Az.: B 14 AS 36/16 R). Dort bekam der Hartz IV-Empfänger wegen dem noch offenen Heizkostenabschlag nur einen vorläufigen Bescheid. Dagegen legte der Hartzer Widerspruch ein. Als später nach Kenntnis des Heizkostenvorschlags Änderungsbescheid erging, legte der Hartzer auch hiergegen – jedoch nicht rechtzeitig –  Widerspruch ein. Das erste Widerspruchsverfahren hatte sich nach Ansicht des Jobcenters mit dem Erlass des Änderungsbescheides als endgültige Entscheidung erledigt, wogegen sich der Hartz IV-Empfänger aber mit der Klage vorm Sozialgericht wehrte. Interessanterweise wurde auch der Änderungsbescheid über § 86 SGG Teil des ersten Widerspruchsverfahrens. Daher hatte sich der erste Widerspruch in der Tat mit Erlass des Änderungsbescheides, der als endgültige Entscheidung ausgelegt werden konnte, erledigt!

Mehr Fragen? Hier geht es zu unserem Ressort Hartz IV

Hast Du mal ne´ Wohnung für nen´ Euro??

Zahlung des Jobcenters ließ Vermieterkündigung platzen

Ein Euro-Jobs kennen wir mittlerweile. Ein-Euro-Mietwohnungen sind in Zeiten explodierender Mietpreise eher ungewöhnlich. In diesem BGH-Fall vom 15.05.2018 (Az.: VIII ZR 150/17), vorgestellt von dem im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt Christopher Richter, ging es um dieses etwas sonderbar anmutende Mietkonstrukt.

Dingliches Wohnrecht wurde wieder aufgehoben

Der frühere Eigentümer hatte sein Vierfamilienhaus gegen Vereinbarung eines unentgeltlichen dinglichen Wohnrecht an einer Dachgeschosswohnung für die Dauer von fünf Jahren zu einem mittleren sechsstelligen Kaufpreis an den jetzigen Vermieter übertragen. Später wurde das Wohnrecht aufgehoben und ein Mietvertrag zu einer symbolischen Miete von einem Euro sowie einer Nebenkostenvorauszahlung von 220€/Monat bei einem fünfjährigen Kündigungsausschluss vereinbart.

Kündigung wegen Mietrückständen

Als der Mieter drei Monatsmieten und Vorauszahlungen in Rückstand geriet, kündigte der Vermieter außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich gem. § 573 II Nr. 1 BGB. Mit seiner späteren Räumungsklage war er zunächst erfolgreich, bis das Oberlandesgericht und der BGH ihm die Suppe versalzten.

Objektiver Mietwert höher als 1 Euro

Die ordentliche Kündigung war vom Tisch, weil diese Kündigung vertraglich ausgeschlossen war. Zwar war der Mieter unstreitig mit mehr als zwei Monatsmieten über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten im Rückstand, jedoch läge nach Ansicht der Richter der höheren Instanzen ein atypischer Fall vor, der so von § 543 II 1 Nr. 3 i.V.m. § 569 III Nr. 1 BGB nicht vorgesehen sei. Denn vorliegend habe die Nettomiete von einem Euro lediglich symbolische Bedeutung und bilde nicht den objektiven Mietwert der Wohnung ab, der bei mindestens 900 € läge. Demnach erreiche der Zahlungsrückstand von 663€ nicht mal die Höhe einer objektiven Nettomonatsmiete.

Übernahmeerklärung für Mietschulden

Letztendlich hat aber die Übernehmeerklärung der Mietschulden durch die Stadt Frankfurt der außerordentlichen Kündigung den Boden entzogen, wie die BGH-Richter in einem Hinweisbeschluss klarstellten. Der Vermieter nahm daraufhin die Revision zurück.

Tipp vom Anwalt: Bevor Sie solche abenteuerlichen Konstruktionen in Mietverträgen wählen, lassen Sie sich besser zuvor umfassend rechtlich beraten!

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Auf die tatsächliche Mietfläche kommt es an

Miete und Nebenkosten bei kleinerem Wohnraum

So können Sie Geld sparen!

Nicht selten enthalten Mietverträge Formulierungen, wie „Die Wohnfläche ist mit … m² vereinbart“ oder „Die Wohnfläche beträgt ca. … m².“

Ist nun die Wohnfläche kleiner, als vereinbart, können Sie nicht nur u.U. die Miete mindern, sondern – wenn Nebenkosten, wie üblich, ganz oder teilweise nach der Wohnfläche umgelegt werden, darf Ihr Vermieter nur die tatsächlich vorhandenen Quadratmeter als zugrunde legen.

Tipp vom Anwalt: Erheben Sie rechtzeitig Einwand gegen eine Nebenkostenabrechnung, die eine zu große Wohnfläche für Ihre Wohnung ansetzt und behalten Sie einen nachvollziehbaren Betrag von der nächsten Nebenkostenvorauszahlung ein. Ggf. muss Ihre Nebenkostenvorauszahlung sogar nach unten angepasst werden!

Verteilungsgerechtigkeit im Betriebskostenrecht

Dies hat der Bundesgerichtshof kürzlich in seinem Urteil vom 30.05.2018 (Az.: VIII ZR 220/17) klargestellt. Dabei ging es aber um den umgekehrten Fall, dass ein Mieter auf einer größeren als in dem aus dem Jahr 1984 stammenden Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche wohnte, wobei der Vermieter dann zurecht nach dem größeren tatsächlichen Wohnwert abrechnen durfte. Die Berechnung die der Mieter  anhand der vertraglich vereinbarten Wohnfläche vornahm, verwarf der BGH – genau wie seine Aufrechnung gegen die Miete mit einem behaupteten Guthaben aus Betriebskosten. Der Vermieter der seine Mietforderung zunächst über das Mahnverfahren und schließlich vor dem Amtsgericht verfolgte, war letztendlich über drei Instanzen erfolgreich.

Beschaffenheitsvereinbarungen sind subjektive Elemente

Das folgte aus dem Prinzip der größtmöglichen Verteilungsgerechtigkeit im Betriebskostenrecht. Es laufe hier nach objektiven Maßstäben;  subjektive Elemente, wie vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarungen,  sind hier auszublenden. Etwas anderes folge auch nicht aus § 7 HeizkostenV, die verschiedene Abrechnungsmöglichkeiten erlaube.

Tipp vom Anwalt: Die Bestimmung der tatsächlichen Wohnfläche ist gar nicht so einfach, wenn etwa Dachschrägen, Balkone oder Wintergarten vorhanden sind. Lesen Sie hierzu diese interessante Entscheidung: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2018/03/26/bei-zu-kleinen-wohnungen-miete-zurueck-erhalten/

Im Spannungsfeld wischen einer interessensgerechten Verteilung von Bettriebskosten und der Verteilungsgerechtigkeit, ist nunmehr klargestellt, dass auf die tatsächliche Mietfläche abzustellen ist.

Tipp vom Anwalt: Es ist zudem unzulässig, wenn der Vermieter Leerstände aus der Gesamtwohnfläche herausrechnet. Diese gehen zu seinen Lasten.

Hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/rechtsgebiete/mietrecht/

Vermieter klagte wegen Schimmel, Rost und Kalkablagerungen

Vermieterfreundliche Entscheidung gegen  Chaos-Mietern

Der BGH hat kürzlich entschieden, dass ein Vermieter nach dem Auszug sofort Schadensersatz von seinem Mieter verlangen kann , wenn dieser die Mietwohnung beschädigt hat. Eine Frist zur Beseitigung muss nicht gesetzt werden (Az.: VIII ZR 157/17). Der Mieter darf die Wohnung also in jedem Zustand zurückgeben und der Vermieter hat die Wahl, ob er Schadensersatz verlangt, um Fachfirmen zur Mängelbeseitigung zu beauftragen – oder das Geld einfach einzustreichen – beziehungsweise dem Mieter noch eine Chance gibt die Schäden zu beseitigen.

Mieter hatte Mietwohnung beschädigt

Was der Mieter aus Hohenroht (Landkreis Rhön-Grabfeld) konkret angestellt hatte, war der breiten Öffentlichkeit bisher nicht bekannt gegeben worden. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. hat sich daher die Ausgangsentscheidung des Amtsgerichts Bad Neustadt a.d. Saale besorgt (Az.: 1 C 471/12) und stellt Ihnen die wichtigen Details des Falls vor.

Schimmelbildung, beschädigte Einbauküche und Rostschäden

Nach einem über achtjährigen Mietverhältnis trennten sich Vermieter und Mieter zunächst einvernehmlich, ca. drei Wochen nach Vertragsende war die Wohnungsübergabe. Streit gab es rasch über den Zustand der 15 Jahre alten Einbauküche, einen rostbesetzten Spiegelschrank, die Toilettenbrille und den Spülkasten, eine beschädigte Steckdose, Abplatzungen an der Heizung in der Küche und vorallem um Schimmelpilzbildungen im Wohnzimmer, den beiden Kinderzimmern, dem Schlafzimmer und dem Bad.

Selbständiges Beweisverfahren vor Wohnungsübergabe

Bereits vor der Wohnungsübergabe hatte der Vermieter über seinen Anwalt Dr. Martin ein selbständiges Beweisverfahren angestoßen, wobei es aber über  fünf Monate dauerte, bis es zum ersten Ortstermin kam. Die Gutachterin kam zum Ergebnis, dass ein fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten die maßgebliche Ursache für die Schimmelbildung war.

Mietausfall und Schimmelbeseitigungskosten

Nochmal drei Monate dauerte es bis der Vermieter den Mieter zur Schadensersatzzahlung von stolzen 15.675,95 € aufforderte, darunter auch einen stattlichen Betrag für Mietausfallschaden. Der Anwalt der Mieterseite, Manfred Schneider, konnte nicht mit seiner Behauptung durchdringen, dass der Schimmel Folge eines Baumangels sei. Sein Mandant musste hier letztlich 2.760 € an Schadensersatz leisten, wobei die Gutachterin darauf verzichtete eine Langzeitmessung durchzuführen.

Lebensdauer von Möbeln und Elektroteilen

Im Hinblick auf den Wert der Küche zog die Gutachterin die Lebensdauertabelle des Schweizer Mieterinnen- und Mieterverbands herbei, die eine maximale Lebensdauer von 15 Jahren für Möbel und zehn Jahre Jahre für Teile der Elektrogeräte veranschlagte. Das Gericht folgte dem später mit dem Hinweis, dass die Küche nur eine solche von mittlerer Qualität sei (beschichtete Spanplatten).

Schadensersatz für verschmutzten Spülkasten abgelehnt

Der Vermieter klagte schließlich auf 13.358 € ein samt 899,40 € für vorgerichtliche Anwaltskosten, wobei er letztlich nur ca. die Hälfte bekam, aber auch keine Erstattung der Rechtsanwaltskosten.  2.250 € bekam der Vermieter letztlich als Mietausfallschaden zugesprochen. Auf die Nase fiel er hingegen mit seinm Ziel des Schadensersatzes für den verschmutzten Spülkasten, da dieser wegen bereits vorhandener Verfärbungen aufgrund UV-Einstrahlung nach Ansicht des Richters Rauh ohnehin wertlos war. Am kaputten Toilettensitz konnten die Eigentumsverhältnisse nicht geklärt werden; bezüglich des Spiegelschranks war die Lebensdauer bereits überschritten.

Schadensersatz für verkalkte Armaturen

Weil das Wasser in Hohenroht einen niedrigen Härtegrad hat, kam die Gutachterin zur Festellung – der sich das Gericht anschloß – dass die stark verkalkten Armaturen auf unsachgemäßen Gebrauch zurückzuführen sei und hier unter Berücksichtigung der Lebensdauer von 20 Jahren ein Schadensersatz von 61 € zu leisten sei. Im Hinblick auf die defekte Steckdose war nicht mehr aufzuklären, ob diese bereits bei Einzug vorhanden war. Beim rostbefallenen Heizkörper sprach das Gericht dem Vermieter ebenfalls einen Schadensersatzanspruch (100 €) ohne den Abzug alt für neu zu, weil ein Heizkörper keinem Verschleiss unterliege.

Aufrechnung mit Kosten für Gasinspektion und Spülmaschinenreparatur

Weil der Vermieter es versäumt hatte dem Mieter die Übernahme von Schönheitsreperaturen aufzubürden, konnte Letzterer aber noch mit Rechnungen für eine Gasinspektion und eine Spülmaschinenreperatur aufrechnen.

Tipp vom Anwalt: Vereinbaren Sie daher immer bereits im Mietvertrag, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen tragen muss. Lassen Sie sich bei der nicht einfachen Formulierung hier von einem Profi im Mietrecht unterstützen und übernehmen Sie nicht vorschnell Vertragsmuster aus dem Internet.

Ersetzungsbefugnis des Vermieters

Weil das Landgericht Schweinfurt die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen hatte, stellten die Karlsruher Richter klar, dass der Vermieter dem Mieter keine Frist zur Schadensbeseitigung nach Entdeckung von Schäden setzen muss. Sie schrieben der Beklagtenseite folgendes ins Stammbuch: Durch diese Ersetzungsbefugnis  des Vermieters werden nicht nur Abwicklungsstreitigkeiten darüber vermieden, ob eine Schadensbeseitigung des Schädigers gelungen ist und vom Geschädigten als tauglich akzeptiert werden muss. Die Ersetzungsbefugnis sichert dem Geschädigten gerade auch das ihm zustehende Recht, sich bei Ausführung der Schadensbeseitigung ausschließlich an seinen eigenen Wiederherstellungsinteressen zu orientieren und sich nicht auf ein gegenläufiges Interesse des Schädigers etwa an einer möglichst kostengünstigen und deshalb in ihrer Tauglichkeit nicht ohne Weiteres zweifelsfreien Wiederherstelung einlassen zu müssen. Dementsprechend kann der Geschädigte seine Ersetzungsbefugnis grundsätzlich auch ohne Angabe von Gründen ausüben, muss sich für die getroffene Wahl also nicht rechtfertigen und sich auch sonst zu ihrer Umsetzung nicht mit dem Schädiger ins Benehmen setzen.

Dieser Betrag stellt keine Rechtberatung dar, sondern dient der Vorstellung der Rechtsberatungsdienstleistungen der Kanzlei Niggl, Lamprecht und Kollegen. Für Richtigkeit und Vollständigkeit der Ausführungen wird daher nicht gehaftet.

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Mietaufhebungsvertrag zum Nachteil des Untermieters kann sittenwidrig sein

Mietaufhebungsvertrag im Einzelfall sittenwidrig

Wer einen Untermietvertrag hat, ist generell gegenüber dem Vermieter in schwacher Position. Der BGH hatte sich jetzt mit einem Fall zu beschäftigten, wo es um einen Verein mit einem möglicherweise zeitlich befristeten Nutzungsrecht (strittig) für eine städtische Immobilie ging, die an einen – quasi dem Verein als Hauptmieter-  vorgeschaltene GmbH vermietet wurde (BGH vom 18.04.18, Az.: XII ZR 76/18).

Vermietung war Minus-Geschäft

Weil das Konstrukt jahrelang ein „Minus-Geschäft“ war, entschlossen sich die vermietende Stadt und die GmbH einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen, wobei an den GmbH-Geschäftsführer – der zeitweise auch Vereinsvorsitzender war – ein Millionenbetrag als Abstandszahlung gegen Übertragung der GmbH-Anteile (sog. Share-Deal) erfolgte. Weil der Verein die Räumung des Geländes später verweigerte, landete der Fall schließlich vor Gericht. Gegen die Räumungsklage wehrte sich der Verein zudem mit einer Widerklage auf Feststellung, dass der ihn benachteiligende Mietaufhebungsvertrag sittenwidrig sei.

BGH: Mietaufhebungsvertrag war nicht sittenwidrig

Letztlich landete der beklagte Verein eine “doppelte Bauchlandung”: Die Karlsruher Richter sahen die Räumungsklage als begründet an, weil dem Räumungsanspruch infolge des Mietaufhebungsvertrages kein sonstiges (Besitz)recht des Vereins am Mietobjekt entgegenstünde. Anders als die Vorinstanz wollte der BGH keine Sittenwidrigkeit in dem Abschluss des Aufhebungsvertrages erkennen. Zum einen sei dessen Abschluss objektiv nachvollziehbar, weil das gewählte Konstrukt zum Betreiben einer Rennsportbahn mit dem Rennsportverein als durchführender Veranstalter ein Verlustgeschäft sei und der Verkauf des Geländes an den DFB der Stadt Frankfurt dagegen Millionen in die Taschen spielen würde.

Verleitung zum Vertragsbruch war folgenlos

Zum Zweiten führe auch die Millionenzahlung nicht zur Sittenwidrigkeit, weil  die hohe Schwelle für das mit einem besonderen Maß an Rücksichtlosigkeit praktizierte Verleitung eines Dritten zum Vertragsbruch vorliegend nicht überschritten sei: Denn die Beendigung des Durchführungsvertrag zwischen GmbH und Verein verschlechterte die Rechtsstellung des Letzteren nicht, da der Geschäftsbesorgungsvertrag zeitnah gekündigt werden konnte. Denn der Geschäftsbesorgungsvertrag sah – anders als von der Revision vermutet – nur eine Vertragslaufzeit als Höchstlaufzeit vor, wobei der Vertrag aber jeweils zum Halbjahr mit Zwei-Monats-Frist von beiden Seiten gekündigt werden konnte.

Millionenzahlung an ehemaligen GmbH-Geschäftsführer

Dass der Umstand, dass ein Millionenbetrag an den mit dem Verein teilweise verflochtenen GmbH-Geschäftsführer ein „Geschmäckle“ hatte, verneinten die BGH-Richter zwar nicht, jedoch sei ein so verwerfliches Verhalten zum Nachteil des Vereins, das zur Sittenwidrigkeit des Mietaufhebungsvertrages führen musste, nicht erkennbar. Schließlich hatte der GmbH-Geschäftsführer aus seinem Privatvermögen größere Beträge aufgewendet den Mietgegenstand instandzuhalten und zu setzen. Hierfür sei die Zahlung auch eine Kompensation. Ein massives Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung liege daher nicht offensichtlich vor.

Tipp vom Anwalt: Wenn Sie einen Untermietvertrag abschließen, sollten Sie daher zum einen für einen bestimmten Zeitraum das Recht auf ordentliche Kündigung ausschließen und zum zweiten mit dem Vermieter – wenn möglich vereinbaren – dass sie das Recht zur Weiternutzung der Mietsache erhalten, wenn der Hauptmietvertrag beendet wird.

Dieser Beitrag dient der Präsentation der Rechtsberatungsdienstleistungen der Kanzlei Niggl, Lamprecht & Kollegen und stellt keine Rechtsberatung dar. Für Richtigkeit und Vollständigkeit wird daher nicht gehaftet. Haben Sie selber ein rechtliches Problem, lassen Sie sich bitte rechtlich beraten.

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Investor bekam Gewerbemieter nach Immobilienkauf nicht raus

Räumungsklage des Käufers wurde abgewiesen

Der Bundesgerichtshof hat eine gewerbemieterfreundliche Entscheidung getroffen und entschieden, dass der Erwerber einer Gewerbeimmobilie, der mit dem Vermieter nicht personenidentisch war, nicht nur in den Mietvertrag mit den Gewerbemietern eintreten musste, sondern diesen auch nicht kündigen konnte.

Rechte von Gewerbemietern gestärkt

Der im Gewerbemietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. , stellt Ihnen diese interessante BGH-Entscheidung vom 12. 7. 2017  (Az.: XII ZR 26/16) vor, die den Schutz von Gewerbemietern stärkt.

Befristeter Mietvertrag ging mit über

Der Gewerbemieter hatte den vierten und fünften Stock eines größeren Geschäftshauses von einer GmbH auf mehrere Jahre zeitlich befristet gemietet. Diese GmbH vermietete die Geschäftseinheiten im Auftrag und aufgrund einer Vereinbarung mit der das Gebäude im Immobilienbestand haltenden anderen GmbH an gewerbliche Mieter. Die Gewerbemieterin kannte die Eigentümerin – wie sie oft – gar nicht. Als Letztere allerdings die Gewerbeimmobilie veräußerte, wollte die neue Eigentümerin die Gewerbemieterin loßwerden und kündigte ihr. Und das zunächst mal erfolgreich, weil das Landgericht der Räumungsklage stattgegeben hatte, da es meinte, der Mietvertrag mangels Personenidentität von Vermieter und früherem Eigentümer nicht mitübergegangen sei.

Gewerbemietvertrag stand Räumungs- und Herausgabeanspruch entgegen

Bereits in der Berufung korrigierte das Gericht seine Entscheidung, die nunmehr auch vor dem BGH standhielt, weil nunmehr der über den Gewerbemietvertrag vermittelte Besitz dem Räumungsanspruch des neuen Eigentümers entgegenstand. Im vorliegenden Fall war es nämlich nach den Karlsruher Richtern gerechtfertigt, die Mietverträge in entsprechender Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB so zu behandeln, als habe die veräußernde Eigentümerin die Räume vermietet. Denn Zweck des Identitätserfordernisses sei nur der Schutz des Grundstückseigentümers vor einer Belastung seines Grundstücks mit einem Mietverhältnis, welches ihn zur Gebrauchsüberlassung verpflichte und an einer Eigennutzung hindere, ohne dass er diese Belastung selbst eingegangen sei oder sie auf ihn zurückgehe. Erfolge die Vermietung – wie hier  –  aber nicht durch den Eigentümer selbst, komme es darauf an, ob der Eigentümer die Vermietung durch den Dritten im eigenen wirtschaftlichen Interesse will und der Vermieter seinerseits kein Interesse am Fortbestand seiner Vermieterstellung nach einem Wechsel des Eigentümers hat.

Vermietung erfolgte auf Anweisung der Grundstückseigentümerin

Weil der Abschluss der Mietverträge durch die Vermieterin nur auf Anweisung der Eigentümerin, die das Haus auch tatsächlich verwaltet hat, erfolgte, konnte hier ausnahmsweise der Mietvertrag mitübergehen. Dafür sprach auch eine  Zusatzvereinbarung zum Immobilienvertrag zwischen Verkäuferin und Erwerberin, nach der der Übergang der Gewerbemietverträge auf die Erwerberin gewünscht sei. Daraus folge auch, so der BGH, dass die frühere Vermieterin kein eigenes Interesse an dem Fortbestand ihrer Vermieterstellung nach Veräußerung des Grundstücks durch die Eigentümerin gehabt habe.

Widerklage gegen neue Grundstückseigentümerin erfolgreich

Doppelt dumm lief es für die Erwerberin, die widerklagend noch teilweise auf die Rückerstattung wegen überzahlter Miete wegen Mietminderung, Schadensersatz und die Instandsetzung des Lastenaufzugs verdonnert wurde.

 

Untermietvertrag läuft trotz Kündigung des Hauptvertrages weiter

Ausnahme bei gewerblicher Weitervermietung

Mit seiner Räumungsklage auf die Nase gefallen ist ein Neueigentümer eines Wohnblocks, den der Voreigentümer an einen Unternehmen vermietet hatte, das die Wohnungen dort seit den 60er-Jahren zu fairen Konditionen an seine Angestellten untervermietet hatte (BGH vom  17.01.2018, Az.: VIII ZR 241/16).

Normalerweise teilt Untermietvertrag Schicksal des Hauptmietvertrages

Bei Untervermietung ist es so, dass dieses Mietverhältnis grundsätzlich das Schicksal des Hauptmietvertrages teilt – fällt dieser weg, dann hat auch der Untermietvertrag keine Bestand mehr. Eine Ausnahme hiervon sieht der § 565 BGB vor, wenn nach dem Hauptvertrag eine gewerbliche Weitervermietung erfolgen soll.  Verereinbart der Zwischenmieters dann eine Wohnraummiete finden alle mieterschützenden Regelungen Anwendung.

Werkwohnung unterliegt Mieterschutzregeln

So ging es auch dem Neueigentümer, der zwar den Hauptmietvertrag beenden konnte und dann automatisch als neuer Vermieter in den Mietvertrag eintrat. Dass der Mieter mittlerweile gar nicht mehr Arbeitnehmer war, sondern bereits Pensionist, änderte nichts, weil er nach der Sozialregelung auch nach dem Ausscheiden aus dem Betrieb die Wohnung weiternutzen durfte.

Bei Vermietung an eigene Arbeitnehmer wirtschaftliches Eigeninteresse

Anders als die Vorinstanzen sah der BGH den § 565 BGB direkt und nicht etwa nur entsprechend anwendbar. Selbstverständlich habe der neue Eigentümer als Rechtsnachfolger des ursprünglichen ein wirtschaftliches Eigeninteresse gehabt, denn die Vermietung an die eigenen Angestellten war ein Element der Mitarbeiterbindung.

Tipp vom Anwalt: Will  der Vermieter Sie als Untervermieter vor die Tür setzen, dann kann der § 565 BGB ein Hebel sein, dies zu verhindern. Lassen Sie sich daher im Einzelfall beraten!

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Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der Präsentation der Rechtsberatungsangebote der Kanzlei Niggl, Lamprecht & Kollegen. Lassen Sie sich daher immer individuell rechtlich beraten. Kurze rechtliche Fragen beantworten wir telefonisch unter 0931/47085337 für Sie kostenfrei.