Arbeitsunfall durch Lautsprecherdurchsage?

Verletztenrente wegen Tinnitus?

Ein über 60-Jähriger Mitarbeiter eines Möbelhauses gab einen Tinnitus als Folge einer Lautsprecherdurchsage einer Kollegin an. Er begehrte neben Ersatz der Heilbehandlungskosten Verletztengeld und Verletzenrente.

Schaden des Hörapparates

Erfolglos, wie jetzt das SG Dortmund entschied (Az.: S 17 U 1169/16). Nach lebensnaher Würdigung sei der Schaden des Hörapparats nicht auf die Lautsprecheranlage zurückzuführen.

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Mit Fortgeltungsbeschluss Blockaden aufheben

Fortgeltungsbeschluss verhindert Finanzierungslücken

In Wohnungseigentümergemeinschaften kommt es nicht selten zu solch schlimmen Streit,  dass einzelne Gruppen Beschlüsse blockieren und es so zu Liquiditätslücken im Wirtschaftsbetrieb kommt, etwa wenn für das folgende Kalenderjahr nicht rechtzeitig ein Wirtschaftsplan aufgestellt werden kann.

Bisheriger Wirtschaftsplan gilt fort

Der Beschluss, dass der bisherige Wirtschaftsplan so lange Gültigkeit hat bis ein neuer aufgestellt ist, ist laut BGH zulässig (BGH-Urteil vom 14.12.2019, Az.: V ZR 2/18). Denn die durch Auslaufen des alten Wirtschaftsplans ansonsten entstehende Liquiditätslücke können nur vermeiden werden, wenn der aktuelle Wirtschaftsplan – der ja die Grundlage für die Vorschusspflicht der Wohnungseigentümer bildet – weitergilt. Der BGH hat nunmehr festgestellt, dass ein solcher Beschluss nicht mal zeitlich zu befristen ist.

Tipp vom Anwalt: Die einzelnen Wohnungseigentümer können freilich ihren Anspruch auf die Aufstellung eines neuen Wirtschaftsplans gem. § 43 WEG gerichtlich durchsetzen.

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Hinweis: Der BGH hat jedoch nicht explizit klargestellt, dass diese Beschlüsse nicht anfechtbar sind!

Ein Kaschieren von Mängeln ist in der WEG nicht zulässig

Notwendige Instandsetzung über das Gericht durchgesetzt

WEG-Mitglieder müssen Beschlüsse nicht hinnehmen, die letztlich nur dazu führen gravierende Mängel zu kaschieren. Diese nicht allzu unerwartete Feststellung hat der BGH kürzlich wieder mal getroffen (BGH-Urteil vom 04.05.2018, Az.: V ZR 203/17).

Feuchtigkeitsschäden sind zu beseitigen

Drei Teileigentümer des Erdgeschosses eines über 100 Jahre altem Hamburger Gemeinschaftsgebäudes hatten sich gegen verschiedene mehrheitlich gefasste Beschlüsse zur Wehr gesetzt, die unter anderem die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden und die Einbringung einer Horizontalsperre im Mauerwerk ablehnten und stattdessen auf die Einholung eines weiteren Privatgutachtens setzten.

Verstoß gegen Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung

Diese ablehnenden Beschlüsse würden gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen, waren sich die Richter sicher. Eine Sanierung müsse zu einer Ursachenbeseitigung nach heutigem Baustandard führen. Daher wurden die Beschlüsse gem. § 21 VIII WEG durch das Gericht mittels Gestaltungsurteil ersetzt.

Tipp vom Anwalt: Anders ist dies dem Grundsatz nach beim Schallschutz, wo nur der Zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltende technische Schallschutz gewährleistet werden muss.

Wegen Durchfeuchtungen zum Aufenthalt ungeeignet

Vorliegend war entscheidend, dass die Kläger ihr Sondereigentum wegen der gravierenden Mängeln des Gemeinschaftseigentums nicht nutzen konnten, weil wegen der massiven Durchfeuchtungen der Aufenthalt von Menschen nicht mehr möglich war. Der Zweck der Gemeinschaftsordnung wurde daher nicht mehr gesichert werden. Dabei spielte auch keine Rolle, dass das Gebäude hier sehr alt war.

Leistungsfähigkeit der anderen WEG-Mitglieder beachten

Tipp vom Anwalt: Wohnungseigentümer haben bei der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums einen Gestaltungsspielraum, so dass das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist und zumindest im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der anderen Wohnungseigentümer Rücksicht zu nehmen ist.

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Update: Die zehn Gebote für Hartz IV-Empfänger

Verhaltenstipps für Hartz IV-Empfänger

*Update: Die Beschwerde wurde abgewiesen*
Warnhinweis: Dieser Beitrag stößt auf Missfallen des Jobcenters der Stadt Würzburg und war Anlass für einen Beschwerde bei der Rechtsanwaltskammer Bamberg. Wir lassen ihn dennoch weiter hier für Sie stehen, solange uns dies nicht verboten wird. Lesen Sie hier diesen Artikel, der dem Jobcenter der Stadt Würzburg so sauer aufstößt und bilden Sie sich Ihre eigene Meinung:
Hartz IV-Empfänger sein kann stressig sein. MIt den hier vorgestellten Tipps erleichtern Sie sich das Leben als Arbeitssuchender und gewinnen die Oberhand gegenüber dem Jobcenter zurück. Wer sich an diese 10 Geboten hält, der kommt gegenüber dem übermächtigen Jobcenter in eine bessere Position.

1. Kauf dir ein Fax!

Immer wieder behaupten Sachbearbeiter sie hätten Unterlagen oder Anträge nicht bekommen. Ob diese nur intern verloren gehen oder bewusst weggeschmissen werden, lassen wir hier mal offen. Mithilfe eines Faxbeleges können Sie jedoch unzweifelhaft beweisen, dass sie die Unterlagen gefaxt haben und der Jobcenter-Mitarbeiter guckt im Zweifel dumm aus der Wäsche, wenn er den Zugang bestreitet.

2. Du sollst Deine Anträge  schriftlich stellen!

Lassen Sie sich nicht mündlich abweisen. Immer wieder gibt es Sachbearbeiter die Anträge, angeblich weil sie die Position nicht zahlen müssen, gar nicht annehmen. Benutzt Ihr Sachbearbeiter diesen Trick, schmeißen Sie gleichwohl den Antrag in den Postkasten des Jobcenters, lassen Sie sich den Zugang bestätigen oder besser (siehe oben) faxen Sie!
Da Sie nichts zu verschenkenen haben, gilt: Lieber einen Antrag zu viel stellen, als einen zu wenig.

3. Du sollst das Jobcenter mit Post zuschütten!

Sie haben eine fast unendliche Zahl von Meldepflichten: Jeder Geldeingang, jedes Nebenkostenhaben, jede Urlaubsabwesenheit und und und. Sie wissen gar nicht, was sie alles melden müssen?!? Eine Nachlässigkeit hier führt jedoch schnell zu Strafen und Sanktionen.
Dann schütten Sie Ihren Sachbearbeiter einfach mit Informationen im Zusammenhang mit den oben genannten Meldepflichten zu, egal wie belanglos diese Ihnen auch zunächst erscheinen mögen, solange es Sie nicht selber belastet. Mithilfe von Fax und E-Mail ist Ihr Verwaltungsaufwand auch nicht so hoch.

4. Vertraue nicht deinem Sachbearbeiter!

Auch wenn Ihr Sachbearbeiter gute Absichten hat – und das unterstellen wir jetzt einfach der Mehrzahl der Jobcenter-Mitarbeiter – dann werden Ihnen dennoch immer wieder, gerade in Eingliederungsvereinbarungen, belastende Regelungen untergejubelt. Daher unterschreiben Sie nichts ungeprüft und bitten immer zumindest um Bedenkzeit.
Lesen Sie hier zu Fehlern in Eingliederungsvereinbarungen: Fehler in Eingliederungsvereinbarungen finden und sich wehren

5. Kenne deine Rechte und sei kein Opfer!

Gegen falsche Bescheide, Sanktionen sowie Rückforderungen können Sie Widerspruch innerhalb einer Frist von einem Monat nach Kenntnis, d.h. Zugang, einlegen. Gegen ältere Bescheide ist oft noch der Überprüfungsantrag möglich.
Diverse Internetseiten und facebook-Gruppen liefern Infos für Hartz IV-Empfänger. Sollte Ihre Arbeitslosigkeit nicht nur eine vorübergehende sein, empfiehlt sich der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung auch für den Bereich Sozialrecht ohne Selbstbeteiligung ab Widerspruchverfahren! Zahlreiche Anwälte, wie auch der hier schreibende Rechtsanwalt Christopher Richter, prüfen Ihre Hartz IV-Bescheide für Sie kostenfrei. Für mittellose Bürger gibt es zudem Beratungs- und Prozesskostenhilfe.
Lesen Sie hier zu den häufigsten Fehlern in Hartz IV-Bescheiden: Update: Die fünf häufigsten Fehler in Hartz IV-Bescheiden
Insbesondere bei den Kosten der Unterkunft gehen die Jobcenter häufig zu Unrecht von den niedrigeren internen Richtlinien aus, die aber zumeist unwirksam sind. Bestehen Sie daher auf die Höhe nach dem Wohngeldgesetz und preisen Sie einen zehnprozentigen Sicherheitszuschlag mit ein!

6. Gib den Druck an Dein Jobcenter zurück!

Das Jobcenter setzt Ihnen regelmäßig Fristen, Unterlagen einzureichen, sich bei einem potentiellen Arbeitgeber zu bewerben –  und und und. Wo steht geschrieben, dass Sie dem Jobcenter für Ihre Anliegen keine Frist setzen dürfen? Es gibt übrigens auch gesetzliche Fristen im Sozialrecht: 6 Monate Bearbeitungsfrist für Ihre Anträge und drei Monate für eine Entscheidung im Widerspruchsverfahren.

7. Nie um eine Ausrede verlegen sein!

Können Sie einen Termin beim Jobcenter oder ein Bewerbungsgespräch aus persönlichen, beruflichen oder gesundheitlichen Gründen nicht wahrnehmen, dann teilen Sie das rechtzeitig vor dem Termin mit. Faxen Sie einfach die ärztliche Bestätigung mit ein paar Zeilen durch etc.
Lassen Sie sich von Arbeitgebern bestätigen, dass Sie sich ernstlich bemüht haben. Probleme, wie einen Stau, einen Zugausfall etc. dokumentieren Sie sauber. Jedes Handy hält eine Fotofunktion bereit und in der Cloud ist nahezu unendlicher Speicherplatz.
Lesen Sie hier zu Sanktionen und wie Sie sich wehren: Sanktionen durch das Jobcenter – und wie Sie sich wehren!

8. Kauf dir eine Terminkalender

Die Jobcenter setzen so viele Fristen und Termine, so dass Sie ohne Terminkalender zwangsläufig Termine vergessen werden. Trage Sie dort auch die Entscheidungsfristen für Ihre Anträge und Widersprüche ein. Gegen einen Widerspruchsbescheid haben Sie auch einen Monat Zeit vor dem Sozialgericht Klage zu erheben.
Gerade bei vorläufigen Bescheiden besteht die Gefahr, dass Sie vor vollendete Tatsachen gestellt werden. Diese werden nämlich durch Zeitablauf nach einem Jahr automatisch zu endgültigen. Beantragen Sie daher sobald wie möglich die endgültige Festsetzung und legen Sie bei Fehlern Widerspruch ein. Der Erlass des endgültigen Bescheides erledigt dann das Widerspruchsverfahrens gegen den vorläufigen Bescheid. Vergessen Sie also auch nicht gegen den endgültigen Bescheid rechtzeitig Widerspruch einzulegen! …und verlieren Sie nicht den Überblick!

9. Kauf dir einen Aktenordner und einen Locher!

Änderungsbescheide auf  vorläufige Bescheide, Aufhebungs- und Erstattungsbescheide etc. machen Ihren Fall schnell unübersichtlich. Ohne ein Ablagesystem mit Aktenordner herrscht schnell ein – auch mit anwaltlicher Hilfe – kaum überschaubares Chaos in Ihrem Papierberg. Darum vernachlässigen Sie von Anfang an die Verwaltung nicht.

10. Mach Dir deinen Sachbearbeiter zum Untertan!

Nach §§ 13, 14 SGB I müssen die Sachbearbeiter Sie umfassend beraten und Sachverhalte aufklären. Nutzen Sie jede Gelegenheit Ihren Sachbearbeiter daran zu erinnern und zwar schriftlich unter Fristsetzung. Nur so haben Sie bei Verstößen auf Seite des Jobcenters dann auch eine Chance einen ungeliebten Sachbearbeiter zu wechseln.
Bedienen Sie sich dabei elektronischen MItteln, wie Fax und E-Mail. Bleiben Sie in Ihrem Schreiben aber immer freundlich-verbindlich. Zeigen Sie sich in Anhörungsschreiben oder Vorschlägen für eine EGV grundsätzlich offen für die Vorschläge des Jobcenters, teilen Sie aber Ihre Gegenansicht mit.
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Obdachlose wohnen nicht, sondern werden untergebracht

Unterbringung von Obdachlosen von Teilungserklärung nicht ausgeschlossen

Dass auf die Formulierung des Nutzungszwecks in der Teilungserklärung des Wohnungseigentums besondere Sorgfalt gelegt werden muss, sollte eigentlich bekannt sein. Daher verwundert es, dass die klagende WEG-Eigentümergemeinschaft aus Berlin hier vor dem Bundesgerichtshof auf die Nase gefallen ist, die einem ihrer Mitglieder die gewerbliche Vermietung an eine Einrichtung, die Obdachlose tageweise unterbringt, verbieten wollte (BGH vom 08.03.2019, Az.: V ZR 330/17).

Lesen Sie hier mehr, zur Kündigung des Mietverhältnisses bei zweckfremder Nutzung des Untervermieters im Gegensatz zur Teilungserklärung

Teilungserklärung enthielt Verbot des Wohnens

Zunächst wollte die Klägerin mit Verweis auf die Teilungserklärung der Einrichtung die Vermietung verbieten, weil der Teilungszweck das Wohnen ausgeschlossen hatte. In der Teilungserklärung sei sogar die Nutzung als “Laden” festgehalten. Für die Richter war aber der Teilungszweck zu unbestimmt und könne daher gar nichts verbieten.

Wegen heimähnlicher Struktur nicht dem Wohnen zuzuordnen

Zum anderen sei die Unterbringung von Obdachlose auch nicht dem Wohnen zuzuordnen, sondern sei als eine Nutzung als Heim oder heimähnliche Einrichtung zu verstehen. Denn an Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises trete eine heimähnliche Struktur mit der Zuweisung von Schlafplätzen, bestimmten Verhaltensregeln im Hinblick auf Ruhezeiten sowie die Nutzung der gemeinschaftlichen Küchen- und Sanitäreinrichtungen etc.

Tipp vom Anwalt: Daher ist auch die Unterbringung von Flüchtlingen u.U. keine dem Wohnen zuzuordnende Nutzung. Nach der Art der Einrichtung, der baulichen Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit kann eine derartige Nutzung aber im Einzelfall doch gegen den Zweck in der Teilungserklärung verstoßen. Lassen Sie sich bei Fragen hier anwaltlich beraten.

Unterlassensbegehren gegen Nutzung als Gemeinschaftsunterkunft nicht erfolgreich

Als die Klägerin ihre Felle davon schwimmen sah, stellte sie den als etwas asozial anmutenden Hilfsantrag, dass der Beklagte alles Erforderliche und Zumutbare zu unternehmen habe, das seine Überlassung der Teileigentumseinheiten zu Unterkunftszwecken an Obdachlose unterbleibt.Der BGH nutzte den Fall um einen Grundsatzstreit zu klären: Auch aus dem Charakter einer Anlage und den diese prägenden örtlichen Verhältnissen kann eine sich formal im Rahmen der Zweckbestimmung haltende Nutzung aus Gründen der Rechtssicherheit nicht mehr verhindern lassen.

Tipp vom Anwalt: Verstoßen die untergebrachten wohnungslosen Personen hingegen gegen das Rücksichtnahmeverbot kann über §§ 15 III,  14 Nr. 1 WEG jedoch sehr wohl vom Eigentümer verlangt werden, dass die konkrete Beeinträchtigung unterlassen wird. Dies kann letztlich durch eine Unterlassensklage und im schlimmsten Fall durch die Entziehungsklage nach §§ 18, 19 WEG durchgesetzt werden.

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Auchtung WEG-Mitglieder: Nicht vorschnell zahlen!

Keine Haftung für Sozialverbindlichkeiten

Auf die Nase gefallen ist ein Mitglied einer WEG-Gemeinschaft, der für die WEG offene Rechnungen bezahlt hatte. Genauer gesagt hatte er eine ausstehende Versicherungsprämie im Alleingang gezahlt, nachdem die Versicherungsgesellschaft die Gebäudeversicherung wegen des Zahlungsrückstand von mehrere tausend Euro gekündigt hatte (BGH vom 28.10.2018, Az.: V ZR 279/17).

Zuvor Beschlussfassung der WEG nötig

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erstattung auf Sozialverbindlichkeiten, d.h. Ansprüche die aus dem Gemeinschaftsverhältnissen herrühren, wie die Verwaltungskosten, stellten die Richter fest. Denn es waren nicht zuvor Regeln zu einem Wirtschaftsplan oder eine Instandhaltungsrücklage, geschaffen wurden. Eine Haftung nach § 10 VI 1 WEG der Wohnungseigentümer gebe es für Verbindlichkeiten des Verbandes nicht. Hier sei für diese zerstrittene Wohnungseigentümergesellschaft auch keine Ausnahme zu machen, da das Stimmrecht abweichend vom Gesetz (vgl. § 25 II 1 WEG) geregelt wurde.

Durchgriff auf WEG-Mitglieder möglich

Tipp vom Anwalt: Sorgen Sie vor der Entstehung von offenen Forderungen der Gemeinschaft dafür, dass eine Beschlussfassung für einen Wirtschaftsplan und die Umlage auf die WEG-Mitglieder erfolgt. Reicht das Verbandsvermögen mal nicht aus zur Begleichung der Verbindlichkeit, dann kann es zur Durchgriff auf die Wohnungseigentümer kommen, wenn zuvor ein entsprechender Beschluss gefasst wurde. Versperrt sich die Mehrheit dagegen, gibt es die Möglichkeit diesen gem. § 21 VIII WEG vom Gericht ersetzen zu lassen.

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Als Sozialhilferegresspflichtiger dem Sozialamt ein Bein stellen

Vorzeitige Erbfolge auch gegenüber der übernächsten Generation

Die rechtzeitige Übertragung des eigenen Häuschens auf die Erben im Wege der vorweggenommen Erfolge  und die Eintragung eines Wohnrechts ist ein alter Hut, um eine mögliche erzwungene Vermögensverwertung durch das Sozialamt zu vermeiden.

Den Wohnwert verringern

Dass möglicherweise sozialhilferegresspflichtige Kinder ihr Häuschen  ebenfalls unter Einräumung eines Wohnrechts  frühzeitig an die nächste Generation vorausschauend übertragen können, um im Falle eines Regresses den bei der Regresshöhe einzubeziehenden Wohnwert zu verringern, haben dagegen die Wenigsten auf dem Schirm.

Eingetragenes Wohnrecht als Gegenwert

Das Sozialamt von Hamm, das wegen einem möglicherweise  gegebenen Rückforderungsanspruch des Schenkers dessen unterhaltsrechtliche Leistungsfähigkeit deswegen erhöhen wollte, wurde jetzt von BGH gestoppt (BGH-Urteil vom 20.02.2019, Az.: XII ZB 364/18). Hier hatte sich trotz der negativen Vermögensverschiebung an der unterhaltsrechtlichen Leistungsfähigkeit des Schuldners nichts verändert, meinten die Richter. Das eingetragene Wohnrecht war auch ein hinreichender Gegenwert für die Schenkung, weil dem Schenker ja die vollumfängliche Nutzungsmöglichkeit verbleibt.

 

Tipp vom Anwalt:

Eine vorweggenommene Erbfolge um die Folgen eines Sozialhilferegresses zumindest abzumildern, ist für die Beteiligten nicht ohne Risiken, weil zu kreative Wege das Sozialamt auszutricksen oft die Gefahr einer Sittenwidrigkeit provoziert und dann alle Bemühungen vergebens waren. Lassen Sie sich daher im Vorfeld professionell anwaltlich beraten!

Krankenkasse muss für Wasserschutz bezahlen

Anspruch auf Versorgung mit Wasserschutzhüllen

Einen großen Sieg konnten wir für den Sohn eines Mandanten vor dem Sozialgericht Würzburg kürzlich erringen. Die Krankenkasse Barmer wurde trotz heftiger Gegenwehr vom Sozialgericht verdonnert 140,02 € für einen Wasserschutz für ein Cochlea Implantat zu bezahlen (Urteil vom 26.02.2019, Az.: S 6 Kr 452/18).

Neues Urteil für die Versorgung mit Hilfsmitteln

Damit wurde ein wichtiges Urteil für die Versorgung mit Hilfsmitteln erstritten und das wohl erste bundesweite Urteil das einen Anspruch auf Kostenübernahme für Wasserschutzhüllen bejaht.

Lesen Sie hier mehr zu richtigen Beantragung von Hilfsmitteln

Recht auf Hören auch im Wasser

Der minderjährige behinderte Schüler wollte an einem Schwimmkurs der Wasserwacht teilnehmen und hatte über seinen Vater die Kostenübernahme für zwei “Water Wear Kit für OPUS 2/SONNET” bei der Barmer beantragt. Als die ablehnte und auch den Widerspruch ablehnte, legte der Vater über unsere Kanzlei Niggl, Lamprecht & Kollegen Klage ein. In der mündlichen Verhandlung war unser auf das Sozialrecht spezialisierte Rechtsanwalt Christopher Richter einigermaßen überrascht über die Argumentation der Beklagten, die meinte, es sei nicht nötig, dass der Sohn im Wasser hören müsse. Die Verständigung über Handzeichen sei ausreichend und im Übrigen stelle Schwimmen kein Grundbedürfnis dar. Zudem könne das Kind ja auch auf dem Trockenen das Schwimmen lernen.

Lesen Sie hier zum Anspruch auf einen Blindenhund

Selbstbeschaffung des Hilfsmittels war rechtens

Einen Vergleichsvorschlag durch das Gericht schmetterte die Barmer Krankenkasse ab. Schließlich entschied das SG Würzburg für den Kläger, dass es notwendig war den Hörschutz nach Ablehnung der Kostenübernahme zu beschaffen, weil letzteres zu Unrecht erfolgt sei.

Zum Behinderungsausgleich erforderlich

Denn die Versorgung mit Wasserschutzhüllen ist zum Behinderungsausgleich erforderlich, da Hören ein Grundbedürfnis ist. Auf den Umstand, ob der Schwimmunterricht dem Freizeit- oder schulischen Bereich zuzuordnen sei kommt es nach dem Sozialgericht entscheidungserheblich an, weil sich bei Kindern bis zur Vollendung des 15. Lebensjahrs die Lebensbereiche nicht in der Weise treffen lassen, wie bei Erwachsenen in die Bereiche Beruf, Gesellschaft und Freizeit.

Eingliederung in den Kreis Gleichaltriger das Ziel

Bei Kindern und Jugendlichen gibt es nämlich als Bestandteil des sozialen Lernprozesses ein Grundbedürfnis in der Teilnahme an der sonstigen üblichen Lebensgestaltung. Gerade die Hilfsmittelversorgung soll für eine weitgehende Eingliederung des behinderten Kindes oder Jugendlichen in den Kreis Gleichaltriger sorgen und eine Isolation verhindern. Dies wird durch die Versorgung mit Schutzhüllen aber gerade gefördert.

Grundbedürfnis zu hören endet nicht am Wasserrand

Nach Überzeugung des Gerichts besteht also ein Grundedürfnis auf Hören auch im Wasser und endet nicht am Beckenrand. Das Gericht hielt auch – wenig überraschend – das Argument der Krankenkasse als realitätsfern, dass Schwimmenlernen auch auf dem Trockenen möglich sei.

Die Berufung wurde nicht zugelassen.

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Sie haben eine Frage? Kurze rechtliche Fragen werden unter 0931/47085337 kostenfrei beantwortet.

Mieterhöhungen in Schweinfurt etwas leichter zu verwirklichen

Einfacher Mietspiegel hat Indizwirkung für Ermittlung der ortsüblichen Miete

Zum 01.02.2019 wurde für Schweinfurt der einfache Mietspiegel für freifinanzierte Wohnungen neu aufgelegt. Nach Baujahr, der Ausstattung (Wohnungsqualität) und Wohnungsgröße wird dort differenziert und ein ortsüblicher Quadratmeterpreis von 3,51 € bis maximal 9,22 € bei Bezugsfertigkeit oder Neurenovierung ab 2018 und sehr guter Ausstattung ermittelt. Das Vorhandensein einer Zentralheizung hat auch eine wichtige Differenzierungsfunktion.

Wohnqualität nach Punktesystem bestimmen

Nach 12 Zeitabschnitten und einem Ausstattungsgrad von einfach bis gut wird differenziert, wobei die Wohnqualität sich nach einem Punktesystem bestimmt von einem Punkt (einfach) über mittel (2-4 Punkte), gut (5-7 Punkte und sehr gut (acht und mehr Punkte).

Ruhige Wohnlagen am Deutschhof, Hochfeld, Steinberg, Haardt, Gartenstadt und Eselshöhe

Fenster mit Isolierverglasung, ein Vollwärmeschutz oder ein Energieausweis über den Energiebedarf des Gebäudes mit A+, A oder B bis D (bis 125 kWh/(m²xa)steigern den Wohnwert natürlich beachtlich , wie aber auch ein sehr ruhige Wohnlage mit aufgelockerter Bauweise mit Grünflächen, wie man es insbesondere in den Stadtteilen Deutschhof, Hochfeld, Steinberg, Haardt, Gartenstadt und Eselshöhe antreffen kann.

Negativ auf die Wohnqualität wirken freilich ein ungünstiger Wohnungsgrundriss, eine Raumhöhe unter 2,30 m, ein fehlender Fahrstuhl ab 3 Geschossen oder Lärmbelästigungen und andere negative Umwelteinflüsse etwa an Hauptstraßen.

Tipp vom Anwalt: Ist die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben kann ggf. eine Erhöhung der Miete nach § 558 II 1 BGB erfolgen.

Entscheidung des BGH zu Mieterhöhung bei einfachem Mietspiegel

Nach einer neuen Entscheidung des BGH vom 13.02.2019 zur Begründung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete haben die Richter festgestellt, dass einem einfachem Mietspiegel immerhin eine Vermutungsfunktion zukommt (VIII ZR 245/17). In zwei Schritten sei zunächst die Einzelvergleichsmiete zu bilden und dann aufgrund konkreter Wohnwertmerkmale von dem Mittelwert Zu- oder Abschläge vorzunehmen.

Tipp vom Anwalt: Auch eine gut ausgestattete Wohnung kann bei schlechtem Instandhaltungszustand eine schlechtere Wohnqualität haben als eine nur einfach ausgestattete Wohnung bei sehr gutem Instandthaltungszustand. Als Vermieter sollten Sie in jedem Fall werterhöhende Merkmale, wie einen Gipsputz, Schallschutzfenster oder eine Schallschutzlüftung zur Begründung benennen. Eine nicht separat steuerbare Fußbodenheizung im Bad und ein Lärmimmissionen ausgesetzter Balkon können den Wohnwert hingegen in der Regel nicht erhöhen.

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